澳洲澳大利亚房地产交叉抵押 - 重要吗？悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好， 到目前为止，我一直假设您不应该交叉抵押您的投资物业，因为如果您欠银行的款项超过了他们的能力，这将导致银行可以访问您的所有财产卖掉他们持有的证券我现在正在读一本玛格丽特·洛马斯的书，她说“如果你被发现有财产，银行只有权拿走它直接持有的证券的收益是一个错误的观念如果出售可能产生资金的其他地方，那么您将被要求出售它，即使它由另一家银行持有 到处贷款还有其他缺点如果您拥有的每处房产都由不同的银行持有，那么单个财产必须增加足够的价值以产生存款以购买更多财产，而不必重新抵押整个包裹或采取其他一些复杂的行动但是，如果所有证券仅由一家银行持有，则每个财产只需要增加少量的价值，使总价值足以通过一次简单的贷款增加购买更多” 她喜欢在信用额度上拥有许多子账户 对投资者的观点感兴趣，这是真的 为什么人们总是强调你不应该交叉抵押谢谢肖恩
评论
如果你卖掉了一个房产并且收益不足以偿还抵押贷款，银行可以而且会追随你拥有的任何东西，不管是谁这不是cross col的真正风险真正的风险是当您拥有两套每套400k的房产，crosscolled到80％（640k）您卖掉一个，认为我会支付320k并以现金获得其余的银行说“实际上，我们现在只允许 70% 的 LVR”，你最终会从销售中获得更少或没有。而如果这两处房产是在不同的银行抵押的，或者在同一家银行至少有两笔单独的贷款，80每个百分比，这种情况不太可能“可以更有效地使用小幅增加”的论点有点弱 如果您需要每增加 5 或 10k 进行再融资，那么您不妨首先寻求更高的 LVR 如果您已经处于高 LVR，LMI 会扼杀那些我个人从未发现的小额再融资再融资变得“复杂” 这就是我的 MB 的目的
评论
如果您当前的银行不想借给您更多，即使您拥有股权，也可能很难搬家。我不得不xcoll，因为该物业非常好-没有其他方法可以为其获得贷款（买价49万美元，三年后卖价77万美元-可惜我们不得不卖掉）但是在出售和再融资中（需要对于商业贷款）真是一团糟我们有各种各样的障碍要跳过，并且要申请新的贷款，因为我所在的银行不想再和我们打球了
评论
X-coll 让你更难搬家 直到出现问题才成为问题
评论
银行将采取交叉抵押的多个物业的可能性是前非常低 我不相信我曾经见过这个问题 交叉抵押的问题是你把你所有的财务控制权都交给了银行，而不是成为金融提供者，他们可以成为金融独裁者！我见过的一些例子 我有很多客户为房产的结算做准备 卖方律师推迟了结算，因为卖方银行不会让卖方释放财产 卖方银行首先重新评估整个投资组合确保他们有足够的股权来支持剩余的贷款 如果供应商没有交叉抵押，这根本不是问题 另一种情况，该人正在为大笔交易筹集现金（这将使他们财务独立）为了筹集现金，他们查看了现有的投资组合，选择了一处拥有大量股权但现金流表现不佳且预计未来资本增长不大的房产 他们出售了这处房产 银行寻找在他们的投资组合的其余部分，并告诉他们银行希望他们偿还一些其他贷款，而不是从出售中获得现金 这个人不得不将他们的整个投资组合再融资到另一个愿意更灵活的贷方 这需要花费大量时间，而且移动成本很高 他们仍然在彩虹尽头获得了大笔交易，但只有交叉抵押很少对您有利，并且很多缺点 它为银行提供了很大的权力 很少会为了避免它而付出任何代价，除了一点点努力和一些前瞻性计划 我已经为客户写了数千笔贷款，但只能想到少数情况交叉抵押对借款人有利的地方 我附上了一份文件，描述了避免交叉抵押的 10 个理由eralisation 他们都不是关于失去你的房子
评论
这是半真半假在 6 到 12 个月左右结束时，银行可能需要做出判断，但与此同时没有跨过的贷款将使一个人有很大的灵活性，可以根据自己的闲暇和选择出售房产 在我看来，这是个坏建议
