澳洲澳大利亚房地产再融资请为两个 IP 提供建议... 悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，首先感谢所有为这个精彩论坛做出贡献的人我一直在学习很多，并希望利用这些知识来改善我的家庭未来我目前的情况如下：IP1 - 当前价值约 $370K - 贷款余额 - $370K 利息利率已固定 3 年 @ 875% 并于 2011 年 3 月结束（仅利息）租金为每周 375 美元 IP2 – 当前价值约 400,000 美元 – 贷款余额 - 255,000 美元利率是可变的@ 713%（仅利息）租金是每周 410 美元（这是我们一年前以前的居住地）其中一些可能不相关，但这里有一些其他背景信息 两笔贷款目前都在圣乔治银行，并通过抵押经纪人组织 两个 IP 都是两居室别墅位于布里斯班南部郊区的同一个综合体（3 个中的 2 个），距离中央商务区约 7 公里 我们目前与我们的 IP 在同一条街上租房 我和我的妻子在州政府都有非常稳定的工作场所我的总收入为 9 万美元 - 10 万美元（包括我刚刚获得的第二份工作），我的妻子总收入为 45,000 美元 我的工资是由税收变化构成的IP 2 我们有两个 5 岁和 3 岁的孩子 IP 1 处于其三年固定期限“875%”的最后阶段； （每月释放大约 500 美元），而我的儿子即将开始准备明年（每月释放 600 美元！！！呜呼！！！！），我已经开始清理我们的财务并努力加入 IP积累巨无霸！！！我和我的妻子都致力于真正专注于通过预算来省钱，并用这笔钱最终购买我们的下一个有希望的许多投资物业。在“全部”之后每月 1000 美元；费用通过阅读这个最优秀的论坛，我被​​引导相信，保留这两项贷款@仅利息以释放现金，并拥有一个链接的抵消账户以用于我们的储蓄，这将符合我们的最佳利益 我的（许多）问题是：考虑到我们想尽快购买另一个 IP 或者可能在不久的将来可以购买我们综合体中的最后一栋别墅，您会建议什么样的贷款结构考虑到 4000 美元（每 2000 美元），您认为这是一个好主意吗？别墅）在 body corp 我们将保存，然后拥有所有这三个别墅的总所有权该别墅的当前价格约为 37 万美元，每周租金为 375 美元（根据阅读 Jan Somers 的书，我的 LVR 约为 81%，这意味着我需要购买另一个 IP 的更多股权 不确定我是否有这个权利）我们是否有能力购买另一个 IP 如果是，考虑到我们能够持续每月节省 1000 美元，我们可以借到什么样的贷款数字 如果没有，并且应该近期房价将停滞不前，我们需要什么样的储蓄我们可以将贷款结合在一起以获得更好的利率吗例如我检查了利率城市的 625,000 美元贷款和 Bankstown City Credit Union 以及投资物业的储蓄和贷款分别上升了 647% 和 67%带有抵销账户的贷款 它们是否是未来收购更多知识产权的好贷款 在为贷款再融资时，是否值得（或能够）增加 IP 2 的贷款规模并将现金存入抵销账户以准备获得另一个 IP，这样我就不必进行新的估值和再融资了追踪财务自由 我也想掌握这些信息，以确保我们的抵押贷款经纪人与我们处于同一竞争环境 非常感谢您的时间 8u88les
评论
