澳洲澳大利亚房产 NAB - No more Low Docs Sydney

在澳大利亚地产投资



我今天和一位 NAB 银行家交谈，我通过他发送了很多 SMSF 交易，据他说，非正式地，NAB 将不再提供 Low Doc resi 贷款 - 我不知道是否会很快发布官方公告 希望他听错了
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不足为奇我认为低文件贷款将很难很快获得！
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这真是个好消息，我希望其他四大银行都能跟进负责任的贷款降低了以后发生重大崩溃的可能性（除了我是所有 4 家银行的股东这一事实）
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NOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
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嗨，chiliaa 我喜欢笑，那是我的天 负责任的贷款 如果你是四大投资者像我一样会笑，以为你刚刚开了个玩笑是负责任的贷款借给一个人没有开发记录的人 对开发一无所知，但因为他可以找一个伙伴做一个花哨的 feaso，所以他是汽车开发商，或者是负责任的贷款，以借钱给一个决定做单向投注的团体一个股票，所以你和那个人打赌股票会上涨，所以你通过资助股票下跌的那个人来匹配，所以这是一个例子，我松了尾巴我松了，那是你投资的这 4 个中的一个是负责任的借贷你现在有银行正在完成开发他们已经在那里失去了资金并且他们已经完成了70％所以他们投入的每一美元他们都没有机会收回他们还不如烧掉钱是负责任的贷款你有贷给其他实体的贷方从那里拿走了贷款的底线，而他们借出的那些实体现在已经接受了 ito 接管，让借款人不仅高高在上，而且高高在干，俯视着一桶液体dator 不是因为那里的错，而是因为我们银行系统的 4 大支柱的错，请记住，下次你去参加你投资的 4 大支柱银行的会议时，我们得到的原因只有一个时刻，那是一个非常简单的词 贪婪不是负责任的贷款 负责任的贷款在 2001 年就在席位上，但它没有被踢出，而是在 2003 年被抛弃，因为贪婪接管了，从那时起，只要你有，贪婪就一直存在那些控制那里奖金的高层人士完全无视其他任何人贪婪将在那个座位上现在对我来说贪婪不是问题（它是少数人）但是认为负责任的贷款现在回来了，那是一个梦想负责任的贷款RIP，因为它在很久以前就死了，因为没有文件低文件只是等待它会回来，但它会被称为非重贷贷款或仅资产贷款或不需要收入的贷款，但只要有贪婪，它就会回来甚至可能会来作为骗子贷款回来随着市场的变化，您会看到很多产品从市场上撤出，但您不会看到回归的一件事是负责任的贷款，因为大多数银行都忘记了它是什么
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我可以礼貌地请求您的回复分成段落，这将减少从您的帖子的简要概述视图中理解您的帖子所需的时间：1）我在 2008 年之前没有投资于澳大利亚银行 2）银行股在 2008 年已经修正了大约 30-40% 的奇数，因此与 2007 年相比存在一定的安全边际，当时每个人都只是预测一切都是蓝天 3) 澳大利亚四大银行股的投资头寸在世界上是独一无二的 我在任何 USAUK 或其他国际银行都没有投资 这并不意味着澳大利亚四大银行永远是一个好的投资，但在澳大利亚银行的头寸本质上是在押注澳大利亚与国际同行的经济前景，再加上真正独立的自然澳洲联储（而不是说美国，总统有权任命储备银行行长或其在那儿的任何称呼，再加上与美联储的低通胀任务截然相反的任务；充分就业，这本身就是一个谬误，请不要让我在这一点上开始）4）我是货币，在银行股中获得 11% 的总股息，并以此寻求回报（而不是所有的长期总业绩） 12% 的上市股票）我只需要每年 1% 的资本增值来匹配股票的长期表现，我再次有安全边际 5）我们的住宅市场实际上在 2003 年达到了“顶峰”，而美国在 2006 年 6）我们的政府已经对美国政府的巨额债务没有债务 7）我们的利率明显高于美国，所以如果 **** 真的击中粉丝，我们有更多的 r与美国相比，利率只有 2% 奇数（在最近的降息后更低）
