澳洲澳大利亚房产 x-collat​​eralisation 可以吗？悉尼

在澳大利亚地产投资



以以下为例，我拥有 1 个价值 50 万美元的 IP，贷款 38 万美元，剩下 12 万美元的股权（76% lvr） 我正在考虑购买我未来的 PPOR，因为我的家人将在 4 年后搬入房子价值约 65 万美元，但加上购买成本 + LMI，贷款约为 70 万美元 我们打算在搬入前将这处房产出租 4 年 当我们在 4 年后搬入该房产时，我们将出售我们的 IP 以减少我们的PPOR 贷借用这些数字 如果我们不交叉抵押这 2 处房产，那么我们现在就无法购买我们的 PPOR 基于上述情况，我看不出有任何不利的一面，以意图交叉 2 处房产当我们搬进另一个时卖 1 让我知道你的想法
评论
我怀疑你能不能跨越这两个属性看看这些数字，合并的LVR将超过90% 但是，你可能能够在不跨越证券的情况下实现你的目标取决于你目前贷方，您可以将当前贷款充值至 90% - 让您获得大约 7 万美元 将支付一些 LMI（就像过境时一样） 使用这 7 万美元作为押金和购买成本，用于下一次购买- 您可能必须借出 95% 的贷款（这绝不会很有趣），或者如果您将一些现金用于购买成本，您将获得 90% 的贷款我会选择不限制 LMI 的贷方2% 此外，您的目标可能会在 4 年内发生变化 您可能会决定保留 IP 1 - 如果这样做，至少您已经有了一个干净的结构 您也可能决定出售它并将收益用于其他用途 - 如果他们被划线了，银行可能会要求你偿还一些其他贷款 保持它们不被划线会给你更大的c控制干杯杰米
评论
为什么不值得进一步探索一下为了其他有类似问题的人的利益，并且有很多FWIW，我相信你有更好的机会去做没有越过和沿途节省 LMI 保费的巴士负载 评论让做起来更难去看看一个像样的经纪人
评论
我不得不说一个响亮的肯定我们过去所做的许多交易都依赖于那些错综复杂的地权契约的美味网络银行和抵押贷款经纪人的渴望 发现如此令人愤怒，因为它使他们无法参与其中 尽管不一定将您作为客户锁定 非常清楚您从谁那里获得建议 在大多数行业中，自我利益都非常强大对于 X-coleld 来说，什么是可以接受的“退出”策略可能会坚持 10 或 15 次年，享受恒星增长并出售一两个大道具以完全消除债务阵列，从而释放所有剩余的行为
评论
X-coll可以在狭窄的参数范围内有用在某些情况下它给出借款人获得更便宜的融资 - 我曾经有一个 lo doc 客户 房产的性质和情况意味着只有一个贷方愿意以合理的条款接受交易 将房产分开将意味着大量费用和更高的利率这家贷方 这里最常用的案例是首次购房者 他们使用家庭的“股权担保”，因为他们无法在合理的时间范围内自行获得存款 我们构建贷款，因此只有一部分贷款被交叉到父母的财产上，使他们有一个目标来偿还（或获得股权）以释放父母的财产 在大多数情况下，根本没有必要交叉抵押甚至 Dazz 会告诉你你认为如果没有收益，那么你不应该这样做公鸡，在你的情况下根本没有必要，这里的大多数经纪人都可以轻松完成你的交易而无需交叉抵押 还有一个巨大的缺点抵押贷款保险费上涨取决于借多少以及 LVR 通过交叉抵押两处房产，您可以将您的借款转移到更高的定价层 您的抵押贷款保险可能会花费您远远超过它所需要的费用
评论
dazz ，您所做的所有这些交易都可以在没有 cross-x 的情况下完成，同一家银行但没有 cross-x 只是意味着更多贷款以达到相同的结果但保持可用的灵活性选项公鸡可以使用同一家银行但不能使用 cross-x , 这样就 LMI 而言会便宜很多，而且他的选择权也保持开放 10-15 年持有是一个很好的退出策略，但是什么如果情况发生变化并且需要尽早解开，那通常是当粉丝变得非常棕色时
评论
我很高兴你是 100% 自信的 bigtone 我没有在 9 月与你分享那个级别的细节去年，所以我有点困惑，你是如此自信，只是不知何故知道谈话的限制和微小的细节，这让我当时无法在没有 X-coll 的情况下获得更多贷款人的政策永远在变化和流动在任何时候都取决于他们的资金和风险偏好，但即使有可能，您也无法确定您的答案 以前似乎是的，现在是的，未来可能是的 坏账回收大队将与如果你负责放贷，那你就是个大人物在myet之前你可以向我保证这将是一个基于几乎没有任何东西的“是”也许银行真正的信用审批人比你更难说服
评论
是的，Xing 可以很好，有很多 BS 说它< BR>评论
Hi Rooster 2 交叉抵押并不是你想做的事但更重要的是你是否有一笔或两笔贷款如果你有一笔 108 美元的 90% 磨坊贷款，你将需要抵押贷款保险(LMI) LMI 利率随着贷款规模和 LVR 的增加而增加 例如，我刚刚查看了一张 LMI 表，该表显示 LMI 溢价为 119%，对于 90% 低于 300,000 美元的贷款和 217% 对于 1 美元之间的贷款 - 15 磨坊 这是一个很大的成本差异 贷款越大，LVR 的限制就越多 您可以获得 90% 的两笔非交叉贷款 不交叉贷款的最大优势是，当您出售或再融资一处房产时，您可以是否将其与其他财产分开处理 如果他们越过银行不是你的控制权e 过境的一个潜在好处可能是您可以协商较低的费率，但是对于 10-20 点的费率来说，这并不值得在你谈判期间在房间里，所以我的确定性不是来自参与你的交易，而是根据我自己的经验，我已经看到了 1000 笔交易，而且从来没有一个无法解决的条款 我有抵押贷款总共有 11 家不同的贷方，并且与这些贷方中的大多数都有多笔贷款，而且没有一个是 x-coll 我已经处理过那些“真正的信贷审批人员”；很多次并且每次都设法说服他们反对该条款所以我的确定性不仅仅是“几乎没有”回到主题我可以100％自信地告诉你Rooster不需要而且绝对应该not x-coll 他在各个方面都更好 by not x-coll Cheers BT
