澳洲澳大利亚房地产泡沫定义了悉尼

在澳大利亚地产投资



在对澳大利亚房地产市场的现状进行了一些很好的讨论之后，我想我会发布一个有趣的阅读 http:wwwabcnetaupmcontent2003s927891htm 我喜欢这个位 - quot;卡尔案例：房地产泡沫停止的方式：有人吹口哨，只有狗和买家听到买家停止寻找，停止提供报价，卖家倾向于坚持，因为他们知道他们的房子值多少钱——当然，房子的价值是有人愿意付给你的，但他们不这么看——他们在街上看到一个卖 450,000 美元，他们知道这就是它的价值 所以他们坚持，他们不会降低价格 所以交易枯竭 报价和要价之间的差异扩大，上市时间增加，并且市场只是停止然后如果经济放缓或市场没有在足够短的时间内恢复，那么人们最终不得不卖出，投资者将卖出，价格将开始下跌，价格可能会急剧下跌在洛杉矶，他们在几年前的大约 18 个月内下跌了 30% quot;
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- 在洛杉矶，他们在几年前的大约 18 个月内下跌了 30% quot;一位洛杉矶出租车司机告诉我，他看到洛杉矶的人口在过去几年里上下浮动约 200 万，可能与地震有关 这可能是下降 30% 的原因之一培根 PS 一半的人口如果派赢了墨尔本可能会离开想象一下如果他们赢了麦奎尔会有多痛苦！！！！这可能比地震更具破坏性
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我知道你的意思我下周中旬要离开这个国家如果馅饼赢了，麦奎尔幸灾乐祸，如果他们松了，他哭了不管怎样，他还是难以忍受< BR>评论
当馅饼松动30％时，可能会跳过栅栏离开墨尔本前往阳光明媚的布里斯维加斯并加入狮子队！！！！我很想看到狮子队获胜，并且让 Eddy 的观众充满了狮子队的支持者，因为他的下一个“谁想成为百万富翁秀”？甚至所有参赛者都打扮成狮子的支持者 那应该在 BUNDY
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LB 很好的例子 MB btw 不是我跟随 AFL 而是“去狮​​子！”
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但是如果市场持平，谁会在这里出售利息和或空置率需要很高才能鼓励投资者救助邦迪
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这里可能没有人，但是房地产投资公众的百分比是多少？论坛 至于谁会在平坦的市场上卖出 赌徒，我怀疑其中有很多 他们会看到股票市场或其他一些投资表现更好，然后按下弹出按钮 MB
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所有绵羊会救市——而且成群结队 这就是推动我们的财产共享周期的原因短期误入歧途，想赚快钱 一块钱总比没有好，然后去下一个冒险 他们喜欢拿着钱跑，然后把它花在等离子电视，新车等折旧物品上，然后不得不开始重头再来 各归自己 我想 BUNDY
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如果他们保释我们买，那么羊回来了 bundy
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有趣 所以 18% 的利率扼杀了整个经济并废除了导致“房地产泡沫”止步不前的负扣税；只被狗和买家听到 非常聪明的狗，我会说不像散布这种牛尘的人
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回复：回复：泡沫定义多 除非我弄错了，负扣税在 1987 年底重新引入之后飞向天空：http:wwwrbagovauMonetaryPolicyabout_monetary_policyhtml 恕我直言，它不需要利率跃升至 18% 来促成“泡沫”的破灭；这很可能足以： - 买家预期利率会上升，从而导致他们寻找其他机会或花钱，或者 - 潜在的购房者在其他地方观察到更好的机会 我在这里运行的线路类似于 Robert E小卢卡斯的“理性预期”假设 即使预期不是“合理的”，如果有足够多的人相信它们，它们最终会导致利率是一个非常重要的因素并且会扼杀经济但它们仍然只是一个因素 MB 对于那些想知道谁是该死的小罗伯特·E·卢卡斯是，见：http://wwwnobelseeconomicslaureates1995indexhtml 我最喜欢的经济学家之一
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MB，作为经济学家，你应该知道，经济中没有立即反应这样的事情你看到人群了吗？的股票投资者第二天涌入房地产市场 科技泡沫破灭 你有没有见过经济在降息后直接提速 即使你的车在你按下加速器后也没有直接加速到每小时 200 英里r 到地板上，它不会一踩刹车就死机 - 需要一些时间 在经济中，惯性甚至比物理惯性更高繁荣，而不是一些神秘的“口哨”
