澳洲澳大利亚房地产 回归、题外话、手段和增长 悉尼

在澳大利亚地产投资



上周在墨尔本的 Steve Navra 演讲展示了一张图表，虽然我不确定这是 Steve 的意图，但它让我考虑了“回归均值”的统计理论及其对投资的影响 1 对于那些不熟悉这一点的人，它基本上意味着随着时间的推移，许多古怪的特征将回归均值 这在从遗传特征到投资回报的许多领域都适用' 这可以被称为偏离均值 在通常的说法中，这些被描述为恶性（或良性）循环，其中行动相互补充并相互加强，随着时间的推移，一个人远离平均水平并趋向任一极端 两个与金融有关的例子（但不是财产）在这里：http:petersponderingsblogspotcom200505unmean-digressionshtml 3 然后我想到了大量房地产发起人声称，遵循他们的方法应该提供始终优于平均水平的增长结果 人们普遍认为，由于稀缺价值推高价格，黄金地段是实现卓越增长的关键之一 快速的历史评估一个地区自 1788 年以来的资本增长是当前的土地价格 由于今天的高价房产已经有了超强的增长，它们必须拥有持久的质量 廉价房产缺乏 因此根据这种观点，购买这些高需求房产（通常是黄金地段）是有益的内郊区的位置）持续高于平均增长见 http:petersponderingsblogspotcom200505unmean-digressions-iihtml 支持这个主张意味着你支持结果从平均值的分散而不是“回归到平均值”理论但我怀疑各种时尚、负担能力和边远地区“追赶”等因素往往会带来不同类型房产的行权率（如果不是价格）再次接近均值 如果一个人像 Jan Somers 那样做，并增加收益增长以获得总总回报（约 15%pa，尽管不是所有回报），情况尤其如此是平等的）正如你所知道的，我对声称持续高于平均水平的表现持谨慎态度但是，只要排除明显的“柠檬”或高风险（如价格过高的 OTP 公寓或房屋），就有可能始终比平均水平好一点小城镇 对于这些，成本价格和市场价值之间没有关系 如果没有人愿意支付那么多钱或住在那里，说“低于成本”或“低于重置成本”是没有意义的 然而，以上几点显得微不足道与下一点相比 4 我从开头​​提到的图表中得到的一个见解是，购买后第一年或第二年的增长比任何小的变化都更重要长期增长率的变化（这与我发布的关于国家 GDP 的第二篇博客相矛盾）而且我确信显示的图表有一个扭结，显示它的增长在最初的突增后回归到平均值如果我是对的，得到最初的冲刺是让你的钱更快地工作的关键，并且比它的长期增长在后期平均或略高于它更重要因此，第一年的资本增长为 25%，然后是 0未来四年的 %pa 可能比每年 5% 的稳定增长更有帮助（并允许更早的投资组合扩张）这证实了“你买的地方赚钱”和“金钱的时间价值”的格言，并进行良好的谈判和以公平的价格购买（可能通过“租赁现实”）比后期增长的变化（这很难预测）更重要 5 多房产投资组合的一个不无关联的主题是资本增长的分布 假设三个价格相同的房产，每个独立的贷款 如果一个增长 30%，另外两个 0%，是否会有一些优势 如果所有三个都增长 10%，那么你只担心一个重估和一个贷款重新提取而不是三个，所以看起来更整洁 主要的含义似乎是 i 分散的房产是可取的，并且 ii 并非所有房产都需要增长才能使整体投资组合成功（尽管不成功的房产应该具有证明其继续包含的赎回特征，例如稳定的现金流或长期- 长期前景）问候，彼得
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嗨，彼得，关于你的第 5 点，我在这里写了一点关于现代投资组合理论的文章 MPT 状态 - - 风险与回报成正比 - 风险与波动率成正比（高波动性高风险，例如现金是低挥发性放大器；风险，股票波动因此高风险） - 多元化是好的 - 多元化具有不同峰值放大器的资产；波谷将周期拉平至低波动性（amp; 因此风险），高于平均回报 - 投资于各种高风险（amp; 因此更高回报）资产的风险可能低于坚持低风险资产 - 增加更高风险（但不是废话) 将资产添加到您的投资组合中可以降低整体风险，但增加回报 这似乎违反直觉，但各种波动性资产的图表显示高于平均回报率且波动性较低 MPT 最初基于股票，但可以应用于 IP (amp ; 最好是包含股票和债券的投资组合; 债券和知识产权等）- 值得谷歌欢呼，基思
