澳洲澳大利亚房产 立即修复还是等待？悉尼

在澳大利亚地产投资



嗨，安德鲁，我现在对修复的想法首先从 RBA 图表包中回顾一些观点，3 年期债券（棕色线）在 2 月形成底部并且正在缓慢上升，显然我们还不知道它是否是底部和 3 年期住房贷款固定利率处于历史低点 同样，10 年期债券在 1 月 2 月触及长期低点，此后一直缓慢上涨 所以展望西太平洋银行预测，到 9 月，10 年期债券将下跌 90 个基点，到 12 月，3 年期债券将下跌 60 个基点 ANZ预测到 9 月 10 年期债券将下跌 100 个基点，到 12 月前 3 年期债券将下跌 40 个基点 如果这些预测下跌确实发生，那么 3 年期债券； 10 年期债券利率将接近 09 年 1 月 2 日的相应低点 因此，在他们看来，政府债券利率似乎已经触底——所有即将到来的坏消息（失业率上升、-ve GDP 增长等）已经定价短期收益率曲线在过去 3 周大幅陡峭，未来 18 个月的利率前景将高于今天，但这种情况已经有一段时间了 市场仍预计 RBA 现金利率将下降约 50- 6 个月内上涨 75 个基点，但他们预计会大幅上涨；在那之后的 6-12 个月内迅速 将这与 2 月份的收益率曲线进行对比——当时预计利率会在更长时间内走低 一些评论员认为，长期利率已经反映了现金利率在 2-225 的预期底部% 到今年年中，不会进一步下降（如果有的话）在大多数情况下，但是当利率开始上升时，它们很可能会立即转嫁所有的上涨因此假设政府债券利率已经触底，另一个考虑因素是批发贷款人将要求的风险溢价目前有点不确定，但 IMO 比 3 个月前更加积极 Commbank 最近在没有使用政府担保的情况下借了 B+ 美元，并且有传言称几个月内根本不需要担保 这是一个积极的信号 所以我希望你风险溢价不会增加 它可能会恢复到“正常”——即不会过高（就像过去 12 个月那样），并且不会被低估（就像过去 5 年多那样）我认为固定利率处于或接近其底部 下一个问题是在固定之前等待多长时间 - 它们可能会在一段时间内保持在或接近当前水平 在固定其余部分之前等待的优势是您可以从两者中受益现在 var 率低也来自（希望相对较低的）固定利率更长的 EG 等待 3 个月放大器;你得到 5yrs 放大器; 3 个月的低利率，如果你今天修好，你只会得到 5 年 下一个问题是我之前提到的要修多久，我宁愿大部分时间修 5 年，因为很可能在 3 年内现金利率会比今天高很多 我预计 5 年期的修复可以让我在 var 利率下多买 2 年的利率 我会认真考虑至少以我的 PPOR 的价值借款 10 年或 15 年期作为最坏的情况，我总是需要至少那么多的借款，因此将利率固定在远低于平均浮动利率将提供一些便宜的保险，我可能会在 3 年内固定在 10-20% 左右，因为它们的利率特别好。我不希望一切都立即到期 6 年利率一直是曲线上的一个特别甜蜜点，尽管我从未见过银行报价 6 年固定利率，所以它可能值得询问而且我会保持一定的浮动利率以提高灵活性如果任何一家银行碰巧拿到了一些便宜的钱；在接下来的几个月中提供特别优惠（例如 WPac 3yr @ 去年一月的 499%），那么我会很想快速突袭它 不固定利率的一个经常被引用的原因是潜在的过高休息成本重要的是要记住，当固定利率下降时，中断成本很高 当固定利率高于您的固定利率时，它们通常是微不足道的 固定利率目前处于历史低点 - 因为我预计固定利率在 12 个月内会更高 I '希望任何中断成本都将是最低的 底线 长期利率似乎已经触底。持续上升 预测者预计它们不会更低 风险溢价似乎已经稳定 围绕全球金融危机的不确定性似乎已经减弱，市场似乎刚刚经历了一场深度长期衰退 他们可以应对那个放大器；可能已经对其进行了相应的定价，所以我的感觉是我们看到了固定利率的低点 我们可能会有进一步的小幅下跌，我们可能会有 oc临时特价，但我们处于或接近底部 我要做什么 我仍然要等待，当第一次（希望是小幅）上涨发生时，我将修复大约 12 笔借款，然后把剩下的留到前景变得更清晰，我更确定这把刀确实已经跌到了它的高度对于那个写得很好的观点，我目前正在收集此类信息以做出修复或等待决定等待现在主要是因为我们还没有出售并在新地方安顿下来然后我一定会修复
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太棒了线程 KeithJ，我想我会继续与我的银行（STG 和阿德莱德）进行调查，并希望在本月底之前锁定我的不可抵扣贷款，这些贷款约占我总贷款的 50%，主要是 5 年，也许是3yrs 少
