澳洲澳大利亚房地产 “我们没有陷入房地产泡沫” 悉尼

在澳大利亚地产投资



昨天有人看《商业星期日》吗？麦格理银行的比尔·莫斯（Bill Moss）进行了一次有趣的采访，他说我们没有处于房地产泡沫中 这是故事：http:businesssundayninemsncomauBUSINESSSUNDAYINTERVIEWSSTORIESSTORY_1997ASP
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一个很好的采访我觉得很有趣银行说我们没有处于泡沫中，而媒体经济特区我们是这次采访中最好的部分是：对我来说，这听起来不像是迫在眉睫的市场崩溃（最糟糕的运气！）干杯，Aceyducey
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感谢 JoannaK 分析师们越来越熟悉的信息仍然是，媒体喜欢“泡沫”。概念 Garry K
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泡沫害怕增加销售（媒体）
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分析师（ANZ amp; Macquarie Banks）明确指出我们没有处于泡沫中，实际上听起来像我们尚未处于泡沫中 恕我直言，在现阶段散布恐惧可能会起到很好的作用，因为现在是房地产热潮停止的时候了，然后普通人就忘记了类似于科技股崩盘后发生的话题价格将停滞一段时间，而 CG 恢复缓慢
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一些银行说我们不是别人说我们是 - 举个例子西太平洋银行的大卫摩根几周前提到澳大利亚的房产被高估了大约 20% 国际银行已经确定“澳大利亚的房地产市场是世界上最脆弱的市场之一”。 http:wwwtheagecomauarticles200311041067708211291html LB
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关于阅读文章 - 这是对 231 位银行家的国际调查。分析师 我会认真质疑另一个国家的分析师或银行家是否会深入了解澳大利亚的房地产市场、我们的经济地位、社会驱动因素或基层趋势，或者能够就我们的立场发表任何形式的权威声明，我会更加重视当地银行的意见，谢谢，据我所知，甚至大卫摩根的评论也专门针对澳大利亚的某些市场（如悉尼和墨尔本的公寓市场）和；没有讨论有泡沫 干杯，Aceyducey
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实际上，他指的是一般的房屋记住，他们有购买过这些“高估”的客户；属性，所以他们必须谨慎选择词 Alan Greenspan 对组成纳斯达克的每一家公司也一无所知，但他能够准确地指出价格高得不合理 LB
评论< BR>大家好，我支持没有房地产泡沫，我使用的证据与分析师无关我们在 81 年在马尔格雷夫购买的特定房产，看看我们会在哪里 结果是从那时到现在，在通货膨胀之后有 82% 的收益，类似于墨尔本的中位数但是，81 年的资金成本是 135% （在我们购买的那年年底），现在是 625%，不到一半 如果您按照货币成本影响资产价格的想法，那么我们几乎是 1981 年的水平！现在 1981 年是增长阶段的结束，价格确实停顿了一两年，但在接下来的 10 年里，它们上涨了 150%，而利率上升到 17% 所以那些看到房产价格过高并在 1981 年处于泡沫中的人, 等了 30-40% 的跌幅才买便宜货，还在等！！！再见
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如果你等待，价格会继续上涨，你将永远错过，所以你最好现在就出去买尽可能多的东西-房地产神话第23号
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大家好，LB，请不要再表现出你对房地产投资的无知也许你能找到一些证明我不正确的数据你不同意这是1981年的房地产泡沫吗为什么不呢？很多人认为这是，他们有很多正当的理由 事实上，我在 80 年代初被拒绝在黄金海岸进行投资，因为那里的繁荣（79-81 年）永远无法重温那些高层建筑（3 层）的海滨单位，售价 35,000 美元，只是度假胜地的价格实在是太高了请拿出一些数字来说明现在与 1981 年相比，诸如负担能力之类的小事情有多么不同！我知道我会一直等你 30-40% 的降价再见
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嗨，比尔，这些海滨单位的价值是否真的一直在上涨，或者这只是其中一个神话如果还剩下大约 35,000 美元，请告诉我在哪里他们是
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我也是，如果还有 35,000 美元，我将有几个 当然，20 年前的 35,000 美元与今天的 35,000 美元不同，尽管您为什么认为它们价格过高，但您永远不应该看价格并认为“嘿，这似乎太贵了” 您应该查看多年来的租金回报和预期租金增长，以获得对价值的真实描述如果您只看价格，您可以说是 50 万美元的房产当 50 万美元的房产可能有 10% 的预期回报但 20 万美元的房产只有 5% 的一个时，它比 20 万美元的房产价格更高 记住一个关键点，那就是 - 它都是相对的！顺便说一句，如果您想要证明我们处于泡沫中的数字和统计数据，请查看我之前的一些帖子几个月前 http:wwwabcnetaupmcontent2003s912019htm 我不知道 1981 我不会想到那里有泡沫 我真的不在乎我现在和现在是否有泡沫，有 LB
