澳洲澳大利亚房地产 房地产经济周期 悉尼

在澳大利亚地产投资



正在阅读 Jan 的书，-更多财富来自住宅物业-，最后一天，想知道论坛认为我们处于房地产经济周期的哪个阶段：1 布里斯班、2 悉尼和 3 墨尔本 感谢注意：第 102 页这本书
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你好詹姆斯邦德，我更喜欢用“真实价值”来衡量不同城市的表现；可供购买的房产数量： 基于 RENTAL REALITY 悉尼： 几乎找不到租金收入 pa 超过邮政编码 5 年收益率的房产 这意味着此时售价太高而无法购买（因此在市场高峰或以后）墨尔本：与悉尼非常相似，尽管我们偶尔会遇到符合标准的购买（主要是郊区住房）所以，同样在高峰期，机会有限布里斯班：大约 30% 的房产符合价值现实，通常意味着在这个周期中存在进一步增长的机会 通常我会认为距离峰值还有 18 个月的时间 但是，结束布里斯班周期通常是提高利率（基于悉尼和墨尔本过热的房地产市场）由于国际经济因素，这一次似乎不会出现这种情况，所以布里斯班周期可能会持续一段时间 注意：我正在重新就长期资本增长而言，悉尼和墨尔本市场比布里斯班更有利但是，如果你现在不能进入悉尼和墨尔本市场，那么你要么坐以待毙，要么什么都不做，或者你考虑提供的机会在阳光明媚的状态，当然，此时股价非常便宜 问候，史蒂夫
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同意史蒂夫对 sydmelbbris 市场的总结周五低点，市场呈下跌趋势，股价可能会便宜很多明智的）投资悉尼或梅尔本谢谢注意：我有记录以来支持布里斯班之上的悉尼和墨尔本市场，就长期资本增长而言，但是，如果你现在不能进入悉尼和墨尔本市场，那么要么你坐在你的手上，什么也不做，或者你考虑在阳光明媚的状态下出现的机会，当然，此时股票非常便宜听说前一个 一个附带条件：不要支付超过市场所指示的“租金实际”价值（公式：邮政编码的总租金收入 pa 5 年收益率 %）现在硬码开始，即找到符合这个标准的房产 问候，史蒂夫 PS：实际上购买房产的最佳时间是 10 年前！
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史蒂夫你能否详细说明 5 年收益率部分
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嗨大脑，我们不是在北悉尼的星期六早上的会议上经历了所有这些吗（或者你只是正常的好奇最好）当然我可以详细说明：http:wwwnavracomauincludeswritingsreal_time_mktphp 懒得再打字了！问候，史蒂夫
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史蒂夫，我觉得你的记忆力比我的好 谢谢
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see_change, 这可能是题外话，但认为它可能是有趣的指出股票和房地产之间的一些相似之处 购买在市场底部或附近买入（如果没有准确的水晶球，你无法选择市场底部） 给自己一些“沃伦巴菲特”风格 - 优质股票 目前不要交易股票 - 有点像玩轮盘赌！
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完全同意股票和财产之间的相似之处但是两者都可以交易和投资，如果你知道你在做什么（不是说我知道）市场时间是重要，但时机同样如此 看到变化
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史蒂夫，最好的购买时间总是 10 年前2020 事后诸葛亮 然而，我们现在必须购买的时间是干杯，Aceyducey
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唯一的时间你将永远拥有现在！所以买！再见史蒂夫
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其实，你可以拭目以待
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明天永远不会到来贾斯