嗨，625,000 美元（当前贷款）770,000 美元（当前值） 81% LVR $625 ,000 (当前贷款) + $400,00 (新房贷款) + $20,000 (成本估算) $770,000 + $400,000 (新房价值) 893% LVR 考虑到贷款总额，这对 StGeorge 来说可能有点高，但可能还可以您遇到的问题是，新贷款的抵押贷款保险将飙升，因为如果所有财产都进行交叉抵押，他们眼中的总贷款将超过 100 万美元 作为替代方案，这将是您可能构建的抵押贷款保险的更便宜的选择如下 $770,000（当前值）x 90% 最大 LVR 允许 $693,000 $693,000 - $625,000（现有贷款）- 充值抵押贷款保险（假设您最初已经支付了此金额，充值金额不应过多，例如 $5K） $63,000 可用现金 使用63,000 美元的现金提取贷款作为您的押金和下一个 IP 的费用，如果 StGeorge 会给您现金，则可能会与另一家贷款抵押保险公司一起使用，或者只是按照您在抵消账户中建议的那样节省更长的时间。停放资金干杯，
评论
嗨，我会尽力回答这个问题，但如果我轻推我错过您的任何问题 首先，您的长期目标是什么 您的短期目标是购买另一个 IP，但您是否打算购买主要地点或住所 在我打字时，马蒂回答了我同意他的部分问题至于购买第三个单位，您必须权衡您的风险回报，因为您的所有投资都将用于一个开发项目！您可能需要考虑多元化 您可能能够购买另一处房产，但由于抵押贷款保险，这将花费一些美元！您的最后一个问题，就投资债务而言，我个人只支付利息并将额外资金存入抵消账户，因为我曾多次看到人们偿还他们的知识产权贷款，然后决定购买他们认为更大的 PPR他们可以从 IP 贷款中重新提取并要求减税，但你不能导致资金的目的是购买 PPR 我错过了什么
评论
你确定 Bankstown City Credit Union: 1)将在布里斯班南部放贷 2) 鉴于澳大利亚央行两周前加息，利率是正确的 继续前进 The Dragon 有一个有趣的抵消账户，其仅利息贷款可能最好避免 你的贷款无疑是交叉抵押的，因此解绑他们可能是第一场战斗如果您再融资并希望为下一次收购提取股权，则总贷款 50 万美元的 LMI 溢价不会便宜，我想我会寻求对该物业进行估值第一的看看你可以访问什么然后开始向后工作在第 4 年 SGB 提前还款罚款不应该太多，但在构建贷款结构时不要再犯同样的错误我会认为 1 笔 100% 抵消账户的仅利息贷款会成为可行的方法，然后可能会提供 1 次基本利率贷款请记住，当您是认真的投资者时，利率并不是一切
评论
感谢 Marty、Jon 和 Richard 的快速回复我们的长期目标是：我们无意在未来 10 年内买一个主要的地方 我们很高兴租用我们目前的房屋并希望尽可能长地继续下去 我们也很高兴保留我们的两个 IP 并且不想为了 PPOR 而牺牲其中任何一个 我们非常有兴趣在剩余的别墅上市时将其作为 IP 购买（不确定何时，由 30 岁出头的夫妇拥有），但不确定这是否是正确的举动，我读过你不应该购买然而你的心这意味着我们将拥有所有这三个，并将取消每栋别墅 2000 美元的法人团体费用，并让我们完全控制整个财产 该财产的价值，包括马蒂表示的成本估算，“总计”为 400,000 美元，每周租金为 375 美元 我的主要到 2011 年 3 月 25 日 IP 1 的固定贷款完成时的目标是确保我有合适的住房贷款，使我们能够通过对冲账户将现金存入贷款，并能够尽可能容易地提取股权以防万一剩余的别墅正在出售或进行另一次潜在收购 我想继续购买 IP 直到我退休（大约 20 年！！！或者希望更少！！！！！）理查德，关于 Bankstown Credit Union 我刚刚进入利率城市网站并输入投资物业，可变，625,000 美元贷款，抵消账户和昆士兰州，他们以最好的“真实”名列前茅;利率 我只是假设他们会在我输入 QLD 时出现在布里斯班融资。贷款“是”交叉抵押的2011 年 3 月 他们还说，当固定期限到期时，我将获得 07% 的浮动利率折扣（目前为 78%，这将是 71%） 我还应在 3 月 26 日支付 395 美元的 Advantage Package 费用 谢谢再次为您的答复
澳洲中文论坛热点