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我不确定 1981 年的情况，因为当时我不在这里，但比尔确实说他当时没有购买，因为他显然担心价格已经涨到了可能的高位 也许这就是他在时间
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什么是泡沫 G'day 所有，（尤其是 LB） LB 引用 请纠正我，如果我读错了你，LB - 但我认为这个评论意味着你相信 quot;高于真实值20%”；构成泡沫 这是对您上述言论的公平总结吗 为什么任何（小）衰退不只是“修正”？高估有多少会变成“泡沫”？或者，可以是“小”吗？泡沫简单地被“纠正”；这是一个小小的泡沫吗？关于目前正在发生的事情，什么都没有接近“郁金香泡沫”。 “科技股”或“南海岛”； （或“鸵鸟蛋”）或任何其他正确命名的泡沫“科技股”；被严重高估（100%）——郁金香等也是如此继续从你的嘴里听到这个词（对不起，键盘！！！） - 然而，我真的不能同意你的理论让我们摆脱痛苦，LB请定义一个泡沫（把价值，百分比放在上面 - 所以我们可能都理解你在这里看到的）对我来说，它看起来像通常的旧“楼梯”； RE 随时间变化的模式 问候，
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大家好，LB，所以你不知道 81 年的市场是什么样的，所以你只关心现在所以历史就是废话（你不需要知道这个国家过去的房地产繁荣）但是根据你的说法，由于历史上的低收益率，天正在塌陷 Ummmm 你不能同时拥有它并认真对待，历史要么重要，要么不重要't bye
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有没有机会（即使是很小的机会）你可以削减这种扭曲的文字 c--p 我承认我不知道 1981 年的市场是什么样的，而且所有的突然 - LB 认为历史是“无关紧要的”，我现在只关心如果有强有力的证据表明我们目前处于泡沫中，许多人似乎对此没有异议，我想尝试找出它是否真实到目前为止，我已经提出了很多论据，但似乎没有提供太多相反的证据，除了被告知我们不能处于泡沫中，因为房地产只能上涨和类似的东西如果你想毁掉我的帖子，请继续，但试着参考我说过的话，我们可以尝试以正确的方式弄清楚它是否真实 - 辩论这个问题，谢谢 LB
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LB，回答Les的帖子！！我不相信我们在昆士兰处于泡沫中，价格长期停滞不前，我相信价格上涨实际上是一种修正，可以这么说，我同意现在的价格可能高于 CBD 的应有水平和布里斯班郊区，但我也认为这更像是 Les 提到的“阶梯”模式哦，我不认为比尔与历史评论不符如果你（我的意思是任何人) 将使用历史数据，那么我认为如果其他人使用它作为回复，应该考虑它，而不是仅仅通过说“我对现在感兴趣”而将其推到一边；类型评论
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嗨 LB Re 我不接受很多人实际上接受我们处于泡沫中 大多数人接受我们目前处于放缓状态，但这是正常房地产周期的一部分 如果你如果您是一位经验丰富的房地产投资者，您会意识到这一点，但您是不是，你问你关于泡沫的问题吗？你还没有回答他吗？查看更改
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嗨，LB，我向你推荐我最近的帖子“分析师揭穿泡沫”，其中我引用了 ABN 的一篇文章MORGAN AMRO 这不是我在过去几周阅读的唯一一份分析师报告说他们不相信存在房地产泡沫如果我必须完整发布报告让你意识到还有另一种观点, 如果它们是我可以复制的格式，我会的除此之外，您可能已经认识到，并非所有人，包括分析房地产市场的人，都同意您的观点 Garry K 最近 ANZ 和 St George 负责人的评论也被压倒性地认为没有泡沫 虽然西太平洋银行的负责人评论说某些市场定价过高（高达 20%），但他并没有表示他认为这是一个泡沫 最后，如果你考虑泡沫的正式定义，澳大利亚的市场确实如此不代表泡沫铝其中 l 已在论坛上报道 以下是其中一个参考资料： 房地产市场是否处于“泡沫问题”中 - ANZ 回答 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpsamp;threadid12893 您可以查找其他内容 - 或阅读论文 它被广泛报道但没有当然不会在《经济学人》中被提及 现在 L Bernham，你准备好接受反对你的泡沫观点的意见有相当大的分量吗 干杯，Aceyducey
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有些人在阅读时遇到问题我很抱歉，但我只是不得不问这个 我说很多人相信我们处于泡沫中 我没有说每个人都相信这一点 我没有说没有人相信相反的观点 当我看到这个论坛上的大多数人可能相信相反我没有否认澳新银行和圣乔治银行所说的我正在发布另一种观点，这是可以讨论的（或者是它）作为有足够的东西我寻求真相，无论多么难找到我发表意见，看看他们是否可以反驳，以便我可以学习这种迂腐主义无助于我寻找答案如果我发布的任何内容不正确，请请告诉我为什么不要告诉我它不合逻辑，因为它与你可能相信的相反那只是浪费时间我的意思是，哇，人们真的相信我已经在这里这么久了，还没有意识到有些人有不同的意见对我来说！我想讨论这些意见，但我得到的评论是——“如果你是一位经验丰富的房地产投资者，你会意识到这一点，但你不是，是吗？”我会再问一次，我们可以放弃这个 c# #p 并进行正常的辩论
