澳洲澳洲房产 房产崩盘？悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我阅读了本周末的 AFR 并有一篇房地产文章，其中引用了以下引言：“任何认为房地产不会下跌的人都应该看看日本，过去 10 年价格下跌了 80% 当房地产繁荣结束时，那里贷款人之间将出现一些房地产抵押贷款式的倒闭”； - 麦格理银行的比尔·莫斯 (Bill Moss)，大家对房地产市场可能发生的事情有什么真正的看法提前谢谢
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你必须问 10 年内 80% 与我的意思相比，我们可以在日本买什么对于 20% 的价值，要么房产太高，要么 80% 的跌幅被错误引用
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什么，没有人记得 90 年代初到末期的 SE QLD
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嗨 bbg在过去的几年里，我在 90 年代初期并没有真正关注 SEQ 在 2001 年在布里斯班购买了一个 IP 我从布里斯班的房价中值中注意到增长缓慢 - 每年 2 到 3 %，但是中值是对于市场特定部分实际发生的情况，这不是一个很好的指南 我知道缺乏真正的增长是由于供应过剩 你能告诉我更多 是否有供应过剩的迹象 AFR 已经报告了几个大型开发商在黄金海岸北部规划大型庄园，例如 Coomera 他们似乎是依靠来自南方和移民的新买家的估计涌入市场上有很多投资者吸收供应可能会扭曲房主的实际需求 布里斯班当然落后于 SydMelb，但正在快速追赶 我的信念是还有一点路要走，比如 SEQ 的 12-18 个月，除了城市公寓外，墨尔本非常有弹性，你是否熟悉新南威尔士州北部沿海地区，即拜伦湾以北我现在正在那里看 Geekay
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归根结底，某些东西只值别人愿意为此付出的代价——这是一个狭隘的定义——但除了少数例外，它运作良好在 1980 年代后期的某个时刻，中央商务区东京的土地价值比整个澳大利亚大陆都高只会加剧公关的下跌操作性价值观 日本经济作为一个整体正在吃午饭 或者换一种说法，它并没有完全死在水中，但肯定是无意识的，脸朝下漂浮 MB
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但是为什么日本经济要吃午饭呢？澳大利亚是否有可能出现同样的情况 看日本 CBD 房地产下跌也是毫无意义的，因为论坛成员主要是住宅投资者，而不是商业投资者 澳大利亚的住宅房地产市场大约 70% 是自住的，我想知道这与日本 我想我在 Quartile Property 网络（他们的在线书籍之一）的某个地方读到，正是这 70% 为澳大利亚的住宅房地产市场提供了稳固性 规定的理论是，自住业主不一定会冲出去卖掉他们的房产当有一个属性“崩溃”时；因为他们最终仍然需要住的地方就我个人而言，我想说这也适用于我——如果我们的房子价值下跌 5 万美元或 10 万美元，我仍然会住在那里，当然，业主可能会选择至少有几个原因他们可能一想到欠银行的钱超过了他们房子的价值就睡不着觉（负资产）；他们可能认为现在是“套现”的好时机；在高价位之后（在租了几个月后）以较低的价格购买更好的房产 我认为我们的住宅房地产市场对利率的敏感程度远高于资本增长缓慢或负增长
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日本人由于多种原因，我不假装了解所有经济，但其中包括： - 对日本金融部门的信心极度丧失 我们的金融体系更加强大 - 日本的竞争优势逐渐下降日本制造业近年来又面临来自美国厂商的新一轮竞争，更何况其他东南亚国家（台湾、菲律宾等）作为厂商的崛起，本质上是模仿和改进了日本的方法——开放中国的崛起和其他国家工业化程度的提高 日本现在不得不与中国和其他国家争夺国际资本（金钱）——一种文化因素 二战后的日本有一个极强的道德规范，尤其是在经济重建期间 或许当前这一代人太容易了，不准备每周工作 6 天，每天工作 12 小时（这是常态） 澳大利亚也会遭受同样的痛苦吗命运我同样怀疑 当然程度不同 到目前为止，我们已经度过了风暴 我同意你的观点，即在澳大利亚，国际利率将比 CG 更重要 国际利率目前无处可去 MB
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日本的人口增长与澳大利亚相比如何与公寓市场和商业市场相比，我认为在被需要您的超级资金的机构的笼统声明震惊和敬畏之前，这些是需要考虑的重要问题顺便说一句，如果人口决定对这些机构产生什么影响为退休而集体投资房地产而不是依靠养老金（这对房地产市场也不是好事）
