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在澳大利亚地产投资



大家好，网上冲浪是为了完全不同的东西，我的目光吸引了这篇文章。它来自一个网站，Realty Times，该网站声称是互联网上最大的独立房​​地产新闻服务作者布兰奇埃文斯是 Realty Times 的副主编该网站声称在2000 年，她被 REALTOR(r) 杂志的编辑评为“房地产界最具影响力的 25 人”之一；而在2003年“最具影响力”的时候；名单更新，她被公认为九位“名人”之一；她也是“Your Money”的常客。在 CNN fn 因此，如果您相信她知道她的财产，那么这篇文章值得一读值得讨论的问题 值得一读，易于阅读，虽然很长 我已经发布了整个评论 该网站是：http:realtytimescomrtapages20040624_perfectstormhtm 问候彼得 147 布兰奇·埃文斯的完美房地产风暴 消费者债务上升，利率上升，通货膨胀，低就业和工资增长以及许多其他因素共同形成房地产放缓但还有一些其他因素正在助长风，可能会引发一场完美风暴——现代历史上最大的住房衰退 看看风暴条件从艾伦·格林斯潘（Alan Greenspan）到全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）研究人员的顶级经济学家告诉公众，住房将“扁平化”。分别在销售或价格方面 持平的房价和销售意味着买家在住房投资中面临更大的风险，因为在利率上升的环境中，房屋的成本会更高，而且当他们不能以最快的速度或不能以最低的价格出售时，他们的流动性就会受到影响利润高国家，特别是在 90 年代中期过热的地区，如亚特兰大、西雅图、达拉斯、奥斯汀和其他技术中心。接下来哪些市场是脆弱的拉斯维加斯、圣地亚哥和其他因住房而吸引就业机会的多提供资本的首都，因为工作而不是居民 根据哈佛住房研究联合中心的“2004 年国家住房状况报告”；住房经历了 1998 年的国际金融危机、2001 年的经济衰退和新千年的就业萧条等事件 经济和购房者受益于创纪录的低利率，这有助于抵消价格上涨 1989 年，平均价格的房屋报告指出，在美国花费 211,900 美元，抵押贷款利率平均为 101%，而在 2003 年，平均房价为 243,400 美元，平均利率为 57% 但 2004 年的购房者面临着前几代人所面临的一系列条件国家新闻、经济状况、借贷状况以及购房者的预期，以及更多的因素正在创造一场完美的风暴，这些因素单独或结合起来可能会使现有住房市场趋于平缓，并影响新房积极的一面是，全国房地产经纪人协会 (NAR) 预测 2004 年现有房屋销售量创纪录的 6.17 亿 首席经济学家戴维d Lereah 预测就业增长将达到 300 万，全国失业率将降至 53% 他还预测房价中值升值将放缓至 54% 至 179,200 美元，而新房价格中值将增长 79% 至 210,400 美元 但一些市场如正如达拉斯报道的那样，自 5 月以来，当利率认真上升时，房屋销售量已从悬崖上跌落 新房开工正在放缓，全国房屋建筑商协会已经注意到建筑商住房指数下降了两个点，越来越少的人看样板房的建筑商情绪指数 通常，这表明对住房的兴趣总体上较低，这可能对现有住房市场不利受到比利率上升更多的打击 国家和经济新闻 工作 - 尽管最近有报道称获得了数十万个工作岗位，但我们有经验d 自大萧条至 2004 年上半年的最长失业时间 一些房地产专家预测，房地产市场放缓将通过损害或消除与住房相关的就业（如抵押贷款、房地产销售、家具）进一步损害经济收益销售、建筑、承包、搬家和其他工作停滞不前的房子ng 市场意味着其他领域的支出减少，因为利率上升，借贷成本意味着可自由支配的支出减少 所有这一切都给房价带来了巨大压力 加州大学洛杉矶分校经济学家 Ed Leamer 告诉旧金山纪事报，最有可能的事件是2006 年我们又经历了一次衰退，住房部门出现了重大问题”；持续的恐怖威胁 - 总统选举、奥运会、股市上涨、伊拉克监狱丑闻和其他事件是恐怖分子的诱人目标 利率处于 30 年来的最低水平，美联储无处可去（即降息）如果另一场恐怖袭击摧毁了消费者信心该国可能会重新陷入通货紧缩，因为没有人购买消费品成本下降同样情况的更熟悉的词萧条艾伦格林斯潘的住房扁平化评论 - 6月15日，星期二， 2004 年，美联储主席艾伦·格林斯潘 (Alan Greenspan) 向美国参议员作证说：“我们认为，新屋和现有房屋销售的强劲扩张现在正在趋于平缓，而且近年来真正出人意料的房屋销售繁荣不太可能持续下去。