澳洲澳洲房产估价？悉尼

在澳大利亚地产投资



所以我在修整和新租约等后重新评估了我的 IP 我的房子是一个整洁的部分翻新的 3bed fibro Reno 是新油漆 + 抛光地板 我的房子有 2 个优势，它的 DA 批准了复式 + 它有一个完全独立的位于房产后方的独立奶奶公寓 我的土地面积与三个可比较的土地相当或略大 它的价格为 50 万美元 - 12 个月内略有上涨 我的问题是这条路上只有 5 栋房子是 1970 年代未装修的2 床砖贴面刚刚以 509,000 美元的价格售出，+ 我给估价师的另外 2 次最近的销售，我们分别是 528,000 美元和 549,000 美元这两个我们是带 LUG 的 3 床和 4 床 全部在我估价的 4 周内售出，我向估价师提供了 RPdata 的详细信息 + 代理商的详细信息，以供他们确认是否需要问题，如果一切都好，高达 55 万美元，我已经询问了银行重新估价，估价师的回应是说他们坚持估价如果估值在您向他们展示的可比数据的 10% 以内，就不允许估值受到挑战 根据我的经验，他们在这方面非常不灵活
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IMO 的再融资取得了不错的结果 是的你可能会以 53 万美元的价格出售它，因为你有时间进行营销活动等估价师，但我会接受那个 val 并运行
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我们刚刚购买的房产的价值存在巨大差异我不明白我同意 - 他们掷骰子然后他们去午餐！
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低估值你好有人可以给我一些建议我刚刚收到一个估值t 已低于市场价值 2007 年 12 月，一家银行的估值为 580,000 美元 当前价值率通知（2008 年 1 月完成）的价值设定为 590,000 美元 两名当地房地产经纪人对其估价在 700 至 750,000 美元附近根据 22 个月前完成的费率通知，估值为 480,000 美元 我的经纪人表示，由于差异的严重性，他很乐意对 val 提出异议刚刚有一个经过全面翻新的 2 居室单元，带有一个巨大的园景庭院娱乐区，价值与 1 BR，没有院子的未翻新单元（与我的同组）相同，但几个月前已售出尽管我建议银行对估值师进行药物测试，我怀疑他们没有我对估值提出了仔细研究的挑战，得到 RP Data 最近销售报告的支持，这些报告清楚地强调了估值有多不正确 银行 (RAMS) di不要让步我已经要求我的经纪人从 RAMS 撤回申请，因为我根本不会与一家对如此明显的错误如此盲目的银行做生意 祝我好运，Indulgedbelle
评论< BR>呵呵，我的一个的价值是我买它的一半（略低于费率通知），另一个正是我告诉银行它的价值（超过费率通知的两倍）我不知道不认为有规律
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如果我错了，请纠正我，但是差价通知只是说估价师的土地价值，而且可能已经过时了几年所以差价通知真的不会完全适用于估值 我有我的费率通知 - 土地价值 226,000 美元 - 但估值 600,000 美元
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估值是的，你是对的，这就是我的观点，银行的估值怎么会低于a rate notice 22mths old
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新规则 许多贷方现在正在使用 Valex 系统，这是一个计算机化的估值发起系统 贷方可以 pr对他们的参数（减价出售或他们认为合适的任何其他标准）进行电子编程，并向估价师说明他们希望在什么基础上进行估价 美国一些人的 NINJA 贷款被搞砸了，还有投资商的烟雾和镜子银行和其他被打包为投资的衍生产品已经影响了信贷的供应（和信心）现在是回报时间病态的估值、严格的 LVR 和跳跃是当时的味道规则正在改变，银行和抵押贷款保险公司正在改变现在尽其所能为他们增加赔率 松散的时代会再次到来，但不会有一段时间击退额福nds 你基于低估值寻找，对你记录中的下一个贷方看起来不太好等等大多数贷款的在线估价师 更大的东西和涉及的数字越高，那么可能使用的不仅仅是台式机
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Indulgedbelle 和 Rob Williams 进行了实际估价 那是估价师检查财产，做笔记和照片并测量财产或银行是否使用了另一种评估方法，例如台式机或驾车 - 这两种方法都不是估值听起来粗暴的处理最好与其他贷方一起使用或委托您自己的估值，正如许多人在这里建议的那样欢呼 RightValue
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True Valex 现在主导着估值行业，他们基本上是介于金融机构和估值师之间的中间人，负责完成工作至于估值参数，我已经做了几十万从 Bluestone 和 Liberty 等最后贷款人，到 Aussie 和 Wizard 等二级贷款人，到 CBA 和 NAB 等顶级银行，我从未被要求做任何事情当前的市场估值 如果银行只想要甩卖估值，他们就不会做太多业务财产的销售价值（火灾出售）是当我为拥有财产的抵押权人工作时 - 到那时银行合法拥有财产）他们必须将其拍卖（用于设定储备金）我相信这会清除产生误解欢呼 RightValue
