澳洲澳大利亚房产 x 抵押品 悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好 所以我们都知道我们应该尽可能避免 x 抵押品 我们也知道有些人除了 x 抵押品别无选择 所以如果您不得不选择 x 抵押品，可能是什么原因 请与我们分享您的经验rest of us T
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通常没有时间
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通常如果你可以用x coll贷款，那么你也可以不用x coll
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两种情况xcoll 倾向于使用的地方 1 家庭承诺，即首次购房者从家人那里获得购买房产的帮助 2 当您出售现有房屋并使用收益购买新房时，但第一个房产不是已售出 跨越两者可以快速简单地完成工作 当第一个房产出售时，xcoll 被移除 非常罕见，你需要 xcoll 很少有优势
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#2是我唯一的一次x-coll 除非客户特别要求（尝试说服他们，但有时他们非常固执，好吧他们的妻子不想要“两笔贷款”）通常他们会进来申请过渡性贷款，并且能够在正常情况下提供服务，但仍然想要快速简单的过程
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+1 我不得不保释在一个垃圾经纪人身上，找到一个新经纪人，并通过财务延期达成交易，最终导致2个房产跨越新交易的不理想情况我当时没有意识到，但我的经纪人解释说这是满足最后期限的最快方法是从 2 个属性和新交易中设置 LOC 等，只是不会及时发生，我将在明年施工完成时修复它，我可以重新评估以解除交叉< BR>评论
处理申请所花费的时间，所以它不是x-coll，因为它是对每个房产的申请，但仍然不是个人可以接受的借口
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是的，我们已经这样做了，只是让一切都发生（投资组合互换、4 个不同的贷方、同时结算等）！很快就完成了 A、B、C、D、E 计划，最终在最后的 dayhrsmins 中通过大量的跑腿完成了它！ 3 个月后使用新的 val 被删除 非常值得！除此之外，Rolf 发表了一篇关于 XColl 的精彩帖子，值得一读 Pinkboy
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我刚刚在本月的 API 杂志上看到一篇文章，Margaret Lomas 说 X 抵押品根本不是一件坏事，因为她说即使你没有抵押你的财产，只要你欠银行，他们仍然可以强迫你卖掉你的资产来支付另一个关于x-collat​​eral的问题，这是不是很糟糕，因为它会变得混乱，意味着多个财产共享一个抵押品如果它像 PPOR 和 1 个投资物业一样简单，那应该很容易解开，所以如果你在那种情况下不用担心
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是的，但是不需要的 xcoll 就像让 ATO 为你纳税一样规划 对于普通的银行投资者来说，Xcoll 对借款人来说毫无意义，而且“我不得不 xcoll”；通常，但并不总是对显然逻辑上愚蠢的事情的防御性情绪反应，心甘情愿 Xcoll 作为一种积极策略的事实简单不要叠加 下面这个发霉的老歌已经接近 10 年了，几乎所有这些都仍然适用，而且还有还有5个我们可以添加 http:somersoftcomforumsshowpostphpp120656amp;postcount6 ta rolf
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这只是对了一半最终银行可能会强迫你出售所有资产以满足判断但拥有独立的房产一路走来，如果您选择抵押房产，银行可以更快地占有房产，他们可以选择他们持有的任何房产作为抵押品，这样您就可以按照自己的条件开始销售了 示例 Bumburp 先生拥有 3 处房产，每处价值 100,000 美元 他的贷款每人 80,000 美元，交叉抵押 Bumburp 先生心脏病发作（由于风的积聚） 他的 2 个租户离开，他无法偿还贷款 他的第三个租户仍在支付租金 B umburp 以 80,000 美元的价格出售 B 房产 价值下降，他需要快速出售在他们释放抵押贷款之前 所有的价值都会降低一点，比如每笔 90,000 美元 由于他的剩余贷款为 160,000 美元，价值为 