预测总体上是持平的，不是价格，而是总量继续加速上行”；对于不打算在家里呆足够长的时间以度过风暴的购房者来说，这不是音乐 大多数人更喜欢在日间交易者环境中购房 如果他们不能快速轻松地出售房屋以获取利润，那么他们会放弃房屋投资，将资金投入股市 通胀：通常情况下，住房为房主提供的收益仅比通胀高出一两个点，但根据美国房价指数 (HPI)，住房已超过整体通胀在过去八年中，利率上涨了 40 多个百分点 不幸的是，工资并没有以同样的速度上涨。在某些时候，当低利率、宽松信贷和其他优惠贷款无法让买家进入市场时，他们不得不退缩他们的梦想之家 通货膨胀正在影响其他消费品 过去两个月牛奶价格翻了一番，汽油价格创下新高 如果您假设所有消费品和服务都会同样上涨，那么很容易o 想象更高的利率不会是唯一让购房者望而却步的事情 他们必须重新计算预算中的基本要素，使其达到他们无法预测的数字 再见无通胀经济 你好，超市将出现更多令人讨厌的惊喜、药房、加油站和其他人们花钱的地方 住房负担能力：哈佛住房研究联合中心，2004 年国家住房状况发现，尽管有 68% 的房屋拥有率创纪录并且最近创造了就业机会，但美国的大多数工人并没有赚取足够的收入来负担“即使是最简陋的住房”；在全国范围内，NAR 的 2004 年 4 月（有资料的最新月份）住房指数显示，“全国典型家庭的收入是第一季度现房中位价购买房屋所需收入的 1440%，即161,500 美元；这一乐观数据是在利率上升整整之前得出的，美国六分之一的房屋在加利福尼亚出售，因此当那里的住房负担能力成为问题时，它会影响全国的住房 最近 6 月份的一份报告指出，不到 20%报告称，4 月份在加州购买中等价位房屋所需的最低家庭收入为 102,550 美元，为 102,550 美元，基于典型的 30 年期固定利率抵押贷款 542百分比并假设首付为 20% 负担过重的消费者：根据接受 CNN Money 采访的债券基金经理比尔·格罗斯（Bill Gross）的说法，消费者支出占国内生产总值的三分之二，而我们人民已经负债累累，利率上升可能会减缓消费者支出，这可能导致进一步失业国家和世界也可能过度依赖消费者支出来引领国家经济复苏，因为恐怖主义，我杜克大学最近对 200 多名首席财务官进行的一项研究表明，通货膨胀和更高的利率可能使企业无法加薪、增加工作或支出以扩大基础设施。债务已达到创纪录的 91,850 亿美元，或“经通胀调整的人民实得工资的 110%，也是创纪录的”十年前，家庭债务相当于个人可支配收入的 85%； 20 年前是 65%”；现在偿债能力如此之高的原因是浮动利率，利率可以改变，并使家庭更难偿还现有债务作为一个例子，他指出，“抵押银行家协会报告说，新抵押贷款申请的份额由可调利率提供资金，或 ARM，从 2003 年 1 月的 135% 跃升至年底的 30% 以上 目前 40% 的消费者债务基于浮动利率 当这些优惠利率消失时会发生什么 住房贷款和股权情况 轻松贷款：贷款产品蓬勃发展允许购房者在 50 年代和 70 年代建造大多数房屋时，以很少的钱、信用差和其他条件进入房屋。黄金标准的 30 年期固定贷款现在受到不少于当其他更合适的贷款产品可用时，格林斯潘就是在浪费钱，例如 ARM、混合贷款和只付息贷款p 在这些贷款的条款到期时发生住房衰退时重新面对购房者 仅此一项就影响着旧房市场在房屋产生甚至适度的净资产之前就已经在房子里呆了几年，这与今天的买家无法匹敌接触到的奢侈品远远超出了他们的承受能力，这就是为什么他们对将别人的钱花在高资产要价上更加挑剔的原因：根据经济学家兼联合董事迪恩·贝克（Dean Baker）的说法。华盛顿特区经济和政策研究中心 (CEPR)，人们以惊人的速度以房屋为抵押借款“人们以房屋抵押贷款的速度很快（2003 年超过 7,500 亿美元）这一事实更加令人担忧。不可持续泡沫的证据，”；贝克在他的专栏“艾伦·格林斯潘的第二个泡沫”中写道； quot;抵押贷款债务与房屋净值的比率创历史新高 鉴于房地产泡沫可能导致资产价值膨胀高达 20% 到 30%，而且国家的人口结构（随着即将退休的婴儿潮一代）建议许多房主应该在很大程度上还清他们的抵押贷款”；如果这些房主将他们的资产用于信用卡债务、假期、大学学费而不是改善他们的房屋，那么买家就有更多理由通过要求更多维修、更多改善或忽略市场上未经改善的房屋来惩罚要价，直到它们的价格跌至令投资者满意的水平 其中一些情况在通货膨胀因 1980 年代上限为 19% 的利率上升而放缓之前就已经存在，但购房者并没有面临更高的成本以及我们自己的地盘恐怖主义、压倒性的消费者债务、数十年来最糟糕的就业市场，以及所有其他因素，这就是为什么总体上的条件指向一场完美的房地产风暴，而不仅仅是利率上升 以上列出的条件是可量化和可验证，但还有许多其他因素也会影响房地产明天在下一版《房地产时报》中找出这些因素，当“其他风吹”时lding The Perfect Real Estate Storm' will be special Published: June 24, 2004