评论
我已经用 IP 交叉抵押了 PPoR，我不会再这样做了首先设置成本更高，解除成本更高最重要的是，它限制了我为未来购买提供资金的选择更好的结构是通过对冲账户对 PPoR 进行独立贷款然后对冲账户中的资金可以用于投资 如果 PPoR 中的权益增加，贷款可以增加适当的金额 这是我将使用的结构，一旦我可以解除交叉抵押，但 IP 有固定的利息期限，我可以' t un cross until that expires
评论
谁给你的t 建议 出于投资目的从 PPOR 抵消中提取意味着其利息不可扣除
评论
除非抵消与为投资兑现的子贷款相关联
评论
不能抵税的利息
评论
假设这不是 jonmardell 的情况 你拿出 300k 用于 PPOR 贷款 你有这笔贷款的抵销 一年多来，你从工资、储蓄、老虎机中投入了 5 万美元奖金，无论什么（除了另一笔贷款的收益） 你支付 250k 的利息，这些都不能扣除 你用 50k 购买一个 IP 你现在支付 300k 的 PPOR 贷款的利息 没有一个是可扣除的
评论< BR>这是一个有趣的主张 任何支持证据我说 50k 的利息是可以免税的 http:wwwatogovauIndividualsIesRental-properties-2012-13page9#Example9 引用同一页： quot;在这种类型的情况下，贷款利息必须是根据借入金额分为可抵扣和不可抵扣部分出租物业和私人用途”；因此，只要我将利息适当地分配到可扣除部分和不可扣除部分，我就看不到问题了同时ATO提供以下指导：“如果您的贷款账户因各种存取款而出现余额波动，且既用于私人用途又用于出租物业用途的贷款账户，您必须保留准确的记录使您能够计算适用于贷款出租物业部分的利息；也就是说，您必须将与出租物业有关的利益与与资金私人使用有关的任何利益分开”；在我的情况下，PPoR 贷款已完全抵消，并且提取的任何资金都仅用于 IP 在这种情况下，100% 的利息可以免税
评论
OP 长话短说，如果你愿意，不要 x-coll建立一个庞大的房地产投资组合有很多理由为什么你不应该 x-coll 并且真的这样做的好处在我的脑海中几乎不存在
评论
实际上 Alexlee 是正确的一个抵消账户是银行账户，而不是贷款 从该账户中取出资金不是借款 银行是否希望安排不收取与抵消账户余额相关的利息是无关紧要的，因为总资金仍然来自银行存款，而不是借来的资金
评论
是的，由 ATO 提供，通过您自己：再次查看您的贷款报表 抵消它，您的贷款账户不会波动 抵消账户的余额对冲账户的存款不是偿还贷款，而是从对冲账户中提取nt 不是新借款所以您的贷款余额始终保持其原始用途：用于购买您的 PPOR，因此不可扣除
评论
不，你是对的，我忘记了针对 PPoR 的贷款是针对 IP，而不是购买或还清 PPoR PPoR 一开始没有贷款 贷款的目的是从一开始就用于投资
评论
Xcoll 是一项宝贵的资产 对于贷款人 Ta Rolfe
评论
stg 投资组合产品效果最好，并且几乎要求使用交叉 coll 使用任何形式的 loc 作为您的 ip 融资的支柱，忽略了这种产品风格与许多贷方 Ta Rolf 的危险
评论
Rules To保持您的借款税可扣除 1) 借来的钱用于购买什么决定了可扣除性，而不是在哪里担保 2) 如果借款用于现在产生收入的财产，则贷款利息可以扣除 http:wwwbantacscomaubookletsClaimable_Loans_Bookletpdf所以，从一个价值 50 万美元的 PPoR 开始，它有 n o 负债并购买价值 45 万美元的 IP 用于出租，我总共需要借 485 美元我不想支付 LMI，所以我可以在 IP 上借到的最多是 80%，或者 36 万美元我将用我的 PPoR 担保的贷款融资 12.5 万美元来购买 IP 贷款 1：我的 PPoR 贷款 2 担保 125,000 美元：我的 IP 担保 360,000 美元总计：485,000 美元 IMO，比以 IP 借款 485 美元并与 PPoR 交叉抵押要好