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彼得，一些沉重的想法我想唯一的方法来证明它（或尝试）是对数字进行处理，看看是否真的存在对高于平均样本属性的平均值的回归d 是你最好的朋友）会为 DBA 或其他一些基于研究的研究生工作写一篇不错的论文会很有趣 - 我担心我的 Stats 技能和 Id 使用的程序会非常不足并且已经过时了
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彼得，这个断言对我来说不太合适并期望返回均值，但是在这个大样本集中，每个子集都以自己的方式执行即使该属性子组返回其自己的均值，该均值也可能比不太理想的属性具有更高的增长率，这反过来又回到了它们的平均值 如果高质量的属性正在跟踪一个具有高当前水平和高未来趋势的平均线，而低质量产品正在跟踪一个具有较低当前水平和较低未来趋势的平均线，t如果整个组的平均值将在 IMO 中间的某个位置，诀窍是选择具有更高未来趋势的子组为此，您通常必须付出当前水平较高的入场价格。分析我知道，但这就是我所能做的一切 干杯，迈克尔
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这正是我的设想 市场内有自己的价格驱动因素 - 可取性、可负担性等在不同的地方都是不同的 他们没有所有回归到完全相同的平均值 - 好吧，我想总会有某种整体平均值，但我不是那个意思，那只是意味着我现在要闭嘴了 T
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嗯，这是有道理的 来自从投资者的角度来看，在刚刚起步的房地产投资年中，稳定地收购房地产至关重要 在短时间内从房地产中获得股权可以让人们更快地利用他们的美元，从而更快地积累财富 另一方面，长期平均水平, 稳步增长一个人的投资组合对于那些打算靠股权和被动租金收入为生的人来说至关重要 嗯，这取决于一个人的房产价值，以及哪些房产有增长 当然，如果一个人有两处价值 470,000 美元的房产 A 和 B，并且一处价值 230,000 美元的房产，C：C 增长 30%，A 和 B 增长 0% 将产生 69,000 美元 三者均增长 10 美元将产生 117,000 美元 情景 1 比 2 好 48,000 美元尽管我要指出这一点
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感谢 Merovingian 我曾假设但没有说明它们是以相同的价格购买的 现在已得到纠正 汤姆和迈克尔：同意存在各种小组 投资书籍或研讨会，限制自己使用地铁范围内的趋势在相对较短的时间内（通常为 20 年）的中位数价格正在对观众造成伤害 几天前，我正在重读 Chris Lang 的“获得投资物业的无限成功”，第 39 页引用了一份“年龄”报告，引用了可变的g 自 1980 年以来郊区之间的增长 Prahran（包括 Toorak）增长了 579%，增长最快，而 St Albans 增长最慢，为 194% 墨尔本平均为 221% 这些数字是 1989 年的，因此考虑到 1987-1989 年的繁荣 此外, 第 47 页引用的统计数据指出，Toorak 是澳大利亚最昂贵的郊区，中位价刚刚超过 100 万美元 从这张快照看来，Toorak 似乎具备郊区的所有属性，能够实现非凡的未来资本增长，并且经过验证创纪录和持久的可取性假设高需求的声望郊区进入了一条持续高于平均水平的增长率以确保持续成功的道路，没有理由在未来不会继续取得不成比例的良好表现。 