澳洲澳大利亚房产 所以银行很看重我的位置……我不高兴！悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好！我在 CBA，我为我的 PPOR 申请了充值（而不是从 ValEx 获得初始 val）我于 2009 年 12 月在 Parramatta 附近一个受欢迎的郊区买了我的房子——我想是一个不错的 328K 的 2 卧室别墅该物业的价值在 350K 至 360K 附近——过去几个月类似的物业最近以 350K 的价格售出，去年 10 月另一处物业以 360K 美元的价格售出。 310K - 这是因为它被租用了两年或类似的荒谬，租金非常低！我购买时的 LVR 是 90%，欠了 295K 银行回来说 val 的回报在 320K - 340K 之间，如果我要达到 95% LVR，他们可以再借给我 17K，通过我的数字收集到 vals 回到 330K 左右——这几乎是我买这个地方的原因，我只是在看我的选择，并提出了以下几点： (a) 向银行提供在线可用的比较； (b) 更换银行； (c) 稍等 - 多存点现金（虽然我的收入合理，但需要一些时间！）我不喜欢选项 (c)，因为我很想继续我的第一个 IP！并且不太热衷于更换银行，因为我喜欢 CBA！但是，如果他们对我的位置的评价是正确的，那么给另一家银行一个机会可能是值得的 - 真的很想获得我的下一个位置，就好像我在接下来的几个月里换工作一样，我将不得不再等 6 个月到一年，然后银行才会放贷因为新工作可能与我目前所做的不同你认为提供比较有帮助还是不值得付出努力 17K 还不够，因为我计划坚持在悉尼获得我可能做的第一个 IP区域租金收益高，但增长较慢，这将导致无法回收我从 PPOR 中取出的新资金 感谢您的投入 Monalisa
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问题是，基于根据您的数字，36 万美元使您的别墅处于市场的高端，仅仅因为您认为它值 36 万美元，并不意味着其他人也会这样做 - 众所周知，估价师会谨慎行事，即使您的别墅是“最好的” - 高端市场总是比低端更难出售（更多的钱和更少的人） - 因此 340,000 美元的估值可能适合为什么不只专注于偿还 6 个月的债务而你的别墅继续增值 你将在 LMI 中支付很多美元，你可能会通过等待节省很多 为什么要坚持在悉尼申请 IP 这句话不是真的（如果你做功课）编辑：你可以试试 NAB ，谁会在你不需要提交申请的情况下进行免费估价（通过经纪人）一张巨大的红色咆哮脸也许开始偿还一些债务，而不是试图撕掉更多的债务
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嗨，蒙娜丽莎，我会分解你的帖子并提供我的想法和意见是的，我首先完成了估值（ 2 处房产 150 美元），看看天气是否值得充值找到我的信用档案 经纪人给出了建议 如果你有一些比较硬的比较，比如非常相似的房产，相似的特点在 350-60 范围内出售，那么你应该有充分的理由来改变估价师的意见我不是说这个是你吗，但人们通常对他们的房产价值有过分夸大的看法，我有一个朋友在工作，他认为他的房子价值 550k，而拐角处更好的房产以低 500 的价格出售 不要让这让你灰心，房地产是一项长期投资，有时你会得到一个糟糕的估值，在厄运和悲观者受到媒体关注的当下可能更常见以该估值实现销售（可能下降 10-20k） 请选择（a）和（c）我认为更换银行的作用不大，您将在此过程中损失美元 您可以为拥有的目标节省一些现金sy 中的 IP dney，我认为这是一个好主意 高收益区域存在风险，你应该调查它们（租户素质、更高的空置率、上限增长）它们是其他以增长为导向的投资工具，以及你可以研究的房地产（股票） , RH
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谢谢大家的回复 同意我可能对我的地方有夸大的意见！但尽管如此，我实际上得到的数据反映了估值至少应该在 340K - 345K 左右！远低于我手头的比较我会将这些发送到银行关于“如何”处理我与他们的通信的任何提示 最差更糟糕的是，我将不得不节省一段时间！同意那个地区的风险可能更大，因此作为一个新手，我想坚持西悉尼——如果有机会的话，我可以体验整个装修等！
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您是否在使用*可能*帮助的经纪人（这里的经纪人之一可能会提供更好的建议）
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蒙娜丽莎，作为一个艺术爱好者，你应该和任何“重视”的人一样了解就是最后一次出价 你在这笔交易中投入了多少现金 查看历史记录，看看当时的白银卖什么，看看今天卖什么和银行家一起做，不要说“但你怎么知道”；黄金已经流泪了 10 年，大部分时间我都在说“黄金好，白银更好！”；你可以说你选择不看，但你不能说你没有被告知
