澳洲澳大利亚房产 房产选择（参考 API Jan 05） 悉尼

在澳大利亚地产投资



最新的 API 有一些来自 Wakelins 的贡献，这些贡献引起了有趣的阅读并挑战了我的一些假设（参见 p36-41 和 p88-93） 第一篇文章提供了有关购买 IP 时要避免的陷阱的信息 后面的文章侧重于内北墨尔本的郊区，并说有些被低估了 我发现这两个项目之间有些矛盾 市场可能不完美 墨尔本北部的文章说，一些郊区被低估了 它们的特征类似于价格更高（即抢手）的郊区 那些无法购买更近的可能不得不满足于“低估”的郊区并迫使价格上涨 “低估”的概念是否意味着市场不完善 价格不一定等于一个地区的价值或舒适度 群体可能会在其他地方购买，而忽略不受欢迎的、被低估的地区的发展可能会改善一个地区的舒适度，但需要一段时间才能让大部分投资者注意到我认为被低估的地区（与其他人口相似、当地经济强劲、生活质量高、靠近主要城市或海滩通道）并在“发现”后显示出良好的收益，包括昆士兰州的 Redcliffe、维克的 Melton 或 Werribee，可能还有 Bunbury amp; Geraldton in WA 根据 Wakelin 的“蓝筹郊区”标准，这些都不会成为理想的地区，但是他们很容易被做过功课的人认为是“低估”，因此值得考虑讨价还价 现在检查第一篇文章 很多好东西 我发现关于“廉价基础”投资的部分特别有趣，尽管如果在所有情况下都遵循可能会导致机会错失 这是因为我不禁想到很多警告都是写的考虑到市中心的经济公寓 你可以从大约 120,000 美元购买墨尔本中央商务区的一室公寓，但它可能太小而无法获得融资（或转售），可能需要高昂的法人费用并成为服务式公寓的一部分公寓或酒店式的综合体虽然这不是 Wakelin 的专长，但我也会将此类警告扩展到其他地区的特定类型的住宅。例如，在采矿中配备齐全的 1br 单元矿业公司向员工提供慷慨租金补贴（无论是直接还是通过高工资）的城镇 黄金海岸以其两级定价结构而闻名，而矿业城镇实际上拥有两级租赁市场 政府雇员和来自大企业的采矿工人烟雾位于顶层（由于雇主补贴），而在零售等行业工作的当地人支付较低层的租金（尽管按照首都城市的标准仍然相当高）因为投资者购买收益，两层租金结构转化为两种形式- 某些类型房产的分级定价 当高收益未能实现时，您所留下的房产对其他人几乎没有吸引力、资本增长极小且现金流为负（并且不会因此而多付钱）然后在一个有未来的矿业城镇中，一个有吸引力的房产可能会很好，特别是如果它对各种租户和家庭有广泛的吸引力pes 但是更典型的地区呢，比如首都郊区或主要乡村城镇 第 39 页说“投资优质资产时没有这样的事情（讨价还价）”，如果房产看起来便宜或陷入困境，这可能是因为首先，它没有足够的竞争，而且它不具有稀缺性价值良好的投资必须严格限制供应并在选定的位置''隔壁的百万富翁'对此有一个有趣的看法它说百万富翁通常住在坚固、有品位、保存完好的老房子，位于成熟、优质的郊区 他们享有可观的资本增值 简而言之，Wakelin 建议投资者购买的郊区类型 但是当谈到他们如何购买这些房子时，隔壁的百万富翁提到百万富翁研究过去的销售，从未支付最初的要价，提供大幅折扣，并且（有时）购买“不良”销售（在美国）回到 API 文章，Wakelin 提到房产很重要，而不是销售方式（私人销售、拍卖） 为什么 Wakelin 会拒绝一个看起来“便宜”或“不良”销售的房产，而没有确定它是否是一笔好交易和尽职调查这里的假设是房地产市场是完美的，任何价格便宜的东西都一定有问题房地产市场是人，人有不同nt 需求和价格预期 买家、卖家和代理商对市场的了解程度不同 因此我不能接受房地产市场可以是一个完美的市场 虽然这不是第一篇文章所宣扬的，但我看不出在一个郊区，发现与周边郊区相比，它可能被低估了 10%，然后在该郊区购买具有吸引力的房产，也可能比您自己的估值便宜 10% 这就是“购买时赚钱”的原则，并假设不完美的市场，我认为这是正确的当你开发你的投资组合时，第一年左右的 20% 资本收益将帮助你更快地扩张，如果该地区具有良好的属性，它也可以后期表现良好 从长远来看，声望卓著的郊区可能会提供卓越的增长 这尤其是在房地产周期的早期阶段 但在周期的后期，似乎有一个趋同规则，其中前夕n 更便宜的郊区和乡村地区至少部分赶上 如果房产和郊区是健全的（不一定有声望），我认为存在风险，将 API 文章过于字面化可能会使您免于陷阱，但也可能导致错失机会问候，彼得
