澳洲澳大利亚房地产估价 - 哦，悉尼多有趣

在澳大利亚地产投资



这不是关于估价师的另一个抱怨线程，大多数认识我的人都会意识到，我相信估价师只是有时太过分了看到它带着眼罩，它可能无法为我们想要的 LVR 提供合适的安全性考虑到财产的性质，拍卖问题，以及客户的借贷限制（以及我缺乏损失他人资金的风险承受能力）我们决定订购 MAX 美元价值 550 美元的预拍卖 val，这是该物业合理且公平的价格。经过几天的延迟，估价师返回 450 美元，其中一些补偿最好被描述为“平均工作”；该物业不是那么独特，并且有更好的可用销售（至少在我们看来）本周早些时候，我的客户在他们先前估计的 550 范围内赢得了拍卖 我们正在等待估价师提供的修订意见合同，以及这个“新”；信息 希望他们能看到道理 有时，过去的估价师会带着蹩脚的借口回来支持他们对新证据的糟糕验证尝试，例如“我们和经纪人谈过，他说人们对这处房产很感兴趣，这就是为什么必须保持低价，而这处房产不值拍卖时支付的价格”；我将在下周初发布结果 ta rolf
评论
哈哈，这听起来像我的情况 - 我不得不为我的公寓再融资以获得一些股权 估价师来了 5 分钟，做了 4 次“可比”的销售 2他们甚至不在同一栋楼或同一地区的街道上，而且他忽略了 2010 年 12 月在我上面的公寓的出售！当然，他拒绝改变它的无能在估价中普遍存在！
评论
Rolf - 我所期望的预拍卖 val 的目的是什么，以便他们知道他们可以出价多少并且仍然拥有金融，但无论如何他们出价超过 10 万
评论
嗨 BB 预拍卖 val 的目的是 2 倍 1 确定贷方小组估价师的估值，所以我们不会陷入困境 虽然许多人争论没有必要，我有两种情况，估价师在拍卖后以各种愚蠢的论点进入 LOW，客户存在潜在的存款风险 LVR 需要一种战略方法，因为我们不能仅仅依靠合同价值与一些贷方 2 确定非常疲倦的房产将成为贷款边际的合适担保 这一个是可居住的，因为它没有受到谴责:)，而且 pne 现在只需要一个坏词就可以作为担保的适用性 我们有并有第二个贷款人在我们那里将获得更好的估值我们希望我仍然认为，在我们现在这样的疲软市场中，公开拍卖是一个很好的指导，以了解房地产的银行价值
评论
你的两个观点完全有道理，但我认为估值会成为拍卖中竞标的一个不可行的决定，尤其是当它以 45 万美元的价格出现时，我认为我只是困惑
评论
我很困惑以及 Rolf 如果您非常担心来自贷款机构的财务支持，以至于您认为订购拍卖前 Val 将有助于给投标人信心，那么忽略 Val 数字并在该数字之上出价 100K 以赢得拍卖对我来说没有意义 他们赢得了拍卖 - 但您没有确认他们是否签署了购买失去财务条款的合同
评论
该贷方的估值肯定是绿色的 有一个备用贷方混合，这样他们就不会被烧毁 那里总是有很小的风险 看，我们可以通过竖起一个白色的栅栏来让 val 增加 100 k，我们不能让我们 Dazz ta rolf
评论
我估计如果你在栅栏上花 2K，在一个 whiz bang 太阳能系统上花 10K，花 30K 重新启动浴室和厨房是的，你也许可以将 Val 提升 20K 左右去吧！
评论
在 val 期间只要在车棚里放一辆玛莎拉蒂就行了
评论
我认为公众真的不了解拥有高 LVR 贷款和拍卖 Rolf 的风险，您采取了很好的措施来保护您的客户，不幸的是我们能做的只有这么多，特别是一些贷方不这样做 quot ;真正的预先批准，这意味着如果您使用该贷方，实际上可以放心地参加拍卖 他们不会告诉进入分支机构的客户他们的预先批准只是计算机打印出来的，我认为这是人们在被“预先批准”之后被拒绝的第一大原因，他们的批准从一开始就毫无价值
评论
ROLF我会做和HLE说的拍卖和高LVR espec一样的事情与没有大量闲置现金或股权的投资者结盟是一种危险的组合！我只能说，拍卖是一场昂贵的游戏，我参加了一场拍卖，一位女士在估价、建筑报告、分层报告中花费了超过 5,000 美元，但仍在寻找她的“完美”。梦想家园叹息 问候迈克尔
评论
