澳洲澳大利亚房地产吸引力 - 价格梯度：多重非线性关系？悉尼

在澳大利亚地产投资



这篇文章是进一步思考的产物，因为在这里确定和描述了“海滩价格梯度” http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt19895 关于投资物业选择的许多建议都集中在其位置以及该地区未来的资本增长前景和对租户的吸引力受理事会规则的约束，投资者可以控制物业（包括翻新、扩建或拆除），但对位置的控制有限, 仔细的位置评估必须先于位置选择 那么评估位置的要素是什么 几乎所有关于房地产投资的书都会有这样的清单：1 靠近 CBD 2 靠近（好）学校和其他教育设施 3 靠近交通4 靠近商店等 5 靠近海滩或 ri版本 6 靠近娱乐设施（可能包括上述 5 个） 7 靠近医院 医疗设施 所有这些都有点含糊，因为“靠近”可能意味着 500 米到 5 公里之间的任何东西 在某些情况下，仅仅因为“靠近”是好的, “更近”不一定更好，可能更糟 我怀疑在许多情况下这种关系是非线性的 在某些情况下 50 米的价值是 500 米以外的三倍，但在其他情况下可能值得相同或更少 500米和1000米之间也不一定差别很大，但1km和2km之间差别很大 每个点依次讨论： 1 CBD 一般房价随着离CBD距离的增加而下降脱落可能会有所不同；这取决于当时市中心或郊区生活的时尚程度。其他因素也起作用；一所房子被困在一个坚固的非住宅仓储区，当地设施很少，可能不是特别理想（除非土地对其他目的有价值） 2 学校和教育 学校无处不在 被认为是“好学校”的私立或公立）更稀缺，可能会抬高周边社区的房地产价格（有关此问题的更多讨论，请参阅“百万富翁之心”） 政府法规（例如公立学校的学区分区）也可以合谋提高土地价格，有利于如果学校受到高度重视（使用政府立法将财富转移给选定的土地所有者是另一个不在此范围内的问题）在学校大门马路对面的房子是不可取的（想想信箱里的东西！）周围拐角处步行 5 分钟非常好 步行 10 分钟也非常好，实际上不比 3 或 5 分钟差 受其他交通工具影响，步行 40 分钟是很糟糕的，在这个距离上“好学校”的效果不太可能很强烈 3 交通 像学校一样，质量很重要，因为所有郊区都有道路，而且大多数都有某种形式的公共交通 汽车交通不那么繁琐；如果一个郊区距离高速公路出口 3 公里，它的价值真的会比 1 公里低吗？我认为不会 其他属性会更重要 与学校一样，非常靠近嘈杂的公路或铁路线是一个减号，特别是如果它刚刚结束后栅栏和涂鸦标记者距离房子只有一小段栅栏公共交通更具选择性公共交通要好，必须（i）频繁，（ii）全天运行，并且（iii）快速对于内城区，由于距离如此之短，您可以在速度上做出妥协，但前两个仍然至关重要 在大多数城市的大多数郊区，这意味着火车 电车在墨尔本内城可能是可以接受的，而阿德莱德的部分巴士在内城可能还可以悉尼或阿德莱德，那里的服务很好 但它们在墨尔本的声望很低，通常被忽视（少数路线除外）案子在墨尔本，大约 20% 的居民在火车的步行距离之内，可能 20% 的居民在电车附近，所以这个标准排除了超过 50% 的房屋和一些整个郊区 500 米肯定优于 1000 米，远优于 3 公里 250 米可能会更好！人们会走得更远以获得更好的服务，因此距离火车 800 米可能优于距离公共汽车 400 米 4 商店 这些几乎无处不在，所以我看不出它们像“好学校”或'良好的公共交通' 如果可能的话，步行到一个合理的选择是很好的 但是如果其他邻近因素如学校或海滩适用 5 海滩或河流 与学校不同 50 米的距离远比 300 米的价值高得多，300 米的距离比 3 公里更有价值 如果涉及景观，没有沼泽或蚊子，而且靠近其他设施，那么稀缺价值海滨是极端的，价格会很高 例如，对于沿海地区城市，距离海滩 3 公里可能没有价值溢价，而在首都城市，因为内陆有许多郊区 5、10 或 20 公里 6 休闲设施 7 医院 医疗设施 两者的稀缺价值均高于商店 评论靠近类似的商店，但步行或轮椅通道可能对老年人设施非常重要 考虑这些点表明距离和价值之间的线性关系并不适用于所有情况有一些设施“太接近”这样的事情，而对于其他设施，如海滩，则没有这样的事情。每个设施的相对意义se 点也各不相同如果你想知道我的领导地位，我打算将上述内容整合到一个可能的公式中，以便在未来发布 Rgds 时在地铁范围内比较郊区，彼得
