澳洲澳大利亚房地产 MERS 和美国止赎混乱悉尼

在澳大利亚地产投资



正如一些人可能知道的那样，美国抵押贷款行业陷入了新的混乱，贷方无法提供适当的文件来支持止赎因此，许多止赎正在被争取和延迟文章 http:wwwbusinessweekcommagazin6208349htmchanmagazine+channel_top+stories 警告 - 5 meg 文件： http:imagesbusinessweekcommz10441044_78foreclosurepdf 关键是 MERS，或抵押贷款电子登记系统 似乎美国的许多抵押贷款都将“MERS”作为抵押权人 在 MERS 中，然后说明哪个贷方实际拥有抵押贷款 将 MERS 视为提名系统例如，ANZ Nominees 可能拥有股份，但 ANZ 内部“知道”它由 John Smith 所有 当前的故障是法院不会接受抵押贷款实际上由 John Smith 所有 将​​其视为法院拒绝当你向他们出示银行对账单时，你就有钱了，因为法院不会接受银行账户系统 优点很明显：当人们想集中资金时抵押并出售它们，只需在 MERS 内进行转让，而不是更改地契 这特别有用，因为美国的许多土地地契系统似乎是本地的，而不是在澳大利亚想象一下，如果每个地方议会都负责提交地契：质量差异更大，等等贷款期限 这对澳大利亚抵押贷款提出了一些有趣的观点和问题：1）这意味着，例如，ANZ 拥有您的贷款，直到您还清贷款他们的抵押贷款支持债券如何运作与特定抵押贷款挂钩 或在内部，每个机构是否“标记”一个抵押贷款以包含在特定债券的资金池中 如果它全部由 ANZ 拥有，所有权如何运作？如果债券的购买者特别标记为莫池rtgages，如果所有抵押贷款都合法地由每家银行拥有，则强制执行其所有权 2）看来澳大利亚机构不能像美国那样对贷款进行切片和切块，因为它可能涉及抵押权人的变更，而我从未见过在美国，甚至还不清楚谁拥有抵押贷款，以及应该向谁付款，因为它们已经被出售了很多次 在美国的部分问题是因为他们可以卸下所有抵押贷款，贷方只是专注于因为他们没有承担风险而获得交易量 澳大利亚银行似乎更容易获得抵押贷款 3) 利率更加统一 当银行提高浮动利率时，他们通常会提高所有可变产品的利率 作为危险正如“这里不同”这句话所说的那样，美国和澳大利亚之间似乎确实存在许多根本性的结构性差异在美国房地产泡沫和（仍在发展的）抵押贷款危机的原因和相关问题上，很多促成它的因素在澳大利亚并不存在，因为它真的不可能在这里发生，因为我们不有系统来做因此，至少那些具体问题（在这种情况下是关于抵押所有权的混淆）对我们来说不是问题
评论
这是我几乎每天都在阅读的内容有很多目前正在焦虑的最近止赎购买者，因为他们所购买的房产可能由于这种混乱而在文书工作中出现法律技术故障因此，一些大银行正在暂时冻结止赎是的，这似乎很可怕一些止赎并不完全合法，因为与抵押留置权相关的期票没有得到正确处理。归结为银行强行出售他们在技术上没有合法权利出售 OMG 的房产，他们能做到吗？帽子我们会看到这是一场有趣的事件，我继续期待着洗礼的期待
评论
伟大的线程亚历克斯我几天前读过这个 http:wwwamericasnewsonlinecombank-foreclosure-fiasco-现在变得更糟了，所有 50 个州都在 910 中 IMO 真的有很多来自美国的混合信号 我大约六个月前在布里斯班看到一位经济学家为 MLC 发言，他们认为美国是将会增长
评论
嗨，Alexlee 关于你的观点（1），你指的是在证券化过程中运作的抵押贷款澳大利亚的四大不使用证券化资金进行住房贷款 你会注意到所有证券化贷款的抵押权人都是国家注册的受托人公司，例如永久受托人、永久托管人等ds 但抵押权人始终是这些受托公司之一 因此，债券所有者和单一抵押权人（受托公司）之间很容易达成一项协议 正是这种只有两方之间的协议才赋予债券所有者有效的控制权 干杯, Paul
评论