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多) 将*可能*导致市场出现最剧烈的下跌 倒带是否准确，LB 的帖子是，恕我直言，是许多市场心态的一个很好的例子 - 以及许多人的心态快进一点你发表的评论国会议员同样有效 老实说，我越来越警惕将这次繁荣与上一次进行的比较以及对房地产市场的提及，好像它只是一个市场而不是很多（我对此感到内疚在我的上一篇文章中）恕我直言，地面 h自上次繁荣以来发生了重大而永久的变化 它在经济、人口和政治上都发生了变化 因此，我对此持观望态度 虽然我认为我们不会看到两位数的抵押贷款利率（因此现金利率为大约 825-85%）在不久的将来 恕我直言，这并不意味着一些修正不会指日可待 - 至少在本地化市场，又名悉尼单位，例如 MB
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确切的期望坐在围栏 情绪正在转变 群体正在慢慢改变他们的集体观点，从“房产总是上涨”；引用“一群比我聪明的专家说房产也可能下跌，所以他们可能会有所作为”；因此，如果它有 50% 的上升机会和 50% 下降的机会，公正的投资者将预期增长率衡量为 0（当然你可以只阅读那些告诉你你想听到什么的东西，但至少意识到不是每个人都会这样做）最终人们会发现他们需要回到他们的老朋友 - 租金收入记住他他是那个，喜欢和老同学会在你需要他时永远在你身边的人，即使别人来来去去，他是你永远可以信任和依靠的人 不幸的是，他被忽视了这么久，他稳定的友谊可能无法与最近的人相比，可能需要经历一些愈合过程但仅此而已life Cheers L Bernham
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市场之所以被视为一个大市场而不是许多小市场，是因为我们想知道“平均”是多少。房地产会这样做，因为它会影响未来的经济 在某些地区仍然会有人从个别房产中赚钱，但这些只占整体平均水平的一小部分 你可能骗我说有熊在过去 3 年的股市中，我的大多数个股表现良好，但这并没有帮助“平均”；股票价格 对整个房地产市场的担忧是对整体经济的影响 请记住，普通房屋中的普通人会撤出股权以陷入无法管理的债务 这是国际货币基金组织、澳洲联储等人关注的人而且因为他们当他们无法继续增加让他们能够过上他们想要的生活方式并且经济已经习惯了 LB
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日本房地产泡沫世纪以“哨声”结束；没有人真正听到，利率小幅上涨，日本储备银行公开提出了一些“担忧”；并要求银行收紧放贷做法（通过一些技巧，您可以获得 100% 加成本融资） 泡沫以最小的刺破！顺便说一句，我正在阅读有关悉尼新镇的 Domaincomau 文章； 100 平方米土地上未装修的单面房屋的价格现在是 500 至 60 万美元 有人认为这有点疯狂 如果一个人花 60 万美元购买价值 25 万美元（租金回报值）的房产，他们很疯狂，但如果有暴徒争相购买 60 万美元那么这是理性行为 在日本这个世界第二大经济体，在世界最大城市之一的东京（包括 2000 万人口的卫星城市），在东京 15KM 距离“中心”；大手町商业区（翻译“皇城大门区”）我可以在100平方米的大面积新房附近以$ 600K的价格购买，我可以获得8％的回报！快速的现实检查会说“这怎么可能”
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嗯，我是少数（但越来越多）意识到这很疯狂的人之一，当我看到房产时我也认为它很疯狂以超过所有未来净现金现值两倍的价格出售未来 1000 年的资金流入 你为什么不以一半的价格和双倍的现金流量购买政府债券 目前正在以最纯粹的形式证明更愚蠢的理论 LB
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LB 你能给出这个数字吗请计算一下，我刚刚计算出 1,000 年 x 52 周 x $240pw，即 $12,480,000，但我认为这对我的房产来说有点高 必须有一个合乎逻辑的答案，但是
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下一个现金流入翻倍1000 年听起来太多了，即使 20 年也太多了，100 年不平凡请解释
