澳洲澳大利亚房地产再融资帮助 - 复杂的结构？悉尼

在澳大利亚地产投资



嗨，这是我在这里的第一篇文章，所以我希望所有知识渊博的经纪人回复，谢谢，我正试图从我们的贷款中提取最大的股权，并为 IP 的剩余现金设立至少一个抵消账户 你们中的任何人都这样做我意识到这将是一个非常笼统的概述，但我更追求正确的结构，而不是大多数股权，如果这有意义的话 担心的是当前经纪人，建议向一个贷方提供 PPOR（无贷款）和所有 6 或 7 个联名 IP此外，它将成为我们拥有所有个人和企业账户的同一贷方 原因如下：如上所述，我们将继续以您的个人名义使用“X Lender”进行财务 这很好，您将从“X Lender”提供的许多东西中受益，包括结算后的灵活性、抵消账户、网上银行的便利性和更便宜的利率，您是否同意该建议 如果是，为什么以及风险是什么 如果不是，你会怎么做，你会吗？ o 从包括 PPOR 在内的每个 IP 中逐一提取股权是一种艰难的方式，非常感谢您的反馈，谢谢 一般概述（所有独立贷款）：- PPOR（无贷款）- IP 1（贷方 A - 53%LVR） - IP 2（贷方 B - 账户 1 IP - 31%LVR，账户 2 用作业务透支 - 37% LVR 已使用，2 个账户总共可用 70%LVR） - IP 3（贷方 A - 44%LVR） - IP 4（贷款人 A - 62%LVR） - IP 5（贷款人 A - 65%LVR） - IP 6（贷款人 C - 59%LVR） - IP 7（贷款人 D - 用作商业透支 - 13% 已用总额可用 70 %) 这个账户可以在 IP 2 中还清账户 2！上述可能代表约 60% LVR 的约 600 万美元股权（加上 PPOR） 我们是个体经营者，已提供所有文件，因此将是完整的文件贷款结构更复杂，但我们不打算再融资 2 个信托 IP 或任何 SMSF IP 现在你们中的任何一个人是否会放弃上述结构，转而与一家贷方进行再融资，与我们开展业务的同一贷方，我们以前没有贷款，如果您提供给一个贷方的最大股本是多少？到不同的贷方基本上，我不知道如何进行以及信任谁欢迎任何反馈，谢谢！
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我不会只有一个贷方就拥有所有债务和商业银行业务鸡蛋和篮子浮现在脑海中是有一个原因，他们现在所在的银行没有完成股权提取 不知道所有来龙去脉对你来说听起来不是最好的方法
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这也是我的直觉以及我向经纪人表达的担忧 也许经纪人工作量太大，我不知道
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在这里发表一个非常广泛的声明（和一个很大的假设），但听起来如果你重新定义这将意味着经纪人的发薪日更大，但这只是我非常愤世嫉俗而不知道经纪人除了你引用的动机之外的动机 充值与 refi 涉及的类似工作 有时最好重新支付，但有时最好坚持原来的银行真的取决于人、银行和情况
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对于初学者，如果我在其他地方有足够的股权来实现我的目标，我不知道我是否愿意放弃我的 PPOR home outright 将所有东西都交给一个贷方的最大理由是价格和便利性，如果设置得当，便利性并不是什么大问题你会在 200 万美元到 300 万美元上拥有你所有的 IP、业务和自己的家o 混合是一个巨大的风险 就我个人而言，我喜欢将业务和投资尽可能分开 即使是好的业务也可能因为您无法控制的原因而变得糟糕 您是否真的想将您的整个投资组合和您自己的投资组合都置于风险之中home 我不知道你的业务性质是什么，但对我来说，主要的业务风险是 ASIC、ATO 和银行 房地产市场、客户或竞争都不是我无法管理的风险 然后房间里有大象有人所说的一些内容表明这些房产可能是交叉抵押的 如果未来确实出现问题，这只会使挽救事情变得更加困难（在这种规模的投资组合中，“更难”可能被解释为“灾难性”）很难做出任何具体的说明关于您实际应该做什么的建议，但似乎您在 IP 上拥有相当数量的股权，而无需使用自己的房屋 贷款结构可能有一些改进的余地我确实认为作为风险管理工具有必要进行一些多元化
