澳洲澳大利亚房地产交叉抵押 - 如何不去悉尼

在澳大利亚地产投资



您好，我正在为我的第一组 IP 构建贷款我已经完全还清了我的 PPOR，并且需要将其中的股权用于每个 IP 价值的 20%（因此为每个 IP 提供 LVR 或 80% ）我的会计师建议我不要交叉抵押（CC）贷款，因为最初我只想为两个 IP 获得一笔贷款显然不 CC-ing 这使得银行更难强制出售你的 PPOR如果没有偿还任何贷款所以我的问题是 - 我是否需要取出 2 或 3 笔贷款以避免 CC 即三种贷款情况： 1 笔贷款用于 IP1 的 80%，使用 80% 的 IP1 股权 1 笔贷款用于 80 IP2 的 % 使用 IP2 中 80% 的股权 1 使用我的 PPOR 中的股权（总计 lt;80% 的价值）为 (IP1+IP2) 价值的 20% 的贷款提供 2 个贷款方案 1 为 100% 的贷款IP1 使用 IP1 中 80% 的股权 + 我的 PPOR 中的 20% 股权 1 笔贷款为 IP2 的 100% 使用 IP2 中 80% 的股权 + 我的 PPOR 中的 20% 股权 我怀疑答案是我需要 3 笔贷款，因为只有两笔贷款会导致 CC 但我想仔细检查 我感到困惑的原因是我告诉我的信贷员我不想 CC 但他推荐了 2 笔贷款作为回应！ （他对 CC 有既得利益，这就是我不信任他的原因）谢谢
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阻止任何交叉抵押的最可靠方法是为每笔贷款设置不同的贷方无论您有多少“贷款” 银行官员和许多经纪人都可以互换使用“贷款拆分”和“独立贷款”一词前者是交叉抵押，后者不是如果您与银行交谈，您必须100% 确定两笔贷款（一份用于 IP，一份用于 PPOR 贷款）是单独的申请，不会在银行系统中交叉抵押 100% 确定的唯一方法是，一旦您获得贷款文件，它将指定哪些属性被用作每笔贷款的担保 到那时可能为时已晚，所以我建议您小心行事
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是的，3 笔贷款避免 xcoll 仔细检查您的贷款文件 一些贷方和/或信贷员用 2 处房产获得一笔抵押贷款无论如何，即使在你进行了这些讨论之后，即使有足够的股权不
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一些贷方最！
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感谢亚伦和托比的意见你们是说如果我使用一个贷方但有我描述的3个贷款方案上面为了避免CC，那么如果我违约，他们仍然很容易在我的PPOR之后来找我当然这样的结构会对我有利（否则我的会计师是错误的）
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你需要3笔贷款才能避免CC 因为每笔贷款只需要一个财产担保 存款需要来自第三笔贷款，即您的 PPOR 上的那笔 还要确保您保持利息扣除 不将借来的钱存入抵消账户等 最好在PPOR 我认为
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如果贷款没有交叉抵押，那么银行就不能使用另一种证券来弥补另一笔贷款的不足 这就是重点
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谢谢亚伦，所以当您写下“停止任何交叉抵押的最可靠方法是为每笔贷款设置不同的贷方”时； - 那么这不是避免CC的唯一方法，只是一种肯定的方法我用3笔贷款提出的方式只是另一种方式
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不，你可以用同一个贷方获得3笔单独的贷款，不是交叉抵押但是，在许多情况下，您的具体指示没有被执行，您最终得到了 1 个大户，3 个拆分交叉抵押了 3 处房产，却没有意识到 NABSt George 是最大的罪魁祸首，但有 3 个不同的贷方，但保证不会to be crossed
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谢谢 Terry需要更多的会计工作
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谢谢 Aaron 我刚刚和我的信贷员安排了正确实施 3 贷款方案以避免 CC 我认为这是一个误解而不是他的任何既得利益 我当然会加倍检查一下向我提供要约文件时已正确完成 很高兴我的信贷员通过电子邮件立即回复，他总是非常敏感
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绝对不允许 - 从某种意义上说你会输你的利息减税
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该死的我想我必须找一个新的会计师他来推荐并且似乎很聪明，因为他给了我关于不要抄送的建议幸运的是我还没有设置记账
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你很幸运他给了你这个建议，否则你会很高兴你的贷款官员让你用xcolled贷款购买两处投资物业 我们不是说贷款官对 xcoll 有既得利益，我们说 xcoll 更容易为贷款官设置导航，更少的数据输入等。如果他们持有比必要更多的安全性，它也恰好更适合银行现在什么否则贷款官没有告诉您他是否帮助您探索住宅物业可能面临的其他风险，调查适当的风险管理策略等 告诉您特定银行如何处理续订，充值是否对信用至关重要
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我相信他们中的很多人只是不知道更好 仔细检查您的贷款报价文件并确保没有列出其他证券 如果坚持使用同一个贷方，请他们（如果适用）申请对您的总借款（现有贷款和新贷款）的利率折扣 干杯杰米
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当然不是！我希望我的贷款官给我很少的建议 他们没有收到佣金，所以他们没有太多的动机在广场之外思考 我从我按小时付费的人那里得到我的建议，比如我的会计师喜欢这个论坛上的人！
