澳洲澳洲房产 股权的力量？悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我是一名业主，目前正在为我的房地产投资组合做准备 只是一点背景：（PPOR）房产价格：350, 000 澳元 净值：100,000 澳元 债务：250,000 澳元 贷款类型：Pamp;我目前正在决定我应该采用的策略类型 我读过很多书，并且知道一些策略 我最近读过 Ed Chan 和 Tony Melvin 的一个，我相信你们中的许多人都知道 他们提倡使用股权购买, 持有房产和生活 我理解这个概念，但有几个问题希望你们中的一些人能帮助我 1) 根据这本书，因为我有 100,000 澳元的股权，我可以用它来借更多的钱购买我的IP 我完全理解 现在这是我不明白的部分 我的PPOR 中的股权会发生什么 我理解它的方式；它仅用作我的 IP 的担保 因此，假设我以 250,000 澳元购买了 IP所以我现在的情况是这样的： (PPOR)房产价格: 350, 000 AUD 股权: 100,000 AUD 债务: 250,000 AUD (IP)房产价值: 250,000 AUD 股权: 0 债务: 250,000 AUD 总而言之: 我正在使用100,000 AUD 股权在我的 PPOR 中借更多的钱 使用我的 PPOR 中的股权是免费的，因为它只是作为一种担保，这是否正确 2）这本书提到用股权支付 IP 的持有成本 持有成本考虑了租金，维护, 税收等 例如 IP 第 1 年 第 2 年 第 3 年 价值 250,000 267,500 286,225 债务 -250,000 -255,000 - 260,350 持有成本 -5000 -5000 -5000 权益成本 0 -350 -350 (@7%) 权益 0 11,650 25,025 ( 1假设增长 7%，我不关注增长率 这可能是乐观的 我对这个概念更感兴趣 2 根据书中的经验，持有成本是 2% 再次对这个概念更感兴趣 3 只付息贷款）我很容易理解这个概念和上面的表格 但是在这里是我没有得到的公平是对价值的看法我的意思是在第 2 年我有 11,650 澳元的价值，有点不是现金到最后，我仍然需要支付 5,000 澳元来支付每年的持有成本主要问题是我如何将我的股权转换为等价于现金的形式这是我真的不明白我的理解是每年对知识产权进行重估然后可以使用任何股权收益取出信用额度 (LOC)，然后用它来支付持有成本 但是这样做意味着要不断地拿出债务来偿还债务 假设 20 年后，我的资产是我的债务的两倍，我想成为该 IP 上无债务 我可以使用股权来偿还债务吗？ o，我该怎么做，因为我知道如何获得股权的唯一方法是通过 LOC，这是另一种形式的债务 非常困惑......请帮助！
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不 - 不正确 你实际上是在将这个股权转换成通过在 PPOR 上进行第二次抵押或将其再融资给另一个贷方来获得现金 以这种方式提取的现金会吸引利息费用 与上述相同，您获得第二次抵押或再融资以将股权转换为现金 是的，您可以使用债务来偿还债务- 这被称为资本化利息，但是使用这种策略需要注意一些事情，即 CG 确实倾向于导致房产平均每 10 年翻一番，但是，它通常不会以线性方式做到这一点 CG 对于许多人来说可能是平的10 年中的大部分增长都可以在短短几年内发生可以成为一个很好的信息来源，我F 他们有处理此类交易的知识在我看来，与某人一起度过一两个小时来帮助您完成各种选择，您会受益匪浅 正如已经指出的那样，“正常”之间存在一些根本差异；和你的看法这是绝对正常的，直到你得到正确的信息，并从内到外做你的研究，你才能真正做出明智的决定 ta rolf