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哎呀，我弄错了，你说“将未来 1000 年所有未来净现金流入的现值翻倍”；这使我的财产价值 24.96 亿美元 我想我可能会接近 249,600 美元我必须检查我写的内容，因为我认为我一定错过了我第一次正确的东西 我认为你可能错过了未来现金流入的现值因为您现在为获得 100 年或 1000 年的金额而支付的金额差异相当小，所以计算适用于 100 年、500 年或 10,000 年。大多数投资者用来确定价值的 PV 公式不是吗？不是，它可以解释为什么我住处附近以 $250 pw 出租（最终找到租户时）的联排别墅最近以 $330K 磅的价格售出
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将此公式输入 Excel 单元格 - PV(006512,12 *200,250*4) 结果 $184,61495 这表示一个人在 200 年内以 65% 的折扣系数获得每周 250 美元的租金（每月支付）应支付的价格是 184,614 美元 这假设没有费用、没有风险并且只有每年有几个星期的空置期 运行同样的事情 50 年耳朵，你得到 177,394 美元 差别不大 要证明为这样的投资支付 33 万美元是合理的，你需要在整个期间大幅降低利率并增加租金以达到收支平衡 除非，正如我之前提到的，你依赖于更大的傻瓜从你这里购买但这违背了许多人的“永不出售”的策略。反正那怎么了
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G'day L Bernham, 你用什么通胀数据得出上述结论 这是“30 年来的平均通胀数据”吗？或者顺便说一句，我为你的“广场外”鼓掌。思考，LB - 永远期待你的下一篇文章！ （我可能并不总是同意，但你肯定会“提高灰质”；每当你发帖时，所以，“谢谢你！！！”）问候，
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是的，LB，你是对，可以用想象的数字、图表等来证明的东西 安利过去常常用创造思维和数字来证明其目标的未来收入，但同样，ALL TRUE, and can't be discounted 一条面包在 1000 年后的成本是多少在相同的通货膨胀率下，我使用 10% 的年利率来让我的财产在你的计算下正确，所以一条面包（目前为 150 块）将花费 $407,538,931,470,994,000,000,000,000,000,000,000,000,00000 有人请检查我的数字肯定是不正确的！我正在投资面包！
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我显然失去了你 abcdiamond 你的帖子既没有逻辑也没有与我提出的观点有任何关系这就是为什么我不经常打扰那些不这样做的人对普通金融概念没有基本的了解 我认为在 PM Economics 线程上发帖 我会避免这种类型的回应 谢谢 没有必要估计或使用通货膨胀数字，因为通货膨胀所做的一切都是保持相对 如果通货膨胀是要大幅提高利率也必须向上移动以抵消影响从投资的角度来看，它们的唯一影响是，如果您推测通胀将比利率上升更多但相反的情况同样可能发生，所以它很漂亮risky LB
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呵呵，这个来得又快又猛！！！ LB，即使我在发布我的帖子，您显然也在发布回复 - 哇！！！简而言之，我会说“供需”；曲线 ！！！悉尼不会在未来 50 年内消失（恕我直言）——因此，总会有人想住在悉尼，他们会支付“要价”；合理地住在靠近“枢纽”的地方； ！！！！！！随着北半球越来越不友好，为什么要“有钱人”？不想搬到“南半球的纽约”；特别是对于目前居住在北半球许多较大城市的许多人来说，我们的价格是一个笑话互联网使人们可以在任何他们希望的地方生活，并且仍然开展业务而且，简而言之，许多人仍然希望在枢纽”；业务（我们中的一些人宁愿在海滩或国家公园附近） - 他们会很乐意支付“超过顶quot;相当于买一块悉尼 而这种偏差往往会嘲笑 NPV 之类的 请不要误会我的意思 - NPV 有它们的位置，但有些决定确实倾向于忽略这种浮夸！！！因此，价格继续攀升，即使可以（明显地）证明他们不应该！！！！！！期待进一步的意见 - 从各个方面！问候，
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所以如果人们愿意支付溢价住在某个地区（我一点也不争辩），为什么这不反映在租金中如果有人在这些地区之一购买了 IP其溢价地位的基础不应该他们能够收取反映这一点的租金肯定在某些地方的租金比在棍子上要高，但考虑到相关物业的价格 NPV 有它们的位置，它们并没有达到应有的高度在所有类型的投资决策中，并且（直到最近在 Oz）在确定任何国家的任何财产的价值方面都相当准确 他们不应该是唯一使用的方法，但他们的结果不应该被忽视 当结果与现实不符时需要弄清楚还有什么是在定价以达到价值，即租金增加远大于通货膨胀、利率长期下降或预期房产价值会莫名其妙地上涨 Fa ct 是为什么有人会购买一个永远持有的房产，除非租金明显高于通货膨胀率，否则它永远不会还清这是个大问题我从当前买家的观察中得出的猜测是出于与正常估值方法相去甚远的原因，这并不好笑，即害怕错过，相信它只会上升，移民水平与其对价格的影响不匹配等等 正是这些类型的事情导致了资产价格泡沫，但它们很少能维持它们 LB