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感谢彼得的这篇非常有趣的文章，我认为那篇文章中有很多与 OZ 相关的真相--
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那么有人认为我们将在 2006 年陷入衰退吗？如果我们这样做，这是否意味着我们将像上一个 Ecogirl 那样获得巨额利率
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Ecogirl - 如果我们这样做，这是完全可行的你看看经济衰退的经济定义“两个季度的负经济增长” 然而，在我看来，这篇文章中描述的衰退是极不可能的 看看利率变动的国库券图表 它必须不仅仅是衰退将利率推高到上次的水平 但坦率地说，比例增加可能比实际利率增加更相关——从 5% 上升到 10% 是利率上升 100% 基本上相当于从 10% 上升到 20%如果您阅读最新的 RBA 评论，他们欢迎 U S 利率，因为利率差异不会那么大，因为这将使澳大利亚降温 坦率地说，我们不像人们过去记得的那样受美国的围裙约束，所以我预计澳大利亚不会跟随这次美国领先（不管是什么）——我们在上次美国经济衰退中没有（现在刚刚结束）如果中国出现严重逆转，我会担心，尽管干杯，Aceyducey
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大家好，我们在美国首次上涨，但我同意这不一定相关但是这里的所有逻辑都是合理的，根据统计数据，随着 OZ 的住房反弹，我们今年可能会看到另一次加息彼得147
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我怀疑我们是否会像在黑人保罗时期遭受的利率那样——但澳大利亚人的债务比他们当时多得多，所以利率不必上涨太多就可以开始伤害人们了 Just my my观点
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对保罗的有趣评论 当时的高利率是从美国进口的 当他们埋葬罗纳德·雷·冈时，注意到他因设计了“他们不得不经历的衰退”而受到赞誉。也一样，但是美国佬精神很好，从来没有嘲笑过他，也许是因为他没有大声说出来！ T
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HawkeKeating当政时，我被引导相信银行业受到了更多的监管，他们的政策旨在慢慢放松监管。当时，银行会增加6-在储备银行设定的现金利率之上 7%，而现在，他们很幸运能逃脱 2% 我认为那些日子的利率不太可能
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大家好，只有几点 1 如果我们陷入衰退，那么 RBA 将降低利率而不是提高利率 2 如果我们遇到通货膨胀，那么您的租金会上涨，您的工资会上涨，但您的贷款仍然会保持不变美元价值 3 如果住房放缓持续下去，那么不断增长的人口将对现有住房构成更大的压力 租金上涨再见
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1 是的，他们在 1989 年就这样做了 但是，降低利率不是问题在这里——提高它们是 2 是的，这听起来不错，但是，你假设所有东西都提高了相同的百分比值（5 % CPI > 5% 租金上涨等）这是，恕我直言，极不可能 65% 的可变贷款增加 1% 代表可能是投资者的主要支出增加 15% - 租金能否跟上我将是第一个论坛上的人说利率风险很容易缓解，但是如果实际利率（银行利率和 CPI 之间的差异）上升得比休斯顿大得多，我们就有一个问题 3 是的，在中长期内这个肯定是真的（特别是如果供应是固定的，或者足够接近它，任何时间长度）MB
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大家好，MB，我认为你错过了重点，你认为他们会提高如果我们有适当的 lvr，那么利率上升不会像租金上涨对整个物业产生的影响那么大，再见