180,000 美元，因此银行仅在剩余贷款为 80% 或更少 LVR 时才会释放抵押贷款 此 LVR 为 889%因此银行希望通过将贷款减少 16,000 美元来将贷款减少到 144,000 美元（80%） 或者需要申请 LMI，而 Bumburp 先生支付的保费无效，无法获得 LMI 销售因延迟而失败银行没有释放抵押贷款 Bumburp 先生现在更加支持nd 第二次心脏病发作 - 他的妻子也决定离开他 他在去邮局的路上踩着狗屎 但是，如果 Bumburp 先生没有交叉抵押，事情会变得大不相同 他的出售会继续进行 解除抵押将只依赖于偿还对正在出售的财产的攻击他将仍然拥有其他两处财产和贷款，并且他可以独立出售这些财产他可以，例如，继续偿还其中一处的贷款，并且只担心另一方的违约（假设他的现金流量不够）如果他付不起钱，他可以把东西串好几个月，这样就可以出售剩余的一个或多个房产
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进一步特里出色的逻辑和事实帖子非 xcoll AND 使用不同的贷方可以为您争取时间，有时只有 90 或 180 天，但差异可能是巨大的抵押权人拍卖之间的空间，您想卖就卖给谁你想指的是舒适退休与潜在破产之间的区别理由
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不，你可以借，比如说，60% 对小单位，40% 从你的 PPOR 上的 LOC
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哦，好吧，我明白了，我想我需要考虑为下一个 ip 获得 2 x 1 大于 50 平方米的东西
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我刚刚想到了一个你可能想要交叉抵押品的原因，比如 B 先生拥有大量股权，但仅此而已服务能力 他可以与可能有高收入但没有股权的 C 先生合作 他们可以共同买房，或共同参与信托或公司 这可以让贷款越过服务能力障碍，但存款仍然是需要获得押金，他们可以尝试获得由 B 先生的财产担保的联合 LOCIO 贷款 我不确定贷方会如何看待这件事，因为我从未见过zh 这可能不太受欢迎，但他们能做的就是用 B 先生的现有财产作为新财产的担保——即交叉科尔
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xcoll 策略我只是想把我们的情况抛诸脑后所以我可以完全理解退出 Xcoll 策略的后果 我的女朋友和我已经联手投资房地产 我有很大的收入，但我已经在我的 PPOR 上使用了我的贷款能力（只有 80% LVR 所以还不错）我的女朋友从她的离婚中获得了一大笔现金，但因为她正在学习而无法使用 我们决定将她的钱存入我的 PPOR LOC 并用我的收入和她的股权的组合来购买一个 IP 我们边走边学因此，当我们与贷方坐下来时，我提出了一种情况，即股权保留在我的 PPOR LOC 中，并且 LOC 扩展到 100% 的新 IP（我后来发现这是 xcoll 它以前看起来像这样 - 370K LOC on PPOR 里面有 200K 现金 在它看起来像 PPOR 上的这个 300K LOC 里面有 200K 现金它加上 270K LOC 用于 IP）我的信念是，我们需要将资本留在贷款的 PPOR 部分，以尽量减少支付的不可抵扣利息并暴露 100% 的 IP 贷款，以便支付可抵扣利息 我们目前正在建造联排别墅在我们的知识产权的背面并如上所述延长我们的贷款我们的计划是完成建造和翻新我们的房产，出租并持有它们几年后，当我们认为我们有一些增长时，我们可能会再融资以整理 xcoll 和释放股权 我现在明白为什么我们不应该偿还我们的贷款，但我也想知道如果你的策略中有足够的风险管理，这是否不是一个大问题我们随时都有 200K 可用，我有 2 年的收入保护如果我发生了什么事 它也可以最大限度地提高我们的税收 我对任何反馈都很感兴趣 我们现在正在与一名规划师合作，但我去年学到的一件事是要充分了解情况，这样你就可以在你被带领下wr ong path 提前感谢您的时间
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这听起来像一个低效的设置在我说更多之前，请您提供贷款金额和拆分不确定它是否最大限度地提高您的税收减免 - 也许相反
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好吧，在我们做任何事情之前，Terry PPOR 贷款是 336K 我的女朋友把 250K 放到了那笔贷款中 当我们完成构建时，我们的贷款将是 243K 的 PPOR，270K 的 IP 加上 305K 的构建 所有都是 LOC，但不同的帐户我们的现金存入 PPOR 账户 我会对你如何做非常感兴趣 我总是告诉学徒犯错不是问题，做两次是