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什么时候几年前的收益率是 7-10% 那时值得投资不是吗 所以当市场停止和价格停滞时，随着时间的推移工资上涨和租金上涨，然后在未来某个阶段收益率将再次达到如此高的水平数据！然后循环又来了！不就是这样吗
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LB你并没有真正失去我，我是按照你的数字，在你发布公式之前自己计算的，而是发布我自己的外行评论你的数字是正确的，但是无关紧要，与我 1000 年后的面包价格相同很多人长期投资，但投入了 1000 年 Les 提到是的，这确实发生了，我是其中之一，住在阳光明媚的 OZ，但经营我在英国的业务多年，两全其美，高价值的英国收入，但在低价 OZ 中消费 然后在 OZ 美元再次攀升之前设法卖掉了
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sugo 是的，差不多了 这一次虽然需要一段时间如果一个内在价值为 18 万美元的房产达到其最后售价 33 万美元的时间更长，如果利率上升 abc - 使用 1000 年的意义与说它将“永久”产生这种回报是一样的；我使用 1000 年的例子来简化那些可能不会理解的人，只是为了展示一项投资如何有效地永远无法收回成本从现在起 不多这就是为什么离现在最近的年份在 PV 计算中的权重最大 这就是为什么即使租金在 10 年内急剧增加，人们为该收益支付的金额也比现在上涨时要少这无关紧要，我们在 100 年内不会存在，因为在 100 年内获得 5000 美元的权利将始终具有现值，因为该权利可以买卖大约 20 年后有一个正的 NPV 再有，你对未来的猜测太远了 祝你好运
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你的数字是正确的，但无关紧要，就像我 1000 年面包的价格一样，我不能让这去 uncom提到我的数字怎么会无关紧要，您是否愿意支付 30 万美元以获得在 100 年内获得价值 18 万美元收入的权利如果是这样，请给我发电子邮件，因为我们可以做些生意
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告诉我们租金收入是多少将是前五年的每一年 我估计第一年的 300x52 美元 15,600 美元减去贷款的利息成本 18,210 美元加上 (18,210-15600)*30% 783 美元的税收减免 因此第一年我的总成本为 3,393 美元 如果今年的资本增长率为 15%（保守的低数字），相当于 4 美元,500 资本增长利润 当年利润 $4,500 - $3393 $ 1,107 利润 如果在那一年的资本收益超过 113%，那么我就有利润，更高的利润就更多 以上数字对我来说是事实，与成本无关数字是 1000 年的时间 相关的是，如果资本增长率超过 113%，那么我拥有房产比没有房产更好1000 美元的利润，当您依靠完全入住时，没有与物业相关的费用，即费率、保险、交易费，我相信您知道其余的不仅如此，30 万美元的机会成本必须在 2 万美元和30 美元在其他地方投资 最后你没有考虑到资本损失的可能性，这在未来几年似乎更有可能 LB
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对不起，我不遵循机会成本数据：300,000 美元与在其他地方投资的 20 美元或 30 美元相比1000 美元的利润基于 1 5% 的资本增长，如果你把它增加到只有 3%，我相信这将足以抵消额外 4500 美元的 CG 利润中的其他费用，当然还有关于资本损益的额外税收减免，每个人都说我选择的区域应该在接下来的三年里继续上涨，大约 36%，即使其他区域确实下降了一点。这是我准备进行的一场赌博，我觉得我的可能性在我身上
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实际上，3年36%只是BIS弹片意见，指的是布里斯班已经被广泛推广到足以让其他人引用它，所以看起来每个人都在说它，而实际上他们只是离开了一点研究 你必须非常小心地阅读那种类型的东西 我想知道谁委托了其中一些报告 付给我足够的钱，我会做一份报告，告诉你你想听的任何事情
