澳洲澳大利亚房地产估价差异悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我们已经 34 岁了，通过构建我们的 PPOR 并希望很快使用这个家的股权购买 IP 因为我们需要更多的钱来完成构建（围栏预算只有 3000 美元，报价已经达到 15-20000 美元）我们要求银行 (RAMS) 进行估值以资助增加 HTW 的估值已经回到非常低的 505,000 美元 可比较的房屋一直以 500 美元到 600,000 美元的高价出售，并且这里的土地价值飙升 这个估值只是根本没有道理！作为潜在的房地产投资者，如果 HTW 是该地区唯一的估值师，我不知道这将如何发展如果我们为 IP 去找不同的贷方，他们会使用相同的估值数字还是有自己的估值标准 val 是应该基于“完成时”的估计，但是一旦房屋和景观美化实际完成后，是否会进行新的验证会给出不同的数字？有点像 22 台 ATM 机，需要额外的资金来完成构建
评论< BR>对不起，你的问题没有帮助你但是，15-20K 的围栏在我看来相当高！！！
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你可以与 HTW 对估价提出异议，但你至少需要拿出 3 个过去 3-6 个月内的近期销售 您的第二个选择是使用另一个贷款人，该贷款人在该地区的小组中使用另一个估值师
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嗨dreamzr4u，不过感谢您的回复！是的，该公约要求围栏是木材抛光圈放大器；上限以提高庄园的排他性（通往全新俱乐部会所的高尔夫球场frontagecart路径等）显然不允许使用颜色键，因此成本很高，因为我们在这里有点农村！
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非常感谢这个小提示！ 3 最近的可比销售将是小菜一碟，因为销售记录都在那里供查看 与专业估价师发生分歧的过程中究竟涉及什么
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您是否通过经纪人或银行您或经纪人需要提供最近的 3 笔销售 显然它们需要是可比的销售，您需要提供说明和原因，说明为什么这些销售比估值报告中已经使用的更具有可比性报告 如果不是请接受这个
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挑战估值是值得的，但实际上你应该为失望做好准备无论修订后的估值状态如何，贷方可能只被允许使用第一次估值虽然改变现有估值结果并不容易，但数量惊人您可以让您选择的估价师访问该物业，或者在某些情况下，根本没有估价师访问作为一个例子，有几家贷方会避免使用特定的估价公司，因为它们一直很低，但是一个特定的贷方往往会经常使用它们不幸的是，我很确定 RAMS 流程不会帮助您操纵估值师的选择我还发现，在估值师做出决定之前给他们可比的销售额往往会工作比让他们稍后改变主意要好
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银行组织了验证，他们向我们收取费用，但我们手中没有报告，所以我们被告知，因为银行已下令并支付了报告的费用我们没有使用经纪人，并且自己一直直接与 RAMS 打交道仍在等待他们根据 val 可以贷出多少金额的消息
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出于显而易见的原因，您需要查看已使用哪些销售，因此您不使用这些销售s in your challenge 联系 RAMS 并询问他们是否可以为您提供最近的销售情况 如果这不是一个选项，那么您应该考虑也许是另一个贷方并确保贷方使用不同的估值器 大多数贷方在您提交申请之前提供免费的前期 vals< BR>评论
Westpac 集团（包括 RAMS）对估值几乎没有控制权，即使你直接付款，他们也不会给你一份副本 非常令人沮丧 ANZ、AMP、CBA , HomeSide 和其他一些更开放的流程 - 如果您通过经纪人，因为他们将允许经纪人订购估值并收到它的副本我们甚至可以在提交申请之前这样做，这意味着它可以有点“购物”
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哎哟只有经纪人订购了 val 才能解决这个问题，但问题是你正在建设中，所以它限制了你的选择 最好坚持 RAMS
