澳洲澳洲房产 房产派对结束？悉尼

在澳大利亚地产投资



在moneymanagercom 中找到这篇文章认为你可能会喜欢它欢呼肖恩派对结束约翰科利特| 2005 年 3 月 30 日 |悉尼先驱晨报（订阅） 那些在千禧年（1997 年末至 2003 年）正好落下的巨大房地产热潮中早早介入并将其资本收益存入银行的投机者正在大笑，但真正的投资者有一个更简单、更长期的策略是：还清家庭房屋，或一大笔钱，然后以接近创纪录的低利率借房屋净值，并利用慷慨的税收减免 当然，投资者一直是投资的重要组成部分但从 2000 年开始，时间较短且关注轻松资本收益的投资人群在他们加入之前，每年 10% 的房地产价格上涨是“完全合理的”，Rob 说Mellor, BIS Shrapnel 建筑服务和建筑总监 由于移民增加和土地稀缺——尤其是在悉尼和昆士兰东南部——有些是自然的，有些是州政府——导致需求稳定联邦税收（和其他）激励措施、表现不佳的股市和低利率为投资者对住宅物业的兴趣真正腾飞奠定了基础 梅勒说，投资者引发的繁荣确实发生在 2001 年年中至 2003 年年中，当年价格增长超过 20% 在同一两年里，新南威尔士州和维多利亚州住宅物业的投资贷款价值增长了约 80% 全国房屋和单元房的价格在 2004 年 3 月季度达到顶峰，达到 369,000 美元（自 1998 年 3 月季度以来翻了一番），自那以后有所回落media print {nopr {display:none}} [size-1]advertisement[size] [size-1]advertisement[size] 虽然随附的图表（第 10 页）显示房价中值几乎曾经下跌，有很长一段时间，例如从 80 年代后期的繁荣到 90 年代中期，当时实际价格下跌股票表现不佳），Mellor 说投资者主导的繁荣的证据仍然存在：以劣质中层公寓的形式对悉尼景观造成破坏 Mellor 怀疑几年后我们可能会看到一些质量较差、外观相似的高层公寓以同样的方式对那些希望快速获得资本收益的投资者来说，特别是在悉尼和墨尔本的楼花高层开发项目中，狂欢已经结束利率上升和贷款人对他们贷款的住宅物业类型采取更具选择性的方法已经看到了这一点。然而，只要经济保持强劲并且工作保障仍然强劲，自住业主将能够在最艰难的时期内安然无恙。可能是几年的f根据房地产分析师的说法，以名义价格计算的拉特价格 这是大局，也是最有可能发生的情况，但各地区发生的情况将有很大差异，一如既往快速致富的人，使用存款债券来担保楼花 这些是 10% 押金的借据，投资者每人只需几百美元 许多住宅尚未完工，一些投资者将首付押金 公寓落成后要融资 部分开发商为避险，向押金持有人提供融资 对于自住者和投资者而言，借贷一直比较保守，没什么好怕的。需要一个栖身之所，移民将保持强劲，靠近东部大城市的土地将变得越来越少大多数分析师相对乐观的预测 债务负担 其中主要是前所未有的债务水平和家庭财务对利率上升的敏感性 然而，官方数据显示我们对债务的兴趣正在放缓 “家庭资产负债表正在进行重大改革随着澳大利亚人在债务方面变得更加谨慎和保守，” CommSec 股票经济学家 Carl Jensen 说 2003 年底的两次 025 个百分点的加息似乎正在生效，新的贷款承诺——包括住房、个人、商业和租赁贷款——在六次中第四次下降到今年 1 月 31 日为止的几个月 然而，融资承诺仍比一年前高出 57%o 储备银行本月再上调 025 个百分点 如果利率在未来几个月再上调 025 个百分点，对那些高杠杆进入房地产市场的人的影响可能是严重的Hawker Britton UMR Research 在本月加息前发现，如果利率上升 05 个百分点，超过四分之一的房贷借款人将难以承受 超过 40 名受访者表示，如果抵押贷款利率上升 05 个百分点，他们将难以维持还款一个百分点 抵押贷款经纪人 另一个不确定因素是抵押贷款经纪人的崛起，他们现在提供 45% 的新贷款并为现有贷款的 30% 再融资 经纪人从贷方支付销售佣金，因此对他们有很强的激励推荐大额抵押贷款 监管机构希望能够更好地监管经纪人，但由于经纪人受到信贷法的约束，因此受到限制，这是各州 到目前为止，各州和领地除了发布关于应如何监管经纪人的讨论文件外，并没有做太多事情。