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是的，我希望（罗尔夫）购买我的 IP（希望很快！）
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大声笑，不是艺术爱好者莫娜恰好是我的名字！如果这就是你要的，我投入了 10% 的 32,800 美元
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10,000 美元大约是你所希望的更新价值根据我的经验，你有大约 20% 的机会让它改变另一个贷方的条款不是一个好主意 a) lmi 将是一个杀手 b) 没有人会给你超过 90% 的现金所以我想你挑战 Val 如果你真的认为它是错误的或者只是坐等如果是我我会坐等 6 个月，下次提前订购 Val，看看你会得到什么 从风险的角度来看，你真的希望估值师保守，有时很烦人，想象一下，如果他们给你一个高价的 Val，你可以用它来装备高达 97%，那么无论出于何种原因，您都必须出售 一旦添加了代理通信和缓慢的市场，您最终可能会出现负资产，您不希望这样！
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cba 确实有一个流程挑战您需要提供的 val Youd 提供的比较销售数据，marty 很慷慨，我在当前市场 ta rolf 的 exp 中审查了五分之一
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谢谢你，我会试一试，并会更新它的进展情况如果它不太顺利，我倾向于不把那17K拿出来
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加上法律和印花税 在不去见银行家的情况下，这笔款项已经获得了真正的利润
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是的，我是一个慷慨的唯一罗尔夫！你是对的，可能过于乐观，也许十分之一会更准确无论如何，祝你好运，让我们知道你的进展
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如果你不想走选项 C 路径，那么选项 A是您唯一可行的停靠港 如前所述，选项 B 将由 LMI 应付账款撤消它无需您提出任何要求，因此请继续使用 A 这么说，最后的销售有点像 IMO 我建议您也提供租金数字低端（最近）房产以及可比房产的当前租金 这可能会加强你对史蒂夫的看法
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大声笑你怎么能期望在 1 年内再融资并获得显着更高的价值这不是stock market buddy
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谢谢Steve 我居然有最初的广告出售，以310K的价格售出（2010年12月） 它以每月1186美元的价格出租，其他每年的成本约为2,300美元 已出租直到2012年12月（可能是房屋委员会我不知道）一个出租业ld 基于 46% 的购买价格 加上 10% 的押金，这处房产可能每年至少负 9,000 美元！所以购买者可能想要股权——谁知道呢！两年内 9,000 美元是巨大的！无论如何，该物业并不是那么好，这对估价师来说并不重要！我在onthehousecomau上查过租金，似乎该地区类似的地方已经以$ 350 $ 360的价格出租我猜估价师不看细节会看情况如何
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可比我的看法是我的现实！
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我很惊讶没有人问这是桌面、路边或完整的 val 如果房屋状况良好（即大多数业主占用），那么订购完整的 val 将是有益的，通常会带来价格更高！ （确保你有一个漂亮的家）对于投资家，我会倾向于路边桌面，因为由于家庭的状况，它会浪费全部价值的美元问候迈克尔
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米克，它是一个完整的验证您唯一的选择是提供比较销售 1 必须在 3 个月以下 2 类似的属性 3 相同的街道将是完美的！根据您的绝望程度，您可以从有执照的估价师那里订购自己的估价，他们可以代表您工作并将案件提交给银行，因为他们是专业的，因此在银行眼中更具信誉成本200-250美元让我们知道你怎么走！问候迈克尔
