澳洲澳洲房产本金加利息还是只付利息？悉尼

在澳大利亚地产投资



我经常被问到的一个问题是“我应该只支付利息还是贷款的本金和利息”？所以我想我会和很多 SS 大师分享我的想法 - 这个信息并不新鲜，但希望一些新成员能从中受益贷款可抵税 本金部分不可因此，如果您有一笔投资贷款，并且您决定在每次还款时还清部分本金，您实际上是在减少这笔可抵税的债务，这意味着您可以要求退还的税款更少对于那些也有不可扣除债务的人来说，这可能是一个代价高昂的错误（我们中的许多人都这样做） 这包括在您的主要居住地 (PPOR) 的房屋贷款、汽车贷款、个人贷款、信用卡等 如果您愿意要偿还任何债务，您应该首先尝试敲定这种不可扣除的债务 所以理想的结构是什么 虽然没有“一刀切”；贷款结构的方法——将所有投资贷款设置为仅利息通常是一个好主意 对于您的 PPOR 债务，有两种选择需要考虑投资房产（然后您继续购买另一个 PPOR），那么最好也将这笔贷款设置为仅利息 但是，为这笔贷款设置一个抵消账户非常重要，这样您就可以继续定期偿还等额的本金进入抵消账户 抵消账户也是一个非常方便的地方，可以存放任何多余的储蓄 为什么只有当我认为我的 PPOR 贷款将成为投资物业时，最好将其作为利息 因为这笔债务将来可以扣除，所以现在最好不要减少它 相反，您可以将您的资金存入抵消账户，这将减少您的 PPOR 利息还款，而资金仍在账户中 当该房产成为在未来投资房产，您可以将资金从您的抵消账户转移到您的下一个 PPOR 这样，您增加了您的免税债务并减少了您的非免税债务 仅使用抵消账户的利息不是很有效如果您不是一个有纪律的储蓄者并且不想在某个时候将您的 PPOR 转换为投资物业，那么最好有您的 PPOR 的本金和利息贷款一旦您还清了您的 PPOR 贷款和任何其他不可扣除的债务，您可能希望开始偿还您的投资贷款 所以简而言之，利息仅适用于所有设置了抵消账户的贷款- 与您的 PPOR 贷款相抵触可能是一个很好的整体结构，特别是如果您认为您可能会在某个时候将您的 PPOR 变成投资物业并购买另一个 PPOR 另一方面，如果您不想将您的 PPOR 变成投资物业走下坡路，您对金钱没有纪律 - 那么最好只对所有投资贷款和本金以及对您的 PPOR 产生利息 请注意 - 此信息具有一般性质 请始终咨询税务专业人士以了解具体性质你的情况 干杯杰米
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有用的帖子杰米 - 谢谢！在讨论 IO 的优点时，我通常会向初学者解释这绝对是一个问题) 储蓄模式未来的房产使用也应该考虑在内，但是对于拥有 IO 设置的投资者来说，借贷能力才是真正的价值所在每年在“费用”列中对您的可服务性造成 6000 美元的打击 扩展这一点，您正在谈论通过 Pamp;I 对您的整体借贷能力造成 60,000 美元以上的打击一个 IP - 以上可能根本不相关 干杯，Redom 评论

感谢 Jamie，该信息确实为我提供了一些启示
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感谢 Jamie 的这篇有用的帖子和 Redom补充一下
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如果你要为你的PPOR获得IO贷款但是设置了一个比利息支付更多的直接借记付款（所以​​你实际上也支付了本金），这对你的借贷能力会更好，因为合同仍然是 IO
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让我们不要忘记，大多数贷方不会在实际还款时承担债务因此，即使您有 IO 贷款，他们也会在 Pamp;I 付款时计算可负担性服务能力 + 约 2% 的缓冲在实际还款时承担债务的贷方是少数
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嗨，Cim Yep - 它会提高你的借贷能力（贷款人会在实际还款时与其他贷款人一起还款，而不是夸大的 Pamp;I 金额），因为你只需要申报利息您签约偿还的金额（因为从技术上讲，您可以随时停止直接借记）干杯杰米
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那些确实将其恢复为 Pamp;I calc 的金额，他们通常会删除贷款的年限仅为利息 - 显着降低您的服务能力，即 300k 30 年贷款，5 年 IO，每月 5% 1,250 美元 一些贷方将评估为（例如 2% 服务缓冲）：300k，25 年贷款期限，7% Pamp;我每月 2,120 美元 如果没有 IO 期，还款将按每月 1,995 美元计算
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不用担心 - 很高兴你觉得它有用 干杯杰米
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很高兴有完整的图片谢谢金农
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杰米的好帖子！我看到让你的现金抵消的另一个好处是，如果澳大利亚发生美式 GFC 市场崩盘，如果你有 50 万贷款本金偿还到 10 万，然后价值暴跌，你的财产现在价值 10 万，那么你的 LVR 是 100% 如果你想去尝试购买房产，那么一个你没有存款和 2 个贷方不会那么乐于向任何人借钱 如果然而，这 400k 被抵消了，那么这就是你的钱并且您可以假设直接购买 4 处房产（注意 - 我不确定贷方是否有任何规则，在全球金融危机类型的事件中，那些有大量抵消的人必须偿还债务）现金为王