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他们当然会收到“佣金”，如果你每个月根据贷款的美元价值收取佣金，他们要么根据贷款量获得定期奖金，要么其他因素（他们向他们的规划师、商业金融、信用卡等推销了多少业务），或者如果他们没有达到一定的数量，他们会收到一张粉单 我喜欢你对建议的评论，重要的是要知道你是如何支付如果你曾经认为你没有接受建议，或者没有为它付费（如贷款官的情况），那么你有理由三思而后行
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当大多数经纪人不会向你收取服务费时但将确保一切结构正确对你来说（至少这里的大多数经纪人都会）你为什么不使用他们的服务银行仍然会向你收取相同的利率所以经纪人支付佣金有什么疑虑
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我问过贷款官直接他是否获得佣金 他回答 - 不是他的职位纯粹是受薪的 我相信他，因为当他意识到我有可能与另一个人一起获得贷款时，他永远不会走第二英里来获得或保留我的习惯金融机构 如果他收到佣金肯定会是这种情况 与澳新银行
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我假设你问我我对佣金没有疑虑 我个人更喜欢直接与我的银行官员打交道更快，给我更多的控制权 当然，最初我花了更长的时间，因为我想进行利率商店，但我想要与其他贷方面对面交谈的经验 我意识到经纪人会提供更多建议，但我可以自己获得建议这里莫st 人首先直接与银行打交道 只有当他们现有的贷方拒绝时，他们才会要求我们提供帮助
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作为每天与贷方交谈的人，这不是我向人们推荐的东西 就像拔牙一样时代
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我今天有过这样的日子今天是满月吗是13号星期五
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没有塔洛伍德我的问题不是直接针对你基本上虽然你是在向经纪人询问他们所有的知识和最好的方法，然后把它带回你的银行家 你的会计师会告诉你如何正确地做所有事情，这样你就可以直接去 ATO 做所有事情 我不反对获得知识和帮助，但是当你得到它并直接把它交给一个显然没有给你正确建议并允许他们为此获得报酬的人，这就是我的问题所在 媒体和各地都有很多关于经纪人收取佣金的讨论最后一周 我们为什么要没有收到佣金它不会花费客户任何费用，如果经纪人做得好，他们将确保您获得满足您需求的最佳贷款和正确的结构，您的银行家无论如何都会获得佣金激励付款
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等一下，你从这里的多个经纪人那里得到了很多很好的建议，但你认为与银行打交道会给你更直接的控制权在这一点上（尽管您可能会因为无知而感到不一样）您可能还会感兴趣的是，虽然银行员工没有收到佣金，但他们确实会在基本工资之外获得奖金 该奖金与绩效相关，如果银行员工没有'没有达到某些与数量相关的指标，他们发现自己没有工作 法律要求经纪人披露他们的佣金 我不认为任何银行家会披露他们的收入或收入是如何构成的
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漂亮的 ar获取您需要的所有信息的傲慢方法，然后用您收到的信息与银行交谈，并对此保持坦率
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嗨，同意经纪人提到的我的贷款交叉抵押为了增加我的财产价值的贷款（100％），但是随着知识产权价值的增加，我与论坛上的一位经纪人交谈并帮助解除贷款我的贷款都在同一家银行，最初银行是犹豫要不要跨行，银行工作人员不了解跨行贷款的概念，但是我从经纪人那里收到的信息帮助我教他们如何构建它 Go SS 论坛经纪人，你们都摇滚：
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此线程中没有人声称经纪人无权获得佣金
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我从这个社区寻求建议，我现在意识到许多试图谋生的经纪人经常光顾如果我意识到我会在其他地方问我的问题（或至少愿意为他们的建议付钱，这样他们就不会我使用他们自愿提供的免费信息时遇到问题）我认为我不应该被鼓励为在这里接受“免费”建议而感到内疚 在我所有的业务领域中，我更喜欢尽可能少的中间人 我喜欢控制我通过向其他人提出问题并尽可能多地理解然后代表自己来获得例如，只要我一直在赚取收入（20 年以上），我就已经完成了自己的纳税申报，并且我最近才向会计师支付了建议，因为我认为它比自己学习某些东西更具成本效益 当我提到“控制”时；我从直接与银行经理联络中得到我指的是能够立即与他们交谈，按照我的条件，我作为谈判者 正如我提到的，我的信贷员对我的请求非常敏感 控制与“知识”明显不同;我通过自己从银行经理那里学到东西来获得好的，但通常奖金提供的金钱激励比佣金要少得多，否则我的信贷员会更积极主动地让我的生意赚钱是一个很好的动力
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为自我实现方法的许多挑战在于“翻译”中经常丢失重要的位；可能发生的情况是，即使你有全科医生的处方，因为它没有最终确定或针对借款人蹒跚学步到化学家并得到错误的结果 ta rolf
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jim1964 请看我对 PT_Bear 的回复我希望它能平息你的愤怒
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我认为你不应该对此感到“内疚”，因为这是这个地方的目的 祝你交易顺利，我希望一切顺利你