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我不相信有mu在试图确定澳大利亚市场趋势时考虑日本住宅房地产市场事件的价值 日本是一个与澳大利亚截然不同的国家 日本人口众多，可用土地少（特别是在理想的地区） - 澳大利亚是一个人口众多但人口较少的大国；尽管澳大利亚大部分地区干旱，但我们人均可用土地仍然比日本多得多。与澳大利亚截然不同 一个著名的故事是关于一个美国人在日本做生意，经过多年的工作，他的日本同行告诉他，他们正在考虑平行线——美国人喜出望外，因为他知道他即将完成交易几个月过去了，但什么也没发生他打电话给他的日本同行，问他出了什么问题，因为他认为他们在考虑平行线 - 他的同行说“是的，平行线永远不会相遇” 在经济上，日本专注于制造业到信息技术部门 - 几乎不生产初级产品，几乎没有能源资源 澳大利亚骑在羊背上，制造业非常不发达，尽管日本是一个受严格监管的信息高科技公司；由几家与政府密切合作的大集团公司主导的受控经济体 澳大利亚是世界上最自由的市场之一，政府和政府之间存在巨大分歧；与澳大利亚不同，日本传统上不鼓励创新，尽管两者都在某些创新领域引领世界你可能会说，根据我上面的故事，这两个国家的住宅房地产市场是在平行线上运行 干杯，Aceyducey
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Acey 有一个观点 桑切斯，仅供参考：日本 请参阅中央情报局概况：http： wwwciagovciapublicationsfactbookgeosjahtml#Econ Pop - 127,000,000 以每年 015% 的速度增长 GDP - 355 万亿美元 年 GDP 增长率 -03%（负 3 %） 通货膨胀 -09 %（负 9%） 失业率 - 54%（日本非常高） 完全不同对奥兹来说，无论是在微观层面（Acey 的观点）还是宏观层面（我之前提出的观点） MB 仅供参考 - 虽然日本的初级部门确实很小，但他们是一个非常强大的游说团体（保护性 t rade policy)
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在昨天的《星期日先驱投资者报》版块上，有一篇关于投资神话的精彩大篇文章，一篇叫做“房地产价格从不下跌，从不在悉尼，从不在我的街道”。它说在 9091 年房地产价格平均下跌 20% 在 8283 经济衰退中下降了 15% 而在 7374 下降了 25% 它还说在 30 年代的萧条中房地产价格下降了 45% 有很多这篇文章中的其他内容我被忽略了，因为我是一个无用的打字员，但我的观点是，即使房产价格在 5 年内保持不变，它的实际数字在对抗通货膨胀和高通胀的情况下也有所下降环境（比如每年 10%）可能很多 不要以为房价会永远上涨，对于在开始或在繁荣期间进行房地产投资的人（包括我自己），您可能会被不断上涨的价格所蒙蔽请记住，在开放的、不受监管的市场上出售的任何东西的价格都可能涨跌
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大脑你提到的所有这些房地产价格下跌要么与衰退或萧条同时进行或发生在经济方面平均值，我们实际上早就应该陷入衰退了，当然，当你考虑过去 30 年左右的时间时，我很想知道在经济继续增长的情况下房地产价格下跌的任何例子文章提到那些跌倒是真实的还是名义上的 MB
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我在过去（但不是一段时间）引用了这些例子，这些例子是我在 93 - 94 年看到的悉尼中北岸的两处房产买了我们的 PPOR One 在 Pymble Ave，这是该地区最好的街道之一 在高 6 区出售 看起来像是有钱无耻的生活方式 在 89 年以超过 100 万的价格售出 在目前的市场上很容易超过 2 磨25 - 3 甚至 Second 在 Gordon, East side , walk Station , quiet St 之前的繁荣时期以 550 的价格出售，现在在 3 的中期出售，现在可能值 12-13，这是您需要支付的合理价格房子在该地区的一个好位置事情会在某个阶段下降，但是对于那些把耳朵贴在地上而不是把头埋在沙子里的人（我喜欢这样），即将到来的变化应该（希望）是显而易见的，我希望所以看看变化
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坦率地说，当价格下跌时，对投资者有好处，房产便宜！诀窍是预测它。准备好购买的资金！干杯，Aceyducey
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所以可以说房产价值下降了 25% 银行在崩盘前对我的房子的估价是 200000 美元，所以现在它价值 175000 美元 银行会做什么 他们会让我退还 25000 美元吗？已用作另一处房产的押金或以前的估值是否成立 我认为房产不像股票那样银行会追加保证金，是吗 我所能看到的只是我将无法使用我的房子作为另一笔房产购买的股权，直到价值再次上涨，但将不得不存一笔新的押金如果房产价值下降，这将更容易做到，不是吗？Nat
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嗨，Natmarie 你永远不能说永远，但如果你保持你的贷款是最新的（满足付款）等，银行不太可能会打扰你你来更多的股权大银行通常会分散风险并且经常使用盟友第一个开始收紧贷款准则 他们并不热衷于将人们赶出家门，因为这是一项代价高昂的做法，只要他们看到情况不会对他们来说变得更糟 Geekay
