澳洲澳大利亚房地产 房地产泡沫的命运不在我们的掌控之中 悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好 有趣的观点强化了这样一种信念，即我们最终与 OS 经济联系在一起，没有人能幸免于难。 Peter 147 房地产泡沫的命运不在我们手中 作者：Alan Kohler 2004 年 6 月 12 日 20% 的澳大利亚住房贷款 - 约 100 美元总价值 10 亿美元——已转化为债券并在全球市场上以 565% 至 58% 的收益率出售，美国现金收益率为 1%，10 年期国债收益率为 41%，以比 Libor 高 14 个基点的价格出售 AAA 票据（伦敦银行同业拆借利率）并不难 事实上，由于去年由澳大利亚启动并在本周持续的全球紧缩周期的一部分，美国利率即将上升，可能会急剧上升新西兰和英国 充其量，这将导致澳大利亚抵押债券在全球范围内的受欢迎程度下降，并转向资产负债表贷款，从而导致主要银行的市场份额增加，但代价是小贷方 最坏的情况是导致住房信贷紧缩和房地产价值大幅下跌 抵押债券的账面收益率将上升，拖累整个住房利率结构；或者，以证券化贷款为代表的 20% 市场将枯竭 底线：澳大利亚房地产市场的命运不再掌握在储备银行手中 美国利率通过证券化贷款对澳大利亚房地产市场的直接影响很清楚，但除此之外，由于一连串的一次性事件，自从世界上最大的储蓄者日本进入泡沫后的通货紧缩环境为零以来，全球利率已经被压制了至少 15 年利率 在 1994 年紧缩事件之后发生了一场残酷的债券崩盘，但回想起来，这可以看作是利率长期下降趋势的一个信号。效果，只是为了让钱离开日本而放弃钱 美联储董事会保持低利率，以确保美国通过一系列冲击避免日本的命运 1 997 亚洲危机、1998 年俄罗斯债券危机、LTCM（长期资本管理公司）的崩溃、美国科技泡沫和破灭、9 月 11 日的袭击和第二次海湾战争合谋使全球利率保持在低位，结果自然是，利率敏感资产——尤其是房地产的价格持续和加速通胀在昨天发表的一篇文章中，摩根士丹利驻香港的杰出经济学家谢安迪写道：“负实际利率已经催生了房地产价格泡沫。主要盎格鲁-撒克逊城市和中国主要城市的大量房地产泡沫 全球着陆情景仍然是一种流行或两种流行“如果美联储可以加息，我会给这三种情景中的每一种都分配三分之一的几率非常缓慢——比如说，每季度 25 个基点——两个泡沫都可能持续存在，甚至可能扩大一段时间，“如果美联储每季度将利率提高 50 个基点，因为市场正在目前预计，盎格鲁-撒克逊房地产泡沫可能会幸存下来，但中国不会“如果美联储必须每季度加息 100 个基点，这是历史所暗示的模式，那么两个泡沫都可能破灭”。正如 RBA 行长 Ian Macfarlane 所指出的那样，澳大利亚并没有完全加入零成本派对，但低于 5% 的现金对澳大利亚来说是历史最低水平，而银行利润率的压缩意味着抵押贷款利率的下降幅度超过了官方利率 根据德意志银行的托尼·米尔 (Tony Meer) 的说法，自 1991 年以来，住房贷款利润率已从 3% 缩减至 15% 此外，证券化和抵押贷款经纪人以及他们带来的新的和积极的风险管理技术极大地扩大了可用贷款池与他们一起——抵押贷款保险、低文件贷款、次级和不合格贷款以及存款债券 不可避免的房地产繁荣至少两年来一直是对澳大利亚货币政策的主要影响——至少到目前为止——反之亦然有一些证据表明，澳大利亚房地产市场最近已经反弹，因为人们相信管道中不会再加息 住房信贷已经开始再次上升房地产仍然是澳大利亚人最受欢迎的投资 但这可能是一个傻瓜的天堂 全球房价正在上涨；澳洲房价再涨与否 泡沫或繁荣、硬着陆或软着陆，现在与澳大利亚房地产市场的命运无关，因为全球低利率而上涨的东西必须随着它们的上升而下降