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贷款 1 是 $336k - 250k 86k, but build so 243k Loan 2 270k Loan 3 305k 现金位于 PPOR 用于投资的贷款 2 和 3 现金不在 PPOR 中，但您已还清贷款 这可能不是问题，但我本来 PPOR 贷款 IO 会有一个 100% 的抵销账户 这样现金就可以放在抵销中 现在，如果这个房产要成为创收，就会有税收问题 贷款 2 和 3，为什么这些 LOCs 你只付钱吗？每月利息或额外存款我想关于“假设”的讨论很多。或“陷阱”； xcoll 但作为一个经历了取消 xcoll 贷款流程的人，它有一些巨大的经济利益 1 LMI 选择 - 作为一个保持股权的人，拥有非 -xcoll 贷款允许 LMI 以低溢价水平借款 我的意思是查看整个 xcoll 贷款价值，即使您只查看 85% lvr，LMI 也是离谱的，因为您正在查看 100 万美元以上的水平现在我可以使用与 PPOR 相关的 LOC 产品，最高 80% LVR 并查看以 90%lvr（或更高）以具有成本效益的利率向单个物业提供贷款 2 充值效果更好 - 允许对具有巨大资本增长的单个物业进行充值，以提供更多机会 xcoll 贷款可能意味着物业它已经回落或持平，减少了您的可用充值 3 保持 b@stards 诚实 似乎所有新经纪人或资源贷款银行经理都被教导如何首先 xcoll 这样做显然符合银行的利益 现在，我有更好的利率，更容易获得现金，更低的 f ees，一个为我提供更多选择的经纪人，实际上与原始银行建立了更积极的关系 我有 xcoll 贷款，有 4 个更多选择 我有更多选择 经纪人有更多选择 我不必改变太多或有它会影响可维护性 我会再次使用 xcoll 真的不需要使用 LOC amp；抵消策略我现在有但我同意你可以将 PPORs 作为短期解决方案（6 个月或更短时间）但仅限短期 我听到的最好的评论是 xcoll 策略适用于没有财务策略的投资者通常因为他们有手头有销售合同，没有财务组织 干杯
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来吧，特里显然都必须同时拥有这两个头衔才能正常工作，除非他们事实上结婚了 一些贷方过去常常让关联方提供服务担保，但据我所知不再有一个解决方案是让没有服务能力的借款人单独或联名购买收入借款人的担保担保。它的混乱，大多数贷方会发现很难批准，特别是如果第一个借款人正在使用他们的 PPOR 并且已退休等
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我不这么认为如果只有一个在标题上并且他们没有结婚，那么两个名字中的 LOC真的知道，但我建议大多数贷方会犹豫采用这样的结构，至少彼此之间没有交叉担保等
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一个人可以将房产抵押给其他人如果共同借款人违约贷款人可以按正常方式收取抵押财产这就像信托获得贷款并使用个人财产作为额外担保
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这是我们的设置 Ip 1 - 使用 Ip 1 还清 LOC作为安全 (80%) Ip 2 - 20% 的押金加上从 LOC 收取的费用 80% 的余额是使用 ip 2 作为安全由新贷款支付的 所以几周前去看了一个澳大利亚房屋贷款经纪人，她告诉我这很糟糕设置贷款的方法 她还问我是谁让我这样做的 我开始觉得el 对使用她作为经纪人感到非常不舒服（据我了解，我们目前的结构没有任何问题） 有没有人知道墨尔本bayside kinston 地区的任何具有投资意识的经纪人？我认为这是正确的，或者经纪人是否正确
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一旦你使用了 LOC 中的 20%，你是否将 LOC 拆分为一个单独的 LOC，或者甚至更好地将 20% 用于单独的 IO HL woffset，然后让 LOC 继续处理我希望您还没有将资金投入 LOC 并将其用作日常帐户
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特里说得好，感谢您在这里分享知识，我真的从您的帖子中学到了很多
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那是我建议客户这样做的方式 - 我知道比 AHL 经纪人更有资格！她说什么错了
