澳洲澳大利亚房地产估价再次悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，您目前的房产价值是否远低于购买价格？我昨天与一位珀斯 MB 的朋友交谈过 Statearea，他提到目前珀斯开发用地的估值远低于购买价格，他给了我举了一个例子，一位客户在 Nollamara 以 60 万美元的价格购买了 54 万美元，我认为这是市场变化太快并且没有可用统计数据的一个例子，我将很快开发并将在估值之前组织统计数据，但是我是几乎处于相同的情况我该怎么办我被卡住了 MTR
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但是你现在可以从他们的 60 万美元中反弹，所以这应该不是问题
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你需要 3 个可比的销售额我相信在过去的 3 个月内
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我最近有一个以 780k 美元的价格进来，没有任何谎言，id 能够在一周内以 105-1.15 亿美元的价格出售 994 平方米 R40 网站，陡峭倾斜但其中有 2 个经过全面翻修的 2x1 复式公寓，并且计划批准了其余 5 套公寓，距离城市 6 公里是的，78 万美元 如果我进来，我会不好意思称自己是专业估价师，仅土地价值 78 万美元 当我询问他们拒绝的理由时，估价师以 550 美元的 Maylands 40 兰特土地的土地价值进来当我提供无数示例显示 2 亿美元以内的土地价值为 800-950 平方米（包括一个已售出 4 个门）时，他们仍然拒绝 AMP 也拒绝允许另一个 val，声称他们的政策是一旦分配了估价师，他们就不允许另一个估价师，不确定我告诉他们推它的真实性，以 9% 的价格借了私人资金来完成我的土方工程等，当我卖掉前面的 2 套房屋时将支付贷款，我听说还有一些低于 vals 的房子最近，即使对于像别墅等这样的单一资源产品
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OTP估值降低的情况并不少见我没有看到很多已建住宅的购买申请低于购买价格最近我认为有一和w e 通过使用不同的估值器来解决这个问题 对于再融资 - 估值通常低于客户的估计 Cheers Jamie
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那是血腥的，你有统计数据，别无选择，只能移动，考虑到它有多低进来了，9% 很高，虽然我想你只需要做你必须做的事情
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我认为私人基金的 9% 听起来真的很好
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也没有担保，只是一个绅士的协议我很满意我之前和他们一起做过其他事情所以我们彼此了解并信任我也给了某人在该项目中的一小部分但最终这是值得的
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听起来像一个珀斯的东西，我大约 6 个月前在希尔顿的 799 平方米的复式公寓里买了一套，R20R25 的价格是 45 万美元我简直不敢相信，因为我可以轻松地以 60 万美元以上的价格卖掉它，我只是从我在兰福德的另一处房产中提取了股权（他们确实认识到了最近的增长）所以我懒得争论它
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我刚刚得到了一个我不满意的估值py 一年前重新估价 我告诉他们我对最后一个 Val 不满意（也许不是一件好事）他们说他们不会考虑昂贵的建筑商，他们会使用平均建筑成本 所以这并不重要如果你有一个便宜或昂贵的房子 他们说他们会考虑个别改进功能但他们显然没有考虑建造自己的 Bullnose 阳台或任何阳台和优质红砖成本很多但显然他们没有考虑到这一点脾气暴躁的投资人！其他 2 个 Val's 进来了 好的
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昨天在黄金海岸买了一套漂亮的房子 购买价格 750,000 美元 估价 715,000 美元 最后于 2008 年以 700,000 美元出售（新）
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这太令人震惊了 我不相信这只是珀斯的事情，Syd West 正在蓬勃发展 去重新估价并且远远低于我可以出售的价格 我刚刚在珀斯出售了一处房产，刚刚找到了实际出售该房产的 RE 代理同事，以及他的妻子被要求估价的人，以合适的价格进来 真是满嘴巴，希望有道理
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也许黄金海岸仍然平坦，但我认为这即将改变现在市场上有投资者
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+ 我的估值确实有所提高 一年前至少被低估了 70,000 美元，现在被低估了大约 20,000 - 30,000 美元
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珀斯原始网站还可以 TOC IOL vals通常会打折 15% 到 30%，但这不是珀斯的事情，这只是市场感知的事情，通常被认为是有效的discount t arolf
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对于一个开发地点，您需要完成商业估价，并且可能以商业条款借款一世包括有开发许可证的地块 我是否可以建议有关 MB 的人可能不会提出正确的估价申请反映了发展潜力案例 我总是在我的报告中提到这一点 通常在评估具有再融资目的的开发潜力的房产时，我声明该房产很可能会以超过我的估值数字的价格出售，因为开发潜力必须忽略顺便说一句银行要求ct 这个）好像你想借，你借他们的条件不是你的我相信这有助于澄清事情