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这是不合理的利率上升第一位是主要催化剂并加剧了我们不得不经历的经济衰退从图 5 可以看出，澳大利亚央行被削减以波斯地毯工厂从 1989 年开始降价的方式调整利率，但为时已晚 损害已经造成 如我所见，低 LVR 的优势在于您可以再融资（或出售和减少债务）然而，除此之外，你仍然会处于这样一种情况，即你的租金必须随着利率上升而跟上以防止 CF 流失。无论如何，我不认为这对这个论坛上的任何人来说都是一个严重的问题。太聪明了，消息灵通 - 但我们只是 IP 所有者的一小部分 MB
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嗨，皮特街很高兴看到你再次发帖 保险业忙我想我同意你的重新费率和这样的衰退可以由许多事情引起，包括历史上的投资泡沫，例如 1929 年、1980 年 我们刚刚经历了一个大泡沫 就像火车失事一样，在最初的损害之后很长时间内，萧条可以继续堆积 IE 我知道日本只是看到实际增长现在持平或负增长1990 年萧条 这是尽管世界范围内的好时光！我记得在 80 年代，每个人都说日本人将以他们的购买速度拥有澳大利亚 似乎拥有 Qld 的一半 然后回报与成本的现实开始出现，他们在 RE 上损失了大美元 如之前在 SS 中所述，我不是经济学家，但恕我直言，最后，这真的是非常简单的供需博弈他们在购买（GST）和赚取更少（PAYG）时支付更少的税（希望）出于个人原因考虑 NSW 与 VIC 简而言之，在 VIC 中，尽管成本基础与 NSW 相同，但 BNB 的收入更少，因为墨尔本与悉尼相比，这种体验的可支配资金更少。然而，虽然我 30 多岁，但我在商业周期中的经验是有限，所以我想听交流耳鼻喉科来自其他有更多经验的人 任何评论 Ross and Gee Cee 我所知道的是没有人可以预测未来 我们已经在新南威尔士州看到了惩罚知识产权的新税收 确实不公平的税收，但选举是 3 年后谁会预见到它 债务水平是巨大的 想想跷跷板 当利率是 13% 我以 72.5 万美元的价格买了一套房子 我的房子现在价值 60 万美元，利率是 7%串烧投资 我相信我们很可能会看到 NG 被修改以将扣除额限制在投资范围内 或者我们可能会看到随着商品及服务税的增加而降低现收现付税的重大转变 如果这样 NG 变得不那么有吸引力 你不能 NG GST 石油冲击是真实的可能性 我想不出或生活的任何部分不受石油成本的影响 任何人都可以因此衰退有 50% 的可能性，而另一场繁荣有 50% 的可能性 许多专家认为前者 问候，彼得 147
评论< BR>我认为这不太可能 - 比很幸运 MP 再次改变，但不要认为环境不能再次改变 我们可以有一个新的 RBA 政府（我们将在这个任期结束后）决定需要一些残酷的 MP，忘记 MP 的滞后效应并让我们陷入困境陷入衰退
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现在我通常不会在媒体上发表评论，无论繁荣还是萧条，但这是来自 AFR，所以它实际上试图通知那种耸人听闻的消息 这是上个月的旧消息，我们现在也是受到贸易、住房的打击 6 月 3 日 Cherelle Murphy 与 Corrine Lim 和 Stephen Wisenthal 经济放缓幅度超过预期，因为贸易部门未能弥补住房建设低迷留下的空缺 国内生产总值继 12 月季度增长 13% 之后，3 月季度仅增长了 02%，使年终增长率从 2003 年的 39% 下降到 32% 但澳大利亚储备银行副行长格伦·史蒂文斯预计世博会rts 将加快步伐并接替放缓的国内部门，从而实现“整体良好增长和更加平衡的增长”；因此，如果不是更低的增长，史蒂文斯先生还表示，通胀可能会保持在澳大利亚央行 2% 至 3% 的目标区间内，这证明了央行在周二的月度董事会会议后连续第五个月维持利率不变的决定。澳元跌至一周低点 7035 美分，受到经济增长弱于预期以及投资者对利率将长期维持不变的预期打击 大多数私营部门经济学家同意史蒂文斯先生的乐观前景，即使尽管 3 月季度的增长数字低于他们的大部分预测，“我们同意史蒂文斯先生对澳大利亚未来一年产出增长的信心，以及他认为驱动因素正在从住房建设和私人消费转向出口”。汇丰银行首席经济学家约翰·爱德华兹表示，但联邦财长彼得·科斯特洛警告称，昨天在期货交易中触及创纪录的每桶 4245 美元的油价对通胀前景构成风险，因为这将推高消费者价格指数中的汽油价格。既然我们的美元差不多，但石油价格较低，好东西出口商很忙，看来澳大利亚可能会在矿工卡车和农民车的后面出现！有趣的是看看 4 月至 6 月季度的国内生产总值彼得 147
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