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Keith 感谢您启动此线程 我也研究过它但不能看到解决问题的理由但欢呼
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感谢基思我的直觉，试图阅读澳洲联储董事会的心态，唯一的直觉是澳洲联储更愿意将利率保持在比短期“最佳”利率高一点，所以他们不必尽快提高利率但这只是一个猜测，我不会太重视它
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我在各个方面都有赌注现在修复一个房产三年，因为即使利率继续下降，我认为这是一个相当不错的交易（文书工作已经开始，但尚未签署任何文件）如果固定利率变得更好，我可能会再修复一个< BR>评论
Keith, 出色的写作 除了说 50% 固定和 50% 可变之外，如何将这些条款交错计算？ 10 年的利率必须非常高更好，现在固定或浮动利率的大贷款或小贷款这更适用于那些贷款很少，没有 LOC 等或投资组合类型设置的人
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Keith，出色的工作我一直在考虑 50 % 修复选项，惊人的贷款到期想法也是一个方便的策略 谢谢，安德鲁
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KeitheyJ 很棒的帖子所有值得深思的
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我将尽快修复 50% 的贷款第一次 IR 上升发生
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我也看过这个，我反对固定的最大论据是你最初保证更高的利率，你在押注银行 IR 市场我已经做了一些基本的数字从当前 ANZ 利率标准变量为 591%，5 年固定利率为 684% 一些 ba sic excel 电子表格在 5 年内对几种情况进行了研究，得出了以下结果： 如果 SVR 保持在 591% 的总还款额（极不可能！） $38,328 固定利率的总还款额 $41,796 如果 SVR 增加到 684 的总还款额2 年后百分比，然后再 2 年后 8% $41,311 如果 SVR 在 2 年后增加到 684%，然后再 2 年后 10%，则还款总额 $42,954 因此，现在修复需要 SVR 在 8% 和 10% 之间在 4 年内使其至少与保留 SVR 相似虽然我确实相信 SVR 处于底部并且唯一的方法是上升，但我不相信在 5 年内这个比率会达到 10%，尽管一旦我们摆脱当前的现金飞溅，高通胀的可能性就有可能无论如何，我认为考虑这些数字然后根据确凿的事实和您对未来利率的看法做出决定是一个聪明的主意< BR>评论
感谢 Keithj ng post，我们有一些担忧：利率触底，但是，预计浮动利率在短期内可能仍会进一步下降，如本文所述点击展开我们正在研究为一些贷款再融资的可能性，其中低利率和增加的租金使我们处于有利位置（最好抓住机会）投资者在恐慌中固定 3 年和 5 年利率，这会不会人为地提高这些利率（即 Bankwest） 银行会发现很难吸引投资者以及平衡这一点，如果他们和投资者的利率不现在看起来不太好 知道有多少人开始“锁定”会很有趣。关于固定利率 同意您的评论 回复：并非所有贷款都同时到期，谁知道 3 或 5 年后利率会是多少 我们还发现打破低利率以承担更高利率的过程很容易利率，银行很乐意玩（但反过来说不是）目前最大的障碍是银行严格的贷款标准
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嗨，基思，非常好的帖子当你谈论第一次上涨时，你在等待一个四大银行采取行动 您如何看待 Bankwest 最近的举措：对我来说似乎是第一次上涨，但我希望至少有一家其他银行采取类似行动，然后再采取行动 Bankwest 的 5 年利率是现在很普通在 Bankwest 贷款我几乎在考虑让它可变或选择 3 年利率（但这仍然不是很好！）
