澳洲澳大利亚房地产经济学家关于悉尼房地产泡沫的文章

在澳大利亚地产投资



《经济学人》杂志关于全球房价过度膨胀和房地产泡沫破灭的非常有趣的文章 文章的一部分专门讨论了根据租金收益来评估房地产 http:wwweconomistcomsurveysdisplaystorycfmstory_id1794873
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一个有趣的在一篇关于房价与租金回报的文章中引用（悉尼出现在世界上回报率最低的国家之一）：你们对这个说法有何看法？我们看到越来越低的事实吗？租金回报与房产的资本价值表明，我们错误地认为人口压力是墨尔本和悉尼房价上涨的主要原因，而不是人类投机狂热
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我会说主要问题是做这个分析时要考虑的是周期内有周期另外，一个城市的不同部分在其中有不同的周期阶段这篇文章是今年讨论过的宁在广播中大多数澳大利亚评论员指出，在我看来，澳大利亚的房地产投资（总体而言）并没有下降，-与周期的不同阶段无关-，这一切都只是说说而已！我们都会做得很好 如果我们有一个长期的投资策略，并提供我们可以长期持有资产（无论如何） 房地产投资没有边际调用（据我所知） 在短时间内，问题将适用于那些过度承诺自己或那些过度利用其财产的业主只是我的意见，詹姆斯
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某些谈论房地产市场的人会告诉你他们希望你听到的基于他们的自己的动机和人们喜欢倾听和相信听起来积极和光明的信息和建议，所以某些“顾问、代理人等”会告诉我们市场看起来不错，还有更多的收益可以做这可能是真的，或者这可能是错误的，但这些“经纪人”将继续保持积极态度，因为这是他们赖以谋生的东西，当房地产市场低迷时，他们的业务也会如此。我不是专家，但有事实，有历史，如果我们把它们两者一起，我相信这篇文章中有很多这样的内容忘记所有那些人们以佣金为生的意见祝你有美好的一天！诺夫斯基
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也许我应该重新关注我的观点（这个论坛只是在谈论之后，我们都需要采取行动或决定不采取行动，因为我们在这里讨论，分享和学习）长期让我开始讨论我认为会产生和推动长期价格（比如 5 到 30 年的范围） 人口增长：一个地方有更多人，更多人想住在那里等，供需 另一种可能性是固定人口 想要住在一起的人较少，即每所住宅的居住人数较少 需求很高 维多利亚州的圣基尔达可能是一个例子 通货膨胀：所有东西的平均价格普遍上涨 建筑成本：与上述相关，但增加（高于通货膨胀），特别是建筑成本意味着建造新住宅会更高对现有 dw 的影响ellings 为什么我要花 50 万美元来建一所新房子，而我可以花 40 万美元买一套一岁左右的隔壁几乎一模一样的房子1990 年代初期在维多利亚州（这是在 Acey 发表评论后附加的） 法律和技术环境变化 可以说有人钉上了空中汽车，通勤者的行为发生了变化，或者正如 Acey 所建议的那样，新技术会改变诸如新材料、通信等之类的事物 还有呢关于土地使用的法律变更（更高的高层建筑，更高的土地税），如果决定将澳大利亚首都迁至珀斯，那会怎么样长期价格并扭曲了上述长期影响（0~3 年范围）：逐步降低利率和增加流动信贷供应：更便宜的利息和信贷可用lity（日本利率低，但你无法获得贷款）如果你可以借更多，你可以支付更多利率不能永远下降，货币供应必须达到平衡市场情绪：如果有大众共识，价格会魔法上涨他们会的！ “如果我现在不买，明年我将不得不支付更多”、“快点加入”、“现在就做或错过”投资者觉得他们做对了，其他人想要跟随，因为他们觉得“快速和轻松”降压”;可以做任何人都想添加到这个列表我的讨论点是我们可能错误地认为长期事件对当前市场的影响大于短期扭曲我们是否处于否认短期扭曲对市场的影响比我们希望的要小，我只是作为一个讨论点提出这个问题，而不是作为某种 gAlways Learning Universal Lawh
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我认为一些广播讨论今天早上指出这样一个事实，即房价的大幅“调整”很可能导致经济衰退这可能是真正的杀手我猜时间会告诉我一如既往的风险管理