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如果没有更多关于您的贷款人的移动和目标的信息，给您提供准确的建议有点困难我同意 8ish 贷款与一个如果贷款规模过大，贷方就太多了300 万+，尽管这部分取决于您的收入规模如果您每年赚取数百万美元并计划在未来与其他贷方积极购买，那么它可能会变得更合理，因为您很快就会分散在多个机构尽管如此, 集中风险是这里的一个问题 您可能想探索与您目前所在的机构进行充值的可能性并且通过不同机构和多次结算进行多次申请的时间可能要长得多向上交叉，这可能会在 8 证券干杯，Redom
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感谢您到目前为止的回复，因为我同意上面的评论我从一开始就被建议永远不要跨越或给一个贷方所有我不能同意更多我已经向经纪人发送了电子邮件要求推理，我认为充值需要经纪人更多的工作给予的唯一理由PPOR 是看我们可以提取什么股权，但你是对的，IP 自己维持自己，所以我只需要提取股权（作为缓冲或如果我们想再次投资）并设置 1 个抵消账户，这样盈余就可以了放在那里也许，对经纪人开放一直是我的错误，因为我们希望实现的目标不够清楚，尽管我确实提到了我在上面向您提到的担忧顺便说一句，建议CBA贷方
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我正在考虑将它们全部放在一家银行，一笔贷款中，所有 x-coll 听起来都是一种非常简单的方法，让您的经纪人几乎不费吹灰之力就可以赚到很多钱我能想到零其他理由接受它方法 我同意彼得的观点，不要让你的家进入它有这么多的股权，不太可能您将需要它，如果您需要，您可以一直等到时机成熟 可能根本不需要从现有贷方重新贷款 - 只需访问每个贷方的股权并将其存入一个或多个抵消账户 全面评估有一个好的经纪人可能是为了，因为你现在的经纪人似乎没有适当的风险管理的概念
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在你有个人名义或商业账户的银行贷款，这是一个非常糟糕的举动相关公司等 如果业务开始变坏，银行会知道这一点并采取规避行动，可能会收回贷款等等
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经纪人需要付出更多的努力！这是进行的最不理想的方式 您现在拥有的方式可能是理想的，除了您可能在不久前设置的费率 这些通常可以协商下来，特别是如果还进行一两次轻微的重组 寻求另一个意见请
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一个很好的观点，因为没有人有水晶球未来会发生什么谢谢特里
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谢谢马蒂，我认为你是正确的，我们在追求一些抵消账户和充值我们的 IPs 贷款，如果解决方案更好和合理，可以再融资 正如我提到的，我不追求最高贷款充值，我不介意支付更高的利率，只要风险管理并且结构有利于我们的情况 几年前就是这种情况，当时 2 个 IP 被再融资，1 个 IP 现在被用作两笔贷款的担保 第二个 IP 的标题被再融资以提取 80% 这可能是可能的，因为它们是所有独立贷款
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对CBA保持警惕在我看来他们正在成为g 越来越不友好的投资者 以下是我做出此评估的原因： 1 他们今天不会协商浮动利率，他们只是在降息后以照顾存款人为幌子通过了 20 个基点 现在这是个笑话！ 2 他们的固定利率是最差的 3 在重估时，他们是最差的股票缩水 我无法证明这一点，但他们似乎正在指导他们所谓的独立估值师 令人惊讶的是，当 vals 进来时，你只会获得 50k 的股权不要期望获得数千人 去更公平的 Westpac 和 SunCorp 4 他们作为零售银行的文化越来越激进 - 他们设定了很高的目标并推动员工我相信这会导致银行内部的不良行为 看看最近的金融计划 ****-ups，Stormwill 住房贷款收回是下一个 他们更喜欢给新手投资者和首次购房者 5 小心你是否遇到麻烦，尽管他们告诉你他们会帮助他们，但他们不会 我的朋友想要暂时暂缓支付贷款尽管我建议不要与 CBA 交谈，但他们犯了他们犯的最严重的错误。据称帮助人们的部门比纳粹更糟糕！这个论坛上的一些经纪人可能不同意，但我希望在 20 年后将我的投资组合从 CBA 转移多年来我与这家银行进行了很多辩论，我在我的系绳结束时 CBA 应该代表 Crappy Bank of A$$holes 他们员工的态度很糟糕，在我看来缺乏同理心并且训练有素如果他们面前没有电脑屏幕，他们将难以处理贷款