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亲爱的史蒂夫，1 我指的是你的投资原则，它是基于引用的;出租现实”;指导方针 一方面，我同意您的看法，即一般家庭收入水平和一般负担能力可以为我们的住房投资和公平市场价值提供更可靠的指导，而不管当前的市场情绪如何，我想寻求一些澄清实际原理将适用于以下场景下的实际示例： 2 如果我们正在投资一个新的，我们如何确定租金中位数住宅郊区，如 Lot 938, Redgum Place, Molendinar, QLD 4124 2002 年 12 月 4 日，该房屋的初始购买价格为 282,000 澳元，随后在 2002 年 12 月 18 日增加到 289,000 澳元，并在 2002 年 1 月 8 日进一步增加到 303,000 澳元 基于当地房地产经纪人反馈，现实的周租金约为每周325澳元，即使购买价格提高到338,000澳元，该物业仍然可以投资。是真的吗？如何确定中位租金为325澳元/周Crestwood 项目中没有房屋竣工的那一周是现实的 如果这是真的，那么项目开发商 Australand 最初会严重低估其房屋的价格约 56,000 澳元 我们很难相信专业人士像澳大利亚这样的开发商会严重“低价出售”；此外，作为我们的买方代理，一名持牌估价师，他还表示，如果价格低于 300,000 澳元，房产投资将仍然可行 你怎么说 3 其次，在罗金厄姆，珀斯，WA 6168，房价中位数为 128,000 澳元，每周租金中位数为 120 澳元，最大可行房产可投资价值为 124,000 澳元。在澳大利亚珀斯 (Australand-Perth) 销售的 Anchorage 项目（以及附近棕榈滩地区的其他项目）的房屋一揽子投资，价格很容易超过 200,000 澳元，并且在房屋完工后很容易以超过 235,000 澳元的价格重新出售我们的另一个珀斯的买方代理，也是一名持牌估价师，已完成的房屋价值为 205,000 至 225,000 澳元，每周评估租金为 180 至 210 澳元，具体取决于要建造的房屋类型。因此，如果我们使用评估的每周租金为 180 至 210 澳元，这是待建房屋的最大可行投资价值，将相应上调至 187,200 至 218,400 澳元，这似乎更现实，在我们看来，再次，那么，我们如何安全地信任和使用这方面的房屋中位数租金率 4 在珀斯，通常说 5% 的租金收益率，而在昆士兰州，据我了解，更常见的是 6 % 租金收益率回报 然而，您的租金现实实际上是基于 5% 的租金收益率 适用于所有情况 澳大利亚各州，无论每个州的租金收益率有不同的标准 5 我还希望您就投资购买价格为比郊区房价中位数高出25%，以确保高自住率，那么我们如何与“在最好的街道上买最差的房子”的投资原则相协调？ 6 Morever 在 Canningvale，onwer 入住率为 90%（每周租金中位数为 230 澳元，可行的最高房屋投资价值为 239,200 美元），其房屋销售中位价已经高于珀斯 188,000 澳元的中位房价，如果我们如果按照您的指导购买高于 Canningvale 目前 243,000 澳元的房价中位数，我们会不会“过度资本化”？对预期的投资，以后很难再出售就我个人而言，我将投资于土地和建设”；成本低于 Canningvale 目前 243,000 澳元的中位房价的房屋套餐，这已经被认为远高于珀斯的中位房价，以确保安全并确保从投资中立即获得资本收益 你在乎吗对此也发表评论 7 我等待您的早期澄清和建议，请 8 谢谢 Kenkoh2000
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Hiya Kenkoh2000 我认为您可能误解了史蒂夫的方程式，我理解他使用 5 年收益率 (%) 作为邮政编码，不是所有情况下的 5% 我已经重新阅读了他的网站并相信是这种情况 我恭敬地建议你再看看他的网站 Pedro
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Hi Kenkoh2000, Pedro是正确的，租金实际估值是基于过去 5 年每个邮政编码的租金收益率的平均值对于每个区域当然可能会有很大的不同我将尝试讨论您的每个示例以尝试说明这一点：假设租金 325 美元每周是正确的：（您可能希望通过获得 4 或 5 个代理估计来彻底研究这一点，特别是在一个几乎没有或没有比较或历史的新区域此外，搜索周围可能更成熟的区域可能会有所帮助）现在，如您所说，如果 5 年平均租金收益率证明为 5%，则：$325 X 52 周 5% $338,000 这可能表明尽管开发商以看似便宜的价格（$282,000）出售，但该地区的潜力尚未实现，338,000 美元的价格可能变得可行，特别是随着该地区的成熟和更多的 PE很多人（尤其是业主）搬进来 在这种情况下，您会非常明智地购买 通常在新的住房开发中，郊区的“风味”尚未建立，因此在该地区达到一定程度的成熟之前，它仍然是一个未知因素另一方面，如果该地区（可能是周边地区）的 5 年平均收益率证明为 65%，那么： $325 X 52 周 65% $260,000 巨大的差异，在这种情况下，您很可能多付了钱！