澳洲澳大利亚房产 开发项目需要多少现金？为悉尼开发项目融资

在澳大利亚地产投资



我只是想知道从开始到结束你实际上需要多少现金来资助开发（假设你当然可以获得所需的资金）考虑以下假设情况：土地：500K 美元购买成本：25K 美元建造：700 美元K 利率：5% 持有期：18 个月 贷款存款：20% 建设存款：20% 持有成本（总贷款 * 5% * 15）：72K 美元（这是一个高估，因为我很确定你不会从一开始就获得全额建设贷款）总现金存款 + 购买成本 + 持有成本 $337K 问题 - 您能否借入购买成本以减少开发所需的现金 - 您通常为建设贷款借款的百分比是多少这是否有不同的利率-建筑贷款是否会产生 LMI，如果是，百分比是多少
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听起来你的意思是小型建设项目一般 90%（也许 95%）的土地价值和固定价格合同 LMI 将适用，利率取决于大小和 LVR
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取决于您是在谈论住宅贷款还是商业贷款，因为存款和流程差异很大您很可能在谈论适合住宅贷款的项目如果是这样，那么您最大的问题将是估价师对单行中的单元进行估价而不是它们的单独价值-这将决定很多东西，包括所需的最低存款 所以问题是在这个假设的情况下你要建造多少住宅
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最有可能的住宅贷款（3 或 4 单元建造）基本上我只是想弄清楚所有向上，我会通过开发而损失多少现金，例如对于买入并持有策略，您只会损失押金（例如 20%）和购买成本（尽管我的问题仍然是您是否可以将这些资本化为 loa n，或者如果这将导致 LMI） eg2 对于 reno，您将失去押金、购买成本和 reno 成本（尽管如果您重新评估 reno，您会通过 reno 获得股权） eg3 对于开发项目，您似乎失去了大多数现金（虽然获得最多的股权），但我试图弄清楚由于税收影响，我最有可能在开发结束时不会出售多少，所以我试图弄清楚我的关于未来存款和未来发展的战略谢谢你们
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我也会包括一个很大的应急资金，特别是如果这是你的第一个发展，如果你只是在做一个建筑分层，你将需要更少的即时现金并让建筑商完成所有工作，而不是先细分然后进行施工
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你能解释一下“单行与单独的价值”吗？更详细 Chomp
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假设你正在建造 4 栋别墅，如果你将它们单独出售，它们每栋价值 500,000 美元 那将给你总共 2,000,000 美元 所以当你在住宅贷款项下进行融资时是人们认为估值是如何完成的，即它们各自的价值是多少，然后是总价值 这是不正确的 估值是在一行中完成的，这意味着估值师会说“好的，所以如果@#$% 达到粉丝，我们必须卖掉仍然在一个标题下的所有 4 栋别墅（因为 DA 说你需要先建造然后分层或洪流标题他们或在西澳绿色标题）他们会卖什么？现在，如果您将它们作为一个产权下的 4 套住宅拍卖 - 您将无法获得 2,000,000 美元 您将获得 20% 的收益，即 1,600,000 美元 所以估价将回到大约 1,600,000 美元 熊市请注意，我提供的是大概数字，在估值方面没有硬性规定
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根据您提供的数据，我认为您将需要大约 457,000 美元现金，这不包括持有成本因为这是分开的 这是基于以下计算的猜测： 最终估值 960,000 美元（银行将采取较低的土地加上建筑或估值），这比 1200 万美元少 20%，因为估值是在一个单行成本为 500,000 美元（购买）加上 25,000 美元（印花税）加上 700,000 美元（建筑），因此总计 1,225,000 美元减去贷款（将是 960,000 美元的 80%）768,000 美元 - 这将使您有 457,000 美元的资金来完成这不包括持有成本、DA、C C 等 那么这一切都在 457,000 美元之上 如果你的估值回升，那么这当然会减少所需的押金
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Pricey
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如果这很容易，那么每个人都会做吧
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赚钱是要钱的（反正股权很好） 我的理解融资的一部分是银行将贷出 80% 的内联估值即 80% x (块成本 + 建设成本) $960k 其余需要通过现金或股权注资