因此，四大发行的债券只是一般由银行担保的债券，而不是特定的资金池（这些天是政府担保的）我看到了 但是，服务似乎是特定的，例如，如果我向 RAMS 借了一笔贷款，无论贷款卖给谁，我仍然向 RAMS 付款 所以 RAMS 继续充当贷款处理者 而在美国，似乎有更多的混乱，因为贷款处理者经常不同于发起贷款的组织 那么理论上，完全证券化的贷方的利率应该完全跟踪任何基础参考利率，因为融资成本由债券购买者承担 所以就第二个字符串 f ully 证券化贷方提高利率，尤其是 lo-doc 和 no-doc 的东西，是因为他们出售的抵押支持证券的期限相对较短，所以当他们不得不滚动它们时，他们的成本增加了，因为风险溢价增加了
评论
嗨 Alexlee 可以在以下位置阅读证券化过程的一个很好的概述：http:australiansecuritisationcomaudocsresidential_mortgage_backed_secpdf 实际上，如果您在 RAMS 有贷款，那么您现在向西太平洋银行付款 我上面提到的 pdf 显示了通常在澳大利亚收取付款的人并且应该回答您关于澳大利亚系统的大部分问题 我会将与美国的比较留给其他人 干杯，保罗
评论
是的，然后在贷款期限内不断变化 在 20 年的抵押贷款期间，我们收到了通知大约 5-6 次我们的抵押贷款支票必须发送到另一家公司 我们总是验证这一点，但许多美国房主没有他们落后，因为他们不知道自己是谁应该付款，如果你付给错误的公司，把钱退回并重新发送给当前持有人是一个恶魔 现在仍然在使用我们的美国信用卡 美国银行成为通用电气 成为 OMNI 成为维珍 变得非常混乱，尤其是如果你从 3-4 张信用卡开始，这在美国很常见，这是一个很大的欢乐，所以如果 BoA 卡变成了 Omni 卡，有时 Omni 卡变成了 BoA 卡，但你必须小心，因为卡的使用规则仍由发起人保留 如果您对本文感到困惑，请想象一下美国的一些半文盲穷人是如何努力应对的是的，Alexlee，这里很不一样
评论
当你为澳大利亚的房子申请银行贷款时，你注册并给银行授权书，除此之外，他们创建了一张本票银行做各种f 奇怪的事情 去银行，请他们解释他们所做的事情，他们会说，“去和律师谈谈”；你会惊讶于澳大利亚有多少银行人没有意识到期票是通过授权书创建的（或者事实上，如果他们知道不想告诉你）银行是必要的邪恶，但他们不必为偿还他们一开始并没有真正借出的资本纳税，这就是银行赚取如此大利润的原因。最大的问题是，公司最初的“设计”是为了改善我们的一切，不幸的是，游戏已经改变，我们现在在那里是为了银行的利益 澳大利亚与美国并没有太大不同，人们只是认为我们是
评论
四大都使用了证券化，只是没有在很大程度上没有所有证券化计划都使用受托人作为记录贷款人，通常只是非银行的圣乔治，例如，有一个大型证券化计划
评论
我有兴趣等待通常的阴谋论的交付
评论
tee hee
评论
那么意思是指受托人在哪里使用d 作为有记录的贷方，如果不能确定贷款将被证券化，则很可能另一方面，澳大利亚似乎没有像 MERS 那样更集中的贷款代理人系统
评论
我不是对阴谋论感兴趣 有不同的系统，不同的做事方式通过了解这些系统及其差异，我们可以更清楚地看到图片 我的问题是，澳大利亚的系统与美国的系统是否有足够的不同，以至于美国正在发生的事情现在不会在这里发生，至少以相同的形式我们知道证券化会发生但是，系统是否有足够的草率，可能存在关于谁拥有抵押贷款的法律问题
评论
一位顾问美国正在预测 LVR 被淹没的人可能会故意违约，然后在法庭上与取消抵押品赎回权作斗争 显然，他们可能会通过争辩说取消抵押品赎回权的团体无法出示带有他们签名的实物票据 并且取消抵押品赎回权可能会延迟很长时间，从而有利于仍然占据财产的违约者
评论
不只是奇怪的顾问 全国各地都开始了集体诉讼 这是美国目前的一个大问题 真的很大
评论
感谢您让我们知道美国的行动，我也一直在时事通讯中读到这一点，他们建议在确定谁拥有什么的同时，可能需要 QE3 来吸收所有抵押贷款
评论