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嘿阿尔班加 没有问题 - 很高兴你发现它也很有用 这是你提出的一个好观点 - 我没有真正考虑过的事情 干杯杰米
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绝对同意阿尔班加的评论 是的，银行确实收紧了信贷 - 低 LVR 和某些物业（即单位 i n 大块）强制减少 没有看到，除了银行将其视为追加保证金的开发商外，我一直被问到这个问题，尽管解释了我不会就购买 IP 提供财务建议，但我确实表明有两种类型的人 1 传统主义者 一次他们被称为 wogs 通常是希腊人、意大利人等 他们讨厌债务 他们借钱并试图快速而疯狂地粉碎贷款 当然这不是税收效率和扣除额减少 但对于许多人来说，他们快速建立股权 他们喜欢 Pamp;I 这样他们就可以偿还 他们使用因此浮动利率 当他们还清一个时，他们会购买另一个 他们喜欢在市场崩盘时购买 2 现代买家 高负债 没有偿还债务的前景 他们只关注价值增长以建立股权 他们寻求最大借款并加入双脚依赖增长和稳定利率 他们喜欢 IO 他们考虑固定利率，因为他们没有偿还债务的意图，并考虑利率上升对他们计划的影响 他们喜欢所得税变化和最大扣除额 经常面临一段时间未发生的加息 风险包括失业、租户和价格下跌 还有第三类人 这些人除了增长之外还寻求财务指标 他们寻求收益最大化 他们认为reno's、rebuilds、GF's 和其他方式以比购买更多房产（土地）更少的支出来提高收益 他们通常倾向于现代买家的贷款元素 购买显示传统主义者的风险特征 通常并且通常具有更大的股权，并且可以考虑比现代更广泛的策略买家他们喜欢不稳定的市场，然后成为现代买家
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在金融方面我不是最聪明的，但我不明白为什么你们中的一些人喜欢只付息贷款所以让我给你一个例如，好的，我在 Lithgow 或其他任何偏僻的地方买了一处房产，它的价值是 200k，我借了 160k，我得到了帐篷，但还清了所有利息，并支付了物业费、市政费和印花税等等 2 年后，房产仍然价值 16 万，这意味着我输了不是吗
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嘿，冠军，这个例子太混乱了 看看这样每个人都必须支付他们的债务利息，只是就像被征税但是，如果您愿意，您可以选择从贷款中支付额外的本金以减少它但是，如果您只支付利息并拿走您将用来支付本金贷款的剩余资金，您可以将其投资于其他地方创造更多的财富，远大于未偿还的债务 160k 的贷款在 100 年后仍然是 160k 的贷款，但 100 年后的 160k 就像今天的 250 美元一样，所以现在还清额外本金有什么意义让你的生活比它需要的更艰难 债务是好的，加载和繁荣
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另一种看待它的方式是看看你在 30 年前的 1985 年以 50,000 美元购买的房子发生了什么一笔贷款40,000 只支付 30 年的利息，未还清一分钱 30 年后，您将支付约 96,000 美元的利息（假设平均利率为 8%） 今天，这处房产可能价值 800,000 美元，每年可产生约 25,000 美元的租金收入这个结果，你真的在​​乎你没有还清贷款吗？你可以争辩说过去 30 年不是未来 30 年绩效的指标，但考虑到自 1985 年以来的前 13 年，我们看到了严重的市场低迷，严重的衰退和 10 年几乎可以忽略不计的增长 如果在接下来的 30 年里，历史重演，我不会感到惊讶
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伟大的保罗！不过，您忘记提及的一件事是，尽管传统主义者快速偿还债务，但他们却用杠杆购买过多的混凝土和水泥狮子
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我看到的是这样的-银行（或“贷方” ' ) 只是一个工具，让我可以购买和持有我的投资物业 不幸的是，对于我们大多数人来说，这个“工具”是实现我们最终想要达到的目标的必要条件（即，由多个物业组成的投资组合，持有对我们来说成本最低）只为我所有的贷款支付利息是使用这个“工具”的最低成本方法 - 作为奖金，这种利息是可以扣税的
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你经历了每一件事，但在 PPR 中建立了股权当您上楼或下楼进入下一个房产时，您将永远不会租房并避免 CGT 具有吸引力