评论
quot;交叉抵押如何影响借款人 当贷方对借款人的房产进行交叉抵押时，会对借款人产生四个负面影响：1 交叉抵押减少了借款人有资格借入的资金量，2 还减少了借款人可以购买的投资房产数量，3当初始财产是借款人的房屋时，它会使借款人的房屋处于风险之中，并且 4 它还允许借款人通过不对投资物业进行独立估值而购买价格过高的投资物业”； （来源：下面的链接）还有一个关于如何避免交叉抵押的指南：http:wwwdedencomaupdfCross-Collat​​eralisationpdf虽然我同意这种观点，而且它们肯定是与 x-coll 相关的风险，但从技术上讲，这也不是真的 X-coll减少或增加您可以借贷的数量，也不会改变您可以购买的投资物业数量 它的作用是剥夺您移动和选择不同贷方的灵活性 无论您是否拥有 CBA，您的借贷能力都应该是相同的投资组合是否交叉这可能会影响投资者可以购买的投资物业数量如果他们的分析有任何错误，我很想听听他们 http://wwwdedencomaupdfCross-Collat​​eralisationpdf
评论
我很高兴读到很长g 故事，如果你想写一个 听从你自己的建议 Brady，你是怎么走的不听你的建议 地狱，多年来，我在这个论坛上阅读了关于这个主题的大量书籍，阅读了关于这个主题的几十个主题所有的建议都说同样的事情不要 x-coll 我发现完全相反几十年来，我对我们的 x-colled 投资组合的结果感到非常满意，如果没有它，我将一无所有BR>Dazz 如果我现在不只是在苏梅岛游泳和喝酒之间看 SS，我可以写下不去 x-coll 的原因 请告诉我拥有你的投资组合 x-coll 如何帮助你克服没有它越过了，这可能会节省一些时间
评论
PerthGuy，如果 PPOR 有未偿还的贷款会发生什么例如它；假设 PPOR 价值 500K，并且现有贷款 250K，为了在没有 x-coll 的情况下购买 IP，您需要访问 ppor 中的股权 为 ppor 再融资并保持记录保持清洁的方法是什么< BR>评论
有 2 个拆分 一个是 25 万美元，另一个拆分剩余股权
评论
Gotcha Aaron 欢呼
评论
^^^ 这个我的银行很乐意做拆分和它将不可扣除的债务和可扣除的债务分开
评论
我怀疑你会得到具体的回应查看他以前关于这个主题的一些帖子我的回忆是他的银行能够“额外”借给他商业地产，拥有他所有的住宅投资组合 现在，我们无法真正验证这是唯一可行的方法，显然他的银行家和他都认为这是一项特殊交易，仅适用于 xcoll 的特殊客户，因为他们是只有目击者，我们将不得不留在那里我们可以验证的是 Dazz 已经成功了，并且已经在董事会上运行了我不觉得Dazz是在倡导大家xcoll，就是那1%真正要及时实现财务独立，也就是从住宅投资转向商业地产投资
评论
昨天刚放假回来，谢谢for input 期待 dazz 得到回应，但我期望得到关于商业的回应 我认识的所有商业银行家都比银行家更看重 x-coll 交易完成很好，但我认为拥有它没有交叉 干得好 dazz x-coll 工作，但我不认为它帮助了你，而是购买良好投资的能力帮助了你 虽然你进行了良好的购买，x-coll 通常不是问题，因为投资组合有增加 很高兴留下它，因为毫无疑问，如果 dazz 认为这是值得的，他会提出意见
评论
Xcoll 是一个可以为我们工作的工具ll，但它是一个必须小心使用的工具，它是否会在某些情况下在需要再次前进时引起问题
澳洲中文论坛热点