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持有更有价值的资产如何减少某人口袋里的现金我不明白这将如何减少他们在其他方面的支出地区 - 你付的钱不会被削减t 因为你的房子价值较低，损坏的只是你的资产头寸 always_learning，不要忘记长期列表中的技术，虽然实际的变化往往会在短时间内产生很大的影响 技术是一个广义的词在这我包括从改变建筑材料的处理方式（是：石棉）到新材料的开发（用油漆覆盖的房子可以通过它发送电荷来改变放大器）的所有内容；将颜色固定为新颜色）和材料可用性的变化，以及运输技术的变化（飞行汽车 - 现在在美国销售）和工作技术（家庭办公室，全墙电视屏幕显示中央办公室，因此您可以走到咖啡机前与人虚拟聊天）干杯，Aceyducey
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优秀文章 PEA 和优点 AL 我坚信我们处于泡沫中 我们具有所有功能：- 快速价格上涨 - 媒体狂热推动了“爸爸妈妈下注者”；进入市场（在电视上看过这么多 reno 节目） - 家庭债务处于历史高位 当然，未来还不清楚，但我认为未来 5 年的最佳情况是最小甚至没有增长（比如 0-2%pa ) 因此将允许收益率缓慢增长 最坏的情况是破产 显然是“信贷”；资金已从股票转移到 IP 并且家庭债务现在达到顶峰 清算的日子即将到来 但是，我仍在积极寻找 IP 的 atm 只是在过去几个月里还没有找到一个甚至接近“堆积”的机器;关于数字 我的数字必须让我在未来 5 年左右的时间里单独持有 IP 收益（PS 干得好，Hobgoblin 似乎最近在悉尼获得了一个 +vely 齿轮 IP！）增值是唯一的出路在接下来的几年里做一个交换，我想希望，我会得到纠正 Bagg
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同意 Aceyducey 最初这可能只是一个股权问题而不是现金流问题但是，如果人们仍然支付大笔抵押贷款对于价值显着下降的资产，这很可能会对他们的可自由支配支出产生心理影响，即哦，我正在投入 500 美元/周进行这项投资，我现在知道我可以以 350 美元/周的价格获得，太棒了我感觉很好，我可能会今年也有海外假期庆祝！！不要这么认为 还有一些人可能会表现得有点“从众”，对其中一些贬值资产进行抛售，并意识到如果他们坚持下去可能会损失更多，如果他们意识到损失，那么这也可能对可自由支配支出的影响 我同意你的观点 Aceyducey，但人们有时会做出奇怪的反应
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你知道香港发生了什么吗- 房地产市场萧条的典型例子 从 1999 年开始，大约 60% 的房地产价值已经消失，成千上万的房主背负着巨额债务，他们只能在 70 岁之前还清（如果他们能继续就业） 更糟糕的是他们被困在没有人会买他们的财产，唯一的出路就是宣布破产事实上，大多数曾经持有价值1000万澳元股权（数亿财产）的人在2000年发现他们已经死亡，他们曾经是HK Due的最大投资者出于我保守的本性，我退缩了到 1998 年，我投资了 80%，这为我节省了很多时间 但是，我持有的剩余 20%（我的 PPOR）仍然花费了我一半的投资利润 这是我永远不会忘记的教训 悉尼，如果我们只考虑OZ基地的购买能力，市场应该早就死了 但是，作为一个国际城市，与世界其他地区相比，我们仍然处于相当有利的位置，因为我们的优质物业（800k+）仍然相当便宜我说至少有两个市场基本上分为本地市场和国际市场根据最近的统计数据，本地市场正在停止，而高端市场仍然有相当长的路要走，直到末日最终到来
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哎哟！是中国因素还是当地情况？亚洲经济变化 干杯，Aceyducey
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艾伦，我知道你来自哪里，但我相信现在的投资者比 20 年前受过更多教育即使房产价值可能会下跌，但他们知道他们最终会上涨（人们需要住的地方）只要他们有租金进来他们应该没问题无论出于何种原因必须出售的人将遭受最大的损失（离婚等）如果价格继续上涨上来的人买不起房，他们就会开始租房，那些有净值的人能坚持下去没有问题。如果价格下跌，不要卖！ （我们知道价格最终会上涨，并且与股票不同，无论房产价值上涨还是下跌，您仍然可以获得相同数量的租金（即您仍然可以获得一些东西！如果选择得当，总比把钱留在无论如何，银行））为获得快速回报而竭尽全力的投资者（赌徒）可能确实会受到影响（如果您只是为了短期资本增长而参与其中，那么您将面临风险，但我相信，如果您购买合理的收益和资本增长属性，你会没事的）那些能够承受负齿轮的人是那些赔钱的人，所以即使价格下跌，他们也会因为负齿轮而陷入困境，所以他们并不在意唯一的问题会出现如果经济停止和人们失业 实际上这将是泡沫破裂的唯一原因 我确实相信价格将开始大幅放缓（如果利率迅速上升甚至可能下降，许多专家认为这不太可能）是；他们预测利率可能会下降）但它们不会破裂（这不会发生）新加坡和香港的故事完全不同 这些是岛屿，土地含量很少，住房比其他任何东西都更像是一种商品 完全与澳大利亚提名人不同 PS：现在普通妈妈和爸爸越来越难以购买价格合理的房产（并获得合理的贷款），猜猜他们将开始租房，所以租赁市场会变得更好我能预见的唯一问题是富人会变得更富有，普通人将无法拥有自己的房子（这是真正的问题），赌徒（没有钱）会松懈< BR>评论