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我认为这里的任何经纪人（包括我自己）在提供免费建议方面没有任何问题，我根本不想让你对此感到难过我的意思是你通过不使用经纪人作为中间人，你感觉你有更多的控制权事实上，分行的人也是一个中间人在这两种情况下，贷款申请都会提交给贷方信贷部门进行批准，并经历基本相同的过程实际上，我认为在栅栏两侧进行控制有点像白日梦 你可能很惊讶我不知道分行的薪水是多少（我知道有几个分行的人在这里发帖），但过去 12 个月进行的一项调查表明，平均经纪人收入约为 6 万美元，但真正成功的经纪人收入要高得多几年前，Westpac 贷款作家向我表示，她在 3 个月内获得了高达 3 万美元的奖金，我当然同意金钱是一个很好的动力，但前提是你没有它，我见过更饥饿的分支机构和经纪人都做了一些相当淫秽的事情来赢得业务如果我今晚遇到讨厌的事情，我很抱歉我今天开了将近 400 公里来解决一个简单的问题，因为当地分支机构的人不能；我在这笔贷款中的佣金部分是 280 美元
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询问贷款官员他们是否根据数量获得奖金 你会发现他们的奖金加上工资等于经纪人平均收到的佣金 你会发现经纪人的佣金更高资格水平，并且更有可能提供对您有利的建议，而不是银行（谁是贷款官员的雇主） 我理解您对佣金的担忧，并且我完全同意，当佣金未披露时，它们会促进一个不明确的市场尽管将苹果与苹果进行比较很重要 您的信贷员和经纪人都因帮助您贷款而获得报酬 一个人及时回复了您的电子邮件并给了您不正确的建议 您没有尝试过另一个人，除了互联网论坛上的一些帖子每个人都获得报酬他们从事机械师、牙医、洗车服务员的工作 从某种意义上说，每个人都在“销售”中当然，他们可能不直接拥有企业，他们可能是有或没有加班奖金佣金结构的员工，但对于每个人来说，他们的表现和他们的薪酬挂钩 可能是一个拉长的链接，洗车服务员如果浪费水就会丢掉工作，或者洗车太慢，也可能是直接的，比如银行员工得到 3 的警告超过 3几个月他们还没有达到自己制定的目标并被解雇我不关心你如何使用这里给出的建议我不是在这里提供建议，我在这里分享我可以分享的地方，但主要是向其他在房地产投资道路上走得更远的人学习我这种学习环境很给力
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不明白cross col是怎么工作的 cross col是用其他属性作为安全性来买别人的，我们说的是股权还是只是title cross col不增加s erviceability，所以如果你可以偿还贷款，为什么你需要一个cross col的财产？是主要目标，你不会再融资或重画或抵消它
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因为它简单方便
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Xcoll只是一种构建贷款的形式例如你可以拥有你的PPOR直接您可以购买投资物业并获得投资购买的 110% 的贷款，或者您可以从 PPOR 获得一笔贷款作为存款，另一笔针对投资物业 两者都实现了有效拥有投资税的相同目标，第二个在与贷方打交道时提供了一些灵活性和资产保护
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X Col 只是使用 2 处房产来获得 1 笔贷款 抵押都以所有权为抵押
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你应该给银行发一张发票教他们的员工如何做他们的工作
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但这不是他们的工作他们的工作是给你缝合和交叉销售但是亚伦，肯定不是他们的最高目标是客户服务，而且因为他们的薪水是某种薪水，他们并不是真正咄咄逼人的“销售人员”当然如果他们在一家大银行工作，他们对金融的所有事情都非常了解，并且自己可能拥有无数的投资物业
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这就是我们所做的然后当新IP的价值增长时，我们将IP贷款的金额提高到100％以上成本，然后我们从新的贷款数字中支付 LOC 然后再做一次问候彼得 147
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这对我来说仍然没有意义，除非你交叉整理一个有相当多股权的财产，因为比如说我的可维修性是 50 万美元，我买的房产是 55 万美元，然后再放一个没有股权的房产也无济于事，如果房产是 55 万美元，银行不会借给我 110%，让说 60 万美元，因为他们只按合同价格贷款，
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科尔不会帮助 serviceabi lity，但可以通过使用另一处房产作为额外担保来借入房产价值的 110% 也可以使用 cross col
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即使您使用 100 的第二处房产% LVR
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嗨 TMNT - 忘记“110% LVR”的废话 它不存在 整体考虑 如果你拥有一个 PPOR 无抵押价值 500,000 美元，并用其中的股权购买 200,000 美元使用“110% 融资”的投资房产 - 您的最终贷款将是 220,000 美元，由价值 700,000 美元的总财产担保 实际 LVR 仅为 30% 左右 这是银行在交叉抵押的眼中的看法 他们没有看到 40% 和0% LVR
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好吧，我想我明白了，所以如果你用作担保的财产是​​100% LVR，即没有股权，那么cross col 就行不通，那为什么人们不只是重绘或再融资，听起来很多更安全，结果相同
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因为他们懒，相信银行经理经纪人会做对你读太多SS
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