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嗨，chilliaa 两件事 2) 银行股已经修正了大约 30-40% 的奇数2008 年，因此与 2007 年相比存在一定的安全边际，当时每个人都在预测一切都是蓝天，我的水晶球根本没有说，因为很多银行公司在这个阶段都没有告诉 apra 他们的真实位置所以对我来说没有蓝天 3) 澳大利亚四大银行股的投资头寸在世界上是独一无二的债务 对澳大利亚银行的头寸本质上是对澳大利亚的经济前景与国际同行的赌注，再加上澳大利亚央行的真正独立性（而不是说美国，总统有权任命储备银行行长） ner 或那里所谓的任何东西，再加上美国美联储低通胀任务的截然相反的任务；充分就业，这本身就是一个谬误，请不要让我开始这一点）人们有很多理由购买股票和股票，如果这是你持有这些股票的原因，那很好，不确定我是否同意这是一个很好的理由持有银行股份 4) 我是货币，获得类似于银行股票 11% 总股息的货币，以此寻求回报（相对于所有上市股票的 12% 的长期总业绩）（银行货币债券为 9 %)（而商业地产是 12%，每年增长 4% 或 5%，我只需要每年 1% 的资本增值来匹配股票的长期表现，我再次有安全边际 5）我们的住宅市场实际上“见顶” 2003 年对美国 2006 年是正确的 6）我们的政府没有债务，美国政府没有巨额债务，这并不完全正确，政府没有债务，但澳大利亚其他地区有，澳大利亚其他地区有巨额债务可以这么说政府没有债务并不完全是 c或者他们在市场上承诺，如果转向债务将是巨大的，而陆克文先生希望承诺更多 7）我们的利率明显高于美国，所以如果 **** 真的击中粉丝，我们有更多与美国相比，利率只有 2% 奇数（在最近一次降息后更低）我们有调整利率的空间，但问题不是利率问题是每次澳洲联储降息时都会降息随着银行在贷款利率上赚取利润，银行的回报率下降，银行的最大转折点是信用卡和违约债务，因为在这种环境下，随着利率下降，人们会购买更多的东西，这是巨大的利润空间在卡片上等银行收入上升对我来说问题是我们没有银行债务的真正基准所以当你去银行会议时问你能告诉我银行的真实债务以便所有债务在他们拥有的市场上，您会对答复非常感兴趣，因为债务可以是 m即使您仍然背负着这笔债务，也将资产负债表转移到其他人身上是在存款，然后陆克文先生支持我很高兴我们的人仍然相信我们的银行非常强大我不相信但它确实给市场带来了更多的力量
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NAB不是唯一的 低文件贷款已成为过去 它们现在将是罕见的，所有银行都收紧了低文件流程 Kev Kevin Hockey 商业解决方案
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商业地产真的是 12%我以为他们在哪里大约 4-8%
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是的，你可以获得 10-12% 的直接房地产商业收益率以那种收益率（10-5000 万的价格范围）出售 我想象一些 LPT 的交易价格是十几岁，但不是l 关于收益率 资本保值有利于 Westfield Bondi、Westfield Parramatta、Westfield Doncaster 的收益率为 45% 信贷紧缩前，全国大多数 A 级商业建筑的收益率为 550%-625% 在 6 月份爆发的 588%-675% 的房地产公司现在引用了另外 50 个基点的报价，因为虽然每处房产都因租户概况而异，而且您没有获得印花税抵免，但租户确实为您支付了所有支出（包括您的管理费），所以不全是坏事
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ANZ lo docs to 60% LVR 今天我正在和 ANZ 贷款经理聊天 - 截至下周五，他们不再做 80% LVR low docs - 但会做 60%ers
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听起来更像是 LMI 专业人士比银行的问题
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是的，我今天也听说了ANZ将不再做任何LowDoc 80s
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是的，11月7日星期五，Anz Bank Lo Doc 80将不再是可用所有新申请必须在 11 月 7 日星期五营业结束前提交，以便获得 Lo Doc 80 产品设施 在此日期之后收到的申请将不再有资格获得目前无条件批准的 Lo Doc 80 申请对于正常的批准期限（即 6 个月）但是，将不考虑差异原则上的批准将根据具体情况进行审查请注意，标准 LMI 退款政策仍将适用于取消 Lo Doc
评论< BR>Hiya 负责任的贷款 我们的客户贷款组合中的有趣数字 我们的平均拖欠率几乎为零，无论是完整文档还是 LO 文档 我知道许多其他经纪人的数字并没有太大的不同 如果那是轶事有证据表明，我会说一个适当构建的具有适度 lvr 的 lo doc 政策并不比任何具有 97 % lvr 的完整 doc 设施更负责任，例如 ta rolf
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嗨 chiliaa 是的，直接投资可以获得 12% 他们通常我的年增长率是 4% 和 5%，所以租金增加了，因此净收益增加了只要你有一个长期的租户广告，你就没有看到 comm 的问题，你有 6 到 9 个月的租金作为保证金，而且房产质量很高