市场 这些是“低文档”； [低文件] 那些因不符合传统贷款标准而难以获得贷款的人（因为他们要么是个体经营者，要么有不良信用记录）而获得的贷款。风险在于，其中一些经纪人可能是在篡改他们提供给贷方的信息，降低贷方贷款账簿的信用质量 硬着陆 最后但并非最不重要的风险是最大的风险：澳大利亚 14 年不间断的经济增长以硬着陆而告终失业房东开始拖欠还款的世界末日情景——导致被迫出售过去五年的私营部门仅来自三个部门：建筑、零售和房地产以及商业服务 许多零售增长与房地产相关——家具、无线窗帘、软装和白色家电 今年第一季度，这三个行业占所有创造的就业岗位（包括公共部门）的 87% 住房建设支撑着如此多的就业岗位，任何下降都可能对经济造成打击1986 年 4 月 - 金融放松管制 霍克基廷政府开始放松对金融服务业的管制，让大银行与新进入者竞争 1992 年 2 月 - 非银行贷款机构 Aussie Home Loans 敞开大门，成为第一个利用金融放松管制与银行竞争的非银行贷款机构 澳大利亚提供比银行便宜得多的标准浮动利率贷款 澳大利亚是第一个使用移动贷款机构的人 1997 年 9 月 - 银行回应1999 年 9 月，为应对市场份额下滑，银行贷款人削减了抵押贷款的保证金 - 资本收益减半f 对持有至少一年的投资征收资本利得税，使资本利得比产生收入的投资具有税收优势 2000 年 7 月 - 首次置业者补助金 联邦政府推出 7000 美元的首次置业者补助金以抵消 GST 的影响关于建筑材料成本 2001 年 3 月 - 补助金延期 首次置业者补助金翻倍至 14,000 美元，并创造了巨大的“拉动”；首次置业者的住房需求 2001 年 12 月 - 廉价资金 从 1994 年 7 月的 7% 现金利率和略低于 10% 的抵押贷款利率，到 2001 年 12 月现金利率降至 425% - 最低近 30 年 大银行提供的标准可变住房贷款利率刚刚超过 6% 2002 年 6 月 - 投资贷款猛增 截至 2002 年 6 月 30 日的一年中，住宅物业投资贷款的价值增加了新南威尔士州 47% 和维多利亚州 63% 2002 年 12 月 - 澳大利亚股市暴跌 截至 2002 年 12 月，澳大利亚股市的回报率为负 8%，而由于低利率的刺激，房价中值上涨了 20% 以上, 更多投资者在实体店寻求安全 2002 年 12 月 - 楼花公寓 储备银行行长 Ian Macfarlane 警告房地产投资者不要被开发商引诱进入“快速致富”；高层计划 2003 年 3 月 - 经纪人监管 新南威尔士州消费者信用法律中心的一份报告，受澳大利亚证券公司委托投资委员会，发现高p案例加强销售策略 中心呼吁对该行业进行监管 2003 年 6 月 - 房地产经纪人 2002-03 年，房地产行业的总收入（主要来自销售佣金）达到创纪录的 750 亿美元 房价上涨和营业额导致在过去四年中，行业平均年收入增长了 178% 2003 年 6 月 - 狂热的高峰 在截至 2003 年 6 月 30 日的一年中投资者活动大量增加之后，住宅物业的投资贷款在 2003 年增长了 30%新南威尔士州和维多利亚州 18% 2003 年 6 月 - 电视房地产节目 媒体在资产价格泡沫中发挥重要作用 房地产相关节目的数量在 2003 年 6 月达到顶峰 在繁荣时期，与房地产相关的电视节目包括 The Block、Hot Property、 Backyard Blitz, Auction Squad, DIY Rescue and Location, Location August 2003 - 汽车作为抵押贷款非银行贷款机构 Liberty Financial 允许潜在的房主将他们的汽车作为抵押品2003 年 11 月 - 房东国家 拥有投资房产的家庭比例达到 12% 1997 年 6 月，拥有投资房产的家庭比例为 65% 2003 年 12 月 - Spruikers The property在发现倒闭的保险巨头 HIH 的子公司向 Kaye 的公司 National Investment Institute 借钱后，spruiker Henry Kaye 声名鹊起。