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一些好的评论，彼得 就我个人而言，我认为 Wakelins 的评论非常明智和正确 对我来说，它们强化了重要的基本面，并表明对实践有很好的了解，这将导致成功的投资 I认为应该考虑他们的观点来看待他们的评论 我的想法是他们的评论属于公共领域 他们的业务与向他人提供房地产投资建议有关 他们正在推广一种最有可能成功的低风险策略，尤其是对于没有经验的投资者 不以任何方式损害其对有经验的投资者的正确性；我想，只是经验丰富的投资者更有可能采用更高风险的策略如果一个人带着经过充分研究的明智的另类投资策略去Wakelins，他们将是非常有能力的评估者，顾问们认为，
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lt;距离CBD 10km 个人认为，在CBD 10km 半径范围内购买的理论由于许多原因仍然存在，但最重要的是因为 IMO 它是“老派”；心态在很大程度上可以争论（正如皮特正确推断的那样），因为它适合低风险类型的房地产投资者曾几何时，平均上班时间是 15-30 分钟，而正是在这段时间里出于便利和“可出租性”，投资者在尽可能靠近 CBD 的地方购买是明智的；对于没有豪车的租客！！！但是时代变了；人们不再走路上班了（如果有的话），交通几乎和开车一样昂贵，最重要的是，上班的平均旅行时间已经跃升至 45-70 分钟之间！！！我记得参加过“一日游”。到郊区，比如我现在住的地方。回想起来，我父亲坚持要我母亲为长途旅行准备野餐午餐，这很有趣！最有趣的是，同样的行程现在需要 30 分钟！！！如果我们打算与时俱进，我认为可能值得拓宽我们的视野和界限 干杯，Jo
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lt;10km理论与von Thunen的经济租金理论有许多相似之处确实有些拍卖师, 开发商和销售人员甚至使用 von Thunenesque 术语，例如“最高和最佳使用” Von Thunen 的理论是每个人都希望将他们的土地使用定位在 CBD 因此它受到高度追捧 如果有一个自由的房地产市场运作，CBD 将是需求最高的地区，从而获得最高的价格 只有那些产生足够利润和/或节省土地使用的行业或土地利用才能支付在市中心所需的租金 其他人被迫退出，利润微薄每平方米土地工业（尤其是农业以及需要土地的重工业）与 CBD 的距离越来越远 土地使用的市场排序根据支付能力意味着在自由和完美的市场下，每一块土地都将被为土地所有者提供最大回报的土地用途所占据。这种最佳回报状态被称为特定土地的“最高和最佳用途”土地“最高和最好”仅指经济考虑，如利润，而不是其他社会、文化或政治目标。