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当我们再融资购买时，我们做了一个桌面，稍后再做“实际”估值那些适当的估值非常耗时而且一个低于理事会费率通知（其他正是我所说的）在他们的辩护中，你无法从外面判断房子有多糟糕，现在里面已经装修好了，你无法从外面判断它有多*好*我还没有开始画画，旧的油漆工作非常低于标准
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击败我吧 房车贷款人追求公平的市场价值，除了 MIP 情况和这主要是为了提供
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RV，我一直很好奇的是专业估值师“市场估值”的保守性。每当我委托一个，它总是在我的期望值偏低，所以把它作为一个最低限度的价值我知道作为所有者，我可能有偏见，不自觉地对真正的市场价值有更高的期望，然而到目前为止情况并非如此谨慎行事
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我根据过去的销售证据在检查日期进行市场估值，使用我能得到的最新证据 信不信由你，最近的证据通常不被抵押贷款接受保险公司有时他们只想要稳定的销售，所以我同时加入最新的和一些旧的东西来支持我的数据业主倾向于看要价而不是销售价格他们不会，必须考虑大小差异，质量和土地SI ze，或者大部分价值是在土地还是住宅 代理商通常给出一个价值范围，其中市场实际上是或上周的底端，而顶端是他们希望他们能得到的，特别是在移动市场或他们认为你想听到的 大多数情况下，我的估值将接近代理范围的底端 请记住，我们无法对最阳光明媚的日子进行估值，因为拍卖的价值远远超过证据表明房产的价值本月三名竞标者爱上该物业或目前市场上的物业短缺 你不会相信有多少次业主告诉我需要“合适的人”；充分欣赏他们的财产并支付他们的市场价值我们重视乔平均而不是真正喜欢这个地方的人，因为这正是他们想要的我们将情感从方程式中剔除我已经对随后进行的大量财产进行了估值市场并在我估价后的 3 个月内或在合理的时间范围内出售，只是为了看到售价支持我的估价数字通常我做对了——正如市场所证明的那样，我通常忽略的一件事是业主估计价值并相信它或我并不经常看重一个财产，而不是别人认为它的价值！是的，如果价格没有销售证据支持，我也会以合同价格进入 - 尽管这是我很少做的事情而且这是一个很大的问题，我们必须忽略房产的任何发展潜力你为什么要根据潜力借出价值 如果该物业有计划和许可，那么它就具有潜力，我会据此估价，因此您想以比沿路相同大小的地块多 10 万美元的价格购买 600 平方米的角落地块，去吧它只是准备为自己的潜力提供资金在说这一切时，我被认为是一个相当不错的估值师，但有些不太好，我遇到了很多（他们通常最终为议会工作）和不少平庸的我们甚至在我们的员工中也有平庸的-就像您从事的任何职业一样，您会得到好与坏恐怕干杯，RightValue
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就我而言，估价师确实参加了该物业，因此我对他使用桌面数据感到非常惊讶 我目前正在与我的 MB 制定一项策略 如果我不委托我自己的估价，我将搬到肯定是另一个贷方 谢谢您的意见
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Indulgedbelle 给我发了一些关于她的财产所在位置的详细信息 这是一个海滨度假胜地，我不重视，也从来没有去过 但是我搜索了销售和那里在过去一年中，该郊区仅在 PDOL 上进行了一次销售，其售价远低于她 2007 年 12 月的房产价值 - 并且不如我被告知的房产好 基本上，估价师普遍接受价格已经下跌从 2007 年 12 月的最后一次市场高峰（该物业最后一次估值时）起，这些地区的价格相当高。由于没有任何证据表明价格已从该高峰上涨，因此要求估价师对该物业进行估值是一个很大的要求。数字费率估值是在 pe 的证据下完成的也是市场的一部分真正相信它的价值超过 70 万美元，然后让他们证明这一点；在进行评估时，他们应该为他们的评估数据提供一些基础 可比销售额 提供给银行 但是如果证据是一年前的，那么银行或估价师将不会接受 你不能仅仅通过这样说来对估价提出异议它太低了你需要提供一些最近的证据来支持你的断言我并不是说估价师或代理人是对还是错，我只是在这种特殊情况下从估价师的角度提出问题我已经在这个帖子中回答了正如我会回复 Indulgedbelle 一样，但我认为这可能会帮助其他人就这种情况发表我的想法欢呼 RightValue
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正如所暗示的那样 - 你可以预先订购 CBA、NAB 的估值， Homeside，ANZ 除了必须与 CBA 预先提出 $ 注意到，如果我这样做并且我们使用上述 3 项和 2 项返回给我进行估价赔偿，客户将为此支付费用