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仅在过去 3 年中，我就会为 CBA 进行大约 4,500 次估值移动了其中的 2 个，最后一个是 2 年多前 给 Mona，如果您提供证据，它必须是 3 个月内的销售您必须包括销售日期（不仅仅是月份）和价格和代理商名称，所以可以验证 如果您从数据库中获得他的信息，估价师可能已经考虑过它 不要只根据支持您期望价格的销售价格来选择销售，选择真正具有可比性的房产，包括劣质房产 如果有是一个销售量很高并且没有其他证据支持的销售，那么祝你好运，我不会只根据一个销售来估值 否则我只是回答销售证据是选择性的和或过时的，并给出整个 58 秒的查询考虑的金额很多次我后来看到房产的售价远低于业主的估计价值 - 接近我的估值 firugre（根据市场走势调整），我不得不与之抗争的很多次你说房产价值 35 万美元，你的 val 是33 万美元，恕我直言，您不太可能让银行为 2 万美元的差价而战 如上所述，在申请贷款之前订购估值是值得的向另一家银行申请，但最好是这样，您可以像 CBA 一样自己订购估值 两次信用打击可以解释为四处逛逛 顺便说一句，我在 CBA 有一笔抵押贷款，我喜欢它们，但它们只是一家银行，就像我只是他们的另一个客户忠诚度和银行业务是相互排斥的术语恕我直言祝你好运，RightValue
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感谢 Mick 和 Right Value 我手头的销售额是从 10 月到现在 - 也是最后一次类似的房产要在同一条街上出售不幸的是，去年一月！由于学校教育等原因，没有那么多销售作为一个受欢迎的领域
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嗯，莫娜，我不认为你的机会很好，特别是如果你像 Rightvalue 提到的那样争取 20k 的差异，而且听起来你只有一小部分具有较长时间范围的数据样本当我对客户的估值提出质疑时，我们公司平均寻求 4-5 个可比销售额 1-3 而不是在过去 3 个月内，当我们进行搜索时，银行只会给你轻弹我们不通过价格搜索，而是通过街道、大小和功能进行搜索 注意房地产市场每季度的变化（1-3% +-）；s 相当于每年 4-12% 的变化 想想每季度 IMO 你可能会得到额外的 5 -10knot 20k- 与使用不同价值的不同银行甚至更好的银行让您从公司列表中进行选择 - 即阿德莱德银行 但是根据您支付的 LMI 金额，它很可能不值得花时间和金钱问候迈克尔
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米克 感谢您的意见我会尝试，但如果它行不通，这不会是世界末日 下一步是节省更多，可能会改善我的地方，因为我想把它粉刷，并更换地毯，并会留意新的销售可能会安顿下来在一份新工作中 - 6 个月很快就会结束！谢谢
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PS，如果它额外的 10K 应该足以让我在财产上采取下一步行动
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你能从家人那里借额外的 10K 美元，省去试图从那里得到它的麻烦吗银行
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不，不幸的是我不能
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通过汇总一份与附近可比房产的报告，我得到了估值增加我得到了大约8个地方，提供了房子的照片和统计数据，包括销售价格、销售日期、卧室、浴室空间和土地大小还没有我还写了一份书面声明，说明为什么我的房产与他们用于比较的房产不同也有区别 最终结果是我得到了一些额外的钱 没有我想要的那么多，但我听说过其他的获得更好结果的rs 你也可以让另一位独立估价师进行估价并使用它
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Tubs！我刚刚给银行发了电子邮件希望我在发送之前阅读了您的帖子！感谢您的见解，我会记住未来他们不会向我提供估值副本，显然他们不允许，他们甚至不会告诉我确切的价值 - 我只是计算出来根据他们告诉我的数字，我只提供了 4 个比较，以及来自互联网的其他地方的图片，其中两个以 349K 的价格售出，36 万美元与我的非常相似 我不确定这些地方的大小我还强调了附近出售的其中一处房产是如何靠近火车线的！而且这处房产的售价超过了他们对我的估价还强调了租用了两年的房产我希望这些照片能说明这两个在路上出售的房产，因为它们与我的非常相似！在这里希望即使它不按我的方式进行，至少我已经经历过，并且下次会做好更好的准备！它只是我其余投资生涯的垫脚石，只是开始！
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热爱蒙娜丽莎精神，有了这种心态，您将在房地产投资界走得更远！继续生活和学习问候迈克尔
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谢谢米克
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