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也许我只是一个懒惰的储蓄者 - 但我们只对我们所有的房地产债务支付利息 - PPOR 和知识产权 股票标准知识产权通过租金（利息、物业费、管理费、账户等）为自己支付，但价值有所增加e 在过去 6 年中大约有 50% 很高兴让贷款坐下来，因为 LVR 现在低于 60% 使用 PPOR - 我们更愿意明智地购买并使用资金来增加 PPOR 的价值，而不是偿还本金（绝对不要不要过度投资）这意味着抵押贷款占 PPOR 价值的比例显着下降，我们可以升级到另一个 LVR 较小的房产——冲洗并重复增值而没有 CGT——我们最终会缩小规模（可能是下一个房产）到没有抵押贷款和手头大量现金 目前的 PPOR 在 25 年内价值增长了 40%，因此由于上述“增值”，LVR 将下降约 18%；和升级方法 - 很高兴让它坐下来 SMSF IP 花费我们不到 180 美元的利息来获得六位数的收入 - 所以我们宁愿将部分收入用于按比例增加收入，而不是偿还我理解的抵押贷款这并不适用于所有人，但尽管利率如此之低，我们更愿意将我们的闲钱用于增加我们投资的价值和或收入——是的，我认为 PPOR 是一项投资——而不是偿还抵押贷款当我们想要靠收入过活的时候到了——然后我们会兑现一些投资并偿还小额抵押贷款很棒的保罗帖子——并且几乎证明了我所看到的通常你会看到第二代“传统主义者” ;走向“现代买家”； - 看到他们如何向父母解释他们无意偿还债务总是很有趣 干杯杰米
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嗨，我是 SS 的新手和新的投资者，我目前在 vic 拥有一处房产，它将由于 vic ATM 的 FHOG 义务，在 9 月被出租 我在 CBA 的贷款是本金和利息，我已经阅读了这个论坛上的所有帖子，虽然改用 IO 贷款来建立房地产投资组合 我的问题是银行只允许您支付 5 年的 IO 期之后会发生什么 我的贷款是可变利率住房贷款 @ 444% atm，我是否需要转向投资贷款才能拥有更长的 IO 期或我还能做什么 谢谢前进
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你应该马上把你的贷款转到IO，不要等到它变成投资房产这背后的原因已经在这个线程中很好地解释过了5年后，CBA通常是相当容易的展期至另一个 5 年 大多数投资贷款反正也用不了5年，投资人有充值、再融资、调整等倾向是否设置抵消的 IO 贷款 我没有任何打算很快购买我的 PPOR 我知道如果我有一个与 IO 帐户相关联的抵消帐户，它将有效地降低利息，所以不会那是减少我对利息的税收减免我应该只把它作为 IO 贷款吗
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不要把税收作为未来存款的储蓄账户你仍然需要支付不管兴趣 所以帮助我们所有人o 了解 SS 您支付 1 美元的“可扣除利息”；粗略地从税务员那里拿回 30 美分
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如果你有一个收入为零的配偶，那么只以他们的名义在储蓄账户中存入任何额外的东西可能是值得的 在几乎所有其他情况下，抵消你的 IP贷款仍然是最好的选择
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谢谢大家我现在有一个清晰的图片
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收藏！
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他们从小就不知道如何使用Microsoft Excel
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耶稣你拼写正确！原则不是原则 #JustSayin' PS 我认为这篇文章值得自己的书签！
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我刚刚和我的经纪人谈过，她告诉我，因为这是我的第一笔投资，我应该偿还大部分贷款，这样我就可以建立股权以进行更多投资 这个选项是开始投资组合的好选择还是我仍然应该将其转换为 IO 贷款 我在 craigieburn atm 有房产 贷款约为 290000 美元 3bd 2 个厕所 1 个车库 谢谢 Tyron
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嗨，杰米，一个家庭成员可能已经准备好开始投资了（终于在我烦恼了 15 年之后！）我很容易粘贴你的回复，所以谢谢你！
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是的，我的意大利和克罗地亚朋友就是这样做的，购买并付清！继续购买并付清，所以当孩子们接管他们将如何构建它时我很感兴趣也许我需要与他们讨论这个概念，我知道他们会认为我疯了！！！
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我的天哪 经纪人FIAL
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理论上听起来不错，但你的财务状况会更糟你可以通过使用抵消账户获得相同的利息节省，但税收结果要好得多
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哦，亲爱的！帮自己一个忙，尽快找一个新经纪人正如特里所说，沿着这条路走下去，每年可能会花费你一大笔钱。对我个人而言，建立股权的概念并不是偿还贷款（理论上是的）但真正的资产以汗水资产的形式出现，例如翻新、开发等或资本增长