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它总是一个泡沫 我研究股市中泡沫的形成和衰减，它构成了我交易活动的基础 如果我将泡沫定义为价格上涨促进价格进一步上涨，那么我们处于泡沫中 这意味着价格上涨会产生更大的需求和更少的供应 索罗斯称之为自反性 泡沫是由特定的市场行为引起的 这种市场行为导致价格上涨，所以是的，它一直是泡沫，现在仍然是泡沫反泡沫土耳其先生
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Les post 当一家大银行的首席经济学家这么说时 - 我认为实际上我们比公允价值高出 20% 以上，而且就我们所在的房屋而言是的一个泡沫 它肯定不是一个小泡沫 也许在 2002 年左右，它现在正在膨胀陷入相当大的泡沫 这是一个很难简单解释的概念 简而言之，人们需要做的是查看相关资产并查看总风险敞口以及所述资产可能的低迷对其参与者的伤害程度一般来说，资产越贵，产生泡沫所需的超值百分比就越少 非常简单的例子 - 不知道您是否对钱币学了解很多，但您会发现最稀有的 1 美分硬币的价值可能是其内在价值的 500 倍 A低铸币 50 美分，其最高价值可能是其价值的 100 倍，但您很少会找到价值 200 美元的硬币，其价值甚至是其真实价值的两倍（尽管它也非常罕见）请注意这是观察到的普遍趋势，有它的一个名字，但我想不出它现在是什么 - 它被称为大偏差上述评论可能有助于泡沫可以描述为自我实现的强化价格变化或者你也可以看看就像投资者似乎购买上述资产是因为它们在上涨而不是因为收益 这里是关于什么可以定义泡沫的更多信息 http:wwwforeclosurescomforecastff_Sep02defaultasptopicnationwide （请注意，我不一定同意作者的所有观点在文章中）如您所见，在定义一个气泡 它可能是一本书的全部主题，因此，即使尝试在帖子中详细介绍任何内容，也可能让我因“只看到一面”而受到指责。或者其他什么 很高兴再讨论这个问题，但如果有任何观点你可能不同意 LB
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G'day LB，我总是对你的帖子很感兴趣，所以请继续关注！但是，嘿，简而言之，这是我向你提出的问题（如果我们要辩论“泡沫”，我认为我们需要一个定义才能开始）对我来说，在“泡沫”中，我倾向于认为是非理性的价格上涨，有时会比预期的标准高出 100%、200%、500% 甚至更多，当然，这个“标准”；然后也可以公开辩论！！！！！！！例如，房地产多年持平，然后开始攀升，甚至价值翻倍——但是，这种增长的第一部分是“弥补几年没有发生的收益”。 - 所以，在我看来，即使价格（价值）在 3 - 4 年内翻倍也可能不是泡沫这取决于它从哪里开始，当然这就是我的观点 - 你的定义是什么（或只是一个观点，同样，如果您愿意-我知道我无法提供“定义”-但也许您可以）有兴趣听听您对此的看法，稍后编辑：-臭虫-击败我 3 分钟（似乎 LB 已回复我重新发布问题时的原始问题（你明白了！！！）问候，
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事后我不得不再次回复这个问题它似乎永远不会像泡沫，直到它结束并且造成的损失是显而易见的 在繁荣时期，一切都很好只是后来泡沫破裂，人们说，天哪，这一切都那么明显，我不敢相信我们跌倒了或者再一次，我想它又要为我工作了
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LB，我很清楚，您通过租金收益率来评估住宅可再生能源，并且您根据潜在租金计算该资产类别的未来资本增长产量增长 如果在我继续之前我的理解是正确的，您的直接回答将不胜感激……不管是什么，我都会举另一个例子来解释——我可能价值 20 万美元但在今天的气候下以 30 万美元的价格出售的房子被高估了 50%（根据我的估值）现在想象房子的主人增加了一个价值 100 万美元的实心金门（并且可以以该价格出售） 这将使房子的价值在我的书中增加到 1200 万美元，但在“今天的气候”中为 1300 万美元，现在这不到比我的估值高出 10%，但美元价值仍然高估 LB
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目前，这是决定真实价值和资本增长潜力的一个重要因素比例否则你会发现大多数真正的老房子都有负收益率，事实上旧世界国家的房地产市场都会有负收益率 租金收益率周期性上下波动（但始终在定义范围内）的事实证明从长远来看，租金上涨和资本增长之间的相关性非常高 我认为未来几年租金不会上涨 100%，但我可以看到其他事情发生 在发表评论之前，请大家仔细阅读这篇文章在我最初的声明中 干杯 LB Ps 到目前为止，我一直很喜欢关于这个线程的讨论
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大家好，我刚刚发生了一些事情 LB 你能告诉我们平均住宅什么时候最后以“公允价值”计算吗？并且代表了一次不错的购买以及在此之前的时间（即在过去的几个周期中，您认为购买的最佳时间是什么时候）再见
