澳洲由于双重入住，澳大利亚房地产棘手的财务状况 - 请帮助！！！！悉尼

在澳大利亚地产投资



嗨，我距离结算还有不到 1 周的时间，并且遇到了很多麻烦，因为我将失去 8 万美元的押金 我的问题与我购买了我认为是保守选择的事实有关（大露台分为2 单元放大器；我们打算出租其中一个以帮助偿还抵押贷款）但是它被分成两个单元的事实（放大器；也可能是因为它是遗产，尽管没有特别提及）意味着 Genworths 和QBE 拒绝向我们提供 LMI 更多细节是： - 我们有一个现有的财产，欠款 385,000 美元，银行存款在 520,000 美元 - 540,000 美元之间 - 新房产的购买价格为 795,000 美元，银行存款在 730,000 美元之间（哎呀！！！） - 795,000 美元 -根据 CBA 的 2 个估值（更高的估值），我们希望能够以 90% LVR 的价格通过 CBA，但是当 LMI 供应商拒绝时，交易失败了我们现在不能通过任何使用 Genworths 或 QBE 的贷方（我知道，几乎所有银行做）所以我们正在尝试李berty，因为显然双人入住对他们来说不是问题 我们准备出售现有房产（预计售价至少为 580,000 美元），但我们找不到人借钱给我们时间来做这件事 我们有完美的信用记录，没有孩子的双倍收入，长期与雇主合作，我们已经满足 Bank West amp 的可服务性标准； CBA 我希望 Liberty 能挺过去，但在之前的估值和迄今为止我们所经历的戏剧性方面存在如此大的差异下周开始向供应商收取利息费用，我们有可能失去 8 万美元的押金PPOR（为新购买腾出 10 万美元）加上您的 80k 押金以对新购买进行 80% 我会联系这个论坛上的几个经纪人来计算一些数字，以这种方式构建它可能更便宜，并向供应商支付一些惩罚性利息，而不是继续使用 Liberty 并在相当长的一段时间内将自己绑在相当高的利率上（提前离开 Liberty 的退出费用使得前 5 个这样做不合算）年左右）
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你好，联合国幸运的是，我没有 80,000 美元来购买新房产——这是通过存款债券完成的 所以我最好的情况（基于我们最积极的 vals）是：当前财产：欠 385,000 美元，540,000 美元 val（不包括当前贷款人）101,000 美元的股权以 90% 的利率使用 这仍然留下 60,000 美元我需要投入 795,000 美元的购买中低于 80% 并且将有真正的概率将其整合在一起 我认为我可能真的需要一个贷款人这种结构是这样一种方式，他们将为其提供资金，直到我们可以出售我们当前的位置，或者谁不会对它“非常规”有问题；我有付印花税的钱无担保资金，可能来自朋友或家人 是否可以自由地为您现有的财产提供担保 如果是这种情况，请确保其结构正确，以便在您出售或转让现有财产时，您不会因全部金额的退出费而受到影响
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你有没有和相关部门谈过改变双重occ状态这可能是一个漫长的过程，也可能是一件简单的事情，然后你可以将它提交给Genworth Long shot，但值得检查无论如何供将来参考
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感谢您对自由的建议 - 将明确检查这一点 我被告知 LMI 提供者不太可能重新考虑 我的律师说双重入住对我生活没有任何问题，因为一个属性，但是 LM我的供应商不喜欢有两个厨房，每层之间没有内部楼梯等如果我找不到其他任何东西，必须继续尝试这个选项到目前为止感谢您的建议这是一个如此可怕的情况，我们从未预料到 2 个单元会是一个如此大的问题 - 我们认为这是一个非常明智的决定是因为我们会得到（非常好的）租金收入
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Hiya 没有帮助 我知道，但是 CBA 在 DUA 内部做他们的 LMI，双 occ 通常不是问题 我可能还有另一个问题估计 NAB 从表面上看不会有太大问题 ta rolf
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CBA 不得不将这笔交易发送给 Genworths，而不是仅仅批准自己，因为它是 100 万美元illion Re NAB，他们是否为 LMI 自行投保？您是否建议购买 Dual Occ 放大器？遗产可能不是问题 我的好 val 是通过 Valuecorp 所以找到使用它们的贷方将是理想的
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我猜你已经要求你的律师调查和解延期，尝试与供应商收回一些购买价格这可能是一个更长的时间，但供应商可能会以合适的利率接受这种事情等
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K Nab 通常在内部和双重签字occs 甚至到 95 都不是问题（尽管 $ exp 较低）你确定 Genworth 说不是因为安全而不是由于其他原因 双 occs 不是问题，尽管遗产分区可能会因情况而异，没有混合那里的商业用途也有什么比较销售必须支持一个不错的高估值，以防你需要一个像样的贷方而不是“悲伤”。具有良好 val ta rolf 的贷方
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tahlia，打电话给 Rolf 并讨论，结构为两笔单独的交易，一项针对现有交易，一项针对购买，每笔交易的总风险低于 100 万，这意味着可能避免正式的 LMI，并通过他们的内部 LMI 获得它您也许可以继续与 CBA 进行 refi，然后与另一家贷方进行购买
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玛格丽特，我的评论开头是不完全知道你的“有用”的定义但是我相信我的定义可能与您的期望有很大不同我完全同意 Rolf Rolf 是一个好人，并且可能不想说其他问题是什么，所以我会的；让我们把我们卑鄙和讨厌的银行家帽子戴上一分钟 如果他们采用保守的估值，如果他们让这个通过，你将拥有价值 520K + 730K 125mOK 你将偿还 (385K) + (90% of 795) + (80K 存款债券) 118mhmmm 118m 的债务被 125m 的价值所覆盖银行与您同在 他们通常喜欢只有您在场时，我会谦虚地建议您“希望”这一步。在此时此刻，对于您必须投入交易中的少量股权而言，采取太大了也许这里其他更勇敢和更聪明的灵魂可以帮助您，但我看到了一个非常黯淡的画面，我正在想象一个顶部沉重的河马在竹竿上保持平衡 那里没有太多的潜在力量 也许罗尔夫可以从他的礼帽中拉出一些东西并“帮助”。你在这个更大的债务领域
