澳洲澳洲房产 你如何继续购买房产？悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我在做一些解释后，你的经验在思考之外如何以 PAYG 工资的投资者继续购买投资物业具体来说，如果一对夫妇的总收入为 15 万美元，想要节省 10% 的存款并购买（随着时间的推移）投资组合物业，谁能预测他们可以达到的数量 购买正现金流物业与购买“蓝筹股”相比如何？但负现金流属性会影响结果 正现金流属性将（假设）允许无限数量的购买，其中负现金流策略将导致更高的投资组合价值和复合增长，但除非收入增加，否则房产的数量将是由偿还能力决定 另一个我不太明白的基本原理，通常是房地产杂志“如何在 3 年内购买 10 处房产”的“答案”。文章是-如果我们的夫妇购买了房产A，给了它一个Reno，然后用股权购买了房产B，它也有一个Reno来释放房产C的股权，每次新的购买都需要更高的还款额每次释放股权每一次新的购买都会让我们的夫妇在周末的现金减少人们如何继续这种策略而不卖掉我试图提前计划！谢谢
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我想你会发现那些设法投资多个住宅物业的投资者有很多因素在起作用) 他们可能拥有高收入的年份，这增加了借贷能力和增加投资组合的能力 4) 从一开始就购买可以自给自足的房产，无论是通过装修还是买得好 5) 耐心并愿意在艰难时期坚持下去6) 坚持 7) 使用股权投资于高收益资产类别 8) 永远向其他投资者学习和阅读 9) 采取行动 10) 可能有计划（可能没有） 11) 愿意在必要时调整他们的投资组合以实现他们的目标更快 12) 贷款策略 - 可能有经纪人来帮助解决这个问题 13) 实施诸如债务回收之类的策略，这可能有助于他们升级他们的 PPOR 并可能将他们的旧 PPOR 变成另一个 IP 14) 使用税回报以进一步投资 15) 密切关注利率并在适当的情况下进行修复 16) 通过保留缓冲（LOC 和现金）来管理风险 17) 可能开发房产 - 建造 4，出售 3，保留一个等
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关于 8 MelbSydBris 房产 Y-man
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归结为 2 个基本面 1 制定一套投资策略，了解每个房产购买将为您和您的整体计划做什么，即对我个人而言，我喜欢资本增长房产因为那是大笔资金+存款的地方，这很关键，我将购买1个资本增长财产并在其位置并支持他的CG；我将购买 2 个后续的租金收益物业以支持“丢失”；所以我的整体投资组合是平衡的 CG 用于未来的存款（短期，通常 1-2 年，我应该能够得到 10% 的最低回报）RY 有点用于收入服务和长期 CG（通常是 3-4 年的时间我应该能够获得 10% 的回报，在目前的悉尼市场上，它比预期的要短得多）所以每次购买都有一个目的 2 获得正确的财务和结构一旦银行说没有你搞砸了，因为每次购买都需要银行的支持和资金所以知道； - 何时使用 80% 的贷款（通常用于翻新类型的房产和快速资本增长的房产 - 创造或自然） - 何时使用 90-95% 的贷款 - 通常用于低资本增长潜力的租金收益房产 - 使用权利快速资本增长型财产和套现的贷方 - 使用合适的贷方以提高服务能力（贷方的顺序） - 何时修复贷款 - 了解您未来的借贷能力，而不仅仅是您当前的借贷能力，这样您就可以提前计划如果银行告诉您这是你最后一次购买，我很确定你的购买风格房产类型会有很大不同
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我单身，工资低于中位数，因此进入家庭的收入比你少得多，然而我现在有几个地方还有更多我希望优先级#1 找一个你信任的经纪人，他不仅了解你目前的情况，而且了解你想要到达的地方我使用并推荐 Corey Batt (CJay from这些论坛）这是我的提示：1）我尽量减少您拥有的不可扣除债务（没有信用卡、汽车贷款、个人贷款） 尽可能回收 PPOR 贷款 这一切都会增加可服务性 2）不要在没有太多回报的购买上破坏您的（有限）可服务性，因为他们会阻止您购买下一笔 始终考虑您的下一笔存款将来自哪里m 我一直在考虑后续购买，以及我面前的提议购买是否会让我更接近下一次存款或让我暂停 3) 使用高 LVR，这可以让你的股权存款走得更远 4) 始终寻找资本增长，要么自然通过郊区增长，要么通过里诺、开发、市场购买人为制造股权现金资本增长