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我认为您的核心问题是 RAMS 与 WBC 具有相同的面板没有一个小组每台 PC 有一个估价师，通常可以为您工作，有时就像一开始就向同一个估价师支付 val，使用允许您订购自己的 vals 的公司（例如 wbc，等）通常虽然（非常经常），人们使用 RAMS 进行抵押是有原因的，这往往会限制其他贷方的使用，即使是共享同一抵押贷款保险公司（如 WBC、STG BOM）的贷方，例如包括低文档，高 LVR 再融资等 ta rolf
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Htw 在我所在的地区也令人震惊，我最近也有一个价值 10 万美元的差价，不确定他们在抽什么 似乎一直处于低位，不幸的是是最大的参与者 Vals 正在迅速成为我银行决策过程中的关键贡献者评论

这与估值公司没有任何关系，即 HTW - 它与进行估值的人更相关我HTW 的一些估值回来很差，但我又得到了几个非常好的估值，我和一个 HTW 谈过，他们第二天就改变了估值，这是一个 2 分钟的谈话。这真的取决于很多事情
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对不起，我不同意 Shahin 这是估值公司 m大部分时间对我来说最大的罪魁祸首是世邦魏理仕-他们只是绝望
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那是另一家将其皇家塞满的估值公司，就在本周为我改变了估值金额
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我刚从他们那里收到一份估价报告，这对你来说是多么糟糕——订购后 1 个月！这是为了在都市区购买
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什么是延迟的原因是预先订购的还是贷款人
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顺便说一句，这没什么 - 这一次我有一个DA 批准了街区并订购了 val，CBRE 的女士要求我出示 DA 批准（这是法院批准的），所以我做了，但她说她需要理事会提供一个 所以我花了 1 周时间向她解释理事会批准就足够了不用说，我告诉了贷方，他们同意了，我们使用了不同的估价师 Shambles
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嗨，佩斯蒂，你真的完成了固定价格建筑合同的工作吗？现在非住宅报价需要更多资金我不需要知道任何会在施工期间增加借款的贷方，因此如果 RAMS 已经进入增加借款的过程以完成契约要求的开发工作，而不是完成住宅所需的核心工作，那么建筑工程必须是非常先进 记住那位估价师s 必须使用已完成的“市场”销售 - 从开发商出售的任何规格建筑或物业通常不被视为实际市场的指示 谈判包含所有内容的建筑合同有很多话要说 所有包容性建筑合同可能乍一看似乎价格很高，但根据我的经验，分包合同可以以惊人的速度超过交钥匙报价 希望这一切都对你有用 - 当你做下一个房产时，记住你所学到的东西 干杯 KristineLender 我订购了已经提出了我的投诉 希望他们被赶出所有贷方的评论小组

当我们建立我们的 PPOR 时，尽管在额外费用上花费了额外的费用，但最终的 val 低于初始 val 对我们来说，这意味着我们仍然可以借钱，但是当我们的 LVR 超过 80% 时，LMI 开始发挥作用 我们大约是 823%，但我们将其降低到 82%，通过从我们的签证中支付 3000 美元，可能节省了 1000 美元 LMI 我们在 t 后尽快偿还了 Visa 卡hat
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在最近的 2 个建筑中，我已经完成了估价，估价大约是土地+合同价格 我得到的理由是评估者不知道最终将达到的完成水平在你的控制下工作例如如果你要安装大理石瓷砖或粉刷地板一旦房子完工并完成你会得到更准确的评估我期望
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围栏有多少米