我认为这里的大部分帖子都代表了准确和有效的观点对我来说，最相关的观点是代理人007点，即周期内有周期但我不得不不同意被提名者所说的大部分内容通常我不会担心疾病引用其他帖子，逐品脱，但这里是 最初由 Nominees [i] Alan 发布，强烈反对这一点reck to see this in action 当利率在几年内上升到 10% 并且租金保持不变时会发生什么 同意这一点 同意这一点 虽然股权很重要，但如果他们没有现金流来支付由于利率上涨或失业，他们将不得不出售他们的还款，如果市场持平并且银行关闭，他们将遇到问题 Paul Zag 和 Tibor 可以担保这个伟大的，如果你不必须出售，但正如我所说，如果你没有现金流，你就会被塞满为什么！如果您买得好，获得了丰厚的利润并且在市场下跌时退出市场，那么您将有能力在几年后买不起所有过度扩张的负齿轮时买入仍然在良好的资本增长领域（已经经历了资本增长期）购买的人，恕我直言，他们完全同意，但是这些领域在哪里？我不认为他们在典型的良好增长领域问几年前，我们可能会陷入衰退，利率上升，他们正在失业你从他们那里得到什么答案，他们一直在那里这将是一个促成因素，但利率也将是一个因素，信心也将是一个因素许多人误以为是urity , 并由 th当他们意识到发生了什么事时，他们会被卡住 那些正在观察的人会没事的，因为他们会在市场完全恢复之前进行调整 gaga Geoffs 在另一篇文章中评论说有警告信号是最相关的 如果你必须卖出，价格将会爆裂对香港和新加坡不太了解，所以不会评论Waverlye Bay，对此有什么要说的其实普通人，仍然可以拥有自己的房子，因为他们没有负利率到负利率的程度投资者 富人会变得更富有，那些为短期资本收益而购买的人也会变得更富有，以及一些没有过度暴露的整洁投资者查看变化
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萧条理论家的问题“什么”否则你现在会用你的钱做什么吗？好的，所以 4% 的租金收益率并不出色，但加上平均（长期）8% 的上限增长，这还不错，总共 12% 我的另一个问题是，如果投资者使用了 20% 的资金并且该财产没有交叉抵押；谁的巨额资金处于风险之中Ma 和 Pa 投资者及其超级基金；那些在高峰期购买房产的投资者“因为如果我们现在不这样做，我们就会错过”； （本周两次听到第一次房地产投资者的准确报价，警钟在我耳边响起）无论如何，回到主题；租金收益只是等式的一部分，与房地产价格几乎没有关系 租金受负担能力驱动，即租户每周可以支付多少 在奥兹，这在历史上约为总收入的 30%，因此租金通常以与工资相同的速度增长，这与通货膨胀密切相关 住宅房地产价格比任何其他因素都更受可服务性的驱动 所以低利率意味着价格上涨，如果利率过高，价格会趋于平稳甚至下降 什么是加息的这些限制，在他们需要出售之前，大量借款人能否承受是个问题只要利率保持稳定，只有很小的波动，房地产就不会有萧条 当然，阴谋论者会有一些卡特尔工程加息他们的个人利益——我也不会打折，但更有可能与国际贸易（石油）有关ket 但以上是大锤，其他大多数，如从众本能、市场意识等，都是从这些方面流出来的，MC
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这是真的，但是银行总是可以收回的。出售房产，所以在房产价值下降到银行所有权的 80% 以下之前，银行不会损失——投资者会损失因此房价必须全面下跌 20%，银行才会暴露，银行仍然有收入无论如何，从抵押贷款中流出 这种类型的房价下跌在大多数情况下不会在一夜之间发生，所以我预计这对银行股票价值的影响会比一些人在达到 20% 之前的预期要小 这就是说，他们的价格将可能会在 20% 之后急剧下跌，因为市场会突然意识到它们暴露在外；相应地反应过度 干杯，Aceyducey
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在过去的两次萧条中，我经历了一场富矿，因为抵押权人拥有的销售如火如荼 总体价格从最高点下跌了 30%，然后银行正在加紧随着利率的攀升（问保罗 Z），银行被要求去拍卖以确定“公平的市场价值”；但是拍卖不是一个聪明人在房地产市场下跌期间会做的事情 许多人被通过了，我设法在拍卖后的心理抑郁恐慌中协商支付数字 我只设法以峰值的 50 - 60% 的价格获得房产，但我有专业人士以低至之前购买价格的 35% 购买了优质房产两次问候，MC
