澳洲澳大利亚房地产策略提高借贷能力悉尼

在澳大利亚地产投资



嗨 SS'ers 毫无疑问，最近最大的挑战之一和各种形式和规模的房地产投资者面临的持续威胁是难以获得融资 当然，银行之间的竞争正在加剧，有些人声称这有助于放宽贷款标准，但是似乎有一个主要的减速带减慢了投资者的速度——估值我不断听到关于估值师因银行手腕拍打而吓跑的恐怖故事，在某些情况下更糟 - 即将他们从估值面板中删除似乎有一条不成文的规则目前看到估值至少比市场价格低 5-15% 我有 2 个问题：1 您目前正在采用什么策略（如果有）来为您现有的房产获得最佳估值 2 您发现了什么是利用最大借贷能力的最佳贷款结构，例如：是否有任何贷方可以 X-coll 投资组合，而无需重新评估整个投资组合lio 每次您想购买新房产时请注意，这纯粹是关于如何在可服务性没有问题的情况下增加您的借贷能力，并且所有基础知识（例如降低信用卡限额等）都已完成欢呼
评论< BR>那么这是一个关于提高估值的线索，而不是增加与收入密切挂钩的借贷能力 Cos
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我发现直接雇用估值师，而不是让银行向估值师发出指示，略有帮助 例如，上次我完成估值，今年 1 月，我让银行去做 - （我当然必须为此付费，但既不了解银行发出的指示，也不了解估值本身没有乞求和刮擦，我发现 - 因为银行的说明附在估价的后面，他们要求估价师简单地将房产估价为一个空地块显然有很多非常有价值的基础设施结构上，租户支付了不错的租金，但租约在 7 年的租约中只有 1 年的时间，所以银行想知道租户离开和房产被推平的喜悦！既然租户已经辞职，将租约延长 3 年，银行现在希望完成新的估值，并且很高兴我再花 5K 来编译它 这次他们说我可以组织一切，这意味着估值师已经做一个真正的市场估值，包括土地上的基础设施加上租户的现金流这次应该会更健康@r$3 被曝光的投资人猜测 !!!
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我猜是这样 也将结构化组件添加到讨论中 基本上我试图找出人们如何在假设可服务性不是一个问题 这是任何想要在当前气候下继续扩大其投资组合的高 LVR 的人所面临的挑战
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感谢您的反馈 Dazz，确实非常有趣，我在想也许一个不错的技巧是找出贷方小组中有哪些估价师，并在与银行交谈之前委托他们进行独立验证 然后去银行并根据该估价申请贷款 鉴于它来自他们自己的小组，他们当然不能合理地拒绝估价师尽管“理由”一词；和“银行”；暂时应该是互斥的 我还从之前的几个线程中注意到你似乎在 X-coll 角落你有什么关于如何最好地解决这个问题的建议吗？对我来说，作为一般规则，这似乎是合乎逻辑的有了这种结构，你将有更高的借贷能力当然每条规则都有例外对于阅读本文的其他人，我并不是要开始 X-coll 辩论，只是想从更有经验的投资者那里获得知识欢呼
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估值结果与贷款标准几乎没有关系你可以做一些事情，比如提供你自己认为“可比”的近期销售清单，但我的经验是估值师倾向于对此做出自己的决定Dazz 关于首先聘请估价师的建议非常好 我们过去曾成功使用过这个我什至有一个案例，贷方要求的估价低于购买价格 当我们放弃时很快就修改了编辑我们对他们的估值！从估值师的角度来看，X-coll 不会改变任何事情估值师并不了解交易的结构，所以如果估值没有叠加，X-coll 不太可能改变任何事情（除非你有您还可以提供更多安全性）X-coll 实际上有可能产生更糟糕的结果，这样一个财产可能会升值，但另一个安全财产可能会贬值，因此两者相互抵消 我的理解是，Dazz 提倡 X-coll 是为了让银行更舒服的棘手交易，而不是获得更好的估值 不要假设因为银行竞争激烈，他们愿意放宽贷款标准 某些政策可以弯曲，但贷款现在受到严格监管，放贷人为确保遵守这些规定而过火 有这些天您根本无法与贷方一起违反规则的某些领域