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这也是一个真实的故事'Bumburp'先生是我的朋友只是名称和金额已更改他确实卖掉了房子只是让它失败了他确实有 2 次心脏病发作，他的妻子离开了他 - 不知道按什么顺序（但他仍然抽烟！）
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很容易进入 X 抵押品只是想与人们分享它是多么容易进入cross抵押贷款，不知道你在一个！我们正在购买 IP，所以我们的抵押贷款经纪人变成了所有者银行经理（过去 13 年我们用他来贷款 6 到 7 笔贷款）问我丈夫，‘你想尽量少用你自己的吗？尽可能有钱并且没有LMI' Hubby当然会说，'当然！因此，所有者银行经理绕过我们并解释说，新贷款（包括印花税）将从我们的 PPOR 中扣除权益，并且我们的 PPOR 中的新 LOC 将降至 220K 而不是 285K 他从未提及“交叉”一词-抵押”我们并不真正了解这一切是如何运作的（在工作日结束时太累了），只是相信他的“良好判断力” 贷款文件在周五通过快递到达 贷款有一些花哨的名字 我的警钟昨天才开始响起，当时我读到“您声明您了解如果您违约，抵押或其他担保财产将面临风险”和“我们将或已经采取以下证券”并列出了我们的 PPOR 和IP 地址 我在任何地方都没有看到为 220K 的 LOC 签署的协议 没有“消费者贷款一般条件”和“信息声明”的副本；关于您提议的信用合同您应该知道的事情”；通过签署文档，我们承认我们已经收到并阅读了非常偷偷摸摸的副本！我对我们的抵押贷款经纪人转为业主经理感到非常失望，因为他没有告诉我们这是一笔交叉抵押贷款，也没有解释它的后果和影响我不确定他是否有义务告知我们后果和影响也许他一无所有，而且一直是“买家当心”或“买者自负”，但我们至少给了他 6-7 次业务，并且在不到 3 年的时间里从未从我们的贷款中搬出（这样他就可以获得全额佣金），而且只有当他提出新产品时感动了所以我对他很失望，再也不会相信他不用说，他永远不会再得到我们的业务很可能很多人在不知情的情况下进行了交叉抵押贷款，因为贷款文件不透明
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不，但我们只是将其用于投资目的
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是的，是你和亚伦等人的“建议”导致我这样做她没有说，她只是看着我，就像我是个白痴一样t 她还告诉我我们已经用光了，不能借任何东西我指出她没有考虑几个因素最后经过一段时间的争论她得出我们可以借大约 250 我想我会尝试其他人< BR>评论
大多数银行家，和大多数抵押贷款经纪人都不知道有什么不同，他们就是这样被培养出来的。所谓“获得最大贡献”。 ta rolf
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提供的文件（或未提供但您签署收到的文件）将全部披露我认为那里大约有 80% 到 90% 的贷款（即有 2 个或更多属性）将被交叉抵押 我想知道谁首先想到了避免 X-col 的策略 这一定是在 LOC 首次出现时 - 我记得有人从石头中挤出血液的殖民广告！我记得我在 2000 年使用 LOC 作为存款，我知道阅读论坛的危险 - 但我不是第一个确定的人
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我每天都对缺乏感到惊讶大学、经纪人和客户对 x-coll 的了解我不会责怪客户不知道，但是当我解释说是的，你的贷款是 x-coll，他们不知道时，他们脸上的表情 90 % 听起来是对的，特里我几乎会说更高
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我们是 x-coll，在阅读 SS 之前对此一无所知几年前，我们的银行很乐意从 30 万美元的销售收益中仅拿走 10 万美元（所售房产的成本基础） 他们本可以坚持用收益来偿还我们的其他贷款 我们为这个结果做好了准备，但幸运的是，它没有发生现在，当然，在老公不工作的情况下，如果没有大量的努力和新鲜的应用，我们可能无法做任何事情来解决问题阳离子，我相信这可能会引发银行对我们和我们偿还贷款的能力感到紧张如果我当时知道我现在所知道的，我会确保事情以不同的方式做
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并非总是如此未决的银行可能只是意味着您必须对每处房产进行估价