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好吧，如果几年后我所说的几乎是正确的（也许5-10，我认为是公平的！是的）每个人，包括你自己，都会有兴趣购买这些房产然后价格将再次上涨，直到回报再次使其不值得再购买 1000 年，市场再次停滞，10 年后它们值得再次购买如果只需要十年时间就可以买到值得购买的房产，那么这不会让你的计算变得多余（拼写检查！）
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LB 你最初每年增加多少租金收入计算 我感觉你忽略了租金上涨
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LB 我这里的租金数字与你的预期回报不同：例如：第一年：租金收入 $12,480 第二年：租金收入 $12,480 增加 5% 增加 $13,104 , 减少 65% 通货膨胀 $12,304 第三年：租金收入 $12,304 增加 5% 增加 $12,919，减少 65% 通货膨胀 $12,130 等 15 年内，到 2018 年，您将收到按今天价值计算的 180,000 美元租金 这比预测提前 985 年在您的原始帖子中编辑这证实了我的原始评论，即数字可以用来确认任何事情，您自己指责其他人的这一点例如：BIS shrapnel LB，您在对我的原始回复中引用了这一点：我假设您不喜欢与您持不同立场的人，并且您认为他们的智力水平与您不同我可能不像以前那么好，但要说我对普通的财务概念没有基本的了解我的资格包括英国LCCI的高级会计第一名，我什至通过了经济学，但那是多年前的事了比我想在这里，所以我会道歉，fo the way我觉得，但是，LB，请考虑你如何与人交谈 平等对待他人，倾听他人并向他人学习 这就是我认为这个论坛的目的，提出观点，而不是害怕被那些被谴责的人“更聪明”另外，如果我犯了错误，我非常愿意说对不起，即使我曾经很聪明，（很多年​​前）我确实会犯错误，我知道我们都会犯错误，但我们不值得被轻视
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G'day LB，我会说这是因为资本增长高于正常水平的地区将产生较低的收益率（参见Jan的“更多财富来自投资物业”的p92 ; - 她解释得比我好得多）我在你原来的论点中没有看到的另一件事是，我们不会花 30 万美元来购买 30 万美元的 p罗珀蒂 如果我投资的是“中等”；方式，我可能只投入 20%（加上成本）——比如总价值的 25%。因此，“永久”75,000 美元可获得 180,000 美元的回报；对我来说听起来很合理 我是否在这里遗漏了什么以及以市场价值折扣购买呢当您阅读本文时，您很可能会挑选漏洞，因为我没有像您和其他人那样受过培训，显然我只是使用我必须掌握的少量知识来处理您的提议-所以请耐心等待我继续前进，我将投入交易中的 25%（75,000 美元）-实际上，这可能很大程度上是（如果不是全部）“现有股权”；用于生成这个“18 万美元的永久”；所以，实际上，我是不是从没有输入产生收入流，或者，在最坏的情况下，从支付（比如说）75k 的 65%（借入存款的成本）产生收入流 - 即每年 4875 美元假设在这里，租金收入成功地抵消了剩余的利息和费用——我知道，这很简单，但根据当前的收益率、可用的税收减免等，这似乎是合理的，然后进一步思考，实际的抵押贷款付款是否也是如此随着时间的推移，净现值下降 这就是我想到通货膨胀的地方，事实上 10 年后的 4875 美元不会像今天的 4875 美元那样受到伤害！资本收益是否在 NPV 计算中没有一席之地 我一直认为它确实存在（但我可能会将 NPV 与 IRR 混淆） 这些事实是否需要改变你的计算，LB 我不知道 至少从表面上看，我的计算对我来说似乎不错对您的回复感兴趣稍后编辑以修复一些非常愚蠢的错误问候，
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G'day LB，发布最后一个回复后，我又回到了你原来的难题：- LB，什么我想我在这里看到的是纯粹的“收益”。计算！！我是否正确地说您的计算中没有资本增长的规定？如果没有，为什么不呢) 将租金维持在 $250pw，在他引用的期限内没有任何增长你对 LB 使用的公式有什么了解，abcd 它是否看起来是犹太洁食（我不知道）G'day LB，这个线程肯定有灰质搅动为了学习，我检查了 IRR 和Ian Somer 的 PIA 计划中的 NPV 以下是他的定义（它们可能不是逐字记录，但应该足够正确以给出这个想法） IRR - 一系列现金流的回报率和期末您的权益 NPV - 总价值投资，减去您投资的总现金，调整为今天的美元NPV“听起来”就像 IRR 返回到今天的美元现在，从您的计算中，我得到的印象是您的现值数字仅基于现金流量，不考虑增长 此外，正如 abcd 报告的那样，您不允许增加租金（但他们被认为是被通货膨胀抵消了）你不同意伊恩对 NPV 的看法吗？ PV 公式是投资公式的基本现值 当使用正确的信息时，它是一个有效的公式 当我进行计算以试图反驳 LB 时，我做了很长的路，我也忘了增加租金！这就解释了为什么我第一次说他的数字是惊人的正确直到那天晚上我才意识到错误他实际上每年将租金贬值 65%，但不允许租金上涨如果你预计通货膨胀会65%，租金上涨 6%，那么他的公式应该更像： PV(000512,12*200,250*4) 即：（这里解释的修正公式）000512 05% per year 每月计算 12*200 12月 x 200 年 250*4 250 美元每月收到 4 次 这个版本在 200 年内产生 1,516,90543 美元，而不是 LB 没有增加租金的 184,61495 美元 不过我确实更基本地看待事情，我已经证明了我的理由是积极的房地产投资在一个叫做“繁荣萧条或没有萧条”的线程中;
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啊！谢谢，abcd - 那些数字看起来更真实一些！不过，我再一次没有看到增长进入这个我是错过了什么还是原来的“65%”？增长的反映（我认为它与收益率有关）已编辑：只需重新阅读您的评论，65% 与通货膨胀有关！那么，这是否仅用于将数字折现为“今天的价值”？或者，是否假设 Growth ALSO incReases at 65% Regards,
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Les 所有引用的数字都完全打折了任何 CG 你和我，以及许多其他人，确实考虑到了这一点，但其他一些人没有 你必须将 CG 添加到以前的任何提到数字问候
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嗯！这将使房地产投资总体上看起来很糟糕，特别是在像悉尼这样的地区，CG 获得了大约 10% - 12% 的收益，而收益率只有 3% - 5% 左右（LB 的公式可能会让霍巴特看起来更好一些）感谢您的回复，abcd - 帮助我理清思路！现在，回到你，LB 进一步思考，这个 NPV 计算甚至可能使股票看起来也很不正当大多数投资不是由收益率和增长组成如果是这样，那么这个特定的 NPV 计算到底有什么用途（除了作为完整方程式的子集）并且，如果这是完整方程式的子集，为什么它看起来像是“整个交易”？再说一次，我是不是错过了什么或者可能是你问候，
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大家好，嗯，这是一个星期天的早晨……孩子们从早上 6:30 起就起床了，睡久一点的可能性完全消失了……这里是我对解决 LB 难题的贡献 PV 函数不适合我们尝试做的计算，因为它是为不同的东西设计的年金NVP功能更适合我们的情况另外，正确指出的CG不能打折一张价值一千字的图片，所以我附上了一个电子表格您可以玩购买价格，收到的租金，通货膨胀，％租金增加和％CG我只用了15年的时间（不好意思没想到200年后才来！）330K买的Townhouse有点贵，但也只是现值319K，一年只租48周，CG适中和65%的通货膨胀！看看通货膨胀率为 55% 的数字，联排别墅购买者会看起来相当聪明……干杯和早安 M 编辑我发现了一个错误 - 单元格 A5 应该有一个公式“B2 * 48”；不是 quot;250 * 48quot;
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大家好，最近有点忙，没时间讨论数字的争论，我喜欢向那些使用花哨的公式和“经济”的人展示一剂现实理论”；证明一个观点 首先，经济学家什么时候做对了？理论和公式总是带着骑手“万物平等”。呵呵 什么时候一切都一样 LB，请你问一些问题来帮助我更好地理解你的立场 1 你对未来 5-10 年的通货膨胀做了什么假设 2 你对同一时间框架内的利率做了什么假设 3 什么$Aus 的假设，同一时间框架 4 您预计中外郊区的中位价住房（3 床房屋，不是单元式公寓）将返回多少收益率，同一时间框架 5 哪些投资领域将返回 65-10%您指出 6 鉴于您的价格下跌和相应的建筑水平下降，同一时间框架内人口增长的增加将被安置在哪里 正如 Les 所说，我也很喜欢您的贡献，因为它们肯定有助于引发一场激烈的辩论。只是我不不同意你的概括但是我相信你的房地产泡沫大价格下跌理论在公寓的某些区域是正确的再见