研讨会 2003 年 12 月 - 市盈率最高 由投资银行 UBS 计算的市盈率衡量的是房屋价格除以房地产收入（租金） 12 月达到近 40 之前的最高市盈率是在 3 月1975 年，达到 32 股市的长期市盈率约为 2004 年 1 月 14 日 - 债务狂潮 家庭债务与家庭可支配收入的比率达到 130% 以上 五年前，为 56%，处于低位按国际标准 2004 年 1 月 - 房地产贷款 贷款比 2003 年增长 151% - 自 1989 年 10 月以来的最高年增长率 房屋资产正被用于承担更多的投资和消费债务 2004 年 7 月 - 税收减免 负扣税减免在 2002-03 财政年度，出租物业的租金达到近 150 亿澳元 这是在 2005 年 2 月 220,000 名房东首次向澳大利亚税务局提出索赔之后 - Mort计价保险公司 澳大利亚审慎监管局开始对抵押贷款保险业实施更高的标准，包括针对“低 doc”的更高资本要求；贷款，以保护银行业免受住房低迷的影响 抵押保险保护贷款人，而不是借款人，免于抵押贷款违约 2005 年 2 月 - Low-doc 起飞 15% 到 20% 的抵押贷款是低文件“Low-doc” ;贷款是为那些为自己工作或信用记录不佳的人提供的，他们通常会发现很难获得贷款 2005 年 3 月 - 经纪人 JP Morgan 和富士通的一份报告显示，经纪人占新贷款的 45% 和 30现有贷款的百分比（再融资） Maree Ward 希望在买房居住之前先卖掉她在新南威尔士州中央海岸的两处投资物业她的两套投资房产中的第一套是在 1999 年 4 月购买的，第二套是在 2000 年 10 月购买的 这位 35 岁的悉尼会计师想保留她的投资房产，但不得不出售 她的计划是将她的本金和利息抵押贷款再融资为利息- 只贷款，但随着房地产价格下跌，她无法找到贷款人，包括她现在的贷款人，为她的抵押贷款再融资。在本月利率上升后，Maree 不得不找到额外的 150 美元抵押贷款还款月 在上市近一年后，这些房产在前一个周末进行拍卖房屋大甩卖”；上周，她的一位租户发出了通知 她说，该物业可能会空置，因为没有人愿意搬进市场上的房子
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它显示出一些惊人的相似之处文章引用于 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt20077
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哎呀，对不起，我没有意识到它已经放在论坛上 我今天早上（星期三）才把它放在我的内部，这很有意义我父母去了到塔西住了十天，带回了一堆 RE 代理杂志，我无论如何都找不到低于 20 万的房子e 也在 wagga 目前市场上有 500 套房屋！ （一位朋友是那里的房地产经纪人）一直在与堪培拉及其周边地区的承包商朋友交谈 堪培拉的许多开发商因一些朋友而申请破产 一些大笔资金 开发商让商人使用更便宜的材料来获得开发项目按时完成且低于预算 我不在乎 RE 研究所怎么说 并非一切都很好融资目的）在 04 年 6 月，这个地方以 690k 的价格进场 这是在 Balmain，不是一个便宜的郊区，想象一下他现在的恐怖，当他在分居后以 580k 的价格在市场上买到它，但仍然没有一点点在过去的 6 个月里，我父母的住所从 650k 下降到大约 580 到 590 - 我的 PPOR 会同时下降 50k 有趣的时间哈，干杯，保罗
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