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是的，我可能会做 10 或 15 年对于 PPOR - 我不希望借用少于该放大器的资金；利率低于长期可变平均水平 如果（如果）利率回到 17%+，我将处于强势地位；如果在那 15 年的时间里利率低于我的固定利率，我不会不高兴 - 关于 IP，IMO 的好处多于坏处，也许我有一天会卖到足够的钱来免除债务，但我怀疑那会在未来 5 年如果是，我将支付中断费用（如果有）IMO 1 amp； 2 年固定利率很昂贵 - 未来 2 年的平均可变利率可能会低于这些固定利率中的任何一个 3 年利率可能也是如此 - 它是临界点 也许做总和 - （如 trajik 上面所说）你怎么办认为 var rate 将在 1 年的时间内增加； 2 年等 假设您在第一年支付 15% 的保费那么您需要多少可变利率才能在剩余 4 年内提前出来回答您关于错开固定到期日的一般性问题 - 我喜欢这个想法 - 我认为多元化是少数几个免费午餐之一很难说但是，回顾我 5 年前固定的贷款，与我从那以后的贷款相比，它们似乎很小
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忘了提上面的数字是基于 100,000 美元的贷款
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是的，我希望最初只是一个小举动（lt; 02%），我希望我的银行不会在我越长的时间里筹集第一台 ATM可以从较低的可变利率中受益越好这是一种风险，但我宁愿为该期限支付额外的 02% 并从启动放大器的低 IR 中受益；最后还有几个月的低利率，我认为 Bankwests 5 年的利率已经上涨了；下来我猜是一家较小的银行，他们购买相对较小的固定利率货币放大器；必须支付市场提供的任何东西 四大购买它的大块放大器;获得良好的速率放大器；它可以持续更长时间所以也许 Bankwest 是一个更好的长期利率跟踪器，amp; Big4 购买的下一部分会更贵 一些非银行贷方的固定利率也一直不稳定 我也希望在我修复之前看到一个主要的提高他们的利率
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好点，我会的正是因为这个原因，我不采用 5 年利率但是，我目前能得到的 3 年利率低于我目前的变量，所以如果我能得到它，我准备接受它（当然，我可能会重新谈判我的变量下降了 10 个基点，这将使其略低于固定利率，但无论哪种方式都非常接近）无论如何，我同意这取决于您的风险评估和您自己的个人情况，我认为如果浮动利率下降另一个百分比并保持良好，这将有助于变量
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现在我对此并不精通，但较低的 2 年和 3 年利率低于当前变量这意味着银行相信利率在此期间进一步下降这就是为什么有些人认为 2 年和 3 年利率不是一个好的选择很有可能该变量在短期内可能低于这些点
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exsyd, 有兴趣看看目前哪家银行的固定利率低于变量我已经快速浏览了几个银行网站和所有固定利率都高于变量
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我希望所有这一切都涉及到一点运气，似乎无论哪种方式，与 Bankwest 相处都很糟糕这种固定利率变动分析让我想知道只是将地段留在 SVR 上是否会节省大量时间费用绝对是一场赌博但有些人说：“目前一些固定利率高于可变利率，所以这可能不是一场好赌”其他人的说法恰恰相反：“一些固定利率目前低于浮动利率，所以这可能不是一场好赌”你只需要决定什么时候e 适合您，并且您可以接受结果 trajik，我相信您会发现 Westpac 和 NAB 都可能出现这种情况，具体取决于您目前持有哪种抵押贷款，以及您可以切换到哪种抵押贷款
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不确定，但我认为大多数人（房主和投资者）仍在巡航和打盹浮动利率，可能会一起错过非常狭窄的固定船
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折扣开始后，我的 lo-doc ING 将达到 594%，但目前固定 3 年为 569%
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StG 于 4 月 3 日变动 589% 和 519% 协商 固定 3 年 534% amp; 5 年 594% 有点让修复看起来相当不错，但再下降会更好