API，它显示了一个中值 priToorak 的最高价格仅为 1500 万美元 过去 16 年 50% 的增长对于一个抢手的郊区来说是异常糟糕的表现 尽管中位价可能由于多种原因产生误导，但从表面上看，Toorak 似乎只是保持随着通货膨胀，如果将持有成本考虑在内，总体回报将是负数 但是在几年前购买，在 1987 年而不是 1989 年，或者稍晚一点，这将有很大帮助，并使投资更值得（看起来可能很奇怪）Toorak 被低估了（它最近被 Portsea 超越）并且它很快就会恢复快速增长 但是这还不确定 20 年的时间框架也不足以考虑改变时尚并看看它们会产生什么影响相反，重要的是要着眼于长期，并尝试将这些与社会趋势和人们想要的东西联系起来昨天我花了一些时间查看旧的待售报纸广告以进行选择墨尔本郊区的化；内部，中间和外部，富人和穷人 我假装我正在寻找三居室的房子 现在这有陷阱 例如，看要价而不是卖价，不检查确切房产的销售情况，不考虑资本和建筑改进（平均2005 年的房子比 1955 年的平均房子大）样本有偏差，因为拍卖的房子不能包括在内，而且样本本身很小（刚好足以计算出代表该地区的价格，但有时低至一两个）已经有了 2005 年 2 月郊区中位数的当前 API，我决定查看 1995 年 2 月、1985 年 2 月、1975 年 2 月、1965 年 2 月、1955 年 2 月和 1946 年 2 月的第一个星期六的 The Age（想要和平时期而不是战时的价格）我选择的郊区是 INNER：Brunswick、Hawthorn、MIDDLE：Heidelberg、Clayton 和 OUTER：Dandenong、Werribee 可以以以下金额购买 3 居室：(2005199519851975196519551945) Brunswick：$377k$125k $70k$23k4750pounds2550pounds2250pounds Clayton: $305k$110k$75k$26k4750poundsnana Dandenong: $215k$72k$55k$30k3800 poundsnana Hawthorn: $610k$260k$80k$28k6000 pounds3750 poundsna Heidelberg: $409k$115k$70k$40k7000 pounds4500 poundsna Werribee ：$207kna$65k$30knanana（请注意，1985 年 Westmeadows 和 Wantirna 的定价与 Werribee 相似）这个练习的更严格版本的目的是证明几十年来增长率确实有所不同，并且不一定是一致的。验证增长率可以回归到平均水平并在几十年内持续高于平均水平的增长比人们想象的要罕见。我怀疑有一些模式是显而易见的（与人们为新领域支付的溢价以及随后的低资本增长有关相对于随后几十年较旧的郊区，以及 CBD 公寓的表现相当差）但这将不得不等到以后（这里的土地部分似乎很重要）问候，彼得
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彼得，优秀的帖子！请继续您的分析并在此处发布您的结论您正在讨论一个非常贴近我心的话题恕我直言，它是房地产投资的圣杯如果我们能确定如何衡量特定郊区可能的潜在资本收益任何真实程度的信心，那么我们的潜在增长和由此产生的财富创造可能会增加一倍或更多 目前，我关注的是“潜在强劲的未来增长”的指标。正如 Peter Spann 和 Steve Navra 以及其他人所描述的那样，例如 Peter 说你应该寻找人们搬入的郊区，即人口统计分析，看看什么是新的热门票 他和 Steve 都在上面的“上面”中建议了房产中位数”;价格范围，让您获得“自住者”；似乎表现更好的集合史蒂夫还说，坚持东海岸，因为你会得到更多的价格波动，当你希望通过估值和股票回撤作为下一个 IP 的存款来锁定收益时，这会更有好处所以，它是一个位于东海岸中央商务区 20 公里范围内的中位数、新兴郊区积极的卖家，“增值机会”，大面积土地等，但对我来说选择邮政编码和邮政编码的增长周期是关键的时间 那么个人财产的考虑是不费吹灰之力的，即使你支付公允价值的运行磨坊属性，“大局”；对你有利，而且它为巨大的增长做好了准备如果你买得好，那只是锦上添花感谢所有伟大的分析，迈克尔