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两点：首先，请参阅澳新银行的介绍（http :wwwanzcombusinessinfo_centreeconomic_commentaryUDIA_Gold Coastpdf) 了解泡沫的定义以及澳大利亚住房状况不属于泡沫的原因揭穿经济学人的观点 你看过这个演讲吗 LB 会给你一个不同的市场观点 引用这个演讲： 另一个：声称存在泡沫的人要么提供了一个支持市场正在发生的事情的定义，而不是一个目标定义 - 非常不科学 - 或者根本拒绝提供简洁明了的定义 这个线程据说是关于我们是否处于泡沫中 - 但声称我们是一个人的人实际上并没有提供一个可靠的定义mp;什么是泡沫的简明定义！！！！因为是没有硬功放；快速定义（用 LB 自己的话来说）不可能证明和反驳 amp；这次谈话毫无价值——你不能反驳否定的！！！！ LB 如果您想对泡沫案例进行辩论 请提供您认为泡沫的定义 第二点 - 谁在乎 这是毫无意义的辩论 现在市场上有机会 未来市场会有机会 价格可能会放缓，甚至在某些领域倒退，利率会上下浮动没关系如果你关注的是机会而不是问题，你总是会找到在房地产市场赚钱的方法真正的问题是 - 你有多有创意干杯， Aceyducey
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你能否拼出除了租金收益率之外还有其他重要的因素你能不能定义长期限另外，如果可能的话，简要解释一下“意外的”CG（即与租金收益率无关) 在旧世界国家这又是为了让我清楚地了解你的立场，避免任何误解 PS 看起来我们昨晚服务器崩溃时丢失了两三个帖子，abo ve只是转贴
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LB，你什么时候再买一个投资物业，我能看到的唯一问题会影响投资者，害怕投资那些生活在投资恐惧中的人最终会站到最后每一行，，日复一日，祝你好运 willair
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G'day Mikhaila，是的，一个是我对 LB 的回复 - 无论我多么努力，我都无法找回它所以，我面临重新输入整个该死的东西，或者我认为我可以精确地识别整个东西（而且，如果我聪明的话，我会在编辑程序中编写，然后剪切和粘贴 - 但我没那么聪明 - 所以这里）G'day LB，简而言之，我认为很多这个讨论真的只是归结为“语义”;多年来，我注意到“阶梯”；可再生能源的增长类型，即它在几年内保持平稳（或略微下降），然后在 2 年左右的时间里飙升，然后趋于平稳，停滞几年，然后激增，由此产生的图表看起来像一个楼梯 现在，在用您的术语来说，这些激增的后期很可能被认为是“泡沫”； - 虽然胎面的最后部分（在激增之前）可能是泡沫的相反部分所以，简而言之，我仍然觉得 RE 只是“做它做的事情”。称其为“泡沫”；如果你喜欢 - 它会冷却下来，保持几年不变，等等，等等，到未来，它会再次成为年度风味同时，交易将继续完成 - 因为总是有那些逆势交易！！媒体一直在用“泡沫”度过一天。谈话——然而，他们也没有定义它（除了在描述价格上涨时使用“非理性”）所以像我这样的人一直对这个新的“大交易”感到困惑。泡沫 现在，在阅读了您的回复后，让我感到震惊的是，这只是 RE 及其模式中常态的另一个名称。一般（在大多数主要市场中）——但至于大幅下降 好吧，我看不到它（也许某些城市的“内城单位”除外）至于其余部分，是的，价值可能地摊，租金会逐渐增加，等等等等 至于厄运和阴霾-不是这只小黑鸭 PS 说到市中心的单位，我只是想知道香港企业的消亡会对这些有多大影响（每个人都想“滚出” ; 同时可能不漂亮）问候，
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有趣的是，如果您忽略对泡沫问题的分析方法并纯粹关注公众情绪 - 那么我看到在.com 泡沫（没有人争辩说他们是泡沫）和我现在看到的情况 我指的是谈论投资房地产的人数在 IT 谁愿意一般人的可支配收入水平不错似乎几乎每个人都已经购买或正在考虑购买投资房产我什至不能走在街上，或者坐在咖啡店里而不会无意中听到几次关于房产的谈话所以如果你看一下纯粹从这个角度来看（一个相当粗略且相当不恰当的衡量标准），那么我们现在确实似乎处于房地产泡沫中。但是，我还注意到一件事，就是这些人现在谈论的利率比他们更多正在谈论他们的下一次购买 有很多吓坏了那里的人-甚至不记得利率何时达到 8% 的人（如果我没记错的话，大约是 3 年前！）有趣的是，如果人们真的克服了两次快速加息和意识到这不是世界末日 - 与最近的历史相比，利率仍处于极低水平，因此可能会鼓励外出寻找再次购买房产 - 特别是如果某些地区拒绝放缓并且仍在获得良好收益发布-也许人们会意识到他们错过了并重新进入房地产投资模式，从而再次推动市场