本周我对一个地方进行了估价 这是一个在过去3年中一直在上涨的郊区 估价在425k，5k以上与 2008 年相比 绝对荒谬 它在wooloongabba 和一个非常糟糕的小屋 不过，他比较的地方之一是在绿坡 - 几个郊区 去图！
评论
我们对我们的 PPOR 进行了估值今年早些时候，当我们为我们的下一个 IP 组织融资时，结果明显低于我所知道的我们的房产价值，所以我向银行提供了一份清单，列出了我们房产及其周边地区最近的 10 笔销售，我认为估值提高了 5 万美元估价师在进行比较时通常很懒惰
评论
是的，我原以为公平公开的公开拍卖会通过竞争来设定任何财产的公平“市场价值”这个问题我认为，如果他同意提高他原来的 val figu从 45 万美元到 55 万美元，这对他来说将是一个重大损失，他会寻找不这样做的借口
评论
我认为无能在任何职业中都很普遍 就像任何企业一样 80 % 的人非常平均，只有 20% 的人做得很棒
评论
Dazz，没有“受制于金融”；拍卖会接受的条款 拍卖（至少在新南威尔士州）是无条件的，甚至没有冷静期
评论
迈克尔，我相信你知道这是许多城市的某些地方，拍卖是只玩游戏 - 所以如果你想住在那里没有太多选择，但要玩游戏当然，根据所涉及的代理商，游戏也可以“操纵”
评论
这是一个很好的结果对你来说，我想知道有多少人只是忍受低价值，并将他们的投资计划无限期地“持有”；因为一个不情愿的贷款人或一个懒惰的无能估价师（或两者兼而有之）
评论
我同意这让我无休止地恼火，尤其是当我和我公司的其他人一起看到它时，我使用最新的销售并更新我的数据一直都是基础 这就是我接受的培训方式 对我来说，当有新证据时使用过时的销售是最懒惰的高度 最近我离开了 5 周 其他人覆盖了我的补丁 我回来了，几乎没有新的销售添加到数据库因此我需要做更多的工作来更新实际的当前销售额，这样我就可以与市场保持一致每次我离开时都会发生同样，当我进入另一个估值师补丁时，我发现我通常会增加大量的销售额获得真实的近期证据，尽管对我没有真正的好处符合此要求的 3 个月大的证据t Propertunity 符合 8020 规则，但不幸的是，估价师的短缺只会在很长一段时间内保持这种情况，这只会随着 valex 等只想与大型国家估价公司打交道的机构的兴起而加剧并且有有限的面板在主要城市使用优秀的本地独立执业估价师或开启的小公司进行住宅估价的日子已经结束，这一切都与数字有关
评论
嗨，房车，回复：您对ValEx，您的经验是他们正在积极避开小公司还是只是让他们更难？ TF，我的经验是，他们正在积极减少他们小组中估值公司的数量，特别是在墨尔本这里任何公司都需要大到足以提供全都市覆盖别忘了，Megaw 和 Hogg（最近被 CBRE 收购）有权通过 valex 获得 30% 的工作，无论他们是否好有点像一个周期，他们根据上一时期的周转时间拨出您的工作分配准备好与否；公司没有时间调整员工人数，你可能会被淹没；所以你的周转时间下降然后你被拨回，同样的事情发生在另一家公司这有点令人愉快另外，从计费的角度来看，在全国范围内他们似乎只想与几家公司打交道，因此占主导地位国家公司或联盟（如联盟的 Opeton 或 Propell） 最终结果是费用降低，估值师离开该行业时更不满意，造成更大的短缺10 年前你要么聪明地工作，偷工减料，要么赚得和麦当劳工人一样 因此，恕我直言，许多估价师对最近的销售证据变得懒惰，因为他们没有时间做足够的研究，但仍然赚到足够的钱来支付我自己的账单只是工作更长的时间，因为我坚持做正确的工作欢呼 RightValue
评论
谢谢下次我赶上他们时会进入谈话
评论
我们做了一些应用程序前订单工作与 NAB BWA 和 CBA 等人 对 Valex 只将工作只传递给较大的人的方式印象不深（从我们的经验来看） vals 最后，在客户和估价师之间的路上与 valex 的通信并没有多大用处，而且经常为简单的事情增加几天的时间 ta rolf
评论