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呃不知道资本增长与存款股权现金有什么关系！！！
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当你的房产上涨时，你可以申请股权释放兑现或出售当然
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现实是大多数人不能继续购买房产理论上听起来不错，但实际上会有人限制我见过的任何人拥有控制信托的最多是30左右（便宜）
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但他们停下来是因为你退休了，或者因为他们合法地无法获得资金
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猜猜这是资源和观点，以及什么构成“IP”？如果那是 30 个玫瑰湾风格的地方，那不是太破旧 ta rolf
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所有伟大的建议，谢谢，我喜欢看看每一个潜在的房产购买，以及它将如何补充整体投资组合（将加班创建）理想情况下, 我想最终得到几处玫瑰湾房产，由我翻新的住房佣金房产资助，后面有一个奶奶公寓，并把最古老或表现最差的房产转过来，以保持投资组合年轻，维护成本低全国各地不同市场的鸡蛋 好的理论 DT，感谢经纪人的提示 只是要明确一点，我的场景中的这对夫妇不是我，这是我希望有一天能成为的地方，我听说现在工资中位数正在推动 75,000 美元所以 15 万美元的总收入可能与其他人的阅读有关 2) 不要在没有太多回报的购买上破坏你的（有限的）可服务性，因为它们会阻止你购买下一个 总是考虑你的下一笔存款在哪里将来自我永远考虑到后续购买以及我面前的提议购买是否会让我更接近下一次存款或让我暂停我认为这完美地总结了很多建议是优先购买 CG，但除非可维护性增加（甚至每周增加 100 美元的租金每年只增加 5000 美元，因此主要取决于工资上涨）然后还款将成为购买更多 Alex
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是的，但是什么会给你带来更好的结果长期 1 个价值约 800,000 美元的 CG IP 以每年 8% 的速度增长或 4 个 200,000 美元的 IP 以每年 5% 的速度增长 不管答案如何，人们可能会购买他们在购买时能够负担得起的东西，并以这种方式构建他们的投资组合
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我明白你的意思，复合增加赢但真正的问题 - 如果你只能买得起 80 万美元的房产 - 你会以 80 万美元的价格购买东西，每周利息 800 美元，回报 600 美元，增长 8% 或 4 倍 20 万美元$800pw 的房产利息返还 $ 1100pw，增长 4% 如果你的其他收入不变，10 年后你的财务状况会更好
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嗨嗨，每个人都有不同的做事方式我今天看到这么多人只为服务物业而工作 这不是关于物业将为您做什么的数量 我有一个 PPOR 以 30 的价格还清了另一个 ip 和 40% lvr 并且我在成本后净赚了 1k 个月我正在处理在墨尔本开始一个多联排别墅网站在哪里看保留一个和出售一个我有另外两个 IP，我在 15 年前以一流的价格出售了如果我保留这些属性将是相同的
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我的秘密曾经是： - 教育 + 采取行动 - 一个踢 *** 抵押贷款经纪人 债务墙对大多数人来说都是现实，当这种情况发生时，是时候发挥创造力了