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感谢迈克尔！更多后续！是恕我直言，你正在讨论一个非常贴近我心的话题，它是房地产投资的圣杯如果我们能确定如何以任何真实程度的信心来衡量特定郊区可能的潜在资本收益，那么我们可能会我们的潜在增长和由此产生的财富增加一倍或更多 这种关系不一定是直截了当的，尤其是在较大的首府城市 更便宜的“抵押贷款带”外围郊区拥有高比例的自住业主 相反，一些较昂贵的内城区拥有高比例的租房者 An例如 Elwood http:wwwrealestateviewcomaucgi-binmedia_press_releaseplID17 与郊区的平均价格相比，租房者的比例可能更多地取决于单元比例或靠近公共交通等因素 另一个推动租金比例上升的是，目前大多数人可以负担得起郊区的租金比他们在 Elwood 等郊区所能买到的多n 高地价和单元开发（否则不值得细分） 单元开发几乎意味着更多的租房者，因此业主入住率可能会下降。在较昂贵的郊区鼓励 NIMBY 型态度的最有力的人似乎是真的，平均而言，珀斯的乏味稳定增长模式不那么不稳定（尽管 80 年代后期的人可能不同意！）这可能是由于各种原因因素 与阿德莱德不同，珀斯的人口增长长期高于平均水平 珀斯也吸引了超过其公平份额的移民 由于悉尼和墨尔本的增长速度更快，新房存量占总数的很大一部分与成熟郊区的房屋相比，资本增长速度较慢 它可能会产生稳定效应 在这种情况下，最好逐个郊区比较，而不是依赖整个城市的平均值 这种比较可能会揭示曼杜拉、罗金厄姆、巴瑟尔顿和玛格丽特河等市场的波动性更大（多年来增长缓慢，随后出现惊人的上涨）或者，如果您想要一些愚蠢的东西，请尝试大约 1993 年的 Kalgoorlie，当时它的中位房价在短时间内超过了珀斯的价格波动性本身可能是一把双刃剑在熟练的从业者手中，他们使用一套方法来确定价值（例如史蒂夫）这可能是一种祝福，并导致非凡的短期增长但在一个唯一的策略是每隔几年买房并希望长期增长的人手中，这可能是一个诅咒简而言之，我认为在西澳购买并没有任何本质上的错误 我认为可能是相关但没有被广泛讨论的一件事是上四分位平均值和下四分位平均值之间的差异房屋都是一样的（或者都是在几年内建造的）这些手段之间几乎没有区别 例如，Frankston North 的 LQ 是 $162k，UQ 是 $178k（参见最新的 API）其他例子（虽然不那么极端）是 Hoppers Crossing 和许多较小的乡村城镇 当然，当范围如此狭窄时，在不过度资本化的情况下进行增值的机会将很小，除非您不断为每个进入的房产提供 140,000 美元市场并最终得到一个绝望的卖家更高的四分位数差异似乎更有趣它们可能表明一个郊区具有不同质量的不同口袋（想想如果弗兰克斯顿或海德堡的所有部分都归为相同的统计数据，你会拥有什么）可能会有新的发展推动统计数据上升，因此可能根本没有太大意义，或者他们也可能为便宜货购物者提供机会（尽管平均值可能很高，但较低的四分位数 mi可以负担得起）可能会有更好的增值前景，因为从昆士兰大学的统计数据中我们知道，人们会为该地区的房产付出高昂的代价，所以它必须是房产，而不是阻碍其价值的位置因此可能会有在房产之间存在较大价格差异的地区购买的案例（前提是您对这些原因感到满意）钱的观点很好（人们使统计数据发生，而不是相反）社会地图集（基于人口普查数据的大书，每 5 年出版一次）和 ABS 