去年 Valex 给我送了一个骑自行车的 17 岁孩子，或者所以他似乎实际上在纸上混淆了 2 间卧室和 1 间卧室的财产，因为他们是半成品（尽管前者宽了 25%），在上诉时，他的主管在没有任何明显考虑的情况下重新估价了前者，没有任何明显的考虑，只是为了让我离开 注意：独立估值（不，不是市场评估）为 100 美元k 更高（2 次评估仍然高出 10 万美元）问题本质上是，这些 8020% 估值的人 100% 处于控制之中，对他们造成的伤害承担 0% 责任 RightValue 可能“知情”说得对，我怀疑作为一名内部人士，他证明这是一场由懒惰和不专业造成的崩溃，正如我们长期受苦受骗的人早已证明的那样是一项私人交易，因此无论如何都无法诉诸独立的公平标准，但是，您的繁荣倾向正被契约浮游生物配给，这不仅激怒了您
评论
是的，因为IMO就是这个人g 授予贷款对企业是否成功有很大的影响 个性、品格的力量、正直、诚实、技能和决心——这些东西都不能准确地放入电子表格中，因此无法通过银行的香肠决策机器 向两个金融资产和收入相同的不同人提供相同的贷款以购买相同的资产 一个是懒惰的失败者，容易放弃，不是一个好的交易撮合者 另一个是相反的。银行可能会有坏账，事情会变得丑陋 后者会握紧它并不断壮大 我感觉在今天​​的市场上，贷款人宁愿对双方都说不，然后洗手前借款人对他们的好呼吁对他们和后投资者都不好呼吁从谷壳中分拣小麦的标准归根结底就是
评论< BR>不得不同意一些懒惰的估价师最近为一个拥有很多房产并开始进入墨尔本市场的投资者客户订购了一个 val 大部分 val 都在我的客户估计的范围内，但特别估价为 42 万美元，估价师拿回 36 万美元 客户向我展示了该地区最近的一些类似房产的销售，售价约为 42 万美元 长话短说，贷方或估价师都不会在 36 万美元的价值上让步 我们将交易交给另一家贷方，他们的模型估算得出了 414,000 美元，与客户的估计仅相差 6,000 美元 当我从第一个贷方通过电子邮件发送 BDM 并要求他撤回交易时，所有其他 vals 也都更高，他问“为什么”我告诉他去问他的估价师
评论
向我明确的证据表明，当台式机的价格​​高于满价值时，做满价值的估价师对市场没有当前的把握，或者，有一个当前或立即的市场暴跌我们需要记住的一件事是，在流动的市场中（在任一方向上），估值师更有可能在下跌时提供预测价值，而不是上涨，这是合乎逻辑的，只是野兽的本性 ta rolf
评论
我听到你的话并同意你的观点 然而，估价师以今天的市场价值评估房产，然后他们有能力在他们的规模上注明房产是否有未来几年可能会贬值
评论
我们在四月交割了我们的新房产当时银行决定不需要亲自参观房产，桌面估价就足够了，他们批准了贷款 没有确定桌面估值所显示的数字银行拒绝告诉我，刚才提到我们的贷款已获批，无需进一步估价 Cou如果他们甚至没有进行任何估价，只是将市政费通知作为指导 我们只支付了市政费通知估价的 6000 美元 自从购买它以来，我们对房产所做的唯一一件事就是园艺 我们修剪了花园彻底，我们的邻居也是如此，现在我们可以从房子的各个部分瞥见海景我们正在准备购买更多的IP，所以我们要求估价，所以我们觉得可以借房子多少钱这时候银行派人亲自去做 估值比我们 2 个月前支付的价格高出 10 万美元 估价师甚至用我们的购买价格作为比较 这如何运作，尤其是在房地产市场下滑的情况下 它与上面描述的任何经历我都有一种强烈的直觉，如果我们把房子放回市场，我们没有希望在两个月内获得 10 万美元的资本收益而不为房子做任何事情
评论
感激不尽并得到on with it 也许你买的真的很好！ ta rolf
评论
更新 我的客户在我们使用的贷方与估价师签约后获得了融资批准，该估价师对做“可用”更感兴趣。工作，而不是挽回面子 Valex 任命的估价师拒绝改变他们现有的 val，他们当然有权这样做 告诉我我们不能这样做，因为这对我们的 PI 不利或其他什么，请给我一个真实的理由 原因报价是这个 估价是在日期 x 进行的 拍卖合同是在日期 y 因为合同是在估价日期之后形成的，所以估价是有效的，因为我们不需要考虑新的证据 这还没有结束，我让另一个 vals 玩得开心 与保全的面子一起去，这次是开车经过 vs 一个完整的 val，再一次保全面子 ta rolf
澳洲中文论坛热点