令人惊讶的是，澳大利亚在这一领域的证券化实践几乎没有法律规范 大多数这与财务报告有关！大多数澳大利亚证券化是通过公平转让完成的，因此您的主要“贷方”；可以偷偷把你的债务卖给别人 如果你没有被告知，这是一个公平的转让 因此，你只需要向原来的贷款人付款他们取消了广泛的技术性，并可以使用您的其他资产（所有款项条款）资金充足且稳定 但是分配给一家能够按照银行标准进行严格实践的小型、不稳定的金融公司的贷款又如何？毕竟，您可能也根据银行的资历选择了银行贷款 如果摇摇欲坠的第三方金融公司拼命需要一些现金，它能够对您的任何轻微技术违规采取行动 但是，因为这不是一项合法的任务，他们需要 j与原始贷方一起对您采取行动 他们可能还能够执行您提供给银行的所有其他资产掠夺条款 希望银行能够在这些第三方贷方对您的财务状况造成严重破坏之前回购这笔贷款 法官将 GE Crane Sales Pty Ltd v FC of T 中的债务保理安排描述为“对其客户实施的欺骗”；在他们没有被告知谁是他们债务的受益所有人的背景下，我相信我们已经免受全球金融危机的影响，主要是因为我们的证券行业发展缓慢到最后，我们看到一些有声望的银行积极进取用 lo doc 贷款追逐市场份额，然后将这些贷款证券化以将这些风险资产从资产负债表中剔除 干杯，罗伯
评论
合同中有，我们签了 如果我们不喜欢合同，我们应该没有签署它 完全追索权是为什么人们会尽一切努力继续支付抵押贷款 虽然这是真的，但我的观点仍然是银行不想取消抵押品赎回权，因为涉及的成本和不确定性银行想要的是你保留年复一年地付款银行的业务是在借贷之间产生利差，而不是管理财产如果这是一种可能的情况，我们会在全球金融危机期间看到更多这样的情况。无文档小r 贷方不断提高利率以试图摆脱借款人，但故意强制取消抵押品赎回权，以便他们可以收回您的剩余资金 可能并不意味着可能 再次，我发现这种情况可能但极不可能 他们更有可能只会继续抬高利率无论如何，证券化贷款人只有在使用短期资金且无法续约时才会绝望，在这种情况下，迫使借款人违约将花费太长时间 看看旧的 RAMS 如果他们不能更新他们自己的资金，他们的违约是立即的 止赎和出售抵押人的财产将需要几个月的时间 当然债务保理与 resi 抵押贷款不同 不仅如此，而且因为澳大利亚的利率没有变得如此之低以至于超级基金等像美国一样迫切需要收益 此外，由于股息税费，澳大利亚对债券的胃口没有美国那么大
评论
为了节省时间：这就是你知道的方法actua lly works
评论
第 4 段，第 10 页 事实上，大多数转让都是公平的，他们依靠公平的考虑来完善自己的权利。为了避免通知抵押人，他们让原始贷方成为受托人或受托人让后者的债权人无法接触到这些资产（类似于上面提到的通用电气起重机销售案例）有权以自己的名义提起诉讼 无论如何，第三方债权人可能能够强制执行您认为信誉良好的银行贷方永远不会强制执行但出于技术性考虑而包含在内的所有那些不错的小合同条款 干杯，罗布难道没有美国和澳大利亚的巨大差异 在美国，贷款人拥有房产，直到还清贷款 在澳大利亚，借款人拥有房产，但要向银行抵押 这可能意味着证券化问题和难以确定谁拥有权利取消抵押品赎回权在澳大利亚不太可能成为问题
评论
你从哪里得到这个想法 房产归借款人所有 在美国和澳大利亚，标题上都写着谁的名字 如果贷款人实际上是列为所有者，他们为什么需要取消抵押品赎回权 错误这是同一个问题，如果法院裁定抵押权人不能证明他们是抵押权人 关于在澳大利亚是否不太可能的问题哈与澳大利亚证券化系统的文书工作有多好有关
评论
正是在美国，华尔街对“有毒抵押贷款证券化捆绑包”的猖獗“兜售”，损害了该公司的所有权贷款人 A 给贷款人 B 的本票，在许多情况下，它们已经丢失或被毁坏 如果有人真的想了解这个问题，他们应该查看抵押贷款支持证券 (MBS) 以及债券是如何创建和出售的，然后将此与声称自己是留置权持有人的合法权利联系起来，而没有任何支持 MBS 债券的个别证券的期票 我知道，这听起来令人困惑，因此目前美国目前的头痛似乎并没有由于财产交易的法定改革和托伦斯产权制度的使用，美国和澳大利亚之间的差异不仅在于证券化，而且没有适当考虑法律、金融和财产法的不同之处鉴于当前美国问题的基础，很难进行任何有意义的比较这就是为什么我最近发表了我对跳入美国房地产市场的想法我个人对此知之甚少，但很明显很多人都有更不用说欣赏，并且过度简化问题并试图进行广泛的比较，恕我直言，无论如何我的 2 美分 更新：顺便说一句，我并不反对 alexlee 恰恰相反，我只是在阐述我认为的相关观察
评论
合同中没有包含“技术”的内容。一切都在那里是有原因的 你对银行的看法很可爱
澳洲中文论坛热点