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1 单名购买 - 不要做整个 991 的事情，因为它 BS 2 Go IO 贷款 3 在您的投资组合中的正确时间使用正确的贷方 4 无抵押 de bt 很痛苦，所以要避免这个 5 减少不必要的信用额度 6 可以使用额外收入，例如奖金，加回等 - 不同的贷方会有不同的政策 7 不要生孩子
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有时你必须让自然或“酒精”；顺其自然吧哈哈
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我现在有20多处房产在我看来，关键是：1购买平衡资本增长与回报的房产我的策略更适合资本增长2让你的贷方多样化，从不交叉抵押3 收入好有帮助 4 随着市场和贷款环境的变化改变你的策略 我的目标是未来5年30个房产 旅程需要坚持我在 1999 年从 PPOR 和一个单位开始
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请问投资组合的价值这是一项巨大的努力，无论是在我写这篇文章时关闭我不必要的信用卡的好建议！
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^记得保留quot;您的信用卡已被关闭”；信，以防万一
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我们有一个信用卡账户，但限额为 3 万美元 认为我们应该将限额降低到 1 万美元 到了开始我们的投资之旅时会有所帮助
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2 万美元 CC 中的差异在服务上每月几乎是 600 美元
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假设在 500 万美元到 1000 万美元之间，而且 LVR 低！
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你关注所有的以下（包括＃7）
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我正在做所有这7个
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如果你的伴侣强迫你拒绝会发生什么：7
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找到一个新的伙伴
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万一发生意外怎么办
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尽一切可能防止否则中止
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我可以想象迷失太空中的机器人上下挥动手臂说危险 危险 危险
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这是一篇 2011 年的帖子，关于如何在 3 到 5 年内以每年 50,000 美元的价格实际建立 10 个房地产投资组合
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你玩过垄断吗？ Alex1，你有没有玩过大富翁你有没有想过什么时候买什么？首先，我们购买平均水平，所以回答您的问题，不，我不会购买价值 80 万美元的一处房产，也不会购买价值 20 万美元的四处房产，对我来说，他们可以在 30 到 40 年内实现的目标和目标是我的策略永远不会卖 最终就像在大富翁中一样，你学习游戏，你开始购买酒店（更昂贵的高端 IP，对吧）一旦你能持有并买得起房子，你就会学习游戏你不能放置多个 IP，你的策略、时间和生活以及你的环境将决定你拥有的 IP 数量，而不是你的资产价值，就像在游戏中一样，你还记得一个人是如何消灭你的吗？降落在公园街（那是最昂贵的街道），他们在那里拥有酒店他们不需要在每条街道上到处拥有房产，对，只有少数好人可以胜任，对我必须承认我没有有一段时间没玩这个游戏了，但我现在肯定在现实生活中玩这个游戏！所以制定一个策略，开始平均购买，不要担心你会买多少，没有人有水晶球，如果你能负担得起并且喜欢你能负担得起的，就继续购买，最终一旦你收到更多租金，就买几个酒店 你可以再次重复这个过程你也可以多样化并购买一些公用事业，如果这也是你的策略，那么玩一些游戏，看看你如何祝你好运 也许它会帮助你选择你选择的策略，我可以看到您了解很多，但不确定该策略适合您，我是否正确