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还有一些事情要考虑；如果您的 PPoR 资产为 10 万美元，银行通常只会让您为此目的获得您 PPoR 价值的 80% 因此，如果您的 PPoR 价值 35 万美元，您可以借入大约 28 万美元，但您仍然欠 25 万美元，所以您只能有效借入 3 万美元 一些银行将允许您获得高达 90% 甚至 95% 的 PPoR 价值，但这会吸引 LMI，并且在我看来是一个非常高杠杆率的财务状况，附带更多风险 为什么假设您要使用 95% 的 PPoR 值 - 如果您使用 t如果您将新可用的 PPoR 资金作为您下一个房产的押金，那么您将使用 100% 的借入资金来购买它，从而使您对这两处房产的 LVR 达到 95% 如果由于某种原因您不得不在不久之后进行快速出售购买以获取资金以偿还银行，有一个非常非常大的可能性，您将不得不以低于您支付的价格出售其中一个房产，或者希望您在扣除所有财务成本后，购买和销售成本——你将背负一些债务，没有财产 并不是说​​你不应该走这条路，但你需要敏锐地意识到最坏的情况——我们在每次购买时都这样做了，但是我们已经确保我们的租金收益率非常高，我们的税收减免非常高（折旧），使用 IO 贷款，我们积极减少债务，以最大限度地降低风险并降低 LVR 使用股权是一把双刃剑——它可以快速加速你的财富，但如果事情出错g - 如此暴露可能是灾难性的
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大家好，到目前为止，感谢您的建议，我确实会像您建议的那样与抵押贷款顾问罗尔夫谈一谈所以我很清楚会发生什么 Propertunity：这可能是我对书中假设的最大怀疑，即房产价值每 10 年翻一番 毫无疑问，历史已经证明了这一点，但毕竟是历史 日本房地产泡沫最近的次贷危机只是提醒我们，历史并不能预示未来的事件我知道澳大利亚与众不同，但我们真的永远不知道黑天鹅事件！ Bayview: 有趣的评论 谢谢你的意见 我明白你的意思 所以有效地我将有 30 k 用作我的 IP 的押金而且我假设为了让银行向我借钱将取决于我的租金收入潜力，财产作为抵押，我的个人收入和我的流动负债（作为 PPOR 的抵押贷款）
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您好，欢迎您，您已经收到了一些很好的建议 回到过去的美好时光，Ed 是我的私人会计师收到了很多好的建议，有一段时间，他是我的导师，我无法强调这一点的重要性：非常非常警惕“以公平为生”策略 当市场好的时候，天空就是你的极限 当突然间它们不是你的银行账户时，你的银行账户可能会大幅下滑 特别是如果你已经获得了多个房产 理论上和理论上听起来不错的东西，在实践中可能并不总是足够的 问候 JO
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还要注意，随着贷方收紧“兑现”政策，即为了靠股权生活，通过频繁的再融资支付您的利息或下一次购买房产的利息很快就会过时。这将是有趣的看看 Chan 和 Naylor 认为什么可以替代之前成功的策略 正如澳新银行上周宣布的那样，您不能只获得股权，您基本上需要一封来自您的财务规划师的信函，说明您正在投资股票或签署的销售合同在下一个房产上，即证明您将要做什么 如果您将资金用于装修，一些贷方希望查看超过 2 万美元的工程报价e 正确的机会或作为缓冲，虽然一个伟大的策略正在被贷方限制所取代 所以当你开始你的投资组合时，你可能要考虑这些限制的影响 Jane
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我和一个昨天抵押贷款顾问，问他们如何使用我的股权，我现在更清楚了，也感谢你在这里的所有指导。另一个问题，我还问了我以我的名义，联合或信托购买的能力她提到了完全没有问题 但是受托人必须是个人 如果是公司，贷款将被视为商业贷款 根据“终身财富”；书，他们建议受托人是一家公司，我还在其他几本书中发现了这一点BR>评论
这个建议通常是不正确的 具体政策确实会从一个贷方到另一个贷方，但是有很多贷方会接受公司受托人并将一切都作为住宅贷款 你有几个很好的理由d 拥有公司受托人： * 资产保护是使用信托的主要好处 公司受托人可帮助您与您保持距离更远的信任 * 公司受托人为您提供更多收入分配途径，可帮助您更具创造力在您的税收中 * 一些信托结构根本不像在 ind 中那样有用个人受托人 混合信托就是一个例子 确保您与精通房地产投资和信托的会计师交谈 如果您愿意，我可以推荐几个 您还需要就构建您的财务状况获得更好的建议
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