评论< BR>多少米的栅栏A：大约108安培；包括通往购物车路径的后门，您是否真的完成了固定价格建筑合同工作，非住宅报价现在需要更多资金 A：房子处于锁定阶段，尽管车库门可能在我键入时在这里固定价格合同仅包括 3,000 美元的围栏津贴，因为在这里追逐报价很困难 围栏承包商都与矿山完全一致 我们已将固定价格合同中的厨房、浴室和洗衣房升级了 8,000 美元（我们有坐在重绘中）我们只需要额外的围栏，因为它是合同中允许的，它需要在 RAMS 将最终缩编发布给建筑商之前竖立起来
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听起来像是 8,000 美元的升级到厨房应该用来支付一大块围栏但是你怎么能用 3000 块建造 1.08 亿块围栏
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我们一直都知道，显然 3000 美元是无法支付的，其他人提到的平均价格uilt 大约在 $12-$13k 左右银行只准备借给我们 340,000 美元，所以我们的建筑商只是想在这个价格范围内工作 我们有 12,000 美元的 ING 储蓄来弥补短缺（银行不知道它的存在，也不知道我们接受了更低的价格） 15,500k 美元的围栏报价）和重绘将涵盖升级 这是固定价格合同之外的其他内容，我们仍然需要为 Blinds amp 支付费用；美化等如果估值是现实的，我们将能够获得 3 万美元的 LOC，只需要提取大约 1 万美元，以尽快偿还放大器；购买 IP 所以是的，我们一直在尝试借用比我们需要的更多的钱，但低 val 意味着 LMI 现在看起来几乎不值得了
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与 Opteon 一起他们是一个绝对的笑话
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不是有“独家”的历史吗？高尔夫球场地块的价值低于业主的感知价值
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很可能，但银行本身正在质疑这一估值，因为他们认为它被低估了相当大的幅度。有与我们的标准相似的房屋在邻近的庄园（根本不是高尔夫球场的“独家”），售价高达 500 美元 - 60 万美元 虽然代理商将它们推销为靠近高尔夫球场，但有几个只有 DLUG（我们的是一个三重车库），他们没有办公室或娱乐场所（我们的都有），他们位于较小的街区，并在主干道上与多达 6 个其他邻居共享边界 我们将只有 2 个邻居，我们位于死胡同附近的死胡同 庄园内仅有的 2 条街道 那里的一些地段只有 1 个直接邻居！这些附近的其他房屋仍然以高 5 的价格出售，而我们的房屋价值 505,000 美元，当贷方自己认为 val 是一个笑话时，我非常怀疑我作为业主的看法！你最近看过 Mudgee 市场吗？做
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你提到的所有这些特征都在被接受的报价中，这些报价构成了整体建筑预算的一部分，在估价时应该考虑到这些信息被要求并传递给银行以提供给valuer 围栏、百叶窗放大器；园林绿化加上所有升级到土地成本和固定价格合同达到 525,000 美元您个人是否知道估价师是否使用工程配件等报价来帮助确定价值如果没有，那么为什么要求报价我永远不会知道我曾经给出了有关该文书工作是否实际提供给估值师甚至是否考虑过的相互矛盾的信息由于我们为报告的一部分付款，银行已从报告中向我披露了非常有限的信息似乎没有有关最近可比销售的任何信息或用于计算价值的标准我猜这取决于估价师对“完整”的定义是进行景观美化，这将是有道理的我希望我今天能确定他们是通过什么方式做到的
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刚开始时，待完工物业的估值有点令人担忧，你要完工的物业需要该地区的可比销售额而不是开发商的销售额, 不是最近的期房购买，不是最近建造的房屋和土地包，仅转售现有房屋 这可能是有问题的，因为通常新房地产中唯一的销售是由于恶劣的环境而被迫出售的，人们通常不会在购买后“兑现”一年或两年，因为他们可以，因为他们正在离婚，或者失去工作等其次，估价师只能解释固定价格合同中包含的工作，这些工作将由建筑商完成许多建筑商不想做盲人，德鲁瓦是的，围栏等，因此不会包含在合同中贷方只想成为与大容量建筑商签订一份合同的一方这就是他们要求固定价格合同的原因即使估价师使用这些津贴进行估价，如果估价师正在做他们的工作，他们也不会将其包括在LVR 计算，作为其合同之外，并且将在建筑合同结束后进行工作（由于保险原因，建筑商不会让外部承包商在交接前进入现场） 在实践中，在低 LV特别是 R，这些“规则”被忽视了，或者评估员每季度只看到一次建筑交易并且不习惯该系统 他们似乎经常滑倒 听起来你的短缺在这个阶段不会危及生命 我建议推迟一些装修，直到你有能力支付现金，或者从一些供应商那里获得条款，而不是尝试将它们纳入住房贷款