评论< BR>如果银行因为房地产价格下跌而开始要求抵押贷款，他们将自取其辱 首先，除非这是非常不寻常的情况，否则他们将不得不要求大量贷款 - 这意味着银行将付出巨额成本而没有利润（因为他们无论如何都无法从财产中收回他们的钱）其次，他们将失去通过还款产生的宝贵现金流，如果房主还款超过房屋目前的价值，那不是银行的问题，如果银行收回，转售amp;为房产再融资，他们的现金流会下降第三，公关影响将是灾难性的，而且房产价格是周期性的，所以房价很可能最终会再次上涨因此，假设银行知道什么对他们有利——他最好房地产投资者可以做的就是在市场处于周期顶部时取出其房产的 LOC；坐等这笔钱（或投入到其他投资，回报比借贷成本更高），直到房价再次接近底部，然后用这笔钱购买更多房产，然后每十年重复一次这个策略 当然，我们大多数人都没有耐心放大器；尝试继续购买 - 因此必须花更多时间进行尽职调查以找到好的交易但是谁愿意等待四到五年才能实现财务独立干杯，Aceyducey
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我在英国，当时房价下跌 房子我们在 1988 年以 5 万英镑的价格购买 1990 年我们离开时可能价值 4 万英镑 那是一家英国银行，几年前——但当时澳大利亚银行与英国银行相比看起来非常好 贷款没有被收回——甚至没有被审查——尽管一直以来都是糟糕的 LVR（尽管当时我们不知道这意味着什么） 最近引用约翰·麦格拉思（我认为）的话说，房产的最大劣势——流动性不足——在经济低迷时期是一个优势 对于自住业主来说，如果价格上涨，人们想要出售和升级（或者出售并移居到更便宜的地方）但是如果价格下跌，自住业主只是呆在他们的房子里，在价格开始之前的几年内什么都不做再次站起来，我听到了说在经济低迷时期，最大的输家是在高空飞行的地区当经济上升时，股票经纪人和企业家可以买得起价值数十亿美元的房子当它下降时，他们是第一个破产的净影响是中位数价格下降但中郊区的乔平均房屋没有真的 dfrop 那么多所以，打折范围的顶部（可以并且确实下降很多），当下降发生时，它们对普通人的影响与范围顶部的人几乎没有相同的程度虽然那没有' t解释我在英国发生了什么事
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“住房负担能力下降”;今天 AFR 的第 8 页“年轻买家在澳大利亚的房地产派对上感到非常不受欢迎，因为住房负担能力跌至自 1990 年代初的繁荣-萧条时期以来的最低水平”。 “布里斯班的住房负担能力下降幅度最大，该季度下降了 123%”； quot;但悉尼仍然是迄今为止澳大利亚最昂贵的城市，因为住房贷款还款额达到平均每周收入的 406%。为缺少超链接道歉，但它是仅限订阅的文章（我可以发布所有内容，但我会侵犯版权） MB 在另一篇文章中 - “悉尼首次购房者支付的平均价格”是 467,000 美元”；
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在 SMH 中看到类似的文章：“悉尼的首次购房者被迫支付创纪录的 406% 的平均收入来支付典型的抵押贷款，因为房屋呈螺旋式上升房价比以往任何时候都更难在这座城市蓬勃发展的房地产市场中站稳脚跟”； http:wwwsmhcomauarticles200307281059244563019html 抵押贷款占首次购房者工资的 40% 作者：Matt Wade 2003 年 7 月 29 日 干杯，Aceyducey 我非常密切地关注房屋市场，在中位数价格附近，在悉尼南部的克罗纳拉，1991 年我正在购买我的房子第一个 PPOR 我被套现了 amp;等待价格下跌，这样我就可以讨价还价了 他们没有发生 任何没有达到合理价格的房产在 4 或 5 个月后被撤出市场 偶尔抵押权人出售取得不错的价格 唯一的价格下跌处于市场的高端，海滨和;之类的
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房地产崩盘很可能我确信房地产即将崩盘，因为所有迹象都在那里每个人都在说股票崩盘永远不会发生，这次不同，但看看目前发生的房地产：价格飙升，供过于求，负担能力低 只需要利率上升，泡沫就会破裂 幸存者将是那些有能力再次度过美好时光的人
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MPmelb 说：“我确信房地产即将崩盘，因为所有迹象都在那里 每个人都在说股票崩盘永远不会发生，这次不同，但看看现在发生了什么房地产：螺旋式上升价格、供过于求、负担能力低 只需提高利率，泡沫就会破灭”；究竟是什么让你如此肯定这件事似乎有些人已经说了很长时间了，我们仍在等待我不知道我是否完全适应股市崩盘，我认为这是一个比房地产更不稳定的市场，作为房地产必须崩盘的原因是否会出现“爆破”？泡沫或“崩溃”；在房地产 这些术语意味着价值相当严重的下跌 房地产会像股市一样下跌 会跌到一半或更糟 我个人对此表示怀疑 你不能生活在你的 Telstra 股票中泡沫”；我们是在谈论价格趋于平缓还是在几年内出现小幅下跌 历史上似乎经常发生 如果利率是引发这种情况的触发因素，而当它们上涨时，房地产价格下跌，是否存在平衡利好因素？那些可以保住自己房产的人也就是说，如果利率上升，房屋所有权减少，一些投资者退出市场，租金需求不会急剧增加我的意思是这些人必须住在某个地方，如果他们是不购买 PPOR，我猜他们会出租 由于市场上的投资者减少，他们甚至可能会减少可用的租金 所以这不会推动租金价格上涨，至少有一些抵消了贷款偿还的增加吗？听起来对我来说很多猜测工作我想那些长期参与的人不需要那么担心，因为除非这里发生重大灾难历史，否则从长远来看，房地产将继续下去，向上 MF