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感谢您的回复 PT Bear 抱歉，我不确定我是否正确解释了自己，或者我不明白您的意思当您说估值与贷款标准几乎没有关系，这与我的理解不同ou 这个问题的明显答案是存钱或等待你的财产增值，但我担心银行的估值越来越保守，因此投资者扩大投资组合的能力受到阻碍我同意 Dazz 的建议是一个很好的建议，我当然打算自己使用它，希望能够在如上所述的贷方面板上找到估值师，我希望可能有一些额外的提示或技巧来帮助提高vals 关于 Xcoll'ing - 抱歉，我在这里可能没有很好地解释自己，或者我并不是在暗示它与估值或估价师有任何关系，我只是想寻找其他方法来增加借贷能力包括节省大量现金或等待数年的资本增值以超过估值师最初的低估如果这是有道理的 如果这可以通过改变我的 p 的贷款结构来实现ortfolio （或任何其他方式）然后我很乐意进行更多调查 Xcoll 或非 Xcoll 很可能对借贷能力没有影响，我只是在集思广益并试图了解是否有好处我相信获得足够的资金来实现我的目标将是我 10 年计划中的最大障碍，很可能还有很多其他人在这里再次感谢 PT，任何其他提示将不胜感激欢呼
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对不起，我在贷款标准和估值方面没有正确解释我的帖子当然估值确实与贷款标准有很大关系贷款人只会借给你证券价值的百分比该百分比将取决于任意数量的参数和这是决定您可以借入的最大金额的因素之一 另一个标准是您的收入和偿还现有债务和新债务的能力 如果这不能叠加，那么您拥有多少安全性并不重要贷方wo不给你钱关于放宽贷款标准，放贷人可以放宽估值，如果他们选择放宽他们在等式的负担能力方面的灵活性要小得多
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有可能，我们尝试一下每周 仅适用于不使用 Valex 并且对邮政编码有单一面板估价师的贷方，例如 Wesuck 一个月前使用我怀疑我们赚了 50 k ta rolf 的策略在 Syd 的地方获得了 125 val
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我对采用“边缘”理念进行转发的主要担忧是，这可能会在中长期内为您的投资组合增加一点如果您已经拥有大量资源，那么您可能会使用这样的资源最大化您可以承担的风险缓冲，从而提高杠杆率和增长的策略rolf
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谢谢你的反馈 Rolf 我只是想要确保我明白你在说什么 这是否是“边缘哲学”？意味着试图保持接近你的 LVR 限制如果是这样，你是说一个糟糕的策略是简单地购买任何适合你狭窄借贷能力的地方，只是为了在你的投资组合中增加另一处房产，从而最大化杠杆如果是这样，完全理解我'我并不是在暗示这本身，更多的事实是，如果没有现实的估值，我们普通投资者将需要更长的时间来扩大投资组合，其中包含经过充分研究的适合长期战略的房产再次感谢上述提示，我目前在 Wolfpac，所以可能对我有用
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谢谢 PT，完全有道理回到那个值目前对我来说 有趣的评论回复：如果贷款人愿意，他们的标准可以放宽 我想我们只需要为他们提供他们想要看到的东西 值得深思的欢呼
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完全相反我的经验 他们看你的收入，决定他们可以借给你 X 美元，而完全忽略你的资产 现金被用来弥补他们给你的 X 美元和我刚刚完成的交易所需的 Y 美元之间的差额因超出预算 24075 美元而被银行扇耳光，他们认为这是一件大事，我们在花光所有积蓄后已经超出了负担能力范围，天哪，我们将如何一起获得最后的 24075 美元我可以理解如果我们超出预算 2 万美元，但在我们甚至不需要偿还这笔贷款的情况下还没有这么少对我来说，有一个非常固定的最高金额，任何人都会借给我，这是增加的唯一方法我的借贷能力是停止自由职业并找一份工作作为支票出去小鸡之类的，所以我不需要无数年的纳税申报表，而可以向他们挥动两张薪水支票
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谢谢你的回复 皱巴巴的，但很抱歉，如果你有现有的资产有贷款，我就是不明白，这肯定会影响你的借贷能力 例如：假设我在 90 时有 100 万美元的资产%LVR，并且每年赚取 100 万美元基于我巨大的可服务性，我想购买价值 300 万美元的房产，使我的新资产达到 400 万美元，我的贷款达到 3900 万美元，这本身就是说服银行批准（更不用说 LMI 的成本高了）但是估价师进来说新房产只值 2500 万美元（以支付他的屁股）当然我可以负担得起还款没有问题，但银行会允许我借款3900 万美元的资产评估为 3500 万美元 因此，估值对于确定借贷能力肯定至关重要，除非 c我们的我错过了一些东西：240 美元，难以置信！再次原因和银行相互排斥