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我真的不明白这篇文章想要推送什么只是因为一个小 % of 非盟贷款转债不代表当地利率变动；经济状况不再是当地房地产价格的头等大事 据我所知，借给房地产投资者的资金来自当地资源 我们在澳大利亚并没有资金紧张，需要从海外大量借款才能获得贷款所需的现金或是本地贷方疯狂地试图向外国人出售他们的贷款账簿 - 这是许多银行的支柱现金流 但是，如果重点是全球许多西方国家开始提高利率;这意味着国际机构投资者将更少的美元投入澳大利亚，而更多地投入其他货币——好吧，是的，但澳大利亚主要是一个初级生产国，在我们的主导生产领域已经具有很强的国际竞争力，因此对银行形势的改变所产生的影响要小于对其他货币的影响。更多以银行为基础的经济 事实上，如果澳元变得不那么有吸引力，我们的价值相对于其他货币会下降，我们在主要领域的竞争力就会提高 当然制成品价格会上涨，但正如 Thommo 所指出的那样，这些产品正变得越来越便宜像中国这样的国家——更多的是澳大利亚人对不同外国制造商品的相对质量的看法需要改变——就像它对日本放大器所做的那样；韩系车家用电器 干杯，Aceyducey
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科勒似乎提出的问题是，通过出售这些债券在澳大利亚金融体系中创造了额外的信贷 科勒最坏的情况是住房信贷紧缩，即债券得到偿还后，它们不会被其他外国债券取代，因此银行可用于住房的资金将减少，即如果蛋糕的大小减少多达 20%，那么我记得 25 年前的每个人的蛋糕都会减少一家银行每周有 200,000 美元可用于新英格兰西北新南威尔士州的新住房贷款，因此，如果您向您的银行经理提出并且在那周已经承诺了全部金额，那么您就错过了另一件事是我认为债券证券化有将证券化抵押贷款从银行资产负债表中剔除，从而减少银行需要持有的资本准备金的影响 如果银行从其资产负债表中放贷，它将需要持有更多来自圣乔治的准备金quot;圣乔治银行于 1997 年 8 月首次证券化，通过其证券化工具将其 5 亿澳元的住宅抵押贷款证券化到澳大利亚市场，十字军信托圣乔治银行现在拥有成熟的证券化计划，能够向澳大利亚和全球市场发行迄今为止，它已将超过 1550 亿澳元的住宅抵押贷款和 5 亿澳元的汽车贷款证券化，使其成为澳大利亚证券化行业领先的银行之一。 Acey，你可能会发现证券化比你最初想象的更普遍 现在债券不仅用于抵押贷款，还用于信用卡 jrc
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Acey，你知道市场价格是“处于边缘”的;所以 20% 的尾巴足以摇摆不定 [假设给定的事实是真实的]这就是经济学的难题：没有好消息，也没有坏消息！所有好消息都是提高利率的理由因此，对您退休的父母来说是好消息，对您来说是废话但是，如果我的 [大胆] 与美国平价的预测成真，那么一半的国家会去，上限手头上，向联邦调查局施舍 真的有点像橄榄球比赛；有时是 ruck，有时是 maul，有时是 scrum 只有专家才能分辨出不同 生活并不容易！ T
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但这当然很有趣 好人！我们会看看会发生什么 干杯，Aceyducey
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大家好，你已经回答了 Acey 的问题，我没有要补充的专业评论，但可以说我当时接受了一项新的抵押贷款优惠 18 个月2000 年利率再次短暂上涨时，我发现当官方利率银行移动 25 次时，他们移动了 35 次，并且曾经自行移动当我问为什么他们提到他们的资金来自证券化并且表现不同时，我离开了他们，这是最后一根稻草他们还一直在拖延付款时间表所以我的观点是除了这个小幅上涨之外，我们还没有真正看到上涨对这些小型运营商的影响如果他们发现竞争更加困难，那么银行将不必如此具有竞争力我也发现有趣的是，澳大利亚人是第一个变成抵押贷款经纪人的人，也许是约翰Symonds 知道一些我们不知道的关于该行业在新兴市场中的盈利能力的事情 Peter 147
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