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感谢房车您的回复 非常有见地 深入了解估值师的头脑并从您的角度看待它 上面引用的段落特别有趣，一旦您将其拼写出来就完全​​有意义 对过程和机制的良好见解 RV 轶事，我知道最近的几个例子，其中 vals 的价格比可比销售额低约 20 % 用于 CMA 的数据已经确定，而不仅仅是 REIV 或 The Age 上列出的销售额，估价师不会接受为修改数据而提供的进一步证据他们给了，银行不会修改情况他们不是我的贷款，但是把借款人放在八球后面是因为他们想从固定利率定期贷款中进一步提取一些股权因此银行有他们超过一桶休息（付钱）然后走路，否则我们稍后会处理你走路 我最近为自己的目的做了几个 vals 但是让我的贷款经理很清楚我有 CMA 和 Residex 数据a，他们的回报率低于我预期的 4-5% 这我可以忍受 也许被告知改变了客户永远不会知道的指示 我仍然相信贷款环境已经改变 也许我之前的“大甩卖”命名法；有点强大，但是贷方（有些远比其他贷方）更加保守，这受LMI的影响有多大我不知道，因为我不是该行业的Rob Williams概述的案例可能很受欢迎与这个董事会的其他人不一样 气候已经改变，因此我们需要更加了解和了解情况 我们需要更聪明地玩游戏并遵守不同的规则并不意味着我们需要喜欢这些规则 再次感谢您的见解 RV 从您的帖子中此线程
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然而，我最近的其他估值已经超出预期如果有一些一致性，我可以玩得更聪明
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玩家，我怀疑你和估值师来的原因一个类似的 $ 数字是您已经完成了研究并得出了明智的观点 我们看到很多估值争议，借款人的观点基本上是（a）“为了我的计划成功*需要*因此，要值得 X，它必须是或 (b) quot;但街上的一栋房子在 9 个月前以 X 的价格售出，因此我的位置 *应该 * 值 X 加 15%quot;
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等等！ - 然后返回 - 售出的贴纸需要一段时间才能通过所有政府部门 - 估价师咨询的 LTO 等 趋势是你最好的朋友 2 个月后这些销售将成为“雷达”；对于估价师来说，将表明市场趋势上升 - 目前它们只是异常现象 另一件要始终牢记的事情是银行估价师正在查看该物业，如果银行在接下来的 60 天内将其出售并出售，会发生什么他们会得到吗 如果最近出售的两处房产在市场上停留了 6 个月，那么它们并不能很好地表明您在接下来的 60 天内上市就能获得的价格 查找快速售出、营销时间为 30 天或更短的房产 - 它们是更好的指标
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刚刚获得了我的第一个 IP 与新贷方（西太平洋银行）的再融资，并且基本上猜测它的价值 40 万美元 在银行处理申请的情况下大汗淋漓了几天，因为知道在最近几周，市场上出现了几个类似房产的例子，其售价比我的估计低 10-20k 当西太平洋银行根据 el-quicko 台式机估值竖起大拇指的消息传来时，我非常高兴！
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你是这里完全错误 我和大多数估价师使用 REA 使用的同一数据库 一旦他们报告销售，它就在我们使用的数据库中 很多时候，我使用的销售时间不到一周的可比数据我也开车该地区如果我看到一个尚未报告且看起来可比的已售标志，我会打电话给代理商以获取详细信息做同样的事情 上市时间对于它出售的事实并不重要 市场上 6 个月的房产在开始时可能被高估，同时市场上涨到供应商要价或他们的价格下降 如果房产在3 天的快速销售，我通常觉得它卖得有点便宜 取决于市场 价格合理的房产出售所需的时间各不相同 目前在我看重的市场中，价格合理的房产应该在 4 周内售出 加油 RightValue
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你好房车，我认为这是完全可以接受的，也是正确的做法 在确定购买房产所需的建议或估计价格时，我会做同样的事情但是，鉴于此评论，您如何协调您之前的评论：是否如果 MI 不接受已交换但尚未结算的销售，一切都将化为乌有 除了作为 PITA 之外，MI 是否试图向下操纵市场（回到 3 个月前的销售价格）或只是通过制造他们将更多自己的现金用于交易（从而降低如果借款人遇到麻烦，贷方未来对 MI 提出索赔的风险）也许这是一个针对 Token Funder 更好的 Q
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它在第二条评论中重新调整，我输入了我用来得出我的估值数字的新销售额，然后加入了几个旧销售额来证明这个数字并安抚 MI 他们可能没有解决，但在 60 到 90 天他们看起来老了ed 请注意，这个 MI 问题实际上只在我为二线贷方做 vals 时才出现 较大的银行往往只接受 MI 的数字是一场噩梦 这里是几年前的一个查询，只是回到估值之后几年后，我在 Mebourne - Ashburton 的一个很好的地区看重一栋 11 平方的 1 床房子，这是一次只为土地价值而出售的房子，就像该地区的许多老房子一样，要求提供一间卧室的房子，因为可比！他们是文职猴子，总体上没有横向思考能力，我告诉他们滚开，那是我到我们办公室的回复，我真的不能再直接回复他们了，因为我倾向于称他们为白痴尽可能多的词如果我重视一个140 平方米的 4 居室房屋并使用 150 平方米的 3 居室房屋作为可比房屋，他们感到不安，然后想知道为什么 180 平方米的 4 居室房屋被赋予可比性（均标为优质）不在估值数字的 10% 之内！做这些估值我可能会得到更多的报酬，但我更喜欢银行工作的较低费用和较少的麻烦，谢谢！我自己从不借超过 80%，只是不值得！欢呼 RightValue