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该死的我正在考虑修复的 3 年利率从我的询问两周内一次上涨了 20 个基点在今天早上更新费率之前，我怀疑这会发生，尽管我希望他们能推迟足够长的时间让我得到我的费率所以对我来说，这让天平倾斜，有利于现在的剩余变量
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nab 提高固定利率 NAB 的 2 amp； 3 年固定利率今天早上都增加了 020%
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爱你的工作 keithj 我要补充的一件事 这不是我的经验 我认为这取决于贷方 Macq 银行仍在报价过高的固定利率中断费对我来说，十二个月前，当时浮动和固定利率远高于我的利率
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在你看来，基思，如果利率显着上涨，租金会以实物回应，是否明智？ (其他条件不变)
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好了，keithj，你的愿望已经实现了！ NAB 一定在阅读我们的主题！现在该怎么办！
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我的 lo-doc MAV CBA 套餐是 494% - 变量我看不出价值在我将支付大约 15% 时为固定利率贷款支付更多pa 额外，这可能是未来 3 年的全部内容
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当然，但是 5 年 629% 的年利率对于某些保险的保费来说还不错，至少对于你的一些借款
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我知道在 ST George 我有 7% 的协商价格折扣，但有谁知道他们的固定价格是否有任何折扣
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我认为是 02%
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所以5年左右的费用+ sd + 125个基点的利息偿还是值得“赌博”的；利率“可能”；比这更高 - 它需要非常迅速地移动非常高以支付赌注抱歉 - 但我会等待
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是的，一个不想太卡在上面的数据上例如，现金利率收益率曲线预测 6 周将图表分开 15% 将他们的预测分开 非常有弹性的数字 通过公共和私人途径增加净外债，美联储和州政府发行债券（即 nbn 的澳大利亚基础设施债券或陆克文投身 quant在失业率上升的情况下放宽），美国金融业的疲软——这些事情会给曲线预测带来巨大的差异，至于外国贷款人收取的风险溢价，西太平洋银行认为它有更多理由上升
评论< BR>感谢 Westpac Market Insights 链接 WW 在这里看到这条评论很有趣：
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是的，比尔·埃文斯必须对“可以说”有一个广泛的定义；
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有没有人看过除了 NAB 放大器之外的其他固定增长； Bankwest 我现在可能已经准备好修复 5 年了增加标准可变利率的利润率超过安培；高于 RBA 现金利率增加 销量增长看起来正在放缓，所以他们增加利润的另一个主要选择是增加利润率
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有没有一般的经验法则来解决多少，即固定 75% 并留下 25带有偏移量的变量百分比大多数人会这样做还是只是修复很多这可能是一个非常愚蠢的问题，但是如果偏移账户余额大于贷款会发生什么实际上没有利息我是否回答了我自己的问题干杯我相信现在是ING, CBA 也是
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（见此线程 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt51685）