市政社会指标指南有一些有趣的统计数据我认为值得一看的这些，我认为最重要的是：* % 有孩子的家庭 * % 没有孩子的家庭s * % 单身 * % 最低四分位数收入 * % 最高四分位数收入 * % 独立屋 % 公寓（人们喜欢的房产类型）* % 正在购买的房屋 * % 房屋政府租金 * % 房屋私人租金 * % 批次度 * % 贸易证书 * % 无资格 * % 失业率 * % 没有汽车（影响靠近交通的重要性）* % $120 - 299pw 收入（即养老金领取者和 soc sec 接受者）* % $500 - 699pw 收入（即 FT 服务行业工作） * 1500 美元/周收入百分比（最高收入者） 我发现了一些社会经济状况较低但房价较高的地区 其他地区的情况较为中等，但房价稍微便宜一些 我更倾向于投资后者而不是前者，在所有其他条件相同的情况下，因为我认为后者可能被低估并且具有更好的增长前景另一件要考虑的事情是随着时间的推移这些统计数据（请参阅优秀的《时代》报告）几年前我正在考虑 Moe 和 Morwell 然后我看到了 在 1981 年，他们的平均收入与州平均水平大致相同 从那以后，发生了很大的转变，进入了最低四分之一，最高四分之一崩溃了 这让我很担心，因为这肯定会给租金收入增长设定一个上限（而且可能也是值）鉴于那里已经出现了投资者驱动的购买热潮并且人口增长统计数据不佳，这些信息让我错过了这些地方，转而支持 WA Regards, Peter
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你好 除了稳定增长你为什么投资西澳以及西澳单位的哪些部分，住房欢呼
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在我开始投资的西澳地区时，与我在后繁荣时期维多利亚可以购买的相比，我投资的西澳地区代表了良好的价值（从 2003 年初开始）在那里度过了我的大部分时间，我对那里的城镇和郊区的了解比任何其他州都好 虽然不应该考虑非经济因素，但将采购检查访问与家庭访问相结合的可能性也很重要我的 IP 位于西澳的两个大型区域城市 我想要一个混合了现金流和增长 IP 的投资组合，总体而言大致是中性的 需要购买能负担得起的最好的（我自己和主流租赁市场），同时避免在一个城镇拥有一切，过度消费并面临沉重的负现金流 此外，这些购买不应妨碍在需要时改变就业的灵活性（大约 6 个月前） 选定的城市需要有强大的租赁市场，良好便利设施和当地人口足以支持管理和维护房产所需的基本服务 房产本身应该是低维护的（即砖），对租户有吸引力并且位置优越，所有这一切都是为了确保购买 LVR 的可维护性做出的决定并不排除以后在我认为合适时进行的收购 这决定了特定的现金流CG组合（每个人的马戏团情况会有所不同，有些人可能不需要任何 CF IP，而其他低收入人群则需要所有 CF IP） 选择一个城市是因为其强大的租赁市场和高租金收益率 市场价格没有看到投资者驱动的繁荣，当时盛行东部，虽然它们在稳步上涨，但我认为当时我买的市场既不便宜也不贵（尽管某些类别的房产在我看来（并且）定价过高，我不会碰它们）类似的销售额房地产显示适度增长 另一个（沿海）城市被选为提供的便利设施与价格（十年来几乎没有变化） 人口稳步增长，许多项目正在进行中 收益率低于第一个城市，房地产略但是，我认为该地区的价格太低了，而且州际投资者已经开始向更便宜的郊区转移类似房产的可比销售情况已经表明rong 资本增长 这是该物业的股权增长可能会为下一次购买提供押金 第一个 IP 是一个 4 人小团体中的一个单位，有一个法人团体 随后的购买是半独立式或没有实体的复式公司（一件好事加上更高的土地组成部分）重建的理想选择显然是在自己的街区上建房子，这很可能会考虑在未来购买我一直反对购买大型多单元街区（在任何情况下）一次将出售，另一次出租），我所阅读或观察到的任何内容都没有让我信服 问候，彼得