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Les提到房地产遵循阶梯模式正在发生的是通货膨胀正在迎头赶上对任何高估的价格 考虑这种阶梯模式，其中通货膨胀名义上支持价格，而价格保持平稳 这些类型的模式在不同的市场在不同的时间范围内重复 一个很好的例子就是股票ks 从 1966 年到 1983 年，见这里 http:homeearthlinknet~intelligentbearcom-dj-lthtm 注意，在通货膨胀调整的基础上，价格下降了 http:homeearthlinknet~intelligentbearcom-dj-inflhtm 另请注意，在 1966 年至 1983 年期间股票债券开始一个漫长的牛市随着阶梯式完成而买入意味着您可能在价格明智的好时机买入价格处于平稳期的时间越长，即在通胀调整的基础上下降越好所以市场有什么形成这些步骤 商品、黄金、印度股票市场 关于黄金，http://wwwjsminesetcomdispimgaspimgsrcimageschart-dec42003-ajpg Jim 说“在我的经验中，从来没有一个完整的带把手的茶杯在黄金中”；吉姆辛克莱不是被称为“戈德先生”。他是 70 年代最大的个人黄金交易员 他在行动结束时做空黄金并购买债券 所以他的意思是，我们拥有有史以来技术上最强大的黄金设置 我以前见过这种形态，而且它通常会出现缺口高于之前的高点，即 800 美元，但 500 美元会开始 我不太明白的是它会不会和 70 年代一样 看看债务水平 http:wwwcomstockfundscomhtml2bgif 为了支持价格名义上不会某种超-inflation development 请注意，70 年代的债务很低 恶性通货膨胀会很快减少房地产投资者的债务 土耳其先生
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我也花了相当多的时间在一个帖子上让它在服务器崩溃时丢失我真的不能再把它全部写出来，尤其是事后看来，我在定义与每个人和情况不同的事物（即长期，泡沫）方面并没有走得太远，无论您是否称其为泡沫都无关紧要，泡沫，嘘声m，一个高峰，它们只是用来尝试解释（或夸大，就像媒体中经常出现的情况）正在发生的事情的短语我称之为泡沫不是因为价格（尽管这有助于确认）而是由于根据市场参与者的行为和情绪 - 购买鞋底以获得资本增长，因为其他所有人都在获得资本增长；越来越多的投资者同时进入市场，迫使价格走高，从而自我实现了高于平均回报的预言，导致更多的投资者进入市场，直到价值与基本面相分离，现实终于开始出现，大多数投资者说“够了”这通常发生在人们意识到那些通常构成市场需求方（FHB）的新进入者甚至无法以“价值”达到的水平购买时，媒体也加入了炒作的潮流以他们在所有繁荣时期所做的完全相同的方式推动这一点 这就是我的看法 我意识到其他人的看法不同 我对此没有意见年度价格大幅上涨 它总是导致大幅“修正” 我很想知道是否有人知道这样的情况，即价格没有再次回落的情况，即当某个特定的蓬勃发展的资产类别实际上已成为晚餐的唯一话题时派对谈话和“普通”人终于被证明“是的，他们也可以提前退休，只需一点点努力和努力就可以实现财务自由”等 LB
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大家好，直到今天我一直保持我的摆脱关于市场做什么、可能做什么或不做什么的辩论我所知道的是，我的客户通常仍在市场上，表面上仍然赚一两美元，我得到了很多迟到的人, IP处女如果你现在想进入市场 我的观点就是这样 普通人拥有普通的研究、工具和合作伙伴用户最有可能取得平均结果 如果未来 5 年的平均结果是当前价格下降 15 %，那么就是这样 但是，那些拥有更好的研究、工具和受过良好教育的合作伙伴的人仍然会赚到一美元，哪怕只是少量或大量，但他们的投资将获得正面的回报，无论是即时现金流还是非有机增长在我看来，市场状况并不能决定您是否可以赚到一美元-您可以做ta rolf
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嗨，LB，我可能是迂腐的，但你是否介意在确定住宅房地产价值时披露除了租金收益之外是否还有其他任何事情在我看来，你似乎无视其他一切 另外，我没有要求为每个人定义 LONG 术语，我只是根据你的个人定义，因为你绝对正确，这个术语对于不同的人会有所不同 M
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Mikhaila 当我上次回复时我写了一些东西, y 的线es 还有其他决定住宅可再生能源价值的因素，其中一些是；投资者情绪 预期租金上涨 新建房屋成本 所有这些都有助于资本增长 请记住，当前可再生能源价格中已包含预期租金上涨以及建造新房屋的成本 您不得不说的投资者情绪已经达到顶峰 这并不意味着没有任何投资者，仍然有很多 这基本上意味着对巨大收益的期望在很大程度上已经消失，这会影响价格 澳大利亚家庭债务中的比例非常高 当预期变为房地产将下跌甚至持平时或低增长，实际上有多少将留在房地产鉴于，要维持这些价格，即使留在市场上的资金数量保持不变，也需要更多资金进入市场（有人必须购买），价格将必须下降 以我的标准长期在 15 到 50 年之间 我无法给出更准确的数字 如果我说中期是 5 年并且长期是 20 年，我称之为 12 年 我的意思是没有细线可以区分短期、中期和长期 当我说长期价格会上涨时，我的意思是，包括的年份越多更有可能这是真的 在短期内价格通常也会上涨 尽管回报的差异很大所以任何给定的年份或几年都可能出现负增长 LBLB，谢谢您及时回答我想听听恕我直言的答案你的公式有很大的差距，因此对这个特定的资产市场形成了错误的看法 你基本上提供了 4 个理由来评估住宅房地产的价值： 1 租金收益率； 2 预计租金上涨； 3 新建成本； 4 投资者情绪（无论它对您意味着什么，无论您如何衡量——并不重要） 幸运的是，即使在今天，澳大利亚住宅市场的投资者还不到 50% 这意味着通常 50% 的市场参与者根本不关心点 1,2 安培； 4 建造新住宅的成本仍然很重要 简单地说，当人们购买 RRE 时，他们主要使用诸如“需要更多空间”、“靠近学校海滩交通等”、“想要更少维护的花园”等因素。