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皱巴巴的小精灵正在回到等式的负担能力方面，他的例子中的收入不足以满足贷方的标准来借入他想要的金额，所以金额股权是无关紧要的 在简单的意义上，股权归结为你有多少存款可用在你给出的例子中（并且没有做实际的金额），银行不会允许你用价值资产借 3900 万美元3500 万美元 如果他们需要出售资产，他们将无法收回资金 考虑到超过 100 万美元的金额，如果能够借入 80% 的资产价值，你会做得很好 别想关于 LMI 回复：240 美元的负担能力赤字——这是完全合理的 贷方需要能够在某处划清界限 在许多情况下，他们实际上过于慷慨，他们将贷出多少 1 美元的盈余 贷方计算假设 15%利率上升，它假设您的成本生活在贫困指数上是对的 事实上，大多数人的生活是贫困指数数字的 2-3 倍 他们负担不起贷方可能愿意给予的东西，并维持他们认为合理的生活方式
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正好我可以卖掉所有东西，在银行里有 35 万美元，我仍然只能借到与我目前所欠的金额完全相同的金额，然后只有一家银行，其他任何一家银行都会少得多：实际上不是真的，如果我们不拥有任何财产，他们会给我们多出 3 万美元，忘记了一个收入实际上是*最重要的部分对于您的普通乔来说，他们在收入方面遇到了可服务性墙，特别是如果他们负齿轮 股票对于您的前几次购买往往是最重要的，或者如果您不符合 LMI 的某些标准但不符合银行的标准并且需要更高的存款和估值问题 应该阅读一些以股票为生的线程 LOE 听起来不错，但您'你的公司仍然停止使用股票 ATM ome
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Unless you go lo-doc 评论

可悲的是，当你不是真正自雇人士时，每年在 lo doc 上获得 10 万美元的现金，这几天有点白日梦对人们成功实施 LOE 策略的观察，是他们的财务状况如此强大，以至于他们实际上并不需要该策略，他们用它来为他们正在做的其他事情增加价值
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Thought lo -doc贷款在很久以前就像渡渡鸟一样我们曾经有一个，无法再获得一个，不得不去full-doc 你说仍然有贷款人不需要根据新的ASIC规则提供收入证明< BR>评论
不，他们仍然在附近 就像彼得说的那样，这更难 - 但无论如何供应商融资都没有消失，这将把银行全部赶走
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太好了，没有人告诉你关于那些当我今年与地球上的每一位经纪人交谈时，没有人能够挖掘出不需要几年文书工作来支持的既定收入 lodoc
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没关系只要您是真正的个体经营者 一些贷方需要 12 个月的 BAS，但其他贷方不需要 每个贷方都不同
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没有其他文件支持的简单声明收入 lo doc 不会不再存在 NCCP 需要您的收入的合理证据（仅声明的收入不符合条件）您也没有给地球上的每个经纪人打电话
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并且取决于你想支付多少利息LMI交易会想要物有所值 关于 vals 私人估值很好，只要您知道您使用的估值师在该特定银行面板上，并且只要您检查估值是否可以重新分配给该银行问候 JO
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谢谢 Josko 你知道在什么情况下银行会拒绝私人估值om 他们自己的估值师小组之一欢呼
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对不起，我应该指定，我完全理解可服务性是确定借贷能力的最重要标准在我的情况下，这现在不是问题，这就是为什么我的最初的问题和这个线程的最初目的纯粹是关注等式（可能还有结构）的 LVR 方面，而不是服务性欢呼
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