g 人口和新来者的口味与我们相似，即他们也希望位于离 CBD 最近的地方 这增加了需求，这是资本增长的引擎 由于 CBD（和 CBD 附近）的土地是最受追捧的，它遵循这一理论，这里的增长是最高的，虽然它们并不便宜，但内部区域具有未来增长的最佳潜力，正如 Wakelins 在他们关于“便宜货”的警告中提醒我们的那样，只要人们想进入这些区域并且有支付能力，高资本增值将继续 即使价格如此急剧上涨，传统的投资“价值”衡量标准是无关紧要的 评估价值的这些措施是什么 租金收益率是一个 但如果它是一个主要由业主自住的郊区，它可能被视为不那么重要，即使 2-3% 的收益率和现行利率使它从投资者的角度看起来被高估了 那么房地产价格和收入之间的关系 鉴于 i比较主要郊区平均工资和房地产价格之间不断增长的比率，家庭收入分散程度的增加（首先是两个收入家庭，然后是社会经济趋势）可能会被认为是一种糟糕的估值方法如果我们考虑到今天较低的利率比较到 10 到 20 年前，我们可以看到人们偿还更大贷款的能力提高了，因此支付更高价格的能力也提高了 很明显，这两项措施被维克林斯忽视了。现在，时代变了（正如我们在 .com 崩溃之前听到的那样），所以只要我们追求“质量”，即使它相对于所有价值衡量标准来说都是昂贵的，我们将长期领先但是存在风险蠕虫可能会转向，而内城的梦想之旅可能会结束 以前发生过，例如在 1960 年代和 70 年代，那时新郊区是理想的地方而且由于这段时期是在 30 年的贷款期限内，我们不能排除可能的转移到2035 年，因为它们将影响我们的投资价值 人口下降和态度变化等因素（现在可能不太可能出现反 CBD 反内城运动，但我们不能打折扣）可能意味着内城并不像人们所寻求的那样如果发生这种情况，那么资本增长并不像某些人想象的那样有保障需求是由人们的偏好决定的，如果我们的文化改变了我们的偏好，那么这就会改变城市不同地区的相对价值。一个勇敢的人，他说文化态度不会改变，并且以某种方式增长是不可避免的 如果你愿意为借来的钱承担（100% 保证）多年的资本损失，只是希望当前的趋势会除了 von Thunen 之外，其他可用于解释城市模式的新理论也很有趣，例如，没有一个 CBD 中心的多部门或多核心模型，但有几个，不同的节点用于不同的目的 在现代社会中，政府分区也在影响城市土地利用模式政府规划政策通常有利于郊区中心的发展（其中许多在 CBD 10 公里之外），而其他（例如 Chadstone 放大器； Southland) 已经发展成为基于廉价土地、化石燃料和充足停车位的大型中心 尽管它们的位置相对于基础设施并不理想，但回顾过去，它们已经被墨尔本 2030 等计划赋予了合法性，因为这些郊区中心太大太重要了忽略 Wakelin 的哲学似乎是基于一个 von-Thunen 模型，即随着人们远离中央商务区，人们的欲望会线性下降。这似乎变得更真实，而不是更不真实，至少在住房方面，随着旧的内部工人阶级郊区的高档化过去 20 年 但未来不一定反映过去的趋势 另一种可能是基于多核模型以及郊区节点周围的宜居区域可能会有良好的资本增长（并非所有这些都必然会距离中央商务区不到 10 公里）像阿什伯顿这样的郊区可能是一个有趣的案例 - 由于靠近一个郊区，它最近的良好增长节点 (Chadstone) 或来自 Camberwell 和 East Malvern 的连锁反应 与 von Thunen 式的距 CBD 的线性距离相比，具有自己腹地的郊区节点的多核模型是否会为资本增长提供更好的指导 只有时间会告诉大多数自住业主像 Rowville 这样的郊区是 2 或 3 辆车的家庭（家庭收入高，墨尔本最糟糕的公共交通和冷漠的城市设计）但是 2 车的家庭远非普遍，尤其是在租房家庭中 如果租房者正在节省他们的便士对于房屋存款，如果您想要安全的长期租户，那么能够搬到他们可以住得更便宜的地方可能是一个加分项，那么您可能更喜欢挥霍他们拥有的每一分钱并且永远不会成为所有者的挥霍者； ）为了租户的舒适，我会谨慎购买位置如此差的房产，以至于居民每次旅行都依赖化石燃料和他们的汽车此类房产可能会受到油价上涨的影响，从而引入我们不知道的另一个风险因素不需要 如果郊区的位置足够好，设计得很好，家庭可以只用一辆车，并且可以根据需要选择使用其他交通方式，那么租户就有更多的钱来支付更多的租金； ) 