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大家好，人们会如何看待银行对房价下跌 20% 或更多的反应谢谢史蒂夫
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我想银行只需要引用;吸吮它银行的一个更大的问题是“如果 20% 的人违约怎么办？”
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老实说，我相信一切都为 20% 的破产做好了准备，同时一切都为 20% 的收益做好了准备，就像一切都为中性收益 当我在 90 年代中期在墨尔本的低点购买时，​​很多人预测价格会更低es as Victoria ggoes down the gurglerh 我们可以假装未来是已知的，但事实并非如此 我们必须在我同意的合理范围内考虑所有可能性股市泡沫不会发生！有多少聪明人为petscom支付了每股150美元这些聪明人一定听说过破产确实会发生，但他们忽略了这个问题，认为“现在情况不同了”
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大家好，一直在学习谢谢你回复对于拥有 80% LVR 和 30% 财产价值下降的人来说，银行是否会要求贷款，无论某人是否有能力偿还贷款谢谢史蒂夫我不是专家，但我猜如果有有很多人处于同样的境地，那么银行不会将他们全部拍卖给狼我猜银行只会抱有希望，银行（如日本）的问题不在于负资产，而是事实许多贷款是“不良的”，即人们已经停止支付利息
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H Michael Croft确实发生了，就像我去过那里一样那——两次我过去没有看过全国各地的房地产，也不知道有这么大的降价 我知道 1988 年左右有一个大问题，通货膨胀率为 18%，但没有意识到它有那么大 是那个的“两次”；你提到过，另一个什么时候是 只是好奇 jahn
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虽然高峰是在 88 年，我看到两间房子的售价约为 88 价格的 60%，同时在 93 -94 寻找 PPOR 这些都不错Pymble 好街道上的房子 一个更接近市场顶部 另一个是价格范围 查看变化
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嗨，jahn，对不起，它应该说三次而不是两次，我只在最后三个中受益，但是记住第一个打开思想的人 1975 年 Whitlam 和剃刀帮派 - 主要在堪培拉，其他地方的一些口袋 1985 年重新引入 capgains 税后 - 澳大利亚 1989 年 16 -18% 利率 - 澳大利亚 1994-5 年在建筑狂潮后暴跌 - 澳大利亚wide 至于always_learning 我不介意成为狼中的一员，我们提供了无价的环境服务，并正在世界范围内重新引入以恢复生态平衡问候，MC
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大家好，很棒的线程大家的有趣评论在将一些数字放入电子表格后我已经计算出当前的“boombubbleanomaly”已将房地产周期置于 5 年内应达到的水平（基于 97 年的 7% 复合增长率） 我的数据基于我的投资组合，并不代表整个澳大利亚市场 它仍然是看看市场将如何自我修正>评论
嗨，根据我的经验，修正需要对系统产生催化剂冲击；战争、饥荒、瘟疫、税收——圣经类型的东西 否则往往会发生市场失去动力，只是放缓到持续数年的高原，而现实（那里有一个双关语）赶上幻想利率稳定，媒体预测的萧条和悲观 一个持续（如威尔预测）约 5 年的稳定期似乎是最有可能的情况 例外情况是由于供过于求而仍可能出现萧条的单位 没有供过于求内城土地在地平线上虽然问候，MC
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嗨 MC 感谢您的信息仍然好奇当银行搬进来扔给那些环保活跃的狼时，他们如何最好地注意到它是否只是添加论文还是有不同（更好）的系统来找出答案不得不嘲笑不同时期的不同术语“惠特拉姆和剃刀帮”——我记得那个时代的一些事情，但认为这有点像“这些天来推迟学期只是一个想法几周前在这个论坛上发布的 res 显示过去 20 年的 CG 并没有表明除了 1988 年之外的任何大的变化，然后是三年的稳定期，然后是另一个似乎“赶上”的上升（在悉尼）我想作为某人或者说，有“循环中的循环”，区域中的区域！扬
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