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其中一些
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个人情况（收入，债务水平等），你是扣动扳机的意愿（而不是因挑剔而瘫痪）是决定您成长速度的两个主要因素而且一点运气也不会误入歧途，即赶上快速的增长周期 - 但总的来说 - 它归结为决策而不是决策回避 无可争议的是——你需要股权和现金流来发展投资组合如果没有足够的现金流来获得贷款，世界上所有的股权（用于存款）都是无用的 如果没有股权来提供存款，世界上所有的现金流（借贷能力）都是无用的大多数人——即使是那些有一些投资房地产经验的人，也没有足够的自律来快速实现目标，因为他们花太多时间犹豫不决，寻找乌托邦式的交易，过于关注增长而牺牲现金流，而且只是只见树木不见森林 有多少投资人有“商业模式”？完全依赖增长，然后想知道为什么他们不能超过 1 或 2 处房产（答案是因为他们的借贷能力用完了）我已经偿还了 440K PPOR 债务，并在短短 2 年内为我的投资组合增加了 10 处新房产，使用NRAS 我已经达到了一个地步，我有足够的扣除额来享受免税收入，我家的不可扣除债务为零，我的投资组合不仅可以收回成本，还让我多赚了大约 80K，每年免税所有额外的现金流，再加上我可以支配的股权（来自偿还 PPOR）让我走得更远，更快，我很可能会这样做决定结果就像任何事情但是在前 8-10 回合中所有的骰子滚动（当所有的购买如发生）在平等的情况下，专注于积累多种低端资产并购买大量资产的玩家几乎总是击败专注于 Park Lane 或 Mayfair 的玩家 花费大量现金流在这些房产上建造房屋和酒店，并且其他玩家登陆你并支付租金的可能性非常低（这需要运气）另一方面，拥有多个、多个适度属性的玩家更有可能建立足够的现金流开始添加房屋然后是酒店，概率法则规定收入将不断涌入，因为其他玩家会更频繁地登陆这些网站 你很少会输给 Park Lane 或 Mayfair 的老板但是运气在决定中起着最大的作用< BR>评论
很好的建议 我认为大富翁也教会了我很多东西
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对未知的恐惧 就像有人说的，第一袋硬币最难，下一袋就变得容易了○ f金，剩下的只是流动效应你所描述的购买多个IP的情况将是上面给出的例子的复合效应，它确实变得更容易，存款是关键
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我似乎总是在垄断中输掉没有人想和我交易每个人都认为我的交易很糟糕
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哇！那是巨大的！必须尽快致电银行以降低信用额度谢谢 Mick CHi euro，您介意解释一下 NRAS（whathowetc）的概念以及为什么选择那条路线而不是选择自己出租此外，如果您也愿意分享您的管理方式把你的所得税减到零是不是 NRAS 的优势之一
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如果可以的话，可能甚至取消关闭它
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哈哈，也许你需要改变你正在玩的人
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说到垄断是我最喜欢的棋盘游戏！喜欢它，我记得我曾经从我的酒店赚了很多钱，以至于我会付钱给其他玩家，让我在棋盘上移动我的棋子，付钱给我喝酒等等哈哈
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所以你玩那个现实生活中也是如此