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不，我没有发布讽刺的评论，我真的认为商业场地只有 4-5% 现金场地只有 12%，这非常有吸引力而且你是正确的商业物业租赁条件，与住宅物业相比，对房东更有利
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仅提供完整文件似乎不能很好地预测犯罪风险
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Hiya WW SO 总体拖欠率低于 1%，因为我记得银行与非银行的比率约为 7030 100 个抵押家庭中有 1 个因此拖欠 90 天以上 如果我们可以在这块土地上叠加一些 LVR 统计数据，那将是很有启发性的有趣的是，自 2006 年以来，这 5 家银行的拖欠增长翻了一番，而 Macq 银行等人则保持相对稳定 ta rolf
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有趣的是，该杂志称低 doc 贷款占所有未偿还贷款的不到 2% 所以我想知道为什么 lo doc LVR 被选择性地削减Hiya WW 这可能是整个投资组合的真实情况 但是，我可以报告（再次传闻）说，直到大约一年前，在 5 到 6 中有 1 个是 lo doc 或类似的新股票可能更像 20%，因此重点是减少 lo doc lvrs，但实际上我觉得抵押贷款保险公司对美国发生的事情反应过度了，尽管 ta rolf
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费率下降燃料（目前）继续g 降低 MI 的紧缩政策，许多银行屈服于放贷更少的钱来寻找更优质的客户 有趣的组合
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哇 rba 再次让市场感到惊讶 075% 下降 如果利率从高点下降 25%，那应该至少从可维护性方面抵消 25% 的 lo doc LVR (80-gt;60%)有资格获得完整的文件贷款，而那些申请 loc doc 的人平均质量较低
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预计短期内 Lo Doc 将受到进一步限制我们看到的是楔子的薄弱环节我的电话是在中期内，您可以忘记将 Lo Doc 用于除房产购买和有限再融资以外的任何事情（OO 将比 IP 更容易*很多*），并且不支持 BAS 语句的 *新鲜* ABN 将毫无用处 简短版本：如果您的 LVR 大于 60% 并且您不能出示银行或 BAS 对帐单与您申报的收入保持一致，想要获得现金以用于购买房产以外的目的，或者希望能够将您的知识产权从贷方转移到贷方以获得较低的利率或股权释放，您最好开始寻找替代计划
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嗯嗯嗯嗯，我同意，我是渣渣最底层喂渣渣
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嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿嘿的想银行了现在有动力更新我的纳税申报表
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是的，我还记得几年前参加过一个研讨会，Ed Chan 说“税法中没有任何内容说资本收益是不是收入”；回答听众关于如何证明在 lo doc 申请中声明为收入的数字是合理的问题所以如果你在工作中赚了 10 万美元并且你有 1500 万美元的财产rtfolio 以 10% 的速度增长 - 还有另外 150K 美元加上 5% 的租金收入 75K 所以申报的收入全部为 325K 美元难怪他们被称为“谎言医生”。如果你不符合这个策略并且只能处理 70% 的 LVR，那么你总是可以不做任何文件并避免所有的大惊小怪（谎言是如此强烈的词）无论如何，当信用不那么脆时，我怀疑我们会回来到“资产借贷”；如您所知，这是基于资产而非借款人的 80% LVR 但同时，正如您所说，返回纳税申报表以获得更“全面”的回报； docs 尽管人们从历史中学习的好处是，人们不会从历史中学习，再过 10 年左右，我们将经历同样的循环，一群新的银行家想要为自己出名并希望相当于 Macq Bank 作为他们渴望的东西所以它将再次出现呜呜
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让我们回到原来的线程我的经纪人说 NAB 仍将提供 80% 的低文档 他说如果他的联系人在 NAB 对此一无所知，那么这只是一个谣言