评论
感谢大家的评论，但我仍然没有真正看到大家在我的情况下提到的大负面影响如上所述 - 即跨越 2 处房产以出售 1 处房产以在未来偿还 PPOR 的贷款 如果我正在扩大我的 IP 财产组合，但如果我打算偿还 PPOR 债务，我理解不足之处没有看到问题 唯一的负面影响似乎是，如果根据 Paul 的粗略数据交叉抵押房产，LMI 溢价将是“巨大的”，LMI 溢价将为 217% x 1.08 亿美元 23,436 美元 如果房产是未超过 LMI 溢价每个房产的 ums 大致如下（对于 300k 和 1M 之间的贷款，使用 16% 的数字） Prop 1 (450k) x 16% $7,200 Prop 2 ($630k) x 16% $10,080 所以如果房产的总 LMI 溢价没有越过是 17,280 美元，这代表 LMI 节省了 6,000 美元 - 不是很大，但仍然相当重要 但是，我不知道银行如何在不越过 2 处房产的情况下借钱，因此 6,000 美元是一个很小的代价超过 100 万美元的贷款条件以实现这一目标 根据我的估计，IP 价值为 50 万美元 最多 90%（我现有的银行只允许 85%，但不是重点）将是 45 万美元减去我现有的贷款38 万美元剩下 7 万美元可用于购买下一个房产 第二个房产是 65 万美元加上大约 5 万美元的购买成本 65 万美元的 95% 贷款仍需要 32.5 万美元的押金 加上 5 万美元的购买成本，剩下 82,500 美元k 因此，基于所有这些假设，我仍然需要在交易中再投入 12,500 美元才能实现所以基于上述，我可以跨物业并支付额外的 6,000 美元的抵押贷款保险，并且可能获得折扣利率，或者我不能跨物业，这将花费我额外的 12,500 美元（至少）来进行交易对我来说，这似乎好多了克罗ss，除了恐惧运动之外，我不明白为什么在我的特殊情况下我不应该这样做
评论
别担心，你并不孤单评论
我认为我们有一个更根本的问题 (500 + 650) *9 1035 - 380 现有贷款留下 655 让您的数字短缺 35 k，那就是 xcolled 或独立 我们似乎在这里失去了焦点，我相信有人在 ta rolf 的早期文章中提到过这一点
评论
如果你交叉贷款然后在 4 年内卖掉一处房产怎么办？银行会想要对剩余房产进行估值，以确保剩余贷款在他们的 LVR 准则范围内 现在如果剩余房产价值下降或银行的 LVR 政策发生变化怎么办这样做可能不符合您的最佳税收利益，或者更糟糕的是，您的情况可能已经改变你可能没有钱去做现在，想象一下如果贷款来自 2 家不同的银行
评论
交叉对某些人来说是有益的，但仅限于一定的限制和程度，即如果你不需要，不要交叉-即较低的利率等听起来不错，但是一旦出现问题，您就会感受到愤怒的全部力量 想象一下，您的 7-8 笔贷款与 CBA 交叉-它们的单次加息为 045，这将产生对你的投资组合产生巨大影响，最糟糕的是你很难离开这一切都是关于 1 资产保护 2 分散和预防风险 问候迈克尔
评论
LMI 在 90% 的价格为 100 万美元 - 1500 万美元与 Genworth (两家主要保险公司之一）是贷款金额的 396% 加上州印花税 因此，90% 的 1.08 亿美元交易约为 47,000 美元 LMI 在 500,000 美元到 750,000 美元之间，90% 是贷款金额的 197% 加上州印花税 因此，如果您不跨帐，您的保费将是 $21K 节省 $26K ！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！ Ps 如果贷款人使用 QBE 为这笔交易提供保险，你会得到更好的服务，因为他们在 50 万美元到 60 万美元之间的保费比 genworths 便宜得多，我会先看看那些贷款人
评论
x-col很棒 - 这只是取决于你的策略 x-col 创造奇迹的一个策略是低增长 cf+ 房产弥补了高增长带来的不足，cf-房产 x-col 对并再次购买相同
评论< BR>您能否更详细地解释一下，我完全不知道为什么在该策略下您需要 x-coll 属性
评论
贷款结构与现金流无关这种情况不需要 x -col 和 x-col 除了在最极端的情况下没有任何好处 根据我的经验，97% 的投资者不属于极端类别 我还没有看到 x-col 导致更好的协商利率的案例折扣 以我的经验，很多人在不需要的时候 x-col，实际上最终会从长远来看，更高的利率是因为贷方知道客户很难去别处uh - 这是一种“策略”，而不是在全球金融危机中期之前的万能之举，我知道很多人仍在购买增长型房产，但服务能力不足，所以他们首先购买了 CF+ 房产，提供额外收入作为服务能力，这让他们越线购买了他们提供的增长型房产一个 x-col 使整体交易变得更加甜蜜，他们三个在这个策略上都超过了界限增长的神话和经纪人弄清楚为什么欢呼
澳洲中文论坛热点