评论< BR>显然政府打算对住房负担能力进行了调查 对 SBS 洞察计划进行了一次有趣的讨论 http:wwwsbscomauinsight 有 BIS 锐化人和马克莱瑟姆马克莱瑟姆说，如果他们在政府中，他们将为首次购房者节省美元，这将有和 FHOG 一样的效果 并不担心他有机会在未来几年这样做 BIS 人说价格会不会崩溃 至少在墨尔本和悉尼 他将人口增长视为原因，并预测每年至少增长 10% 我认为不会在所有地方发生全面崩溃 可能有些地方会倒闭，有些地方可能会保持一样的，有些会上涨所以正如简说的，你可以买，然后让时间做剩下的
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G'day MF，我必须和你一起去：-这听起来更有可能我比一个“崩溃”;然而，我听到的关于悉尼的说法是，每年有 52000 名新移民（每周 1000 人！！！）而且他们都必须住在某个地方。但另一方面，有些人离开了悉尼（去Bne）-我没有听说过详细的数字，但我记得Bne每年增长100,000，我们可以说悉尼有50,000，墨尔本有50,000或者有“州际移民”吗？从任何地方（即霍巴特、阿德莱德、珀斯、W'gong、Dubbo 等）到 Bne 就像我说的，我还没有听说过每个城市的确切细节但在我看来，悉尼最差的情况确实会保持水平人口 - 并且更有可能增长（比如每年 2 万）对我来说，这表明“价格趋于平缓”；而不是大幅下降 顺便说一句，我今天（令我惊讶的是）刚刚听说悉尼房价中位数在去年至 6 月 3 日上涨了 27% ！！！！！！而且我认为悉尼正在“逐渐减少”。 ！！！！在广播中听到的可能很快直接影响价格的事实是，住房负担能力已降至 1990 年以来的最低水平。在报告中，他们提到平均悉尼购房者将 40% 以上的工资用于抵押贷款！ ！！他们还评论说，它只需要再爬几个百分点就可以达到 1990 年发现的高度（这是最后一次房价下跌的开始），当然，今天的情况完全不同！！！那时，利率“高涨”；今天，Int Rate 是 40 多年以来的最低点——而且房产仍然变得难以为大众所负担。这预示着繁荣结束的开始，恕我直言是一个值得关注的呼声，或者至少在这个时候考虑至少对于悉尼来说，顺便说一句，我注意到固定利率开始上升 - 这告诉你什么当国际利率（即可变利率）开始时，小心！！！请记住，从 6% 的基本利率开始，增加 1% 是您需要找到额外的 166% 来为这些抵押贷款提供资金（如果它们是 IO - 如果是 Pamp;I 则稍微少一些）使用股票市场术语， “没有人在市场的顶部或底部敲响钟声”；这同样适用于财产！所以，“末日临近”；可能还为时过早 进一步的想法 Dissension Regards,
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大家好，“The Age”中描绘了房地产价格过高场景的一个有趣部分。今天它比较了 1959 年购买的房子和今天的房子，以显示负担能力发生了怎样的变化。我没有得到消息，因为以下原因：- 1959 年，一名警察的工资为 1000 英镑（年轻人为 2000 美元）是曾经在布莱克本（当时是一个郊区）支付 5750 英镑（11500 美元）的房子 2003 年的例子是一对年轻夫妇在莱斯特菲尔德以 268,000 美元的价格购买了房子 根据我的数学，一名警察现在的收入约为 44,000 美元至 48000 美元（取决于州和加班时间等）应该期望支付大约 575 倍的薪水才能买到 1959 年电脑所在的房子这结果在 258000 美元到 276000 美元之间，与给出的例子完全一样！！！！最大的不同是你必须在 1959 年存入 40% 的存款（根据《时代》），而今天只有 10% 显然今天的还款额会更高，但当时储蓄所需的努力更大非常有趣的再见
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我读到的最后一个数字是每年大约有 86000 人来到 SE QLD，其中包括布里斯班、伊普斯威奇、黄金和阳光海岸等 目前仍然缺乏住房和土地我相信 Nat
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看到澳大利亚的人口平均每年增加 250,000，他们都需要在某个地方住宿 http:wwwabcnetaupublics823802htm 但是显然，每 2 分 11 秒就有一个人出生，每 3 分 47 秒就有一个人死亡 嗯嗯嗯，这意味着什么数字，以及会有多少移民，我放弃了 * 鲁比去寻找计算器