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嗨，我在论坛上写了很多关于这个概念的文章，所以如果你愿意，你可以阅读这些帖子，但我会带你回到这里。采取无所事事的休眠股权-既不花钱也不赚钱将多余的钱用于积极减债 让我举个例子，使用 400K 的房产，通常每周租金为 400 美元 1 从股权中提取 60-65K 60-65K 支付您的 10% 押金（40K）您的印花税（12 -15K 取决于州）您的法律、建筑检查和折旧报告 (2K) 和现金流缓冲 (10K) 2 借用另外 90% + LMI（约 365K）来完成购买 3 您将拥有@的总债务430K，给予或接受（在一个州可能比另一个州多一点，取决于印花税等等）假设利率为 5%（锁定 499% 5 年），您每年的利息支出总计约为 215K 添加其他费用5-6K-物业管理，费率s，水，分层和 NRAS 合规费同样，因房产而异 - 例如房屋和土地一揽子计划，其中印花税仅在土地上支付，并且不支付分层，年度成本会更少 - 但让我们假设这个例子是一个有分层费用的单位 你一年的总支出将等于 265-275K，给予或接受 该房产每周收到 320 美元，而不是在 NRAS 下每周 400 美元，所以你的收入刚刚超过 165K 所以在这个例子中，您的税前损失约为 10-11K 这是可扣除的损失 此外，您还可以申请折旧 由于 NRAS 房产必须是全新的，因此折旧将非常大 可能高达 13-14K，但让在这个练习中使用保守的 10K 数字，这样我就不能被指责夸大了估计值 底线 - 有 20K + 从该房产中扣除 我提交纳税申报表收到退款 + NRAS 抵免，最终以@8 告终-10K CF+ ，取决于我的边际税率因此有两个部分负扣税然后是NRAS税收抵免首先是负扣税；如上所述，从广义上讲，由于收到的租金收入减少，NRAS 房产将产生约 10K 的税前现金损失，而不是典型的非 NRAS 房产可能产生的 5-6K 现金损失当然，这取决于物业及其正常市场租金，以及其他持有成本，如物业管理、市政费、保险、物业费（如果适用）等 10K 很常见，如上面的示例 d证明 因为您也可以申请折旧，而且房产必须是全新的才能获得 NRAS 资格，这通常相当于额外的 10K（保守地说）所以这一切意味着您通常会产生总计@ 每个 NRAS 房产 20K 的扣除额 有时可能会多一点，但 20K 是典型结果，或者再少一点，这取决于我上面概述的变量但是使用每处房产 20K 作为一个非常常见的例子，因此 4 x NRAS 房产将产生足够的扣除额 (@80K) 以将 100K 应税收入减少到 20K 应税收入收入 在这个例子中（我要再次强调，这是一个通用的例子）因为澳大利亚的免税门槛是 18,200 美元，将您的应税应税收入减少到 20K 将只需要支付 1800 美元的税款 1800 美元将吸引 19% 的边际税率，因此使用此示例，您最终会为 100K 工资支付约 342 美元的税因此您实际上将拥有所有税款，或者非常接近所有税款，您全年支付了 100K，已退还给您 第二部分是 NRAS 税收抵免 今年 NRAS 抵免额价值 10,661 美元 - 但根据租金 CPI 指数，每年都会增加，因此将是明年更值钱，下一年更值钱等等 NRAS 税收抵免除了您因负扣税收到的任何 ATO 退款外，还需支付 再次，收到的金额取决于许多变量，例如利率、物业管理成本、税率，分层（如果适用）等，但这是大多数 NRAS 房产的查找方式 对于第一个房产，投资者赚取 100K，他的 neg gearing 退款（基于 20K 扣除）按 37% 边际税计算率，所以在 NRAS 信用之后此外，税后结果通常在 8-9K CF+ 左右。对于第 2 和第 3 处房产，neg gearing 退款（基于 40K 组合扣除额）计算为 32 5%，因此这导致大约 7-每家8K CF+ 第4家，neg gearing退还（扣除20K）按19%计算，所以结果大概是$4500 CF+ 待审核；每个房产产生大约 20K 的扣除额，房产 1 也产生 @ 8-9K CF+ ，房产 2 和 3 各产生 @ 7-8K CF+ ，房产 4 产生 @ 45K CF+ 所以这 100K 的应税收入几乎变成了免税收入，但是您还获得了额外的 265 - 295K 免税净收益 @ 1265-1295K 税后收入，几乎无需缴纳税款 然后您拿走这笔钱，通过将其重新部署到积极的债务削减中来创造乘数复合效应，这在反过来为您节省大量利息，创造加速资产（即使市场没有产生资本增长，有时会发生）并允许您随着时间的推移继续增加您的投资组合中期收益也显着提高您的借贷能力当您消除对借贷能力造成巨大拖累的不可抵扣债务，并用可抵扣债务和额外租金收入取而代之时，这会提高您的借贷能力 借入 100 万美元银行的投资债务比借入 100 万美元的非投资债务所需的工资收入少 游戏的目的是使用 NRAS 创造尽可能低的应税收入，尽可能高的税后收入，并将剩余资金用于再投资复利 对于大多数人来说，这笔钱的最佳用途是积极减少不可抵扣的债务，因为仅此一项就可以让你节省一笔不小的利息。