此外，如果有一段时期的经济衰退和空置，那么我预计交通不便的郊区将受到最大的影响，因为租户会寻求基本服务、就业、学校和交通等基本要素即使人们不经常使用公共交通工具，他们仍然希望有可用的选择 在墨尔本，这基本上意味着可以轻松到达火车或电车，而在悉尼、阿德莱德或珀斯，您可以乘坐良好的巴士路线但这些都不一定需要在 CBD 10 公里范围内购买 良好的郊区中心甚至一个安全的乡村小镇都可以满足所有基本需求 即使Wakelins 推荐的一些内城区的部分地区（例如Elwood）没有汽车也不是特别适合居住 火车距离很远，有轨电车稍微近一些（但仍在郊区的边缘）但速度很慢，公共汽车不直接服务于中央商务区，提供的服务频率较低且可靠。相比之下，位于切尔滕纳姆、莫迪亚洛克、海德伯等地的 10 公里以上的房产g、Oakleigh、Mentone、Bentleigh、Clayton、Carnegie、Ringwood 或 Dandenong 交通便利，有时甚至比郊区更近一些。不明白为什么，如果买得好，它就不是一个好的长期投资，尽管它有超过 10 公里的路程这很大程度上取决于你是否打算拥有这辆车，或者你是否在每个家庭一辆车的位置，因为在某些旅行中使用其他方式是可行的 如果是后者，那么公共交通的经济性会变得更好，因为您可以节省固定成本和边际成本 墨尔本的年度无限使用公共交通票的成本介于700 美元和 2000 美元，取决于所需的区域至于步行上班，我一直这样做到上个月，所以它仍然会发生； ) 但步行一直是一种次要模式；墨尔本是世界上最早的城市之一，工人通常乘坐火车或电车上班，而不是步行或骑自行车。此外，步行上班对于Wakelin的思想来说不是问题；如果是这样，他们对市中心公寓的态度会与他们不同同等条件下 内城区的工作岗位比人口多，而且外围地区的工作岗位多于工作岗位，因此许多外地居民必须通勤到 CBD 或内城区工作，从而延长了平均通勤时间但是可以在靠近主要节点的中部或外围地区购买，因此有很多工作在这种情况下，虽然通勤时间短的可能性仍然低于他们住在内郊区的可能性，但可能性仍然存在同意附近的大型区域中心，前提是这不会降低郊区和物业选择的严格程度 事实上，在有时被忽视的方面可能需要更多的努力，例如租金收益、持有成本、能力o 维持和扩大投资组合、适合个人情况、收支平衡点等 请注意，如果您的收益率是 3% 而不是 6%，那么您的运营成本大约会翻倍（如果需要 9% 的收益率才能实现税后收支平衡），以及因此，增长将需要更高的补偿 并且将您的整个战略建立在基于过去趋势推断的非常高的增长上可能会带来一系列全新的风险，特别是如果您没有从工作中获得高收入，是安全就业和/或希望减少工作时间或换工作 另一种策略：(i) 不太重视靠近 CBD，但接受在靠近重要郊区或乡村中心的地区购买，以及 (ii) 使用传统的价值衡量标准（包括寻找被低估的区域、收益率以及资产价格和人们的支付能力之间的关系）对于许多人来说可能更可行，而不是基于如此高的增长率同时或至少收支平衡在 h 之一呃书籍 Somers 提供了一个很好的总体总结，即你投资的目的是在你想退休时拥有一堆创收 IPs购买或租用也是明智的，总的来说风险较小 问候，彼得
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蜘蛛侠 - 你手上有太多时间 atm 好帖子！干杯，Aceyducey
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彼得，一个大帖子，再一次，很多优点正如你所写，凭借你明显的思考深度和兴趣，无论发生什么，我相信你会考虑趋势，投资聪明地并得到相应的奖励我也步行去安培；下班 大约 10 年以来一直是我的交通工具，但在车里仍然可以达到约 30,000 公里年！问候
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