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这是一个担忧，一个真正的担忧 我预计固定利率会在某个时候上涨，但不会尽快现在 关于是否按下扳机的真正难题 我仍然认为情况会继续恶化，或者至少会持续恶化至少几个月 没有韵律或节奏 为什么将乐观情绪纳入固定利率
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告诉我关于它！修复还是不修复，这是一个问题 目前是 511%，考虑用 WBC 修复 50% 的贷款 609%，为期 5 年（629% - 02% 折扣 609%） 我不想轻举妄动这里的决定，但固定利率的上涨确实迫使我迅速采取行动，我不太满意我在固定之前坚持要再小幅下降固定利率！
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事实是增长是同步的并不奇怪他们这样做是因为他们可以我只是想知道他们是否在利用最近一些经纪人建议人们立即修复的媒体评论 多年来我注意到固定利率的一件事是它们的上升和下降趋势相当平稳，即如果它们现在上升，我不认为它们会下降他们很快就会错过机会，但这是假设浮动利率将独立于现金利率而上升 Keithj 可能是对的 银行可能会震惊所有人并很快也开始提高浮动利率 我不认为他们对不良宣传在乎底线是他们所关心的一个副产品利率上升但不是因为经济正在改善是房价进一步下跌，因为越来越多的人处于风口浪尖银行不希​​望止赎大幅飙升，但在最后，我认为在他们看来，与维持现金利率的小幅差额相比，它付出的代价更小，不可能的决定
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CBA 截至周二将他们的 5 年固定利率从 639 增加到 684，我修复了今天
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所以现在是巴nkwest、NAB 以及即将上调固定利率的 CBA 和 ING 我想这里的人们现在想知道这是真正的底部还是虚拟底部！谁知道呢，哦，好吧，这就是试图挑底的问题！对我来说，现在至少修复部分借款似乎是谨慎的，例如 30%（选择一个数字），这就是我正在做的事情 修复说现在你的借款的 50% 我不是这样现在确定这一点而且一些 5 年利率从还可以（低 6 岁）到有点普通（中高 6 岁）
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如果这是一个错误的底部，你认为他们下次会下跌超过 04% 任何下跌的可能性是多少？ b) 可能很小 OTOH，进一步上涨似乎是更有可能的情况如果您的银行愿意在固定利率较高的情况下向您支付违约金，那么修复该批次是明智的
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公平点我'我要再花几天时间考虑是现在修复最多 60% 的贷款，还是只修复 30% 其余的（40%）无论如何都会在 9 月脱离固定利率，我可能会以浮动利率离开如果固定利率的船早就过去了如果不是那么我已经通过赌注对冲了这里的其他人计划用他们的贷款做什么现在正在修理所有东西的人
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我有一笔贷款固定在 7 % 再 3 年 很高兴我让那些忧郁的人在我耳边听到那个，但是如果你回顾一两年，嘿，这仍然是一个不错的利率我有一笔 PPOR 贷款，将在 2 年内偿还，所以想锁定 2 年，利率为 499%是的，是的，我下周会考虑一下
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我打算等到五月左右看看发生了什么似乎固定利率正在回升，而不是随着我们进一步下降所有的想法都可能发生但谁知道它们会上涨多远如果是这样的话现在可能不会打扰与此同时，有一个很好的迹象表明，如果失业继续下去，变量仍将保持下降甚至进一步下降每晚都上新闻 就我而言，因为现在我们的贷款的固定和可变之间存在如此大的差距，所以我坚持使用变量并将差异重新投入到贷款中 为我们提供一两年的变量，即使它们在今年晚些时候回升一点（不太可能），仍然会比我们现在固定更高的利率要低很多选项
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从过去的经验来看，在我们过去固定的六次左右，我们过得更好- 然后只是轻微的 - 只有一次 2 年多以来所有贷款的浮动利率，所以会坚持这个变量，并利用这个机会进一步偿还我们现有的贷款 LVRs 已经很低而且有很多当我们现在准备采取下一步行动时，已经建立了 1 美元的可爱资产，如果我能找到供应商甚至有一半合理的“期望”的东西就好了！干杯 LynnH