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Fwiw而且，就像我所有的帖子一样，我没有考虑这么多，我认为至少还有一个其他因素需要考虑 老实说，海滩财产具有一定的性感但即使这超出了性感甚至如果你游泳和砖一样大，而且你有房子那么大，（通常）人们确实喜欢在海滩上或非常靠近海滩生活或被人看到并且生活在正确的海滩上有一定的图 JAM，没有 JAM 但并非所有海滩都是平等的海滩，就像名人一样，根据他们是 A-listers 还是 B-listers 等来获得溢价 A list beachs 的可能样本：- Bondi - Manly (悉尼) - Merewether (纽卡斯尔) - Wategos (拜伦湾) - Noosa 我也怀疑存在一个地区的A-List海滩将比任何不考虑海滩生活的FIG方面的金融模型更能拉高周围海滩的价格只是一些想法Mark ps在罕见的情况下，有人不这样做'不知道FIG JAM是什么意思，它代表“F*ck I'm Good, Just Ask Me”;
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马克，你说得对与它固有的游泳、冲浪、遛狗、钓鱼、找贝壳或建造沙堡的品质有关 这点已被拥有自己游泳池的海滨豪宅的数量所证实 因此，从基本面分析海滩声望（“基本海滩分析”）可能是注定要失败 相反，声望是历史、民间传说和偏见的混合体 旅游手册、明信片和想要赚钱的当地人都重复了这一点，这也意味着分析海滩声望更多地与历史和文化因素有关与沙子、阳光和水有关的任何事情 像墨尔本杯这样的赛事远不止马类似地，Bondi-lore 远不止海滩；它包含了对男性和生活方式的特殊描述。当然，丰富的历史并不能保证郊区的声望；墨尔本的内西区有着早期的工业历史，但正如 Sunshine 等郊区的房地产价格所显示的那样，这并没有给他们带来价格溢价，除非涉及“港口”，如墨尔本港、威廉斯敦和弗里曼特尔 你的观点也无意中破坏了我下一个提议的发布的基础，暴露了我要做出的一个特定假设。但是它增加了一个有价值的对立面，并加强了在“回归均值”线程 Rgds 中所做的一些评论，Peter
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已经确定：1 靠近某些设施会增加场地的吸引力 2 由特定设施引起的价值上升不一定与场地距它的距离呈线性关系，然后我考虑是否有可能制定一个公式来评估特定住宅位置的可能场地价值 注意“住宅”的强调；商业或工业用地价值受此处未讨论的其他因素影响 这样的公式可能包括以下因素： a ​​A 起点（至少在城市地区，没有土地一文不值） b 吸引或降低土地价值的特定质量设施这些吸引因素已在前面讨论过，包括： 1 靠近 CBD 2 靠近（好）学校和其他教育设施 3 靠近交通 4 靠近商店等 5 靠近海滩或河流 6 靠近娱乐设施（可能包括上述 5 个） 7 靠近医院卫生设施 c 对上述的某种形式的权重（因为并非所有的价值都相等） 我将其称为“景点价值权重” d 某种补偿方式前面讨论过的非线性距离价值影响我将把它称为“邻近性 FA 一个起点”起点可以是 (i) 仅添加其他因素的最低土地价值价格，或 (ii) 大都市平均值，其中增加或减少它的其他因素 （i）的基准很难达成一致 它可能是一个远离城市和其他设施的街区 但是应该去多远 或者它可能是最便宜的标准房屋街区当时可用的最便宜的郊区边缘房地产（ii）可能是更直接的中位已建立的房屋销售价格虽然它确实应该是土地的组成部分，但如果我们不那么重要，这不是必需的科学并同意讨论房屋+土地（而不仅仅是土地）价格 请注意，选择不太严格的方法会导致不准确 如果评估距离中位数很远的房产（例如小型公寓和郊区豪宅），则风险最高低土地组成部分，以及高土地组成部分的“好”郊区的纤维棚屋）因为人们喜欢将郊区相互比较，我会选择（ii）并允许为比平均水平差的位置给出负分 b 特殊设施这些已在之前的帖子中确定 c 景点重要性权重 并非所有景点都具有同等价值 您需要权衡各种不同特征或设施的优点 例如，海滨位置可能购物设施有限且公共交通不便 但是其黄金地段可能仍然非常珍贵，应该比其他吸引子拥有更高的权重，我将其称为“重要的吸引子”当然，不同的买家对他们最看重的东西会有不同的想法，所以这些都不是准确的 这个数字设定了每个吸引子的重要性的上限 d 吸引子质量加权（特定设施的） ) 并非所有设施都具有同等价值因此需要权衡它们可能增加的价值更高的权重 同样，一些物业可能具有附近火车站的优势，但其他物业可能靠近主要交界处（例如南亚拉），那里的服务更频繁，因此质量更高 这是 10 分中的分数 e 非线性DISTANCEVALUE FACTOR 