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这些新的计算使这种评论看起来很傻母鸡不是吗？我讨厌人们都变得高大上和强大的评论租金高于通胀或其他情况由你决定 在 NPV 计算中，正如我之前已经说过的那样，通胀没有被考虑在内，因为它保持一切都是相对的 如果你很快继续以高于通胀 2-3% 的速度提高租金，你会遇到一种情况与 Gamp;S 的另一篮子相比，租金是荒谬的。换句话说，推断这些数字最终意味着租金将超过一个人工资的 100% 可能我认为不考虑 CG，因为可能更高的租金增长应该决定资本增长这为什么增长区域可以证明较低的租金收益率是合理的，因为预计租金将以高于某些地方的平均速度增长再一次，如果一个人想赌r ental yield 比现在低 Caveat Emptor 如果我冒犯了别人，我很抱歉，但是当一个有效的论点被一个经过深思熟虑或不合逻辑的论点拒绝时，我觉得这同样令人反感，这只是为了混淆第三方任何认识我的人都会笑听到我可以被描述为高和强大但是如果你你会和 Mudine 一起参加比赛，确保你先上过一些课 不，我不是在拿自己和他比较，但我想说的是，如果你在投资评估和估值方面没有很多经验，那可能使已经这样做了多年的人的争论无效不是一个好主意随意发布数字，以显示原始投资如何能够在不使用收益率为零或租金上升到更大比例的普通人的假设下收回其成本工资 那种事情是投机，而不是投资欢呼 LB
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你的原始数据假设租金为每周 240 美元，然后按 65% 的通货膨胀率（1560 美元）折现，租金收入为 240 美元 - 1560 美元$22440 这个租金数字然后在第二年使用，并再次按通货膨胀率折现 $22440 - $1459 $ 20981 如果这种情况持续 1,000 年，那么您得出 $179,520 我觉得您正在使用通货膨胀率来减少今天租金的未来价值，但计算不允许通货膨胀增加该租金当然如果通货膨胀减少了某物的价值，但该项目也随着通货膨胀而增加，它将产生平衡效果因此，如果您允许租金以每年 65% 的速度增长到相同的方程中，最终数字变为 11,657,13120 美元，当然，如果租金增长与通货膨胀一致，那么更好的计算是这样的：当前租金约为平均工资的 25%，即: $240pw 租金，平均工资$960 pw原始贷款要么被偿还，要么在未来的当前美元价值方面可以忽略不计很多人根据这些事实购买了房产，如果能解释一下，我将不胜感激s 实际上是不正确的 你的报价似乎表明购买房产是一件消极的事情，我所研究的数据表明，从长远来看，这不是消极的问候
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65％的折扣率是成本资本 不因通货膨胀而折现租金 我基本上使用了典型利率 请注意，这对于您是否以 10% 或 95% 的借款为投资融资并没有区别，因为它表明了将资源分配给投资的机会成本 lb
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嗨，LB，好吧，你打折租金上涨是因为它是一场赌博，因为它可能会高于通货膨胀” 基本上，你说的是整个澳大利亚的可再生能源几乎永远不值得购买 现在不好，因为价格会下跌 下跌 40% 或更少之后，它仍然高于 PV 不好，因为价格下跌 40% 或更多可能是O K 但下跌应该接近 60-70% 以获得一些远程可观的回报 听起来很傻不是吗 请告诉我购买您提供的联排别墅的合适价格是多少 如果 PV (187K) 物有所值对你来说，请告诉我为什么在你看来这个价格的 CG 预期仍然为零那么为什么你要支付 187K 才能在 200 年内每周获得 250 美元 - 即比资本成本高 05% 还有一件事 - 你申请了吗PV 功能到 realestatecom 分享 如果不是，为什么不 如果是，什么是 PV M
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大家好，LB，如果你想被认真对待，那么应该回答我提出的简单问题而不是我从你那里看到的是更多的经济术语，我想你可能真的相信！！ ”请注意，这对于您是否以 10% 或 95% 的借款为投资进行融资没有区别，因为它表明了将资源分配给投资的机会成本”；就像您可以购买 HIH 股票一样！根据结果​​，您是否借 10% 或 95% 会产生巨大差异我还在等你回答我问你的简单问题再见！）关于你的朋友对你的看法！我确实知道您在这些论坛中遇到的方式肯定让我这么想！我真的很喜欢这个论坛，因为人们不会以贬低的方式回应他人，不幸的是，从我读到的很多关于你的帖子中，情况并非如此惩罚（拼写检查）他们，因为你实际上似乎有一些东西可以提供！现在回到主题 引用 Jan Somers 的书，第 101 页“积累财富是通过长期借贷、购买和保留住宅物业来实现的，它需要时间，而不是时间”；这是否意味着简错了！！嗯，烦死我该相信谁，我想我会和 Jan 一起去，你可以取悦自己 LB！