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我今天向西太平洋银行申请 - 519% 3 年固定利率 我希望尽可能长时间（90 天）锁定利率直到结算 我在圣乔治的固定利率成熟一个月后，所以我预计 1 个月的休息费将是最低的（大约 1-2k 美元） 任何人认为获得贷款申请并获得西太平洋银行 3 年 519% 的批准为时已晚，我很紧张他们'将在接下来的一两周内将它提高一个百分点

我在修复或保持变量之间也很纠结，我一直是一个多变的人，但我真的在考虑修复我在 ING 工作了几年，正如你所见，他们很嗨king their rate 汇丰银行有一些不错的利率： 499% pa（1 年） 520% pa（2 年） 529% pa（3 年） 580% pa（4 年） 600% pa（5 年） 任何人都使用 HSBC Ash
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所有关于固定利率和浮动利率的讨论都让我头疼 我认为值得的是，我们错过了固定利率的船压力很大 我似乎记得某处的一些研究发现，从长远来看，如果人们坚持可变利率，他们总是会做得更好（当然，你会协商尽可能最好的折扣套餐；即 7、8 甚至如果您有大笔贷款，则可享受规定利率的 9% 折扣），而不是盲目地尝试第二次猜测固定利率 奇怪的是，我承认像其他人一样，我关注固定利率，但只是检查一些组织真的发疯了，提供了 3 年 4% 的利率；那么我当然会跳但是正如在这个线程上已经观察到的那样，当前的贴现浮动利率远低于任何固定利率，并且考虑到可变利率将拖累它的脚，我估计还会再拖 12 个月，那么我的建议是尽可能获得最好的折扣浮动利率，然后用家庭事务、卡布奇诺咖啡、足球比赛等来充实你的一天，只需定期查看财务页面 Big Rog
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Marg Lomas 做了一个和得出的结论是，从长远来看，以美元计价存在巨大差异 最大的不同是我怀疑的 SANF 如果有人因还款而屈服并且担心更高的利率，那么这对他们的（心理）来说是个好主意修复健康
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是的 5年内恶性通货膨胀的机会是多少？匹配的利率 可能很小，但不是零 你能承受 17% 的 IR 甚至我们 12 个月前的 10% 通过修复我 100% 确定我能够承受它，而且保险很可能会我一无所获
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我们希望五 (5) 年利率会随着澳洲联储最近和即将下降的利率进一步下降，但正如上面的许多帖子所证明的那样，这似乎不太可能 这可能同样好虽然对于长期利率而言，短期利率可能会进一步下降，但长期利率看起来已经完成 我们希望锁定几笔贷款，我们还有一笔 699%（5 年）的固定利率贷款将于 2010 年底到期，我们打算在经济真正开始好转时修复其他 5 年 每个人似乎仅在几个月前才选择浮动利率，现在似乎又急于回到固定利率，正如之前的帖子中所述导致银行提高这些利率（3年和5年）以及多少百万美元现在应该是“锁定它，埃迪”我读到可变利率受官方现金利率 (RBA) 的影响，加上银行的零售利润，而固定利率受投资于固定利率批发市场的人的影响（全球贷方）加上银行的零售保证金和风险保证金；这种推动固定利率上升是否也会导致急于固定利率，从而导致利率上升等等另一方面，您能否在 3 年期和 5 年期固定利率之间拆分抵押贷款（利息成本平均值，因为通常不会有更好的期限）政府（而不仅仅是我们的）正在投入资金来刺激经济，如果这最终奏效，那么通胀就是下一个仍在等待从瓶子里出来的讨厌的精灵，这是我们期待的问题，其他人呢< BR>评论
明年大部分时间我都想去旅行，所以我的收入不会那么稳定我打算在旅行的时候修3年让我安心我想90%是固定的，10%是可变的在这个时间点上的任何其他人在类似的船上
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你有一个抵消账户记住抵消账户只能抵消可变贷款而不是固定利率贷款除此之外，你的策略似乎很合理
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