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谢谢托比，很好的回复，很有意义所有建造的房屋或在我们的庄园中建造的方式与我们的相同 业主已经购买了他们的街区并聘请了他们的建筑商来建造他们的房屋 除了房屋（这些房屋还没有出售，所以无法比较它们）有 4 个双 occ 开发项目，其中 3 个已经建成，最近的销售额在 40 万美元左右，在一个 3-500 平方米的地块上有一个 3 -4 床复式公寓。其他庄园的宅地套餐正在进行，但不是我们的你已经说过，如果我们可以筹集资金来完成建筑合同中没有的所有额外工作，然后在房屋漂亮和完整时对房屋进行估价，那么完成的价值将是应有的价值 我们有一些根据 505,000 美元的价值，我们的 LVR 有移动的空间，我们可能可以从那里提取所需的资金而不会产生 LMI，获得一个新的 val 并查看我们的选择，然后仍在等待关于 val 是如何完成的消息第一名 银行甚至说他们可能会看看还有谁在他们的面板上，然后完成第二次验证，所以谁知道
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很难说再融资估值（即之后的估值）移交）将比最初更好 没有最近的销售很难说，但几率 ar e反对你，因为它是再融资，而不是购买公羊恐怕每个地区只有一个估价师，所以他们无法获得第二意见，该地区的特许经营商可以启动当前的估价师并每季度获得一个新的估价师，也许就是这样他们打算看到几个建筑 vals，除非估价师特别评论他是什么并且没有遗漏他的评估，很难找到我发现建筑短 vals 的最常见原因之一是估价师没有传递所有改变成本的合同变更，没有被中介（评估员或valex）传递回去并试图稍后与估价师确认是一个巨大的头痛中国耳语四面八方
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谢谢托比！好吧，他们并没有在原来的 val 上移动，所以我们只需要多借 15,000 美元，让它变得漂亮和完整，然后看看我们的选择我们确实可以选择借用全部 30,000 美元的放大器；用 93% 的 LVR 放大器给自己背负； LMI 中的另一个 7k，但到底谁会这样做！
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你并不孤单这是本周从 ANZ 发出的 有道理，贷方对建设贷款如此严格，只是因为他们不知道如何用常识的方法处理它们 也许他们应该允许留出 5% 的应急费用，但这会填满 LVR 我想固定价格的建筑商合同加上现在接受的额外报价，用于暂定完成估值 我们现在接受某些额外的建筑报价作为暂定完工 (TOC) 估价的一部分 您需要了解的内容 如果您的客户有报价支持固定价格建筑商合同之外的额外工程，我们可能可以依赖暂定完工估价报价可以用于以下项目的工程永久性质，例如厨房和或浴室的加热冷却安装内部地板和瓷砖（包括地板、地毯等） 绘画景观美化（包括游泳池围栏铺路和 D riveways 注意：家具、窗帘和棚屋等物品将不被考虑 超过总固定价格建筑商合同 10% 的报价可能需要由高级信贷经理评估，这可能会导致延误 您需要做什么 提供向 ANZ 和估价师提供额外报价副本以支持 TOC 估价
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太棒了，谢谢马蒂！所以正如我所说，我们现在只是把它全部完成，这样估价师就别无选择，只能根据房产的优点来估价，而不必进行推测等。对于现阶段的我们来说，我们想知道这种“被低估”多久' val 将成为该物业的基准 我们担心在 RAMS 小组中似乎是该地区唯一的原始估价师无论如何都不会偏离他的原价 当邻近的物业可以以 10 万美元的价格出售，比他的 val 高！我们在固定的 r 上被 RAMS 卡住了吃了 3 年，所以去找另一家可能有不同估值师的贷方并不是一个很好的选择，除非我们有自己的 20% 的押金可以交给那个贷方以获得另外 80%比他们可以释放地块和最近我们庄园的土地销售自一年前以来已经获得了近 10 万美元，但显然这并没有计算在这位估价师身上！将我们的街区卖给我们（并且还拥有离我们 2 号街区的一个街区）的经纪人会被 505,000 美元的价值吓得目瞪口呆，如果他要评估这处房产，我敢肯定他会说 580 至 60 万美元心跳！