这是我最初发布的数字形式的因素；即在特定学校的大门对面（“好”或其他）不好，步行 5 分钟很好，步行 10 分钟同样好，但步行 40 分钟不太好 对于海滩来说，海滨的价值至少是 100m 的两倍，但这仍然比 3 公里更珍贵 这是一个介于 -10 和 +10 之间的分数，因为与关键设施的平均距离长于平均距离的郊区将获得负分 计算 评估员需要为列出的七个关键设施中的每一个设计一个表格以上 总体公式可以是：Value Metro Median + (Prox CBD + Prox Schools + Prox Transport + Prox Shops + Prox BeachRiver + Prox Recreation + Prox Health) 请注意，每个邻近项目可以是负数或正数，包括权重和距离值因子这个想法是尝试分配一个值（可能以 5 美元或 10 000 手为单位）并从中位数中添加或减去这些您甚至可以添加建筑物的正面或负面特征，如果我们不应该这样做重新评估场地价值 每个邻近项目可能包括：(i) 吸引力重要性权重（总体乘数） (ii) 吸引力价值权重（满分 10 分） (iii) 非线性距离价值权重（得分在 -10 和 10 之间）这应该做七次，每个吸引子 i 到 iii 一次，每个吸引子（学校、交通、商店、海滩等）相乘设施 这七个总数被添加到中位价格中以提供“估计” 需要对现有郊区和价格进行工作，以便为七个因素中的每一个（上面的 i ) 限制和结论 当然，以上所有假设都有一些内在价值可以通过一些公式来确定，我没有包括诸如建筑学等因素可能产生影响的 stes关节区域比数字更受追捧可能表明马克之前关于海滩的观点也非常重要，因为它强调了与文化、神话、声誉和势利有关的社会因素，而不是邦迪海滩的任何内在价值。这些因素不太可能是除非我们添加第八个因素，即“郊区声誉指数”，否则在上面捕获。但是，由于声誉是建立在现有房地产价格中的，这可能不是很有意义，如果我们使用这样的练习来计算，可能会适得其反“被低估”的郊区，虽然设施丰富，但不被市场所喜爱，未来可能会蓬勃发展由于个人因素，潜在买家比另一个人 干杯，Aceyducey
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Acey 如果没有你添加另一个因素，这听起来就够难了
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这是真的，如果你您正在寻找 PPOR，但如果您想出于投资目的购买，则不应参与其中该因素最适用于 (i) 可出租性（特别是如果该地区存在空置问题并且或您想收取高额租金）和 (ii) 可售性 在这种情况下，您有责任准备房产，因此它具有吸引力到该地区的买家想要什么，让您的代理人找到愿意为此付出最多的买家所以他们可以在出售或出租 Rgds 时被利用，彼得
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我将再添加几个在绘制从 CBD 延伸的特定径向走廊沿线的平均郊区价格后，我可以确认平均价格确实下降了与远距离ce 然而，下降的速度因城市的哪一侧而异，例如，距离 CBD 20 公里的特定西部郊区几乎肯定会比 20 公里以外的东部或南部郊区便宜，部分原因可能是东部郊区的声望较高 东部 10-20 公里范围内也有非常重要的设施（例如 Monash Uni x2 和医院），而西部可能更靠近（例如 Footscray 附近） 另一个因素是农村城市边缘东边可能是 40 公里左右，但西边只有 20-25 公里，所以东郊被认为是“中距离”，而西郊可能被认为是“外”。像 Westgate 大桥这样的东西挑战了这一点，但人口中心墨尔本仍然在东部（Oakleigh） 因此，即使距离 CBD 30-40 公里，人们仍然很乐意在东部定居，因为他们与许多朋友和设施的距离要小得多 另一个因素是人们倾向于到 b e 只熟悉他们自己的郊区走廊，如果他们（或他们的孩子）需要搬家，通常会沿着这些走廊移动 例如 Narre Warren 的新居民很多来自 Dandenong、Springvale 或 Warragul，但很少有 Werribee 或 Altona 因此对郊区的需求可能如果它与增长走廊一致，例如东南部、西部或北部，则更高。相反，相同的因素可能对郊区起作用，并鼓励一些郊区（例如丹德农）的空置和经济停滞，有利于较新的外围地区如果这是在这种情况下，它很可能通过甜甜圈效应来识别，其中房地产价格在特定中心附近下跌，只是在更远的郊区有所上涨（这与逐渐下跌的“正常”模式背道而驰）Rgds，彼得