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大家好， 精彩的线程和分析彼得 一个有趣的概念，当在内部与外部的背景下查看当查看您的数据时，它表明从 '65 到 '85 的 20 年期间，Clayton（外部）比不伦瑞克（内部）获得更大的百分比收益我并不感到惊讶，因为当时许多内城区被视为贫民区，没有自尊的人会居住（与污染一样多） “外”像克莱顿这样的郊区有漂亮的新住房、相对清洁的空气、年轻的成长中的家庭、新学校等等 人们的看法（在社区范围内）随着时间的推移而变化，今天流行的东西，也许明天就会流行 这些人们观念的变化是投资的原因并不像许多不同的书籍和专家所说的那么容易相信长期每年 7% 的直线增长很容易让那些忘记在 20 年（1945-65 年）不伦瑞克仅增长 38% 的人失败pa 继续努力，彼得，非常感谢再见
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同意 以下项目显示了“聪明钱”涌入奥克利-克莱顿-格伦韦弗利地区的程度，而不是流入近郊 - 1957 年：维多利亚的第一家汽车旅馆（Princes Hwy，奥克利） - 1950 年代后期：第一个现代购物中心（Pinewood Mt Waverley） - 1960 年：第一个区域购物中心（Chadstone） - 1960 年代：第一个郊区大学（蒙纳士，克莱顿） - 1960 年代：韦弗利公园椭圆形 - 1960 年代通往 Monash Uni 的铁路线（已提议但从未建成） - Monash Medical Centre, Clayton - South-Eastern Freeway 任何预算略少的人都可能会被 SpringvaleNoble Park 所吸引，因为他们离这里足够近，可以从设施中受益高于并拥有良好的交通连接 然而，Noble Park 和 Springvale 今天在哪里 尽管它们（几乎所有地方）都受益于 1998-2003 年的繁荣，但它们并不是所谓的优质郊区，并且仍然不受各种评论家的喜爱这是我在一些书籍研讨会上遇到的问题之一： * 20 年（或更少）年的时间范围（不够长） * 部分知识缺乏严谨性 * 容易以直线和外推图表思考 *未能考虑社会转变、品味变化及其对郊区相对表现的不可预见的影响（不伦瑞克和克莱顿就是很好的例子）因此，我倾向于长期增长率“回归均值”，并认为大师们持怀疑态度也就是说，他们提名的郊区（他们碰巧最了解）具有持久的特征，无论接下来的数亿年如何，都将始终保持高于平均水平的增长但不是因为你建议的原因难道不是更早地获得大笔股权而不是更均匀地传播的原因仅仅是金钱的时间价值，即第一年的 25% 增长比 3 年的 10% 好得多耳朵 当然，这假设您可以实现 25% 的增长，那么购买可以翻新的房产以获得股权踢球是一个合理的计划（即使在平坦的市场中），这不是一个合乎逻辑的结论吗？离开！干杯 N
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我认为可以不止这些，虽然这取决于你用钱做什么；由于通货膨胀，现在 100 美元在 3 年内可能只值 90 美分，但如果这意味着在 1 年内而不是 3 年内购买另一处房产的股权，那么它*可能*价值远不止此（取决于新房产的增长表现） ; 如果它停滞不前，那么最终可能会让你付出更多的代价，甚至会侵蚀从第一次获得的收益！）是的，但前提是额外的价值超过了你付出的代价。