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在另一个线程中，我解释了一个标题上的两个或多个住宅是如何为抵押目的而估价的银行 这不仅仅是每个单元价值 30 万美元的单独标题，因此它的价值为 60 万美元 请记住，这是抵押贷款估值而不是市场销售估值，有时可能会有很大差异 很容易有 20-扣除必须允许的费用后 30% 的折扣评论在珀斯支付一定的价格，就像我在街上说的那样，实际上有 4 间左右的房子是一套售价为 850 平方米的房产，但这只来自 CBRE 的猴子以 550 的价格进场，你说的是 35% 的差异，这就是无能直截了当和简单的没什么离城市 6 公里的土地 $550 平方米这些价格在大约 7 年左右的时间里不存在，在全球金融危机后珀斯低谷期间甚至没有跌到那么低
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真的是无能吗？您将市场价值与为抵押担保目的进行的估值混淆了估值说明或标准 您是否有说明 在这种情况下您是否有要阅读的报告，该报告可能说明了差异的原因 就像我说的，争论估值的基础没有意义 当它不是市场估值时是一个开发地块或一个产权住宅估价的多单元我做了很多我们明确指出，好像在单独产权上的市场价值是 1100 万美元，但住宅抵押贷款安全目的的最终价值是 80 万美元，所有报告中包含扣除和计算 记住这一点，估价师是为抵押人估价，并且对他们负有责任，而不是对借款人，即使他们直接指示估价师 借款是 n没有权利，你按贷方条款借款下周我的估值他们基于什么，如果不是市场可比性，非常感谢您的见解 RV 我们可能并不总是喜欢结果，但了解估值师的观点是非常宝贵的，马特
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是的，这是无能，这就是为什么土地价值 850 平方米（基于周围的几十个销售，包括 1 3 扇门向下）x 994 平方米 844900 美元的改进，基于 2 处房产位于 1 个标题等上，估价师估价 23 万美元不考虑任何发展潜力（我完全理解），这个人最终的价值为 780000 美元，比单独的土地价值要低注意，街区有 2 个经过全面翻新的 2x1，每个能够获得 430 美元的周租金和每个人都有 7 万美元我会重复一遍，以防以前不清楚对于一个单一的资源站点（这是它必须被重视的），我只知道你必须捍卫你的职业，因为你们经常受到不公平的批评在这种情况下，尽管你对这个小丑的信仰被误导了顺便说一句确实有报告要阅读，可比对象本身就是一种耻辱，他将此物业与 300 多平方米的 3x2 联排别墅进行了比较
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同意，感谢详细的帖子
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在悉尼，一家银行估价师使用的低密度可与标的中密度相媲美 当我对此提出异议时，估价师建议他们不考虑发展潜力（或者更确切地说她告诉收费银行为估价支付的费用不允许她进行开发估价）尽管只考虑了一些考虑因素 这就是 RV 告诉我们的所以房产有这样一个发展，角落，工作室青少年撤退，奶奶公寓，你就像买家意识到了潜力（可能会支付更多以确保销售），但另一方面银行估价师可能不会
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嗯，就像 amny 经纪人没有真正参与游戏一样，许多估价师没有搬家银行通常很简单除非您的股权头寸不允许在收盘时，本周对 cba Valex 的回复做出了 corker 回应，这是针对价值 850 的房产，今天可以以 950 的价格出售，并且为保护估价师，已结算的补偿是蹩脚的，因为它们是我们数据的 6 个月前的一部分，其中包括一份居住报告，在一些未解决的比较中，估价师回应您的居住报告 950 低于估计的 850 这使得回应的余额与之后相同rglow ta rolf
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嗯，这肯定会成为一个有趣的话题，我很快就会考虑融资，3 个单元的开发，网站花费了我 530,000 美元，计划和许可证获得批准，7 个月前购买，最近出售了相同的产品多花 100,000 美元，同样的街道，同样大小的街区 建筑成本将约为 600,000 美元 房车 感谢您的反馈，现在我可能需要重新审视所有这些东西 我的 MB 建议他将采购 resi 贷款，所以你是说我会使用商业贷款获得更多美元的运气更好银行，我只是按照指示进行估价，但是我会说我对此的印象是住宅贷款是针对住宅的，这对银行来说被认为是低风险的大多数住宅是单身住宅，许多银行会接受一个产权的两套住宅，但此后他们变得紧张哟您正在进行开发，不是为了住宅，而是为了盈利，这可以被视为商业企业，因此比针对单一家庭住宅的贷款具有更高和不同的风险商业贷款通常具有不同的条款和较低的 LVR所以你可能不会得到更多的资金最简单的方法来解决这些问题，就是把服务放进去，然后先细分因此每个单元都是一个单独的住宅，不应该遇到这个问题，你可能会甚至获得 90% TBE 的贷款！我要说的是，购买土地的成本或当前的市场价值与完成后对一个产权的 3 个单元开发的估值无关，因为空地没有被估值 估值应反映单位最终价值的总和, 减去：细分成本、新建场地的 CGT 责任、住宅的 GST、处置费、持有成本以及利润和风险（在扣除所有其他成本之前，可以从最终价值的 10% 到 25% 不等） ) 这是银行将在适当的 LVR 贷出的所有这些扣除后的数字阅读我在阳光发展线程中的帖子，我在一个例子中详细说明了所有这些