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金融机构是否有要遵守的特许标准让银行在不给您更好的情况下出售您的房产是不道德的作为消费者的选择 我简直不敢相信没有法律可以保护消费者的权利 我原以为银行会d 只出售作为抵押品保留的众多财产中的最少一项 如果客户可以通过出售其中一项 x 抵押财产来偿还债务，那么我认为可以公平地说银行将协助确保这种情况发生 为什么会银行正在寻找如此多的麻烦，并通过威胁他们的投资给消费者造成焦虑和痛苦 t
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嗨，Wylie，如果是，您的 PPOR 是否与您的 IP 交叉，是否可以只取消您的 PPOR来自其他 IP 去年我有一个来自论坛的人来找我 他有大约 5 处房产交叉抵押，他有大量股权 他的计划是卖掉一个，然后用释放的资金过几年 我认为这些房产是现金流中立，所以还不足以靠租金过活 但是因为他有股权，所以他辞掉了工作，即将“退休” 到资本耗尽时，他的租金会上涨，他可以靠租金生活，或者卖掉另一处房产所以在期待中他辞掉了他的工作b 然后他卖了一个房产 银行拒绝释放抵押贷款，除非所有的资金都用来减少他的其他贷款毕竟他没有工作，所以他们不想增加风险这种破坏了他的退休计划< BR>评论
是的，它是交叉的 我并不过分担心，因为我们没有再次购买的计划 我不认为我们可以借 但这是我计划检查的东西，这样如果我们卖掉一个房产，我们不会被迫通过总销售收益来减少我们的贷款编辑 - 刚刚看到特里的帖子，这是我们的恐惧，但我们的银行没有强迫它我们很幸运，我不想假设他们不会强迫它，如果我们卖别的东西
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有时它可能问题，因为您可能想出售房产，但根据资本流动，银行可能不会让您出售剩余资产现有房产的 LVR 将上升到危险水平 这个水平是否通常超过 80% 因此，他们可能会要求您用自己的资金补充抵押贷款或支付 LMI 以保持银行满意 所以如果上述情况属实，那么为 IP 获得新贷款的唯一选择是支付现金押金并以您的贷款为基础，不包括另一个现有财产的股权 这将使他们独立 这听起来是否正确 我问的原因是因为我有一个 PPOR，它是 x coll反对IP购买解决1月30日我有点担心，因为我可能想出售其中一个物业以资助购买我猜出售两者不会引起问题，但出售一个可能基于x的初始逻辑coll 不管怎样，感谢您的阅读，如果有机会，请告诉我您的想法
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这对我来说听起来不正确即使剩余的 LVR 是 30%，银行仍可能要求您支付如果您出售剩余财产，则贷款其中一个安全属性还有另一种选择支付现金，那就是借入押金并用它来获得新购买的独立贷款
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哇！这让我震惊，我傻眼了 不知道银行可以这样b#@**amp;ds！他们是否完全有权要求这些东西，仅仅因为这些证券已“交给”他们？我们是否放弃了我们的权利，现在他们可以为所欲为，仅仅因为财产是 X-coll 没有限制吗？他们的行为 当然，他们必须以“合理”的方式行事'
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他们这样做是合理的 比如说，您停止工作并且无法再证明您可以偿还您出售的贷款一套房产认为您可以靠出售所得生活，剩余的物业贷款将由租金支付，但您的服务能力不符合要求 银行可以拿走或坚持将出售所得的部分或全部收益用于偿还剩余贷款 如果房产是独立的，则不会发生这种情况，因为出售房产不会触发任何剩余贷款的任何重估或重新评估 - 即使在同一家银行也可能存在例外情况，但通常是这种情况< BR>评论
我的2美分如果你能避免它，那么看在上帝的份上，不要这样做！！！！！！！！！！我们现在处于一个非常困难的境地，23 家工厂分布在 9 处房产中，全部由一家银行经营。原因有很多，这是一个悲伤、悲惨的故事，需要很长时间才能打字 lol 现在，如果我们要卖掉一个它会触发可怕的纸牌屋场景，我们可能会输掉很多东西，不得不重新开始没有收入和财产价值下降使我们LVR 从 80% 上升到 95%，所以任何销售都会引发无法加起来的重估，并且销售价格不足以将 LVR 问题恢复到 80%
