澳洲澳大利亚房地产融资未经批准的住宅：一个大的卷曲一个悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好 这里的第一个帖子（也是一个很长的帖子！）我希望你不介意我跳进去利用你的专业知识 这是可能会遇到财务障碍的场景 我和我的合作伙伴已经提出了一份书面报价位于拜伦郡腹地的房产 - 很快就会发生交换 该房产有一个非常漂亮的房子，状况良好，是在过去几年未经批准建造的现在正在进行一系列尽职调查专家检查，以确保在接下来的几个月内让房产达到 DA 批准标准既不是柠檬也不是主要费用 Byron Shire 很乐意耐心合作，他们说我的经纪人已经开始与银行家的“不公开”对话 购买价格为 80 万，首付 10% 我们的总工资为 15 万，没有债务 经纪人担心未经批准的住宅将导致 MI 或禁令的“不，谢谢” k 如果他们被告知 合同上写着土地和住宅，但合同中有一系列“不保证合规”的免责声明，涉及房屋、工作室、游泳池等 我们非常清楚地了解目前缺乏合规性并将使用专家评估来确定要价折扣是否值得要约 经纪人今天的反馈是，如果有住宅（即使未经批准），贷方不会只考虑土地价值 我们不能拥有该住宅从合同中删除，因为估价师显然会碰到它 经纪人希望合同中的免责条款不会引发危险信号 我的理解是 MI 部分可能是我可能将 LVR 降低到的最大问题85% 有一点重新排序 所以我明天有一些想法要向经纪人提出，想看看有人怎么想 这可能是这些方法的组合 非常感谢您的想法 选项1 不是对供应商责任的具体排除，而是采用诸如“供应商对本合同引起的任何索赔不承担任何责任”之类的全面排除申请 2 选项 2 借钱让 LVR 下降 80%（真正的挤压） 3 选项 3 家庭担保人 选项 4：找一个友好的银行家 选项 5：财产风险保险或产权保险作为保护银行利益的申请的一部分 任何想法请
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或者如何获得所需批准的报价让您有时间获得批准，风险仅限于 da 的成本（在财产成本计划中很小）和一次您已获得批准 应该适用正常的贷款规则有现金的人会想要它
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嗨，是的，供应商已经明确表示“没有条件”，同意大幅降低价格
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简单的答案 - 预先估价所有这些都是关于合同排除条款没有任何意义 估价决定成败
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非常令人鼓舞，谢谢！评估预计将比购买价格高出一个健康的利润所以如果我理解正确，当务之急是评估，一旦完成，那么抵押贷款应用程序
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Pixie灰尘和其他类似的魔法如果有商定的价格和合同的首页，并且购买不是“有利的”，估价师将以售价或更低的价格对其进行估价更高，但会引起贷方的特别注意如果您依靠销售价格和 val 之间的差异来获得部分存款，IE 贷款在 val 上而不是在 contractred flag 上，即使不是，您最好平衡 val 到价格使交易没有得到特别关注 拜伦郡被称为 PAIN x3，这意味着当地估价师可能会特别注意住宅的分区和合规性和使用，可能导致 5 风险评级 死在水中大多数贷方，但仍然可行，洪水刚过，我们在布里西做了一个复式，环境风险等级为 5，因为它只有一米的水通过底层（高水位），一点工作和一份建筑报告说地基没问题，而且90 % 借出谢谢 拜伦目前的市场也很缓慢，所以还有另一个可能的风险 4 评级 如果你是我的客户 id 去 CBA 和 COV val HSL 和前期 val AMP 和前期 val 所有他们都有自己的仅基于 LMI M 土地的 DUA 可以在例外的基础上进行，所有上述贷款人 这往往更是如此，在住宅疲倦的地方最近，例如在北部海滩，PP 是 1400k 住宅是宜居的，只是，但需要大量必要的维修土地仅 val - 演示成本是 1320，这就是形成安全性的原因, 如果您的合同特殊条件包含所有这些排除项，即使使用 val clean，许多贷方也会希望并特别注意特殊条件 ta rolf
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感谢您的帮助 Rolf 我是新手，那又如何确切地说是 COV val 还有什么是 DUA 我有一种下沉的感觉，因为房子未经批准，我们不会得到任何快乐 :-( 尽管我们目前正在采取所有步骤记录专家意见并会见理事会发展评估小组确定获得批准所需的确切条件 土地有建筑权利和分区是好的 没有建筑围护结构问题 火灾风险，但有火灾退缩 很快就会进行火灾检查 你有吗合同中的一页法律术语（基本上是说供应商没有声称住宅、工作室、游泳池等是否符合当地法规”）已更改，因此它不再引发危险信号，同时仍继续按预期涵盖供应商的利益 这似乎主要警报问题 否则，唯一的问题将是估值过高，表明估值师不知道某些事情再次感谢 Rolf