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不，我愿意不捍卫这个职业 我也不相信另一个估值师 我不知道 有很多不称职的估值师，相信我 我知道这一点 我们很难找到新的称职的估值师 这是我们办公室没有的原因之一长大了，但深受好评我所做的是试图解释这种情况 估值知之甚少，而且有很多神话作为事实是完全错误的尝试从估值的角度揭开谜底并解释事情是的，这可能是无能，但是这样的估值应该在出门前由经理审查此外，我会就你的观点说一下土地价值以下的估值是的估值可能低于该物业作为空置开发用地的价值该物业未按此估值估值它可能被估值为一个住宅用地，上面有两套住宅，有很多负债，例如 CGT， GST 和其他费用（请参阅我上面回复 MTR 的帖子），根据银行的指示 没有报告，您无法真正提出索赔，因为您不知道估值的基础n和其中包含的假设如果是商业估值，那么它应该反映更高的价值，但是那些商业人这样做时经常把住宅搞砸
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你好RV再次感谢您的反馈我会的很快就会获得贷款，所以我会在这里发布结果，然后工作和我的MB 一起过不久 Cheers MTR
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有趣的点 RightValue，从来没有真正从银行的角度考虑过！现在我明白了为什么如果我刚刚向估价师支付了估价，银行不会接受它！现在一切都变得更有意义了
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我的银行经理告诉我他们如何看重房产，他说他们会打折 10% 他们考虑到快速销售的折扣，他们不会坚持下去如果他们决定出售他们只是想尽快摆脱它，他们几个月来获得最高美元的财产
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商务部的这个版本将解释这个问题：我有一个网站一两个在莫利，销售证据可以包括一个 350 平方米的分割块
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我有报告，所以我可以这家伙是个白痴（我希望他有一天能读到这个）估价师有一项非常重要的工作要做，他们的能力（或缺乏能力）可能会对这个人应该从事完全不同的职业的人产生巨大影响
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这就是为什么银行家是银行家而估值师是估值师 在正常市场中，估值通常是该地方可以在市场上获得的价格的 2 到 5 % 显然，根据我的小样本 ta rolf
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小心ul 你的要求是什么在我的小样本中，这不是我的经验，我认为他们应该打击低估 - 它确实对那些依赖这些报告的人产生了严重后果
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对不起地铁但那很有趣
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我很少有新购买的低估值问题，也许是 100 分之一 我们确实努力为客户提供很多帮助，至少为房产支付公允价值 然而，再融资是另一回事 他们很少以预期的价格回来，通常至少低 10% 甚至更多 我刚刚和一位客户谈过，估价比 18 个月前的估价低 15% 自那时以来，该地区的房地产价格实际上上涨了约 10%这次谈话不断坦率地说我有点累了读者抛出了非常保守的结果
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我认为我有“愚蠢”;写在我的额头上，我实际上提到了他的名字，我想我不能再用他了，该死的
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是的，希望他们有时能把F移开只是把它扔在那里，有没有缓解这种情况的方法是，我们从 3 家不同的银行获得 3 个值，直到我们得到一个出现在这个中殿上的值 MB 是否使用任何聪明的小技巧来获得更好的结果，例如银行 X 使用一家知名的估值公司总是正确的也许我抓住了稻草，但无论如何
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有一些方法可以探索选项建模估计或桌面验证可能是有利的，在某些情况下可以接受高达 90% LVR 他们也可以去另一种方式
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谢谢你
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你不会得到建筑贷款的建模估计或桌面验证
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道歉，没有意识到它是为此目的
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刚刚获得了我们的 PPOR 价值 - 上次 val 完成了两个多月 - 回来太保守了 - 作为充值应用程序lication 没有取得任何进展，鉴于悉尼市场，val 毫无意义感谢论坛上一位出色的经纪人 - 他跳出框框思考，并通过 Valex Panel 上的另一位估价师安排了 val - val 现在已经到来高出 3 万美元！该物业位于悉尼 - 在 Parra 和 Blacktown 之间
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好消息我刚刚为我在墨尔本的开发地点批准了我的贷款，现在正在再次组织估值
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有我的一个今天来莫利，珀斯进行再融资 令人惊喜的是，从我坐的地方开始，可能比我认为他们保守估计的地方多 20k+ 增长约 15% 一些资金用于下一个项目所以我很高兴欢呼
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好结果！你能详细说明这是如何工作的吗？我不太明白你的意思是同一个贷方
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