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有些人可能同意这两个方面
评论< BR>有趣的 Sash，感谢分享 关于股权释放 - 从另一个角度来看，他们在尝试释放股权时使用 AVM 估值低于 80% 的贷款非常方便 西太平洋银行在这个领域确实也很好，我发现这非常对于现在价值低于 1 家工厂的悉尼房主来说很方便
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除非总投资组合规模为 7 家工厂或更多，否则集中风险将是我们超过 15 家工厂到 2 家工厂的担忧为什么该贷方是理想的原因适合（或仅适合），在 LVRS >80 上，每个贷方的最大 exp 降至低至 700is，以便与贷方达成 DUAs她会是正确的伴侣”；因为我们客户的经验 在某些情况下，我们建议经纪人团队的工作量是经纪人 x 或银行家 y 的 2 或 3 倍是有原因的，这并不是为了我们团队的直接经济利益 ta rolf
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真正的个人和具体经历我确定不是我的，也不是我们客户的一般经历肯定是一些与数量相关的问题，但是所有贷方都不想为这种暂时的激增做好准备，其中一个主要的问题是他们又回到了使用“背包客”。用于预评估工作就像所有事情一样，事情会发生变化，并且在一段时间内表现良好的贷方最终会被其他人超越。对你来说，Sash的好处是你可以选择和移动ta rolf
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^不要那样做，您从 5-6M 和 2-3M 的定价几乎相同，给予或降低 005% -010% 的利率听起来很多，但是将所有贷款放在一个贷方（尤其是您的商业银行）将有以下问题我可以看到 - 减少股权金额 - 很难“增加投资组合并在以后取出股权”； - 即使是 BIg 4 bankat 300 万美元以上，贷方的 DUA 也会很弱 - 违约风险 - 计划不周 你真的需要和你的经纪人坐下来计划一下，鉴于你的投资组合规模 + 自身，你有接近 24 万美元的股权+雇用您可能计划购买更多或发展您的业务两者都需要绝对轻拍良好的计划 1 保持所有贷款不交叉 2 只有 PPOR 需要抵消 3 将贷款分配给 3 个贷方首先使用最困难的贷方或净值最低的贷方并从那里搬出4 保持良好的传播具有良好服务的后端贷方最后 quot; 5 了解您未来 3-5 年的目标 了解您的挫败感，但就像所有银行一样，您有好的经历和不好的经历，结果都归结为“ppl”；您与一群投资者交谈您可能会在任何特定时间遇到少数会讨厌 CBA 或任何其他银行的人，因为他们不同意他们的估值服务或它可能是什么一切都归结为人民我个人认为 CBA 是一个在前 5 家对投资者友好的银行中，我们的办公室将 CBA 用于某些政策，它适合大量投资者
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嗨，Rolf，但我的无抵押房子值得 >； $2mill 所以集中风险另外，正如所指出的，我对其他实体、SMSF 和信托有额外的投资，所以现在总投资组合是 >； 10 工厂（我讨厌透露这些细节） PPOR 和 LVR 大约 30%，或 40% 没有 PPOR 所以不用担心 LVRSgt;80，我非常保守 我基本上有一个自我维持的投资组合另外我有 1 美元的预先批准在 SMSF 进行下一次购买，但在 1 次拍卖之后，我的嘴巴掉了下来，当该物业的售价比我 10 个月前购买和翻新的类似 IP 高出约 265,000 美元时，这简直是悉尼的疯狂市场！我认为我的情况比大多数人都复杂，我花了 3 天时间复制和提供文件，所以我想这可能是我最后一次再融资，所以这就是为什么我想提取大部分股权​​，因为投资者的规则是变化，加上任何不可预见的情况或未来的选择！问题是目前的经纪人似乎很忙，我对悉尼市场更加繁荣、利率下降和 APRA maki 并不感到惊讶ng改变！我想我不知所措，意识到我不知道如何处理这个过程，什么时候应该再融资等等，经纪人没有时间与我沟通，我想但是感谢所有信息，我告诉他我会的只将我的 PPOR 给 CBA，其余的将与其他人一起充值或再融资只是出于好奇，您认为从 PPOR 中提取的合理贷款以 % 计 假设房子是 2 美元，您会给他们吗？标题为 1 美元 50% 还是你会说不少于 70%