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他们是贷方在西澳，将通过构建层进行最终价值交易 这使您可以投入很少的自有资金 截至 31614 年他们确实做了 4 个单位，但由于 APRA 的干预，他们已经回落到 3 个，祝福他们！
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好吧，假设你已经创建了20％的股权，当你完成建设并且已经收到了所有权你已经支付了20％的押金并且还创造了20％的股权，是否可以再融资并获得你最初的现金返还
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嗨，科林，那是谁
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我认为 3 住宅交易的 LVR 有可能超过 80% 我同意估值将内联进行，因此最大值可能是 $960k 但是我认为 BLTN 通过一个好的经纪人应该能够获得 85% 或 90% LVR 在 85% LVR 它将是 $816k 384k游戏中的皮肤 在 90% 的 LVR 上将是 $864k 游戏中的皮肤 336k 但是我认为 BLTN 可能是时候拜访他的经纪人并在理论上正确运行数字了
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好吧，所以这与我认为它会起作用的方式完全不同 我的印象是你会获得房产贷款，然后是单独的建筑贷款 如果银行只会给你 20% 的 x% 的贷款，这似乎很荒谬低于您的土地总成本 + 建造成本 因为它是基于总数，所以他们有效地贬值了您的土地 例如：土地：50 万美元 建造：70 万美元 估价：96 万美元 如果您假设土地的估价为 50 万美元，这意味着他们假设你在这个地方花费的 70 万美元只会增加 46 万美元的价值 这对我来说似乎非常保守 这也大大丢掉了我的数字 我有很多现金，但没有那么多现金 如果这是所有银行如何运作，建设成本更高的发展将是极其不可能，因为银行似乎在其估值中承认的百分比非常低 作为一个单独的问题，这是否意味着您从一开始就获得全额贷款，即使您要等到以后才支付建设费用我想如果你有一个抵消设施并不重要
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虽然这并不难而且很快，这就是为什么我建议你去看经纪人并获得一些信息你会得到2笔贷款所以 vals 可能会以不同的方式出现，而且有些银行会更宽松地处理它
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简短回答是，但如上所述，他们需要坐在不同的标题上
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理论上你可以得到 95%一个 3 个单元的站点，但 LMI 将高达 30k-70k 美元，具体取决于 LVR 和贷款金额 LMI 除了银行会质疑您为什么要进行 95% 或 90% 的贷款以及您是否有足够的资金来减轻与该规模相关的风险以及类型建设如果你没有更多的资金，那么信用就不会考虑这个（不重要呃，如果你是不是超级库珀经纪人），如果你确实有足够的资金，那么我们会再次质疑你为什么要去 LMI 那说每种情况都是独一无二的，你当然可以超过 80%，但如果你在玩火，如果你不知道你在做什么并且超过 80%
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一旦你有了计划，建设招标和 DA，然后订购一个前期估值，看看你的立场从那里你可以计算你有多少资金需要如果回报得到保证，银行会以较低的利率放贷+利润削减他们不把钱投入项目并获得股权是有原因的与现金丰富的投资者一致，他们希望以低于市场价值的 30% 或更低的价格支付因此，如果他们借出 80%，他们就会亏损想要安全，他们可以离开 一个完成 80% 构建的站点是如果涉及到大甩卖，甚至不值得土地价值 他们不想要一个可能会或可能不会遭受延误、成本井喷和销售困难的项目的 80% 股权 他们很乐意让您接受利润，但他们想要快速退出 - 项目越大，他们想要的安全性越高'不在乎你是否输了他们只是不想要绝对曝光
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当 lt; 4 网站开发 最简单的财务方式是支付所有纸张成本、细分、拆除、工程图纸、捐款等，全部来自 $$$ 储蓄股权 所有借用土地+建筑
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好的，似乎很合理，感谢您的回应Chomp
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还有另一种方式这将有助于支付这些自付费用，但您将需要与您的建筑商建立良好的关系，并且还知道这些价值会在或以上