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大家好，我会窃取别人的报价并说所谓的房地产市场就像天气一样, 都不同在澳大利亚，我认为您已经确定了考虑人口增长的关键之一，无论是移民、移民、自然等，我都喜欢共同考虑到即将退休的婴儿潮一代作为驱动力，他们将去哪里，例如大海、阳光 他们想要什么——高尔夫球场、医院 任何对婴儿潮一代理论感兴趣的人都应该访问以下网站 一位美国“大师”； （是的，另一个）但是这个人在人口统计学和他认为婴儿潮一代的购买力方面做了很多研究他刚刚完成了一项关于他认为对美国房地产影响的研究是在这里很容易将其转换为潜在影响 hsdentcom Ruby，重新引用您的报价“但显然，每 2 分 11 秒就有一个出生，每 3 分 47 秒就有一个死亡，嗯，那么数字在哪里，有多少移民会，makeargghh，我放弃quot;一个“笨蛋”我朋友刚生完第三个孩子，问他还有没有，他说没有，因为他听说世界上每四个孩子都是中国人！！ （我知道，这是一个旧的 - 但我喜欢它） Garry K
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大家好，比尔，关于那篇文章重新负担能力，我知道在 1962 年，我父亲的体重约为 1250 磅一年（2500 美元），他有一个妻子和三个孩子作为扣除额，他当年的总税款为 5%，即每年 125 美元税后比较多年来的税后或净收入成本比率会很有趣
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大家好，Macca，今天的例子，如果这对年轻夫妇的收入为44,000-48,000美元（单收入）并有3个孩子，家庭税收优惠等将有助于降低实际缴纳的税款大约在 5% 左右，我觉得有趣的是，40 年后并没有发生太大变化>评论
G'day all, 早些时候，我说过但我记得 Bne 以每年 100,000 的速度增长，我发现了它！布里斯班周日邮报 7 月 20 日，第 52 页 有许多有趣的引述：- “昆士兰州东南部的人潮汹涌澎湃 一股不可阻挡的南方人潮——每年超过 100,000 人——仍在越过边境涌入”； “布里斯班的中央商务区不再是工人的焦点 黄金海岸的工人比布里斯班的中央商务区还要多”； quot;布里斯班 2003 年的规模与 60 年代初的悉尼几乎相同。到 2023 年，布里斯班将几乎与今天的悉尼一样大——大约 400 万大关”；腿gt;gt; Sheesh，如果最后一个是真的，那么 SEQ 的增长速度将是悉尼过去 40 年的两倍（我说的是 SEQ，因为很明显，当前的“布里斯班”将成为一个由黄金海岸，北部部分地区，以及目前构成“布里斯班”的所有独立城市和郡——也许还有一些南部阳光海岸地区！！！）问候，
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Hi Les谢谢你的信息让我很高兴我在布里斯班和北黄金海岸（Pimpama Rivers）有一个 IP 话虽如此，我是另一个墨西哥人，他的退休计划考虑到了那个地区，但如果其他人都去那里，我正在寻找一个更安静的地方 目前正在检查拜伦北部，例如海洋海岸 比黄金海岸布里斯班更轻松 比我通常在 IP 中寻求的区域性更强，但也试图满足退休计划 就像很多地方一样, CG 已将 OS 的租金回报率降低到毛利率低于 5% 希望不是长期的情况，虽然仍然很高兴在那里获得更多 CG Garry K
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嘿，Garry K，感谢 Dent 网站，这是人口统计放大器上的一些非常好的东西；尤其是婴儿潮一代地区 它已经在 Oz 中被证明是正确的，但有趣的是，他认为未来会有更多的增长
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嗨，NIF 是的，这是一个令人信服的论点它有点像谁拥有黄金（婴儿潮一代），制定规则 我见过的一些专业主持人引用他的研究，所以似乎有一些可信度 Geekay
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Macca 显然你父亲没有支付我们今天支付的相同水平的税，但是- 你父亲有手机吗 Foxtel 连接怎么样 车道上有两辆或三辆汽车 船、游泳池、摩托车或摩托艇的维护费用 可能每 2 年就过期的电脑 循环信用额度 所以抵押贷款永远不会还清 信用卡或商店卡 需要最新的小玩意、小玩意或耐克鞋 HECS 付款的孩子，或者可能是前妻的子女抚养费他是否建造了一座 2 层高的现代豪宅，配备了所有的现代化设施，包括 3 间浴室作为第一个家 他是不是随便打工？与现在相比，那时甚至有一份工作的机会很明显，这个清单可以继续下去，但我认为你明白了，我认为它不像 com 那样简单从那时到现在，就像比尔所做的那样（但我总是尊重他的意见，因为他通常会发现）这种繁荣是由巨额债务支撑的，（就像上次一样）但这一次利率不会下降 5节省每个人的屁股 对许多人来说，重新融资并将所有债务合并到房屋贷款中的机会已经用完了 第一个房主已经退出市场，因为他们要么买了，要么现在买不起 自住者正在升级因为他们在同一个市场买卖，因此有一个缓冲区投资者仍在市场上，但股市再次看起来很有吸引力，而且出租房屋的收益率很低，未来的资本收益令人怀疑，你必须问多久以及每月 1000 名“第三世界移民”；来新南威尔士州不会花 50 万买一套标准房子来挽救一天 总有一天，一切都会堆积起来 只是还没有 顺便说一句，今天当另一位同事宣布他要升级到一个更大的房子，并打算保留原来的 PPOR 作为出租他完全不知道他不能要求利息账单作为税收减免