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大家好 除了经济论点，我认为 NPV 如何被过度简化投资的计算应该是 NPV 是一种显示投资将为您带来多少财富净增长的方法 对所有可用投资的 NPV 进行排名有助于选择与之相匹配的投资 PV（现值）公式用于覆盖回到现在的投资的经济组成部分的未来价值换句话说，应该考虑投资的每个经济组成部分这里的人已经走捷径但可能会被绊倒一般来说，NPV未来资本价值贴现为回溯到现在的年数的资本成本 + 类似地适当折现回现在的未来收入 - 折现回现值的未来费用 - 投资的当前资本成本 Jan Som读者有如何进行计算的例子 仅使用 PV 公式来尝试表示上述所有组件是很棘手的 上面已经显示了一些错误，例如未包括资本增值或通货膨胀收益的未来值
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LB 你说：原因是你一开始没有把自己解释清楚 你说：这个“未来的净现金流入”；乍一看，引用的意思是净流入（即：租金）在未来价值（即：通货膨胀后）的价值，但您现在说它是在考虑了财产资本价值的利率之后，相对于收到的租金无论这是否是您的意思，这就是它的结果您然后继续引用 1,000 年如果您说 20 年，它可能更具可读性您使用 1,000 年数字的原因是：我觉得大多数读者会考虑更短的时间，比如 20 年，因为比 1000 年更相关 如果没有完整且可理解的使用说明，没有人会对 1000 年时间感兴趣然后你说：现在我们降到 100 年了年，但平均 PI 没有支付全部 300k，他们在借款，租户支付利息所以答案是否定的，我不会在 100 年内为 180k 支付 300k，但是如果你缩短 PV 中的期限计算一下，这个图看起来健康多了请注意：您的 PV 计算使用了 200 年，而不是 100 安培； not 1,000 那我给你的回复不是经过深思熟虑，也不是想迷惑别人，而是问你实际的数字：即：你能给出这个计算的数字吗？我刚刚计算出 1,000 年 x 52 周 x $240pw at $12,480,000 但我认为这对我的房产来说有点高 必须有一个合乎逻辑的答案，但你的答案给出了一个没有给任何人答案的公式 你还说：你还问：我认为答案与过去实际发生的事情有关很多人已经购买了房产，现在他们已经全额支付了这是一个事实如果我们遵循你的理论，我们就不会购买房产自 1977 年以来，我从买卖的房产中赚取了 422,000 美元的利润，我目前有 308,000 美元的账面利润，即：尚未售出我是否应该不打扰我认为我的观点与现实与经济理论理论之间的差异有关（我承认 - 我在研究经济学时讨厌经济学） Fi最后，回到您的问题上，您是否从未在此论坛中将任何人与您的评论答案混淆 对不起，大家
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我不想进一步混淆问题（如果可能的话），但我只是想知道为什么在所有这些关于现金流量的 PV 和 NPV 的计算中，似乎没有提到房地产投资者用来购买和控制资产（IP）的杠杆比他们自己的资本更大允许谁用自己 100% 的钱购买 IP bundy
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G'day LB，谢谢你的回馈再次得到灰质搅动 - 所以，对不起，我不得不问（而且，是的，我仍然喜欢讨论）这是唯一的原因我听说（并且相信）收益率和增长呈负相关 - 即随着增长的发生，收益率（以百分比计）必须下降正如你所指出的那样，是的lds 不能无限增长 如果是这样，这是否意味着我们刚刚经历过的繁荣并没有真正发生（在过去的 5 年里，我没有看到工资或租金增长 100% ——但是发生了什么？发生在增长）并且，（你的报价）“租金上涨应该决定CG”；不能和这个一起去，LB CG 不是几乎完全由物品的供应需求决定的吗？因此，悉尼海港景观的公寓往往会“穿过屋顶”。就增长而言，与彭里斯的房子相比，但是，租金（作为价值的百分比）仍然与工资挂钩（因此，通货膨胀）在我看来，您可能正在应用“商业财产”；住宅物业的原则据我所知，商业物业（几乎）根据收到的租金估值这是我们一直在分歧的地方稍后编辑以删除原始的填充物 - 我曾说过“你相信住宅物业是住宅的代名词；嗯，德尔！！！我的意思是：- 你认为商业地产是住宅的同义词还是我在这里假设太多了嘿，我“倾向于”；同意“供需”；租金的不平衡也往往会导致（例如）悉尼海港景观房产的租金上涨但是，想要在澳大利亚购买理想房产的海外买家（不是租房者！！）会不会有更多的影响（通过价值增长）比租金永远有！我们是否应该忽略这一点 简而言之，LB，这不是真正的“供需”吗？那是价值的主要决定因素 如果是真的，那是如何在 PV 计算中量化的 是否可能感谢您的意见 如果我们都“同意”，就没有论坛了！！！问候，
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