对于那些没有任何不可抵扣债务的人，他们可能会选择使用额外的现金流来增加退休金捐款，或补充他们持有的非 NRAS 财产，或投资于其他资产 但是你看，你已经拿走了 60-65K 的休眠股权，并把它变成了 8-10k 的免税资金 那是 13-15% 的税免费退货 问问自己，您是否会将钱存入支付 13-15% 免税的银行账户 问问您自己，您是否会将您的钱存入支付 13-15% 免税的定期存款 这么想 怎么办如果你在 10 年内每年有 125K+ 的免税现金流量，你能把它变成更多的钱吗？为房产支付了零，但使用房产产生的巨额免税收入来改变你的财务状况所以对于一个收入 10 万，拥有 240-26 万股本的人来说，4 x NRAS 房产将完全符合我的要求刚刚概述对于一个收入 80K 的人有 180K 或可供他们支配的股权，3 x NRAS 房产最大化他们的特定情况或者对于一个赚取 180K 且拥有@500K 股权的人来说 - 正如我在之前的帖子中所说的那样 - 在 2 年内我已经支付了 440K 非可扣除的抵押贷款，在我的投资组合中增加了 10 处新的 NRAS 房产，如果我在 10 年末从每处房产中收回 10% 的押金和印花税，我仍然遥遥领先于 10 年后的情况如果我有 440K 的抵押贷款要处理，因为我每个月有 25K 之前用于该抵押贷款，我的口袋里还有超过 400K 的股权，这是我一年前没有的，因为债务已经消失了这让我能够投资多个我永远无法投资的附加房产，否则 NRAS 工作中的复合乘数效应并不是全部和最终的结果 - 它只是一个工具，我将在 NRAS 完成后很长时间内继续购买房产，但它是如此强大的加速度如果我不以这种方式使用它，我将拥有 2 或 3 倍于我原本拥有的房产数量很多它可以改变他们的立场，并且很快
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在Euro的帮助下，我即将在Orange购买2处房产使用我的PPOR信用额度贷款中的每处房产大约40k，每处房产将产生由于扣除和 NRAS 激励措施，大约 10k CF+ 因此在未来 10 年我的投资税后回报率为 25% 鉴于我的房产将以比市场低 20% 的价格出租，我应该没有问题租户 我的计划是到 2016 年中期拥有 6 处 NRAS 房产，希望能产生大约 50k-60k 的免税现金流 但正如 Euro 经常说的那样，关键是要获得前期估值以确保房产物有所值 而 BTWEuro 是好人相处，真正了解他的东西
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如果您的收入处于平均（或更低）收入，根据线程中的原始帖子，我看不出 nras 如何提供帮助 1) 负现金流会扼杀您的服务能力，从而阻止进一步购买 我理解他们'在所有好处之后都是正现金流，但只有几家银行认识到这一点 2）税收优惠对低收入者的影响并不像高收入者那样平均低收入者寻求自然正现金流要好得多为了继续购买 Sweat 股票也是一种“更便宜”的方式来获得存款以继续购买财产 NRAS 听起来非常适合降低您的收入，但是当您失业时也存在很大的风险 您将需要相当大的资本来维持 NRAS 财产积累的大量负现金流（直到财政年度纳税申报），直到您完成d 另一份工作
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重读欧罗的帖子，尤其是这一点： 1 从股权中提取 60-65K 60-65K 支付您的 10% 定金 ( 40K) 您的印花税 ( 12-15K 取决于州）你的法律、建筑检查和折旧报告（2K）和现金流缓冲（10K）