在这里，如果有一个顶部和底部四分位数之间的显着价格差异 如果没有（如前面给出的示例），那么您的所有 reno 工作可能不会被市场认可，这将无济于事 另一个含义可能是寻找“被低估”的郊区可能是合理的，因为它们的增长率可能会回归到平均水平，并且比“被高估”的地区更有可能给你一个快速的 25% 这就是舒适性和其他特征区域结账OK一些人的相反观点是“便宜的房产便宜是有原因的”，因此最好避免因此您应该始终购买最昂贵的郊区（根据定义，这些郊区具有最高的资本增长），因为这种增长将继续超过其余无限尽管很少披露，但这种立场似乎假设相信市场是完美的，定价信息总是等于价值，不存在“高估”和“低估”资产今天我再次查看了比较郊区价格，虽然这一次是大约 1979 年在珀斯，但模式是 2000 年代初被认为便宜的郊区在 1979 年并不远低于平均水平 然而这些相同的郊区r 在 2003-4 年享有高于平均水平的增长因此增长率会波动，并且与股票一样，今年（或周期）表现最好的股票可能无法预测下一个周期会发生什么 Rgds，彼得
评论< BR>一种证明回归均值的方法 Post #7 包含作为其主要部分的内城区、中城区和外城区多年来的房价比较 每 10 年进行一次比较，样本量和类型还不够要在统计上严格为了证明增长率回归到平均值的程度（如果有的话），我建议采用更严格的方法： - 使用销售价格（拍卖和非拍卖）而不是要价 -从数据中排除新房 - 只分析一种类型的房产（例如 3br 房） - （最好）衡量相同房屋的销售增长 - 每年（不是每 10 年）做统计 - 将增长率与地铁平均水平进行比较- 编译一个 gra ph 显示多年来（至少 50 年）每年增长的变化（高于和低于地铁平均水平） 该表可能如下（针对每个感兴趣的郊区完成） Yr |郊区增长百分比 |地铁增长% | Diff % (Suburb - Metro) 1946 1947 1948 - - 2004 将绘制差异 % Y 轴上的差异，X 轴上的年份 0（即郊区的地铁增长平均值）将是 Y 轴的一半 这某种图表将表明一个郊区是否始终表现出色，始终表现不佳，或者大致相同，但相对于地铁平均水平而言，表现不佳和超过表现的时间不同。尽管如此，它应该一劳永逸地解决所有问题，彼得< BR>评论
对不起，你刚刚把我弄丢了，你能不能详细点说我愚蠢
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X轴横穿页面，Y轴上下在最常见的投资中图表（显示资产价格随时间上涨的图表！）年份是 X 轴，美元价格是 Y 轴 Rgds，彼得
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不，这不是我的意思 现在没关系，我在发布我之前的帖子后不久就得到了它（暂时的心理空白）无论如何谢谢这个帖子绝对是其中之一那些五星级的“留着以后”；线程
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蜘蛛侠 - 有统计软件可以进行这种分析等等 - 我很难记住它 SPSS 我认为 - 谷歌证实 - 它迅速取代了我的部分记忆）我没有副本了，而且我确信现在有更好的东西正在使用到目前为止，最困难的事情是获得足够的时间（50 - 100 年）的可靠数据然后有一项艰巨的任务是将其剔除以仅包括特定类型的已建成房屋（关闭-计划建筑至少自 1880 年代以来就已经存在）一旦您拥有 50-100 年的数据并计算了每年的平均值（感兴趣的郊区和大都市的平均值），那么表格和图表应该是小菜一碟即使是手工完成 用红铅笔（因为在你赚钱之前你买不起文本！）在图表中郊区增长超过大都市平均水平的部分涂上颜色（线和零之间的颜色）垂直（Y）轴）Th en 用深色铅笔阴影表示郊区增长速度低于城市平均水平的部分（线和垂直轴上的零之间的颜色）看到更多的黑色然后它是一个落后的两种颜色组合的更大区域意味着相对于地铁平均值的高波动性；较小的区域意味着低波动性，即它是一个非常稳定的“平均”郊区 请注意，数据中的不准确对百分比的影响可能比实际金额更大 一个世纪前价值 500 英镑的房屋现在价值 50 万美元，其增长率会明显不同如果它实际上只卖了 250 英镑但是实际收益的差异将是难以察觉的，并且被误差幅度所淹没，特别是在早些年问候，彼得