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布雷迪，这可能是一个愚蠢的问题，但首先为这些费用打牌如何更容易融资您已经支付了 Brady 提到的硬成本，建设和土地的在线估价应该足以满足建设的需要 示例土地 450,000 3x3 建筑 630,000 土地和建设的总额，不包括硬成本 1,080,000 每 500,000 的价值 每个在线估价（通常为 15 到 20 % 低于分层）1,200,000 美元，基于 20% 少因此，借用土地和建筑的所有成本约为 89% LVR 到内联估值
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有人可以帮我确认我的理解吗？与我的 MB 会面，讨论我正在考虑的开发项目的融资策略 我想在我拥有的一个街区上建造 3 栋联排别墅 我的 MB 表示如果我按照 resi 条款提供资金，我只能获得土地 val plus 80% LVR 的资金建设成本（不包括其他成本，如 DA、细分、控股、应急费用）贷款你能以最终价值贷款吗（当然以较低的 LVR） 这个线程是否告诉我你可以获得最终“在线”估值的 80% LVR 的 resi 贷款（即正常的最终价值减去 20%）< BR>评论
在大多数情况下，是的，但可以以最终价值的 75% LVR 采购
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Colin，感谢您的及时回复 它是否净 75% 的“细分”最终价值或在线价值的 75% 它仅限于西澳的开发或在全国范围内可用（奇怪的问题，但我敢肯定它在 thr 的早些时候就已经注意到了知道它仅适用于西澳）任何可能提供此的贷方示例
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25% 的土地定金，您支付印花税等费用，有条件批准等待 DA 和 FPBC（固定价格建筑合同） ) 被提供以便估价师可以做一个“好像完整”的工作；估值是贷方将借入的金额 因此，一旦达到估值，扣除“细分”最终价值的 75% 如果在首府城市或较大的区域中心（因此估值师具有可比性）在鲜为人知的州，则可以考虑在西澳以外的地区
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就我而言，没有印花税，因为我已经持有我欠它的 320k，而土地部分最近价值为 400k（+ 当前房屋价值为 85k）所以它的土地部分的 LVR 为 80%，目前 66% 的 LVR 原样我必须承认我对你所说的感到困惑 抱歉，我在游戏中有足够的皮肤来满足你所说的我的想法，基于 75% 和这些是 resi 率 如果是通常可用的东西在西方，这并不奇怪我的 MB 不知道它
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是的，对于缩写词很抱歉它是与银行打交道的双产品你必须再向土地贡献 20k 才能达到 75% LVR是的，resi 利率并不奇怪，你的 MB 不知道这里有很多 WA 经纪人也不会
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如果每个事情按计划进行——你需要一点点如果事情没有按计划进行——你需要的比你想象的要多或者其他 如果我完全依赖自己的私人资本，那将是晚安护士 项目结束时的任何延误，都比开始时更难忍受 想想你的最终债务 假设 100 万美元用于小型开发项目 如果出于某种原因，您使用了您的资金，或者出现了延迟，或者发生了其他一些问题，您如何负担每月向银行支付 4,000 美元 希望这不会发生，但如果确实发生了，希望您有一个“计划 b”； Blacky
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哦，是的，已经感受到了那种尖锐的结局
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抱最好的希望，但做最坏的打算由于这些项目几乎总是超出预算并将人们推向崩溃点，因此如果您遇到同样的情况（如果参数很紧），请不要感到惊讶
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银行是晴天的朋友，因此认识到这一点很重要不管你在当地分行的贷款经理或银行经理有多好，如果雨云开始出现，他们几乎没有或根本没有影响力
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我记得我的第一次认真的开发，builder是一个完全无能的人仍然记得晚上睡不着觉，冒冷汗，希望他第二天真的会在现场，在几周没有露面之后（贷款四分之三），他知道实际上这将是同样的翻滚杂草，如果我很幸运 perhaps 敲诈勒索的水管工，甚至无法将地板垃圾放置在一米范围内，这一切的乐趣，压力因压力而改变，强调与我的合资伙伴的友谊，他们贡献了所有东西，抱怨邻居, 银行, 票据, 白痴仍然喜欢它 评论

我们在完成细分中发现的最大挑战是估价师将预测建筑物的单线估值这些通常比最终价值低 20% 到 30%项目，以及它的这个“小”延伸到交易大多崩溃的地方，看到只有一个资助者会以 90 % ish gt 进行 3 次 OOT 构建； 1 工厂没有太多的选择 ta rolf
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