等等等等 这些人不关心租金收益或未来租金上涨或一些投资者情绪，这是正确的，重要的是供需规则，最终在所需位置的土地稀缺你问了几次以表明你的逻辑哪里错了好吧，这就是 - 你忽略了最重要的元素，尽管事实上其他人之前在他们的帖子中向你指出了这个事实你只是继续你关于关系的口头禅RRE 价值和租金收益，并不断问你错在哪里这就是 - 租金收益不是澳大利亚 RRE 市场的唯一主要价值因素就是这么简单！我知道你可能会谈论经济学人的神话没有X，日本和香港的RE历史等这一切都很好，可能相关也可能不相关。之前讨论过，关于这个问题有几种意见。关键是你判断错了澳大利亚住宅市场仅使用您提到的参数，因此您对价格下跌百分比的看法，如果我们是否处于泡沫中等等，很难认真对待，尽管这里的其他一些人认为这是专业投资者的观点 M
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我想提出一个观点，不是因为我认为米哈伊拉是错的，而是因为我认为应该在这场辩论中考虑（健康辩论）假设我是一名股票经纪人，我想住在悉尼的莫斯曼，因为我想送我的孩子去雷德兰兹私立学校，开着我的保时捷去巴尔莫勒尔海滩，然后坐渡轮去悉尼工作neys 商业区，即 Mosman 适合我的生活方式 OK 完成交易，我想要一个位于 mosman 的 3 居室，经过全面翻新的住宅 我现在要做的就是“租房或买房”。作为一名股票经纪人，我赚了很多钱，所以买房子的 1600 万美元的资金是没有问题的，我还有去年奖金的 40 万美元押金和 10 万美元的成本但是等等，我可以以 600 美元的价格租用同一所房子，每年 28,000 美元，因为莫斯曼 (Mosman) 有大量 3BR 房屋出租，净收益率为 175%！如果我买，我必须支付大约 $70Kyear 的利息，如果我租房，我只需要支付 $28K，而且业主会承担所有的费用，维修等！所以我开着保时捷想，差价是 42Kyear，除非我要享受资本增长，否则我会疯了将是 2000 万美元，我也必须贡献今年的奖金，新的 911 GT3 已订购！租金回报恕我直言，为房屋提供了楼面价值，如果租金比购买更贵，大多数人几乎总是会选择购买
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大家好，米哈伊拉，这是一个很好的观点事实上我认为我们如果我们真的尝试过，可以列出 LB 逻辑中的差距 1 这不仅仅是投资者 2 利率对收益率的影响 3 所有类型的房产都不一样 4 这是一个不断增长的市场（人口），只是停滞不前有效地倒退 5 趋势有比任何人预期的走得更远和更高的习惯仅仅因为拍卖中的清盘率下降，不意味着它是繁荣的结束（我们可能需要等到在秋季销售期之后获得清晰的图片）6任何想要添加到列表LB的人，在这个线程和其他类似的线程上，你和你的一些支持者认为我是彻头彻尾的房地产公牛，我很想得到你的关于我被视为 doo 的 cashbond 线程的意见姆赛耶！！！再见
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大家好，AL，在你的例子中，如果股票经纪人要租而不是买来节省 42,000 美元，他可能会出于同样的原因驾驶起亚或类似的东西 大多数选择买房不仅要考虑今天的租金，还要考虑未来租金如何上涨他们还考虑拥有自己的地方一年后不会因为业主要重新开发而被赶出去的安全性然后拥有拥有一些东西的声望这些是那些不适合纯粹理性经济学家思考的事物类型，因为它们无法量化再见
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在我们对股票经纪人的讨论中，没有人提到将决定他做什么的最重要因素他的妻子她不想住在别人家她会住在她家如果她不喜欢六个月大的 50 K 厨房的装饰，她会支付 70K ++ 让最新的时尚大师放在最新的厨房里 如果她认为天井太窄了两米，她将支付 120k ，移动游泳池并进行景观美化，这样当她有朋友在她的房子里招待他们时，花园会流动得更好 她不能在租来的房子里这样做 她不在乎产量 查看更改
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嗨 seachange 听起来你已经见过我的妻子了！
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还没有 但是在过去的 15 年里我遇到了很多北岸妈妈 当我们在后期卖掉了漂亮的新 Pymble 房子时2001 年，我的妻子至少不愿多说，但她能看出其中的逻辑 现在她彻底皈依了 听到她的朋友说类似“你怎么能离开你漂亮的新房子？越过我的尸体quot;丈夫们抱怨他们的抵押贷款支付和他们的长时间工作 今天我的妻子正在关闭她的公司，不再需要全职工作 她正在考虑成为一名业主建筑商，这样她就可以组织我们现在房子的所有 renos 我是绝对期待听到她的朋友们对此的看法 评论 看到变化