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约翰我同意你的观点然而，正如你所说利率不会降到5%，同样值得注意的是，利率不可能上升到80年代末90年代初的水平 MB
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mb364 同意 但从我的立场来看，如果房价（以及抵押贷款规模）持续上涨，1% 将使很多人陷入困境利率快速上升（泡沫破灭），否则我们可能会出现衰退（通货紧缩）的含义更少的工作（和泡沫破裂） 或者事情可以保持一段时间不变，房价将继续比工资上涨得更快，直到一切变得如此失衡以至于泡沫破裂现在购买房产我怀疑这样做的人将为自己设置 10 年非常普通的回报当然，如果你已经拥有它，你最有可能成为赢家
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大家好，约翰，虽然我同意一些鉴于有 40 年的差异，事情完全不同 有趣的是（不是唯一相关的项目），在这个时候工资房价格的比较是接近的而且在那段时间里，有很多情况下末日论者声称这结束了，出于许多令人信服的原因 然而，自 1930 年代以来，它们一直不正确，那是一个真正不同的时代（因为与金本位制挂钩） 现在利率上升 1-2% 将扼杀纬度预计可再生能源的繁荣，但它也会造成更高的通胀和经济衰退（由于房地产业的衰退）几年后空置率将收紧，然后我们将在更远的轨道上获得另一场繁荣 这种情况已经上演多年来，如果我们不去典型情景，而是经历一段通缩时期，那么在大萧条到来之前，房地产价格可能会比以往进一步上涨（随着利率下降）（a la日本）我的偏好是出现通常的情况这包括给我们房地产投资者带来一些痛苦，因为这是未来的最佳选择现实地随着人口的增长和人们对避难所的需求，短期内很难看到房地产崩盘期限，无论哪种方式，利率都会走
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比尔 几个小问题： 1 在澳大利亚，利率跟随通货膨胀，而不是相反 所以如果利率上升，那是因为通货膨胀上升了 2 谈论通货紧缩是公关的显然为时过早 对 200304 的最佳预测（财政部）是略微放缓的增长，但没有迹象表明 CPI 将转为负值 http:wwwtreasurygovaudocuments677HTMLdocshellaspURLeconomic_outlookasp（当我说“最佳预测”时；我的意思不是最积极的——我的意思是最好的）然而，无论哪种方式，似乎都有些“痛苦”； （正如你所指的那样）是不可避免的而且我会说实话 - 我有经济学学位，我与“通货紧缩”的概念作斗争; - 我当然知道它是什么，并且它在日本是一个现实，但是货币的负时间价值（通货紧缩）的发生对我来说毫无意义提到澳大利亚的通货紧缩时的某种标准 我有限的知识告诉我这不是一个相关的比较，因为： 日本的金融银行体系非常封闭，即很难真正了解他们的偿付能力（他们账面上有很多坏账） 现在下午凸轮有一条消息来处理问题，但是，这又一次从老虎变成了小猫——由于施加了压力，他们非常不愿意“咬紧牙关”；关于他们必须做出的艰难决定，例如注销坏账等 他们不喜欢失业，而且公司倾向于过度雇佣，尽管这种情况正在改变 政府已经在基础设施上花费了数十亿美元来创造活动和就业机会，例如建造桥梁 但这只是短期解决方案，一旦桥梁建成，活动即告结束还参与了从政府合同中受益的公司 我知道我们并不完美，但我相信我们有一个更加开放和负责任的金融体系（政府和企业），这使我们更有可能面对问题 我们仍然受到伤害有时，贪婪会接管，但通常我们会回到正轨 任何评论赞赏 Geekay
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嗨，Geekay，我无法获得“hsdentcom”。要打开，请有人提出完整的地址 对日本的公平评论，但在我看来，所有投资都在周期中运行 论文中充满了谨慎的评论 我相信很多投资者会放弃房地产 这应该会导致冷静下来，恢复一点理智 希望我们可以进入一个稳定增长的时期，在那里我们有时间和机会做好 DD 而不会错过房产
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嗨，Macca 是的，可怕的循环它们很难逃脱，每次我们说它不会再发生时，它确实 HS Dent 正在为我打开 http:wwwhsdentcom 再试一次 Geekay
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如果已经提出这一点，请原谅（我读了整篇文章，但有些迷失了方向——我的无知不是你的写作）但在我看来，毫无疑问，情况不会像现在这样继续下去，因为如果 CG 为 10%，通货膨胀率约为 3 %，平均房价上涨 10%，平均工资上涨 3% 左右——迟早没有人会买得起房子！本来打算算数，但利息计算不是很好，反正不知道有什么捷径希望你明白我的意思！