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COV 客户订购估值 DUA 授权承保机构（来自抵押贷款保险公司，因此贷方可以做出自己的决定 - 给贷方更大的灵活性）无法帮助解决法律问题如果您是我的客户，我会设置它，以便您在需要最大披露的情况下继续前进 到达结算日没有意义，出资者拉动贷款，因为相信我它确实发生了！无条件贷款批准并不意味着无条件，尤其是在批准后新的重大信息出现时是达到 DA 提交标准的明确计划和时间表
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COV - 客户订购的估值 - 您在进行交易之前订购估值，基本上就是 Aaron 所说的 DUA - 延期承保授权 - 这是双方之间的协议银行和他们的抵押贷款保险公司，银行有能力在抵押贷款保险人没有看到的情况下签署交易 对于很多交易，它大大简化了正如已经建议的那样，这笔交易似乎不太困难 使用贷方经纪人可以在哪里预先订购估价 如果它没有负面评论，请将申请发送到银行（否则不要打扰）在许多情况下，估价将是一个简单的“使用合同公关” ice”，在这种情况下，他们甚至不会派估价师去看房产申请或合同特殊条件）有点偷偷摸摸，但正是银行以削减成本的名义允许这些漏洞
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是的，预先估价并发送带有贷款提交的完整合同，这开始成为我的正常的习惯那么不披露就没有问题
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如果估价师知道不允许进行改进，那么估价可能会以土地价值减去移除改进的成本来计算 如果估价师不知道这一点并且重视如果该住宅是允许的，那么贷款人可能仍然会根据合同产生怀疑，这可能会导致他们要求估价师在减去改善成本的土地上对其进行估价 估价师通常不会联系议会并询问是否有许可证因为它c可能会导致议会介入并要求拆除未经批准的改进 我不会用驳船杆碰这个房产 如果只是需要建筑许可证，那么问题会更少，但是如果改进也需要规划许可那么你可能会陷入痛苦的整个世界在任何合同中都必须有对象的合法性，所以如果你想要好运，你可以与一位体面的律师一起摆脱这份合同
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谢谢小熊我会看看抵押贷款经纪人是否提议遵循这条路线 主要是我不会被迫在申请中失实陈述 我们不可能有任何机会在交换和结算之间被银行食言
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即使是干净利落的交易，这种情况始终存在撤回，并且贷方行为重新编辑相同的情人，你仍然在寒冷中只是我的 2 c 价值 ta rolf
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我可以看到如何完成交易，实际上你被抓的几率很小你认识到这种银行认为交易风险很高 鉴于此，这对您来说真的是一笔好交易
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是的，这可能是一笔非常好的交易 那说在所有尽职调查报告编制完成之前不会发生任何交易有人建议我应该与当地的 CBA 贷款经理交谈，如果经纪人明天回来，她的 CBA 联系人和 CBA 风险领域给出了悲观的反馈，我应该与当地的 CBA 贷款经理交谈，是否有人知道贷款人是否接受抵押风险保险或产权保险被认为有兴趣
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你已经从这里的一些经纪人那里得到了很好的建议，如果你现在的经纪人没有提出解决方案，为什么不使用其中一个
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感谢土地价值（考虑到豁免的开发改进) 更少的住宅搬迁可能仍会达到或略高于购买价格
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一个非常好的主意！
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谢谢马蒂将确保经纪人考虑这种方法我认为这可能有点融资困难 超过 90%、农村地区、州外买家，这些都是使贷方不太可能完全依赖合同价格的因素，并要求进行全面估价 虽然并非所有贷方都需要一份完整的合同副本批准，大多数假设或要求在抵押文件之前提供完整的副本和草稿转让 为什么这笔交易需要超过 90% 为什么你愿意在这处房产上冒这么大的风险 我认为它不是投资房产 如果你得到了会发生什么贷款，和解，然后在法庭上与理事会一起，支付法律费用，费用和最终的搬迁 是伟大的回报
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