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别担心，我现在很清楚，在当前的气候下，我的交易是一个非常冒险的交易我的问题是 a) 我的经纪人和我目前的贷方将其标记为这样的放大器； b) 我没有预料到新房产放大器的购买价格会低于 val； c) 例如，Genworths 的书面政策不建议在一个产权或遗产名录上拥有 2 套住宅的概率 - 然而，我现在知道，他们目前对所投保的项目更加严格，但他们不这样做' t 看好任何“非常规”的东西；我还想知道当 Genworths 看到这笔交易已经与 QBE 进行了审查（就像他们在对我们进行信用检查时所做的那样）这一事实是否让他们感到紧张 会按照建议拨打电话
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你有没有财务条款我无法理解您在财务尚未获得批准的情况下如何在结算后 1 周内完成 Marg
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与 cba 进行购买，内部 DUA 并与其他任何人进行再融资，应该很容易，在这个问题上，Dazz CBA 很高兴客户以 95% 的比例背负超过 100 万的债务，同时涉及单独的证券，所以不要认为这是问题所在，resi 贷款不像那些狡猾的商业贷款那样！
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玛格 - 我已经预先批准，但它是有条件的 Val amp;在确保 LMI 时- 没想到 val 低于购买价格（amp；随后的 CBA val 不低于购买价格） 没有预料到 LMI Bigtone 的双重 occ 问题：已经调查过这个选项，但是 a）如果我离开现有的抵押贷款放大器；与现有贷方重提高达 90%，val 与他们一起低 20,000 美元，所以会有点短 - 虽然这不是终端 b) CBA 建议他们可能无法购买 DUA 保险，因为我不是现有客户 -虽然他们会为我调查这件事我正在与 Rolf 讨论，并且我的原始抵押贷款经纪人也开始与 Liberty 合作，但在我知道这是我最后的手段之前不会取得进展
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CBA 可以做到，取决于如果他们不想为当前财产再融资给另一家贷方并使用更高的价值
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西太平洋银行有什么可能性我相信他们将在没有抵押贷款保险的情况下融资高达 85% 如果你你使用抵押贷款经纪人（即不直接通过他们），但你必须支付正常利率，而不是你通过专业套餐获得的折扣率 如果你能拿出额外的 5%，也许这是一个选择 也许你可以推迟支付印花税，直到稍后我知道在 ACT 至少你可以在结算后支付印花税，只要你支付大约 12 或 13% 的利息就可以了
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西太平洋银行在一段时间内杀死了 85%前 如前所述，问题是找到一个贷款人，他将通过抵押贷款经理为更高的 lvr 提供超过 7080% 的资金也许 ABL
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真的，我仅在 2 周前被告知，我的银行经理仍然可以在西太平洋银行，但是我不得不使用抵押贷款经纪人嘿，幸运的 Seethose 分支机构的人真的很了解他们的东西我们曾经做 85 无 lmi 的公共汽车负载，通常也得到 70 分但是唉，wbc 没有钱可以借任何 LVR，所以他们不会放弃任何东西 ta rolf
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你的银行经理需要更新，它在一年多前全面死亡这些天来，您必须成为现有客户才能向西太平洋银行借款超过 85%，别介意 LMI
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对于任何对这一进展感兴趣的人，或者如果有人正在阅读这篇文章，因为他们让自己陷入同样绝望的境地，罗尔夫完全救了我们！！使我们免于失去存款，使我们免于自由，并挽救了我们的理智！！！我们上周五（晚了 40 天）与 NAB 达成了很多协议（65% 利率，90% LVR），老实说，这一切都归功于 Rolfs 对我们几乎绝望的情况的精心管理
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那太棒了 Rolf 你是个传奇 你介意我问（只是好奇）实际上是双重 occ 问题还是你的前经纪人没有告诉你的其他潜在原因
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对罗尔夫的推荐真是太棒了 干得好罗尔夫
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老罗尔夫迈斯特带着赢家来了嘿！如果我曾经为我的一个狡猾的交易找钱，他听起来是个很容易认识 Onya Rolf
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Kudos Rolf 好消息我也想知道你是怎么做到的 - 如果Taila 不介意我们知道租金收益仅此而已 10 年前根本不允许这种借贷行为 祝你好运 如果我是你，我会让 80,000 滑落，尝试出售你已经拥有的 IP，并还清你的债务
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阅读主题 Yarraboy 而不是散布忧郁 不知道你的动机 matey
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Taila，感谢您更新论坛关于您的进展 很多次人们寻求想法帮助，但从不让任何人知道如何他们去了或者对他们有用的东西做得好罗尔夫
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鉴于澳大利亚大约 70% 的住房是业主自住，因此没有租金收益，这将是一些问题 - 如果它是真的 这主要是商业地产的估值方式（以及其他一些东西）干得好 rolf 和 Taila！
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它似乎第一个贷方的整体 val 有一些问题（尽管随后的 val 没有问题），双 occ amp；还有一些贷款人的遗产清单，我认为考虑到其中一些“挑战”；有了房产，整个交易需要更加小心谨慎；比第一个经纪人提供的战略管理
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我对此毫无疑问
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好消息，你完成了交易 Taila Ralph 必须知道他的东西
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