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Thx RV 说大多数银行的估值会达到实际销售数字的 +- 10% 是否正确或者变化更大 Thx, JB
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哪个引用;实际销售数字;你指的是
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销售数字即销售的实际价格thx JB
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你是指被估价的房产的售价还是所使用的可比物的售价如果是是前者，好吧，我会说 95% 的时间已建成房产的售价是估值数字，很少会超过 10% 的差异 如果我认为房产的购买价格过高，大多数时间可能只是增加该物业的风险评级，以警告贷方这是一个非常完整的价格，尽管我说我确实以低于购买价格 40% 的价格购买了一次购买，但那是在购物区的边缘，价格支付的费用反映了商业重新分区的可能性或用途等，而不是实际的住宅用途分区10% 如果是后者，我们尝试使用可比较的 wi瘦 10% 到 15% 的估值数字，但这并不总是可能的欢呼，RightValue
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Thx RV所以我可以有信心，如果有一个好的估值师，我很确定他们给出的价格是如果我拥有它，财产将接近我应该支付或出售的价格 如果我不确定市场，这似乎是物有所值 干杯，JB
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嗨 RV我只是想感谢您分享您的见解和想法，这些年来我在估值公司的会议等上进行了很多会谈，但没有一个与您在此线程中提供的信息相比非常感谢
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JB，应该是这样，但请记住这一点 估值专业就像任何其他专业一样，你有你的好，你的平庸和你的哑巴！我想说的是，我工作的公司混合了所有这三者，但权重在好的方面，而哑巴的结局还不错，但也许有点过于保守，我看到一些令人震惊的人来去匆匆过去如果您正在为抵押目的估价该物业，并且您打算将该物业在市场上涨的情况下投放市场，那么当该物业在几个月内实际出售时，预计它会以更高的价格出售在下跌的市场中情况正好相反 估价师可以在任何地方进行估价，只要他们有销售证据，但您真的需要一位专门从事您所在地区的估价师 例如，我 75% 的工作都在墨尔本一个相对同质的地区的 4 个邮政编码中我检查了很多我用作可比证据的销售，不需要查看太多可比销售 快速、简单和准确 让我离开我的区域，我做估价的时间是两倍，而且对我的身材，但我会总能在法庭上证实它！！！！但是，作为一般规则，是的，根据愿意的买方愿意卖方对市场价值的定义，估价师应该在 10% 以内为了纠正我经常听到的关于估值师和估值的许多不明智的神话，不幸的是，我们的专业并没有得到很好的理解To do for Ages 是为投资者开发一门房地产投资和估值课程（如何对房产进行估值，从而如何分析销售并将其呈现给估价师）之类的评估师花费 3 到 4 年的盆栽版本在大学学习和多年实践它不会便宜，但它也不会试图出售投资物业或新兵训练营，或承诺在一年内发财致富和 100 万美元的投资组合。 '也将在海外提供，所以在普吉岛或类似的地方有一天可以免税我会找到时间欢呼 RightValue
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如果你不介意分享，你的专业郊区是什么
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我主要做西北地区，该地区以南部的西部高速公路，东部的西部高速公路，北部的考尔德高速公路和格林威奇为界e to the West 这是我为一家大型银行工作的地段，我住在该地区的中部，我也在 E​​ssendon、Moonee Ponds 等地做超过 100 万美元的东西我在西南阿尔托纳（Altona）对面的 Wyndham Vale（ Tarneit 和 Truganina 有很多计划外的东西）并在有工作的时候为西方其他地区提供服务自从我 2 年前回到 Valuing 以来，我几乎一直专注于西方在价值方面，它在 FHB 繁荣期间很有趣，而我负责东部地区的同事正在工作，他们的地区正在下降多少，我每周都在看着我的崛起，因此我已经忙碌了几年，为 RightValue 欢呼
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