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我认为这个问题是现有住房存量平均上涨了10 %pa ( 大约 5% 大约 15% ) 这是现有的住房存量，我建议新住房存量一直在开发中，新住房存量倾向于出售给平均收入的先生和夫人所以现有的可能如果新股票以与先生和夫人平均能够承受的价格相一致的价格上市，则股票将比通货膨胀率上涨 10% 此外，每年 10% 的平均涨幅受到人们扩大和改善现有房屋的影响
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约翰写道 对不起，我是一个悲观主义者，但现在很难对购买房产感到乐观不会忽视消极方面或风险 我希望在 3 年前科技股崩盘之前我能注意到的事情 一位经验丰富且富有的投资者告诉我一件非常重要的事情，那就是永远不要爱上一只股票，因为你会忽略所有负面评论，但只听那些说我们在泡沫领域的人，我什至认为我做了正确的事，我确实这样做了，失去的更多，但我的偏见迫使我找到原因我的情况不同”；房产似乎是“不在我的郊区，不在我的街道”；综合症或以下情况-没有人知道最好的购买地点，但我知道，因为我参加了研讨会或阅读了“ so and sos”；书等事实是，基本面通常最终获胜，没有理由看到为什么澳大利亚应该有所不同每天晚上都在电视上播放，是时候出去了谈论现在非常昂贵 有趣的是，我们接收新移民的许多国家也正在经历房地产繁荣，即英国、中国 毫无疑问，他们有自己的理由来证明那里的价格是合理的 中国可能说他们是合理的因为它是世界上人口最多的国家，英国会说它缺乏空间 至于日本，我不建议我们可以比较，因为我们是非常不同的经济体，我只使用日本价格下跌 80-90% 的论点值得说的是房价可能会下跌，而不是他们会下跌 说房价下跌是危险的在日本下降，但在这里不会发生，因为我们太不同了 市场力量都说同一种语言 干杯 L Bernham
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我的看法是：短期价格会上涨，价格会下跌LONG TERM 价格会上涨（上帝，请不要证明我错了！）同时，只要我们有足够的收入来支付抵押贷款，那么最终一切都会好起来的。我现在正在思考的问题是将 5 年的利率固定在 609% 或希望我们跟随西方世界其他地区（美国和英国），可变利率降至 1-3% 之间
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没错 - 长期价格会上涨这取决于您谈论的时间有多长在 1920 年代佛罗里达州的 RE 崩盘中，所有人都在谈论价格如何只能上涨，即使有修正也是如此。人口爆炸（由于汽车的发明等），澳大利亚任何州都不会看看 有趣的是，人口增长预测是正确的，如果不是被低估的话 这是否阻止了崩溃的发生 - 否 直到 1950 年代左右，他们才恢复到 1925 年的水平，当时每个人都根据他们的投资决定基于价格只能上涨的信念，他们确实做到了它变得自我实现，更多的人相信它，然后需要一些重大的事情来破坏这种信念，直到下一代出现并重新开始为资本收益而战（尤其是在繁荣之后) 是一种危险的游戏租金回报，如果您获得资本收益，请将其视为奖金 如果您找不到任何具有可观租金回报的东西 - 您很可能错过了这条船 寻找另一个投资类别来赚钱（有很多）祝您好运
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L Bernham 说对了：“为资本收益而游戏（尤其是在繁荣之后）是一场危险的游戏租金回报，如果您获得资本收益，请将其视为奖金”；一年前，我开始出售持有的最糟糕的房产，尽管它们在 10 年的增长后得到了正向调整 按照所获得的销售价格，买家只赚了 4%（没有空置或维修） 我知道所有需要翻新和一些主要维修项目当地市场，不会以这样的价格购买 出租房屋是一项有风险的业务，在我监测的郊区，已经发生了相当复杂的变化来影响我自己或其他当地利益相关者尚未了解的（租赁）需求 更大诸如合同工、延迟生育、高等教育成本、年轻人待在家里的时间更长等问题可能已经改变了一些基本面。此外，间接费用成倍增长，例如遵守不断变化的租金法规、地方政府和税收要求出席房地产投资者和物业经理的会议很明显，许多知识产权投资者发现他们的财产是一个实体大量消耗他们的资源并过度影响他们的生活质量 许多人严重妥协，希望未来能有意外收获 恕我直言，许多人严重低估了维护成本和租金空置率，并高估了负扣税的乐趣（）目前这样的房产很少，而且与周围的大量投注者相距甚远
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你一定已经在这个行业有一段时间了吉恩你似乎最了解它如何运作得更好，包括我自己 好帖子
评论< BR>我对这个话题持开放态度 但是从最近的表现来看，在过去 4 年中，唯一能准确预测市场的预测者是 Residex fall Residex 在其上一季度报告中详细讨论了崩盘的可能性；他们的预测是，未来几年悉尼的房屋不会发生这种情况
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NIF Residex 对布里斯班地区的评价