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我认为大多数人的原因cross coll 缺乏知识当我们第一次想到购买 IP 时，乐队说是的，我们可以借给你 80 万美元最终我们以 70 万美元的价格获得了 LOC，因为我们购买了一个期房物业（所有这些都安排到了计划地点）最后我们在 OTP 上保释并买了另一个地方太好了，我们认为我们还剩下 30 万美元，所以用 30 万美元买了另一个地方，因为我们支付了“现金”，所以没有担保。那是在 2008 年，当我发现这个论坛时，我们实际上为 IP2 获得了一笔贷款，这让我们有钱支付其余部分的存款（我们确保它们是独立的）当我们去出售 PPOR 时，我们将 PPOR 和 IP1 分开了 令人担忧虽然 IP1 的欠款仍然超过其价值（因为我们实际上用这笔钱购买了 2 个 IP）所以剩余的转移到我们的新 PPOR 当我用 comm 为 4 个 IP 再融资时，贷款文件回来签署所有物业都有4 处房产上市 银行家“放心”我他们没有被交叉 我在签名之前让他们重做你不知道你不知道什么这就是这个论坛很棒的地方
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大多数人会说一个罕见的例子现实是否则没有多少人有勇于举报 ta rolf
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Joanmc 的故事让我意识到我们很幸运银行允许我们保留 20 万美元的销售收益并通过我们出售的房屋的成本基础来减少我们的贷款，那是 10 万美元 他们可以很容易地要求所有的销售收益 我们知道这是可能的，如果发生了，那将不太理想，但我们会努力解决它 毕竟，我们保留了收益来支付贷款，如果贷款减少了 30 万美元而不是 10 万美元，那还可以。但是，如果我们真的想要 20 万美元用于其他用途，并且如果银行保留了这部分，我们会非常生气现在，当然，我们不能轻易解开我们的前任，但我们很幸运，我们没有将这么大的投资组合捆绑在一起，并且如果我们卖掉一个资金并且不能用这些资金做我们想做的事情，我们就可以使用其他资金而且，我也不知道，也从未听说过 x-col，直到在这里阅读它我相信人们不知道他们不知道什么直到他们发现我从这个论坛学到了很多东西才知道
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谢谢你 我的逻辑是否仍然正确，因为如果您决定出售您的一处房产，银行有权重新评估您的 LVR，并且您可能需要使用部分销售收益来充值现有的房产抵押或最坏的情况他们甚至不会让您出售您的财产
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是的，您的财产已被交叉，除非剩余证券在可接受的 LVR 水平内，否则银行不会允许您获得全部出售收益，这可能意味着您必须将销售收益用于减少您并不真正想要的贷款 更糟糕的是，他们可能会停止出售 有时使用定期存款的担保替代作为担保会停止减少贷款，但银行会持有现金作为担保，直到通常被购买的新房产替换或 LVR 减少（可能由房产中的 CG ) 但总的来说，正确的结构和一开始的正确对话会告诉你所有的麻烦
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嗨，特里，不包括房产贷款的租金（甚至可能是 CF+）被认为足以提供服务贷款（可服务性） 为什么不工作（即没有工作）会被认为“不再能够偿还贷款” 房产肯定是用它收到的租金来偿还的（例如 P amp; I) 房租不足以“偿还”贷款吗？抱歉问这些问题，我以为我理解了“适用性”的外行含义，但现在我认为我实际上不了解贷款的财务或实际含义金融界定义的“服务能力”
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如果你还有其他贷款、信用卡和债务要偿还，那你的生活成本呢？保险等 可服务性是所有这些东西，使用银行计算器不是你自己的银行通常是风险不利的，所以可能比你自己的计算更苛刻
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谢谢布雷迪 80% 是银行保持快乐的常态
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取决于你现有的LVR是什么，如果你已经有LMI 如果你没有LMI，那么yes需要低于80%，如果它已经结束并且你还没有它，那将是一个全新的申请需要满足抵押贷款保险公司的要求
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啊，所以假设你已经支付了LMI说，85%，那么你需要保持在那个水平或以下如果你高于说 90%，那么你支付 LMI 的 5% 差价
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需要保持在 85% 以下并获得批准抵押保险人
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