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我曾经使用 SPSS - 坦率地说你可以做到如果您知道如何编写公式，其中大部分使用 Excel你的时间呢）！如果您在重估和增加租金方面的投资没有得到至少 2-3 倍，那么您就是在浪费您的时间和金钱将 100 万美元的房产增加 10% 等于将 30 万美元的房产增加 333% 等，特别是如果 AWOTE 与我之前说过的价格之间存在相关性（但有弹性），我认为更容易带来低于平均的物业达到平均水平或高于通过 reno 使物业真正出类拔萃 我认为您会达到收益递减的地步（也许除非您在豪华的超昂贵空间中经营，这将有其自身的风险）同样，回归是否意味着分析在市场的最高端崩溃（我猜可能对我们所有人来说都是学术性的！）干杯 N
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奈杰尔，只是为了澄清一下，我假设当你说“随着房地产价格上涨”您的意思是您要购买高档房产（即从中值到 2、3、4 倍等），而不是指正常的资本增长 作为第一个猜测，您可以查看相对于地铁平均水平的 Toorak 房屋价值然后磨练只在Toorak 最贵的地区购买“豪宅”数据 我的直觉是价格可能会波动，但不一定会跑赢市场 谁会租豪宅 根据定义，是那些买得起但不要作为他们只是流动人员（例如跨国公司的 CEO） 想用优质地址给别人留下深刻印象 收益率接近 2%，即使你支付 100% 现金也几乎无法支付持有成本 谁会买它 这将是一个非常有选择性的墨尔本市场可能不同，但珀斯的高调暴发户已经虚荣到想要定制新家而不是搬进二手房 作为投资，他们对我来说看起来不太好，可能更像是艺术品、古董和葡萄酒之类的物品，其中投资只是摆姿势的一个原因，我猜不是，而是与平均收入挂钩，它可能与以下因素有更多关系： 1 企业家财富占国民财富的比例（即有没有一小部分超级富豪） 2 企业家倾向于通过华丽的房子来展示他们的财富 我读过一本关于澳大利亚企业家历史的书（忘记了标题）显示，有一些令人印象深刻的财富（相对于全国总财富）财富）在 19 世纪后期由一些企业家持有 这在 20 世纪的大部分时间里有所下降，但从 1970 年代开始卷土重来 关于 2 JK Galbraith 提到，在 20 世纪的大部分时间里，富人炫耀财富是被视为粗俗、令人反感或可能在无产阶级中引发骚动，但自 1970 年代以来，这种社会约束有所放松 人们愿意为豪宅支付的费用不能脱离这些趋势，这些趋势既影响有能力的人的数量支付和他们愿意这样做 问候，彼得
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凯莉·汉森 2005 年 6 月 6 日《先驱太阳报》中回归均值的可能例子 更多在：http:wwwheraldsunnewscomaucommonstory_page0,5478,15518766%5E2862,00html 现在这个可能不一定代表大众趋势毕竟很容易获得搬迁家庭的照片，学者的引述和当地真实的一些抓拍esate agent and presto, you have a article 三个升值速度最快的郊区（Hawthorn、Williamstown 和 Cranbourne）中的一个如果不是两个，可以描述为“内部”，而这篇文章掩盖了更远郊区的燃料和运输成本等问题（尤其是在“石油峰值”的情况下）但如果文章中的趋势是实质性的和持续的，它可能会导致内郊区和远郊区之间的房地产价格差距部分缩小为此，外围地区将需要升值在接下来的 5-10 年中，比内陆地区（一些投资大师自动青睐）的速度更快 本文还引出了这一系列帖子的三个反复出现的主题，它们是： i 郊区持续获得高于平均水平的资本增长长期不太可能随着期限的增加，可能性下降iii 房产价值由社会决定 时尚推动需求 需求推动价格 尊敬的彼得
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