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NRAS 并不是城里唯一的游戏要继续购买，你需要能够不断拿出存款（股权）并不断通过贷方的服务测试，这意味着不断改善您的现金流状况 破解这两个密码，您已经掌握了投资的世界 找到秘密后告诉我们
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那个说法未能满足利率上升和增长不足或增长放缓以应对利率上升自然地，根据我们历史上的最低利率，今天的 CF+ 物业可能不会如此 CF+ 增加 1% 或 2%，如果那将要发生 概率法则表明这将在某个时刻发生，无论是 12 岁、24 岁， 36 个月后的轨道 此外，在任何情况下，平均收入或收入较低的人都不太可能很好地建立大型房地产投资组合，因此说实话，以借贷能力限制为论据是非常脆弱的。有一个不可抵扣的抵押贷款已经消耗了他们大部分收入 自然正现金流也是应税正现金流，它不会开始与免税正现金流竞争 可能还会推动你进入更高的边际税率 一对夫妇例如，在每人 40K 上，谁购买了 2 个自然 CF+ 物业，每人产生 45K（如果这实际上很容易实现——但假设这是出于本练习的目的）将支付 9K 的总正现金流的 325% 那些产生了两处房产 他们还要为他们的 21,800 美元纳税收入，19% MTR 所以他们从收入和租金中赚了大约 89K，但要缴纳大约 7067 美元的税 净收入略低于 82K 不错的结果，但不可扣除的抵押贷款和只有 2K 的实际收入产生超过他们的总工资，世界上所有的增长都不会让他们进入更多的房产，除非他们能以某种方式增加他们的收入使用 2 x NRAS 作为比较，他们每个人可以产生 20K 的扣除额，以及 9K 的额外免税来（每处房产 4.5 万）这将使他们从 8 万应税家庭收入变为 8.9 万免税 额外的钱（每年比第一种情况多 7 千，随着租金 CPI 指数逐年增加）可以直接用于更快地偿还他们的 PPOR 债务 至少，通过帮助他们更快地摆脱不可抵扣的债务，这将帮助他们在中期内创造借贷能力 在大约 6 年的时间里，通过支付g 每年额外的 7K 贷款（比如 42K 超过 6 年）抵消了 NRAS 下减少的租金收入 以 250K 房产和每周 250 美元的租金为例，每周 50 美元的 NRAS 减少相当于您无法获得的 2600 美元收入用于服务-其中银行仅使用 80%，所以实际上是 2080 美元，但少 42K 的不可抵扣债务将被视为每年少 2100 美元的负债（基于 5%），所以它大约是从 6 年开始的余额当然正确，它对高收入者更有效，这是毫无疑问的，但我试图说明的是，无论你的收入是多少，它仍然提供优越的现金流当然，它可以在利率上升的情况下比f“;自然”;正现金流可以 NRAS 保持 CF+ 到 10-11%
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不，那是不正确的原因很简单 - 使模型成为可以合理实现的独立经济衰退证明失业证明无论您是否产生应税应税收入 负扣税完全且完全依赖于抵消应税收入的损失 您可能会失去 NRAS 财产的负扣税部分，但在大多数情况下仍为 CF+ 示例 400K 财产 430K 债务，涵盖 100一切的百分比 - 10% 存款 + 90% 贷款 + LMI + 法律 + 印花税 + 10K 现金缓冲费用 仅利息贷款 430K @ 5% 215K 加上 5K 费用 - 经营物业的总成本 265K 收入 $320 pe r 周（从 400 美元的市场租金获得 20% 的折扣） 16,640 美元的税前损失 @ 10K - 已使用 10K 缓冲作为 430K 总债务的一部分所以让我强调一下，你将零作为 10K 缓冲正在为您弥补不足 提交纳税申报表 CF 损失扣除 10K 折旧扣除 10K 在 45% 的 MTR 上，获得 $9000 ATO 退款 + $10661 NRAS 总计 19,661 拿 10K，用它来补充现金缓冲以支付第 2 年的费用s“税前亏损”提前，你是@ 966K CF+ 在 37% 的 MTR 上，收到 $7400 ATO 退款 + $10661 NRAS 总计 18,061 拿 10K，用它来补充现金缓冲以支付第 2 年的“税前损失”；提前，并且您是@ 8,061 CF+ 在 325% MTR 上，收到 $6500 ATO 退款 + $10661 NRAS 