即使是平均收益率的微小差异 % 也会产生巨大的差异 因此，请小心谨慎地进行调查 前面的答案和示例以同样的方式适用于此处 答案：'租金实际估值基于过去 5 年租金收益率的平均值每个邮政编码' 购买 25% 以上的城市中等价格！ （不是郊区）鼓励大多数投资者在市场的低端购买（可能是由于供应商的良好营销，他们可以以最佳利润率淘汰此类产品）远离这个市场，你将远离大多数其他投资者，因此该地区的出租物业较少（这导致：更多业主更好的资本增长）再次比城市中位数高 25% 您可能会发现，在这样一个拥有 90% 业主的地区，它是很难找到要出租的房产，因此由于需求而租金收益要高得多，而且价值可能远低于您的估计： 示例：$230 X 52 周 65% $184,000（不是您认为的 $239,200建议）我希望这会有所帮助！来到珀斯结构课程问候，史蒂夫
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你好史蒂夫，你写道“租金实际估值基于每个邮政编码的过去 5 年租金收益率的平均值”我在哪里可以找到此信息Residex（其他）在此先感谢佩德罗
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嗨佩德罗，是的，Residex 将提供信息，目前每个邮政编码 62 美元我想购买整个列表，以便我可以将信息提供给我的客户，但他们正在引用一个 squillion 邮政编码的价格 X $$$$ 45,000 美元！根据数量安排，我也许可以协商每个邮政编码 50 美元同时尝试居住 xcomau 问候，史蒂夫
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史蒂夫，感兴趣地阅读租赁现实公式 API 的替代 () 版本有时会参考'10 年租金率' - 定义为'提供租金率长期趋势的指标 数据来自 Residex 住宅物业回报报告' 这些数据是否会在确定租金现实时提供必要的指导 ffHi ff 十年是一个'经济周期中的较长时间 回溯到那么远往往会使人们处于不同的通货膨胀和利率环境中 经过一段时间研究了这些数据后，我得出的结论是，五年平均值的方差与“5%”；租金收益率预期 请注意，不同的邮政编码会与“预期收益率”有所不同；由于价格波动和租金供应需求：因此出租现实是一个客观的衡量工具问候，史蒂夫
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史蒂夫，谢谢你的解释：十年趋势的价值只是想强调一个现成的来源可能与 Residex 报告类似的信息 - 哦，回到绘图板 ff
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嘿，史蒂夫，鉴于过去五年是繁荣，你还认为五年是准确的Jas
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一个人如何从中位房价$128,000和中位周租金$120计算$124,000 中位收益率$120 * 52 $128,000 4875% 那么我们这里有一个循环计算现在是4875的当前收益率% 不一定是 5 年平均收益率，但无论如何我都会使用它 所以，如果新房每周能拿到 180 美元，那么基于 4875% 的租金实际数字将是 192,000 美元 如果他们的租金是每周 210 美元，他们的实际租金是 $ 如果每周租金中位数和房屋中位数 p大米用于计算收益率，那么实际租金为 224,000 美元 假设介于两者之间的租金给出了 208,000 美元的实际租金
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嗨，史蒂夫，如果上述情况普遍存在，你会建议一个“粗略的”；因此，我们通常会寻找每周租金收入为 gt 的房产；以 $'000 为单位的房产成本 例如，$320K 的房产，每周 $320 很可能满足租金现实等式
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嗨，Jas，你一如既往地精明！鉴于您所说的过去五年一直是“繁荣”，那么请理解 5 年平均收益率百分比是移动平均数 因此，每年，随着价格上涨（收益率因此下降），平均水平也在下降（即使其重新与当前现实保持一致）在某种程度上，然后在蓬勃发展的市场中，任何变化错误的确切现实将导致一个人在方法上更加保守（我认为在当前的气候下，这可能是一件好事）问候，史蒂夫
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