好吧，至少 LB 让创意源源不断！阅读了上面的内容后，我们似乎正在尝试回答永无止境的“一根绳子有多长”。在任何市场中下跌 20% 都不好，如果您投资三年而两年为负值，我会说这是一个泡沫。但是，如果投资十年，那么总体资本收益为 50%（上升 70% 和20％）不是太糟糕了注意资本收益这个词有人会说10中的50％很差，但如果它是+齿轮我想要一些！ LB 说“泡沫可以被描述为一种自我实现的强化价格变化，或者你也可以将其视为投资者似乎在购买上述资产，因为它们正在上涨，而不是因为收益率”；在这个描述中，我再次同意我只能为悉尼说话，但这里大多数新 IP 处女购买 IP，因为它们正在上涨！大多数处女甚至都不会考虑收益还有很多财务顾问都在做g 非常感谢您在 Bankstown、Punchbowl、Central Coast 出售新单位，无论何时市场“崩溃”；他们将继续推销股票、树木、橄榄油和经济学家 我所知道的最令人震惊的例子之一是一家悉尼公司在猎人谷梅特兰推广新的联排别墅（高增长你不知道，没有提到增长是住房，而不是人口，租金，经济）对我妻子的同事来说，让我们称他为 Bob Bob 没有房子，租了很多时间，赚了 4 万美元，还有玩具 WRX 和自行车，这意味着有些日子他无法加满油箱他获得了在梅特兰购买 IP 的资金，并且发起人甚至帮助提供了“提示”； （阅读技巧）重新首次购房者补助为什么鲍勃买他显然没有考虑就业和收入或附近老房子的存量要便宜得多所以为什么因为他想要其他人正在获得的资本收益！鲍勃可能会走运，但恕我直言，如果我们破产了，这项投资的基础完全有缺陷直到萧条之前，科技股的繁荣都是真实存在的，我记得许多专家说“市盈率的规则永远改变了”。他们现在在哪里 说“悉尼的租金永远不会回到 4% 和 5%，并且始终保持在目前的 2% 左右或更低，这将是新的基本面”；在这一点上，我声明我相信大多数论坛成员都被排除在这群 Bobs 之外，因为我们了解我们的游戏并通过数字购买我们也可能有足够的财力来承受一两年的跌幅 我们似乎有点太敏感了攻击我们的“圣杯”；但在悉尼，你不得不承认这是“市场信心”。和“从众心理”；推动了上涨而不是基本面，因此，如果利率继续上涨并且出现新的投资风格，资金将流向其他地方，我们将在这里泡沫破裂。诀窍是尝试理解这个“X”；因素并在购买时将其包含在您的基本面中 因此，当今天早上的新闻我在悉尼拍卖会上听到 41% 的清盘率时，我微笑着说：“泡沫破灭”；真实的或想象的我购买是为了回报和基本安全，Bob 越早离开越好 问候彼得 147
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她也不能在一个单位中这样做!!!!!!!!! ！投资者对单元房自住者的细分是什么？我敢猜测，利率对单元房市场的影响将比对独立屋市场的影响大得多
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Sorry Sim She can If烤面包机中的一个单元不够大 她可以买两个，然后将它们拼成一个 查看更改
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这是一个很好的，具有挑战性的线程 个人而言 - 我不相信我们处于泡沫中 -价格*应该*稍微平稳 话虽如此，从众心理规则 - 一如既往当从众听媒体，变得紧张，“认识一个被烧毁的人”，看到负面估值，或观看今天今晚的 ACAT 等时，牛群受到惊吓然后，当心，任何人都可能在随后的踩踏事件中被踩踏，以“卸下负载并转移到更安全的地方——比如股票”。虽然基本面（我相信）还可以，但人们并不总是逻辑地分析事情你的想法
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除了SC的评论，你也可以在厨房和厨房上花很多钱；带设计师配件的浴室公寓里的东西你甚至可以在油漆放大器上花很多钱；如果你真的比感觉有更多的钱，那就铺地毯吧 干杯，Aceyducey
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好吧，你可以少说些花言巧语，让我们保持真实，我认为没有人会不同意那里的大部分单位都没有与烤面包机单元、Kirribilli 单元或某处的顶层公寓单元在同一级别 我的观点是，实际上有数千个非常普通的单元，其中很大一部分归投资者所有 你不同意
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来自 Peter 147 的发人深省的帖子 正如我之前所说，重新 LB，这听起来像是从专业投资者的角度来看的帖子 但是这个论坛上的人们继续忽视投资基本面并购买垃圾收益率并且或者说那里不会破产在我看来，已经有一个在我打字时（我真的不擅长）我会简短地介绍一下 Rocky 几个月前我从 See_Change（谢谢）那里收到了一些很好的信息，但我认为我是想买太晚了，错过了我是一个有点失望，以为我错过了船，但现在我的看法发生了变化除了 9% 的收益率之外，这是一项糟糕的投资，但我没有退出我认为它会往南走，相对于 7-8% 的利率和在不久的将来可能出现负增长，9% 的毛利率看起来并不太好
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首先是你的第一段 quot;删掉那些夸夸其谈的quot;我在这篇文章中引用的所有三个例子，包括烤面包机都是真实的。它们与我在北岸认识的人的亲属和亲属有关。它们是在之前关于虚构股票经纪人及其妻子的评论的背景下做出的。她可以引用还提出了关于这对夫妇，特别是妻子 发表此评论的背景是表明，对于某些人来说，在计算房产价值时，收益是无关紧要的 查看更改