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注意转售，估价师唯一会用到的东西 去打开，一起拿一个小文件 下次他过来的时候礼貌地把它交给估价师 如果你让他们工作更轻松，你更有可能得到你想要的结果
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谢谢托比，会做他有点偷偷摸摸，虽然当他做的时候他从酒店给我打电话，说他取消了并且能够比我们预定的时间更早到达那里所以他在我应该在那里之前就已经在那里完成了我相信下次我们会有更好的结果 Cheers!valuers 大家好，我是一名估价师 - 工作过对于悉尼的 3 家公司 - 一家小型公司，一家中型公司，现在是一家大型高价值公司与估价师一样少的权利、保护和较差的代表 从法律上讲，您可以向我们支付澳大利亚的最低工资 是的，估价师可以获得大约 1550 美元的小时薪水 没有法律或裁决说任何不同的 恕我直言，该行业将在未来几年内陷入严重危机，由于这些原因 1 银行拥有流程，从头到尾 2 有多少行业的客户告诉您您将获得多少 3 在过去 7-8 年中，费用几乎停滞甚至下降 这意味着，实际上，收入减少的 30-40% 4 即使是最彻底的估值师也不得不回答像 Valex 这样半文盲的权力怪胎的愚蠢问题 你不会相信其中一些 5 在我看来，估值师主要用作保险后盾- 有人起诉然而在整个贷款过程中 - 经纪人、供应商、购买者、贷款经理、开发商、建筑商我们是唯一签署没有金融利益的人银行想要钱出去，我们需要保护投资, 所以 sp eak 然而，他们推，推，欺负（见 Valex），如果它变成梨形，仍然会起诉我们 利益冲突是交易的基础 6 我们的行业机构正忙于出版带有漂亮图形的杂志 从来没有人说过一句话工资或条件 保姆的工资通常高于估价师 所以，大多数人都做得很好，而且良心 有少数人因为懒惰、愚蠢或两者兼而有之而需要被解雇 但不要搞错，这个行业深陷困境 干杯
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我同意你的观点 Jethro - Valex 是问题所在，除了少数几个贷款人外，几乎所有贷款人都卖淫了 你关于估值师是“保险支持”的说法是绝对正确的——但对许多人来说都是一样的其他职业 律师被用作保险，以防他们填满您的产权转让 会计师是保险，以防您的纳税申报表错误 估价师也不例外
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我确实意识到估价师所处的位置以及他们被起诉的风险等等他们受各种约束f 超出他们控制范围的权力，他们对所有人负责 我不知道有些人的工资很低，尽管我丈夫是这里的当地害虫控制员，这与我们类似 RE：购买前检查，支付和保险限制 我的意思是，建筑商的报告比害虫控制员获得的报酬要多得多，但并不是所有的建筑检查员都会费心进入屋顶的空隙或底层地板下，而且众所周知，有些人会在之后“故意”出现害虫已经完成了，只要问他发现了什么！而且那家伙得到的报酬更高！此外，并非所有银行都要求进行虫害检查，但​​您可以打赌他们会要求购买者进行建筑检查 这个特定估值师的问题是，他所做的似乎只是将过去 12 个月的资本增长百分比添加到购买中我们的土地价格并将固定价格合同添加到那个瞧！，那就是 505,000 美元！根据他荒谬的数字，我们现在再也不能再借一分钱了，除非我们扔掉 6,000 美元的 LMI 感谢 Valuer 先生，而下次他们派你来评估我的房子时，我必须对你好（我会），我现在必须用信用卡来装饰我的窗户和美化我的家，所以你别无选择，只能以它的价值来估价它是我们必须承担的风险，因为我确信没有工程的报价升级等完全计入了价值因此银行有信心，如果我们这样做，价值将会上升顺便说一下，这样我们就可以吸收我们将产生的 CC 债务，但正如我们被告知的那样，价值是基于“完成”的，那么估价师将不得不承认他犯了错误，他不会犯错吗？这取决于 HTW 认为什么是“完成”我会想象
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