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在我看来，很多人花了很多钱时间和精力试图预测市场会发生什么考虑到你没有做对、亏钱或错失机会的所有时间，就像那些因为泡沫已经“破裂”而在过去 2 或 3 年没有投资的人一样。如果您不购买并且您的预测是错误的（错失良机），那么损失与您购买并且财产下降一样多，这不是像赌博一样多，甚至更多，就像依靠您自己的预测一样吗？资本收益是除了历史更倾向于长期资本l 收益比人们能够准确地选择市场会做什么 我听到了几个最近给出的关于房地产价值长期下降的例子 日本和美国的一些地方 这是最近历史上仅有的两个吗 在整个世界我敢打赌，毫无疑问还有其他一些地方 但是这与替代投资崩溃相比如何 就像股票市场 我敢打赌你会发现更多跳水价值和投资完全消失的例子（有时几乎在一夜之间） 我的兴趣是澳大利亚房地产鉴于澳大利亚是世界上最令人向往的居住地之一，我认为从长远来看，这是最安全的赌注之一，我同意人们不应该认为房产“没有风险”。并且不应该认为它是“容易的”；和“你不会出错”；但考虑到这些选项，我个人认为没有其他更有吸引力的选择，我非常怀疑周围是否有人在很长一段时间内选择了房地产市场的每一个转折点，我会更进一步说，即使是那些擅长它的人也会至少在某些时候仍然会出错 人们通常只会告诉你他们赢了的赌注 所以当你从利益中减去损失（真实或机会）时，当他们做对时，他们在下注的人面前有多少定期投资于他们当时能找到的最佳交易，在这种情况下，如果有的话，我的猜测不会太多如果他们错误多于正确怎么办我不提倡一种投资策略（即负杠杆或积极) 相对而言，我只是认为，如果您的预测正确，您现在或在不久的将来可以做的最好的交易比您将来可能做的大量交易要好只是我的想法 MF
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一个非常有趣的回复MF35，它让我坐以待毙墨水 我过去做了很多好的房地产投资，PPOR，并且总是在正确的时间和正确的区域进行买卖，但所有这些都没有将其视为一项业务现在我正在像一项业务一样思考房地产市场的人，也许我想太多试图找到最好的交易，但用更少的想法和努力我可能仍然会做得很好，但是再一次，最好的交易总是很诱人
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abcdiamond，我认为做你的 DD 并寻找你当时能得到的最好的交易没有任何问题 有些人可能不想在等式上投入太多的时间和精力去购买好的东西，但不一定很好我之前提出的观点是，我认为作为一般规则，你最好早点而不是晚点做上述其中一项，特别是如果稍后依赖于对市场未来走势的预测，如果它没有如果你的预测成真（或接近它），你会怎么做，但它需要它发生 10 年（所以你没有把握时机），你一直在等待在赚钱或建立股权的机会方面你失去了什么我准备打赌的唯一预测是澳大利亚的房产，尤其是沿海房产和靠近主要城市的房产，在中长期（比如 10 到 30 年）内平均增值 MF
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投资任何东西的诀窍是计算预期回报 五年前房地产价格还没有达到可能大幅下跌的水平，因此下行空间有限，预期回报为正 现在，有 30-50% 的潜在下行空间（看历史上任何其他取得类似 5 年收益的房地产繁荣，看看随后的几年，即新加坡、日本、香港、佛罗里达、旧金山、英国、澳大利亚等 30 年代等等，它们是否会下降这个数量仍有待观察见过，但忽略 pos 是愚蠢的计算预期回报的能力 即使有 20% 的潜在增长，这仍然会留下负的总预期回报 自然，每个人都会得出不同的结论 如果你说价格没有下跌的可能性，则有 50% 的可能性持平增长并且有 50% 的机会实现 30% 以上的增长，我会说发疯，不惜一切代价购买！这就是市场的原因 当经济低迷真正开始时，卖家将需要有人购买 从这里开始的价格上涨将使 FHB 的平均水平真正负担不起，然后你不得不开始怀疑谁将进行购买投资者 不太可能，虽然租金回报如此之低
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大家好，MF后好 但是我们都通过我们的行动做出预测 在相当长的一段时间内，房产对我来说一直很好，但我没有折扣那可能会改变我只需要做好准备，如果它愿意的话我对不久的将来（1 到 5 年）可能发生的事情做出预测并相应地进行我的赌注（投资）我问自己我将如何放置如果出现各种情况 因为概率的范围很广，我的投资往往是保守的，以允许各种结果人们在任何投资类别中陷入最大麻烦的地方，不是赶上潮流太晚，而是过度投入任何一点小问题都会将他们消灭 A 现在不惜一切代价进行房地产投资，如果出现这样的问题，可能会导致麻烦 缓慢积累财产，从长远来看，很容易负担得起，这是一种策略，运作良好，我认为没有理由不继续再见

抱歉 abcdiamond 我只收到 Residex 的新南威尔士州报告，所以不知道他们对布里斯班的预测我完全同意 MF35 试图预测市场我在 2000 年末 2001 年初拒绝购买另一个悉尼 IP；错过了惊人的增长 然后每个人都说市场已经见顶 我在 2002 年底卖了一个 IP 从那时起它上涨了大约 20%
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