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大家好, 这么多内容，因为这个线程开发了彼得 147，你对世界鲍勃的说法，我不反对我经常说我认为市场是细分的，也许差异正在扩大！如果鲍勃买了你提到的那些旧的便宜的房子而不是价格过高的公寓怎么办通过遵循上述而不是继续他目前的想法（即购买之前），我认为 Sim 对房屋和公寓单元之间差异的评估非常准确 媒体将投资者等同于公寓单元，就好像你不能买房子一样投资头脑，乡村城镇的通常情况是突然增长，随后几年除了产量增加（慢慢地）我认为这一次没有什么不同（除非城镇发生了一些戏剧性的变化）如果 Seech 在突然上涨，并有正现金流，保持投资有什么问题，因为它可以收回投资（我声明我有类似的财产，只是不同的城镇）如果我可以使用增加的股本ke 和高收益继续派上用场 Seech，所以妻子成为名单上的第 6 名！（在我的情况下，它将是第 1 名！！）再见
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你错过了我的观点 Seech My重点是，虽然我同意你的观点，大多数（我相信超过 60%）房屋是自住业主，他们不根据收益率购买，但有很大比例的单位仅出于投资目的而购买
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如果鲍勃有亲爱的比尔呢 你正确地把硬币的另一面作为一项投资，首次购房者的 PPOR 几乎总是一个绝妙的主意 我实际上已经对鲍勃说过很多次，当他感叹他不能买进悉尼 我试图让 Bob 考虑在 Kings Cross 买一个较旧的步行 1 床或工作室，这是咖啡馆、生活方式的绝佳郊区，如果 Bob 不得不返回 homemove 总是可以放手 不幸的是，我注意到 Bob 的另一个因素悉尼是“现在就拥有一切的需要”；因此 WRX 放大器；自行车 PS 我试图让他“重新考虑”这些以及鲍勃遗憾地需要与他的伙伴竞争，而不是走较慢但肯定的成功之路 X 中的一个单位没有“街头信誉”。这让我想到了另一个鲍勃综合症“为什么很多年轻人不愿意妥协”就我个人而言，我和妻子在 1988 年以 72.5 万美元的价格购买了我们的第一套房子，父亲贷款 7,000 美元，利息固定为 135% 我们开着妻子的 73 Toyota Corona，直到几年后我们升级到带 AC（豪华！）的 82 Hilux Ute 现在在购买和出售了几处房屋，做了双重 occ 并建立了自己的职业生涯，2003 年，我们在悉尼萨里山完全拥有价值 60 万美元的 PPOR，拥有一些 IP，妻子现在开着一辆红色的阿尔法罗密欧 147（因此我的标签）我试图告诉鲍勃这个故事的寓意，但他只是说“是的，但你和妻子很幸运”；他似乎没有将爸爸修理的免费丰田汽车与节省成本等同起来 你在模拟人生的评论中做了什么 虽然我承认悉尼有钱可以购买单位而不考虑基本面，但他完全正确地说绝大多数新单位建成是我根据在 UltimoPyrmont 为客户购买单位的个人经验写的 IP，官方统计数据显示投资比率为 85% 对于那些寻找便宜货的人，如果利率上涨，这些是值得关注的郊区 只需获取缺陷的分层报告和偿债基金的资金水平，计算 BC 费用（可能很大）并找出谁控制 BC 投票 通常以 IP 出售单位的开发商让所有者签署 BC 投票权给他们 任何缺陷出现 他们投票拒绝建造者的建议 问候彼得 147
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LB，犹豫的他迷路了 大家好，这是一篇关于幸福无知的可爱帖子 在英国，有一本名​​为《世界末日之书》的记录世界末日这本书是由征服者威廉于 1085 年 12 月委托编写的。1066 年加入英格兰 第一稿于 1086 年 8 月完成，包含里布尔河和蒂斯河（当时与苏格兰接壤）以南的英国县的 13,418 个定居点的记录。从 1085 年到现在的概念 它发现 RE 上涨了大约 9% 所以没有泡沫 记录的事实案例已关闭 确实，那里有很多 Bobs 他们购买并持有该物业很短的时间，然后以很少的价格出售CG，因为他们最初带来了一个定价过高的 IP 他们很庆幸赚了一点钱，他们晚上可以睡得更舒服，因为他们不必支付那些地层费、市政费和水费 我们甚至不会提及租户或与 PM 打交道 The Bob's购买我称之为快餐地产的东西 通常卖给他们的人都穿着制服（亨利凯伊西装），总是在超值的餐包（白色家电和电器）中提供炸薯条和可乐全部结束 抱歉上面的类比，但它有点诗意鲍勃在那里，就像 RE 总是会随着时间的推移而上升 如果您正在考虑投资（IP 和或股票）制定计划并将其调整到现在以留心未来 最后，RE 是 CG 的一个很好的工具 租金回报通常是与 CG 相比，如果你的 IP 两者都有，那么你做得很好而且尊重，和平 OPM- 瘾君子
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OPM 我希望你注意到我从未否认房产会随着时间的推移而上涨*现在泡沫不止于此 试着告诉我们的一些亚洲邻国，他们没有泡沫，他们一定只是想象价格会下跌 50%-80%，因为“世界末日书”。说这不可能发生（根据你的帖子）实际上，存在一个严重的全国性泡沫，储备银行行长一直警告我们要注意一段时间，由于他的警告没有受到重视，他现在别无选择，只能做关于它的一些事情 它向我表明，巨大的资本增长已经结束，因为麦克法兰先生将继续提高利率以防止价格进一步上涨 我的意思是，在有限或负的资本收益潜力下，投资者最好获得相当不错的收益使投资物有所值 毫无疑问，你们中的大多数人都在这样做，但我仍然有点担心初学者会为他们喜欢的房产支付任何要价，而不考虑他们是否支付了太多相信它或者您是否可以为位于好位置的*好*物业付出太多，为 LB 欢呼
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