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嗨 Sash，谢谢你的建议，值得注意的是，但很难决定我从来没有任何 CBA IP 贷款，只有个人账户和商业银行业务，所以我可能只给他们 1，PPOR 评估师说，大多数 CBA 贷款都是针对 PPOR 而不是投资者 我亲爱的朋友是 CBA 的 Exec Mgr，我知道这没有任何意义，这些是公司，歌利亚，只有为他们工作的人 她的丈夫是另一家银行的财务主管，他们很可爱，但他们只是为他们工作r 这些机构是对的Mill PPOR, 50% ok, or lower or not less than 70-80% I didn't give much thinking to that 非常有趣，DUA 是什么意思 1 所有贷款都是未交叉的，所以我会保持这种状态，谢谢 2 为什么如果为了生活而不是投资而提取总贷款怎么办 这笔贷款是否可以分成 2 个账户 1 个用于私人 1 个用于投资（如果需要）我可以重新调整它们之间的金额 我认为我需要额外的抵消然后用于现有的所有 IP，所以利益不混杂，个人与 IP 到目前为止，我唯一的补偿是在 SMSF，私人投资下没有任何东西 3 这个概念对我来说是新概念 我希望经纪人知道这个过程以及如何进行 4 根据上述 3 5目标是再融资，提取最大股权，清理 t他在今年晚些时候与信托 IP 进行投资组合，然后将资金用于抵消或仅在不同实体下再投资到 1 个 IP（不确定是 SMSF 还是私人，以减轻工作量）我过去曾在两个主要场合再融资，一个提取 1 个证券并将其再融资至 80%LVR，当 10 年 IO 贷款转换为 Pamp;I 时，再次将它们作为 IO，我从未提取过股权并用它来购买另一个 IP，总是提供至少 25%（20% 押金 5% 费用）所以我很保守，也很沮丧它是否会正确完成
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从现有房产中提取股权并将其用作购买另一个房产的押金（而不是使用现金）是财务策略中的第 1 项 101 取决于您的积极性与您拥有的资产数量 - 您可能需要考虑申请 LMI 贷款 不确定您的职业是什么，但有些人有资格获得 90% 无 LMI 贷款 CBA有相当保守的借贷能力所以希望你计划好啊这样做，不要为下一次购买 CBA 提供资金，只是后来才发现您已达到限额，并且由于无法进行股权释放而需要开始将贷款从 CBA 转移 您还需要使用易于使用的贷方用于股权释放，因为有些是真正的痛苦
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米克的建议是好的但是你提出的有潜在的危险我建议客户不要借钱和停在抵消因为你削弱了以后发生的联系利息，而且混合借入和非借入资金要容易得多，我建议出于税收原因，使用 LOC 或 IO 贷款更好，您可以暂时将其提取到一个干净的账户中，然后偿还贷款（当然分开拆分）投资时借入 如果您将借入私人费用，利息将不会被扣除，所以这不是利息
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谢谢特里，这是我不确定的，因为我不需要资金 正如你所知，我从来没有 DUA，因为我一直ays 给了 25% 的定金（20% 的定金和 5% 的费用成本）现在这是我的困境，如果说我得到 1 美元或更多的钱，我该如何管理它以进行进一步的投资，以及我如何管理它以用于私人支出（如果需要出现）基本上你建议的方式我会创建单独的银行账户，在那里提取所需的资金，无论是用于另一个 IP 或股票，还是为生活方式提取股权这样我就能够控制不混合私人支出利息，我在这方面是否正确基本上这将是一个洗牌的练习是的，你是对的，此外我不会使用该贷款的抵消，它将用于其他个人 IP 投入资金以产生盈余我正在学习非常感谢！
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我建议你不要提取抵消账户，因为你可能会遇到税收问题 短期是可以的，因为 long 因为它被偿还到贷款中 - 它甚至可以与其他储蓄混合如果你说 500,000 美元的可用可借股权，那么为什么不考虑像 100,000 美元的 IOLOC 贷款 x 5 这样它们从一开始就被分割，你可以使用每次购买房产一份，可能保留一份供私人使用 以后无需拆分
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