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我的贷方 (BankWest) 将收取额外 1% 的利率，以将我的 PPOR 抵押贷款转换为 IO（相当于每年大约 400 美元）仍然值得 Jamie（是的，我是一个有纪律的储蓄者，是的，我将在 5 年内投资）
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除非你不擅长拥有，否则我会一直转换为 IO可获得的现金 您的经纪人可能是好意，但支付 IP 会造成一个她显然不理解的伤害世界 例如，当您想购买 PPOR 时会发生什么 您所有的现金都在您现在支付的 IP 中 您访问股权，并为您的 PPOR 提供一笔不可抵扣的大笔贷款，以及一笔可抵扣的小额 IP 贷款其他方式是通过尽可能多地保留现金并且从不偿还知识产权贷款许多（大多数）经纪人不知道他们建议的税收影响
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如果你要出租将来购买该物业并购买另一个所有者 occ - 那么是的，现在多付一点钱并保留更大的本金余额是有意义的最近（以及更多）已经通过，为新的 PPOR 申请 IO 贷款有多容易（即在出去购买 PPOR 之前获得 IO 贷款的预先批准） 贷方不想要你去做 Pamp; 如果你告诉他们这将是 PPORI 在过去几周注意到它对投资者来说变得有点困难，我会偿还；不谈论政策，贷方也在更严格地审查交易 这势必会对所有抵押贷款产生影响 答案可能是有点困难，但很难量化 贷方并没有真正告诉我们他们有多喜欢交易，只要它被批准与否
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谢谢Jess Peletier 我知道你从哪里来，我会把我的贷款改成带有抵消账户的IO
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所以，只是想知道我们的PPOR是在 Pamp;I 贷款 房产价值约 85 万美元，剩余贷款金额 39 万美元，完全抵消 我们在其他地方还有 6 万美元的储蓄 如果我们想购买一个（或两个）IP，什么是最好的进入方式贷款条款 我们不打算在短期内将 PPOR 变成 IP
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借用 PPOR 的押金和 IP 价值的 80%
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就像一个个人股权抵押贷款
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不，作为对现有财产的 LOC，您最终将获得大约 104% 的新购买贷款，而无需跨越 t他证券
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我们有 Pamp;I 为我们的 PPOR 提供补偿当然 IO 会更好地为未来的 IP 购买提供现金流，并在转向 IP 时更好地征税，但我的另一半和我都认为明智的做法是将储蓄存入我们自己的家中，因为我们很容易花掉我们的抵消资金

是的，这是一个有效的观点，如果他们的抵消账户中有现金，许多人确实倾向于花更多的钱
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确实如此，尤其是一旦你有了孩子，你需要在尿布、儿童保育、学费等方面花很多钱。所有这些加起来没有严格的财务纪律，很容易花光所有的钱当然是为了没有孩子的人，他们仍然可以把所有的钱都花在不同的东西上（例如手提包、假期、好车等）
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如果你打算把它变成一个 IP，那么你可能会花费自己一大笔钱很多钱 IO还有很多其他好处，但最重要的是更大的机会 钱是你的抵消，你不需要向银行要它 我一直认为全球金融危机，有多少美国人有600,000 套没有抵押贷款的房屋才发现那里的房屋现在价值 100,000 ！没有股权，银行说不15k 如果你有 200,000k 的偏移量，你可以买 10 个！现在我看不到它在澳大利亚发生到这种程度，但为什么不提供安全以防万一
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在这种情况下，使用抵消账户有什么更好的税收结果
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如果你一周想买杂货，如果使用抵消账户，所用资金的利息可以免税
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你的意思是，就像你把工资存入抵消账户赚取你的利息，你用信用卡一个月不收取利息，然后在月底用您的抵消帐户中的钱还清信用卡，这在一个月内使您产生了一些兴趣：S
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我不是想到信用卡，但这可能会更好 这个人的房产是投资房产，所以利息可以扣除 如果他有多余的 100 美元，他可以把它放在抵消中，并以与他相同的利率节省 100 美元的利息贷款 - 45% 左右 当他去买 100 美元的杂货时，贷款的利息会增加，但t 这个利率是购买房产的，所以是可扣除的 这意味着他间接要求他对用于购买杂货的钱的利息
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