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如果我在您的帖子中遗漏了它，请提前道歉，但您是否考虑过什么样的房产会导致相关郊区的中位价格？例如，您可能正在考虑购买 3 间卧室例如，在一个有 60% 的公寓和联排别墅的郊区，房价中位数将在一定程度上偏向联排别墅和公寓的价值 也许可以使用 RP Data 报告或类似的报告，其中类似的最近销售价格属性可以用来形成某种粗略的中位房价，或者甚至是类似房屋的要价，在周六的报纸上，（但这可能会导致更多不必要的不​​准确）只是一些想法谢谢，太好了顺便说一句，我喜欢这些关于数学分析的线程
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这是“老索尔”；因素 ！！！是的，还有“老索尔”是为此负责（在我看来）我过去住在西郊 - 开车上下班时眼睛里有太阳可不是开玩笑（早上似乎特别糟糕, 有雾的挡风玻璃等) 对此的异常可能是珀斯 (和其他西方城镇), 当你进一步向西走时, 你会更接近水 问候,
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如果这是真的, Penrith 和 Ipswich 会现在已经超过悉尼和布里斯班中央商务区成为经商的地方而且没有人愿意通勤到东海岸任何地方的工作场所如果简化为另一个悉尼 - 墨尔本的事情 - 更多的墨尔本人住在东部，而悉尼的大部分人在西部，所以墨尔本在这里获胜！ Rgds, Peter
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G'day Spider, Whoaa!你与我在这里的陈述相差 180 度 我支持你的预测 西郊是受旧索尔影响最大的地区 - 因此最不受欢迎因此为什么 Penrith 没有尽你所能接管没有水翼，悉尼东边不要走太远 因此，悉尼几乎成了一个“特例”。我的想法是，悉尼的北部或南部（与西部相比）本来就更受欢迎，因为旧的 Sol 当然，悉尼东部的那一点点是非常有利的 稍后编辑：啊！我知道你现在从哪里来，蜘蛛侠——如果我的“老索尔”的话，在西方开展业务应该会变得有利。评论有效！！！对 好吧 - 一个非常好的评论（你“走出广场”的思想家，你）也许在 50 年的时间里，情况可能是这样 但是我长大的世界，你去工作了（他们没有来给你）-而且，由于大多数企业似乎已经在大多数 CBD 周围变得隐蔽，可能需要一两代人来解决这个问题到 2100 年，西方可能会更受欢迎 - 除非计算机一代要求我们不要需要去上班 - 在这种情况下，所有赌注都取消了！问候，
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这是一个有趣的观点 Les 我不确定这是不是真的，但有人曾经告诉我，为什么“穷”；住在西郊的“富豪”；住在东郊正是因为这个原因当他们上下班时有太阳在他们身后，“穷人”反之亦然；这对于世界上大多数城市来说都是如此，除了我最近访问的克赖斯特彻奇，发现更富裕的郊区在西部，而更贫穷的郊区在东部
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因此最好购买商业商业工业零售物业（即工作场所）在西部和房屋在东部，这样您就可以向所有租户保证阳光不会进入他们的眼睛（假设标准工作时间）Rgds，彼得
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G'day Peter（蜘蛛侠） (无论如何，在西方要便宜得多-总体上双赢！！！！好点，问候，
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我认为这更多地与自然特征（例如海岸和山丘）和历史的一些城市的东部郊区（例如珀斯、阿德莱德和墨尔本）毗邻山脉有关因此得到更多的雨水，比更干旱的西部平原更绿虽然在维多利亚时代的西摩镇，中央商务区和“更好”的区域平坦且毫无特色，而东南部的住房部门区域起伏不平，可以欣赏到珀斯最富有的地区的山谷景色是西 杰拉尔顿和其他西海岸城市的同上 巴拉瑞特最好的地区是在城镇西边的湖边，但最糟糕的是更西一点 我不会拒绝阿德莱德西部海滨的房子，尽管他们的贫困地区比东部更北，吉朗和墨尔本的亚拉维尔和威廉斯敦也是如此，虽然在西部，但这些天并不完全是挣扎镇，我都怪库克船长！ Rgds，彼得
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