总计 17,161 T 拿 10K，用它来补充现金缓冲以支付第 2 年的“税前损失”；提前，你是@ 7161 CF+ 现在，假设你因为失业而整个财政年度的收入为 0 美元，并且必须完全没有 ATO 退款 - 你会看到你仍然是 CF+ 这种结构确保在所有情况下，税前损失始终得到保障（好吧，也许不是“全部”，因为它不会使您免受 20% 的失业率或 GFC 第 2 部分或其他灾难的影响——但您明白我的意思，这几乎是防弹结构，减少对负扣税的依赖以使您的头脑保持在水面上）底线是这样的事实 NRAS 是支付给您的 100% 免税 RTO​​NANE 付款，无论您的收入情况如何，这意味着它不依赖关于负负债以将其保持在一起负负债肯定会提高它（而且很好，公平地说），但关键是该结构可以在整个财政年度非常不可能的失业事件中承受上述负负债现在这是你不能做的事情对于非 NRAS 来说， neg geared property 更安全、更聪明的数字，你可以指望而不是寄希望于
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nras 如何影响一个人的可服务性它是否仅限于极少数贷方它是否由一些专家 PM 管理 什么 % do 他们在一个复杂的街区中收取 nras 通常的百分比 如果高百分比，一旦取消回扣，您会不会与很多房东竞争 与该地区的类似房产相比，CG 的潜力是什么？ BR>评论
这里有多个，多个帖子，所有这些问题都得到了彻底解决当你去寻找不做某事的理由时，很容易找到一个阅读帖子，了解优势，感知（但经常不正确）缺点并决定你是否觉得它有吸引力
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我认为 NRAS 在最近的预算中被废弃
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NRAS 被大多数贷方接受，但主要是 20导致主要可服务性限制的租金减少百分比 考虑一个 IP 价格为 450,000 美元，通常每周租金为 450 美元 这将贴现 20% 至每周 360 美元 然后贷方将评估此租金，其标准缓冲也为 20%，然后带来下降效应以 288 美元的价格购买 45 万美元的贷款（如果您没有高收入或大量盈余现金流，您可以看到这开始变得困难）税收优惠通常不计算在内，除了一些小贷方他们的可维护性模型一开始就不是非常慷慨我最近不得不从客户 NRAS 财产和他们出售的 PPOR 中解开一个 x-coll，这涉及对每件 NRAS 财产进行估价 12 个月前以 410k 的价格购买，贷方将其重估为 295k 这给客户带来了巨大的痛苦，他们被组织财务、会计、NRAS 销售等的一站式暴徒缝合
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是的，这就是房地产投资公司丑陋的一面使用交叉抵押来掩盖价格欺诈 虽然早在 NRAS 之前就已经发生，并且在 NRAS 之后很长时间仍将继续发生 这不是 NRAS 的特定问题 正如我反复说过的那样，NRAS 之所以有效，是因为促进它促进，但您必须以公允价值购买，这意味着您必须预先完成估值，并且您必须留出 10K 缓冲，以便结构完全获得资金而无需个人贡献如果您遵守这些简单的原则，然后将每年产生的盈余资金用于减少不可抵扣的债务，您将在 10 年中远远领先于曲线 是的，短期内借贷能力可能会受到轻微影响，但随着 PPOR 债务的减少，效果被逆转，您最终在大约 6 年后最终获得改善的借款头寸加上加速减少债务相当于使投资者处于非常有利的位置
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是的经验法则，粗略计算，减少你的信用额度增加 1k 增加您的借贷能力 4k
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上次我们去贷款，（或者可能是我忘记之前的时间）银行先生说如果我减少我的 CC lim它从大约 2 万美元下降到 1 万美元或更少，这会让我们越界 我只有一个很大的限制，因为我在海外所以我说当然，继续（贷款和 CC 与同一家银行）我们得到了贷款，他们离开了我的限额
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