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NB 需要区分 NAB 和 NAB Homeside，因为它们是具有 2 个不同 MI 的 2 个不同频道所以一个可能会在另一个可以继续的地方停止 -总体而言，国际海事组织 MI 做出了呼吁
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税法非常明确地区分了普通收入和资本收益的概念无论如何，建议非流动资产的资本增值是无关紧要的，而且在智力上不诚实和收入一样自我欺骗的形式，我看到 Lo Doc 借款人摔倒的主要原因，鉴于 Lo Doc 贷款周围不断变化的环境，这是灾难的根源 Ed应该把头拉进来
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让我们不要希望他们开始将来将其作为收入征税，如果他们很聪明，他们可能会这样做：|
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并非所有的 Low Docers 都一定是坏人，我们中的一些人只是没有银行要求的财务状况传统贷款 我从来没有错过付款，而且我有很多贷款 - 更不用说一些只想为自己购买一个 PPOR 的小企业因为他们的 LMI 供应商不再参加聚会，因此他们仍然可以获得 60% , 但不再达到 80%
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Steve ANZ 自我保险，因此 ANZ 决定不参与 60 岁以上的低档，而不是外部当事人 Noel
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Hiya Noel ANZ LMI 是通过 MGIC 投保的投资组合 MGIC 没有为更多的 lo doc 风险投保 长期来看，您会看到像 WBC 这样的贷方，他们通过 GE wi 进行投资组合将有限制以及 CBA 限制也指日可待，所以谣言工厂有它塔罗尔夫
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^ ^ 喜欢罗尔夫说
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PS 罗尔夫，任何想法还没有CBA 正在关注的一些限制
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谣言只限兑现 5 万美元（或会计师财务规划师的信）- 想看交易报表和或 BAS ta rolf
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你好见过西太平洋银行今天在一个小型研讨会上，我特别询问了他们在低文档响应中的位置 - 在阳光明媚的时候做干草，所以如果你坐在那里思考市场和时机并且你还没有解决你的贷款现有贷款但可能性是你的成本将会增加，因为贷方要么向您收取不可打包的利率产品，要么他们将完全退出市场所以最好快速行动而不是缓慢行动因为如果你等待你可能无法得到任何东西或者，做你的纳税申报表
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我不能同意更多 股权增长是账面利润，而不是任何想象中的收入 基于一致的未来收入假设的借贷也不是万无一失的 人们失去工作，生孩子，生病或受伤 这些事情发生的可能性30 年贷款的过程是相当高的 路易丝
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多么新颖的想法
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它真的很自然就像
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Ed Chan 的回应大家好 Ed 回应为如下：我注意到 AIMJOY 歪曲了我在研讨会上所说的话，我想借此机会用实际所说的话来纠正这一点超过 12 个月将使纳税人享有 50% 的免税 收入没有这样的免税 作为会计师，我们每天都在处理这个问题，并且是与 ATO 持续战斗的一个领域 我被问到如何调和差异 b在低文件贷款申请中申报的“收入”与纳税申报表中申报的“收入”之间，我解释说，在低文件申请中，客户通常包括资本收益、工资、租金，作为“收入” 字典对“收入”的定义显然不包括资本收益，但是低文件贷款人感兴趣的是您将如何偿还贷款 他们通常接受“进来”的钱和“出去”的钱，在您偿还贷款的能力方面，“收入”是对“服务能力”的笨拙要求，因为显然许多人使用债务来偿还债务使用一部分资本收益背后的想法，（以信贷额度的形式与增加的股本相抵触）您的财产）来偿还您的贷款并不是一个新概念 有人称之为偿债债务 租金收益率为 4%，资本收益为 8%（10 年期间的平均值），总回报率为 12%，可以轻松偿还比如说 7% 或 8% 的利率 净效应是使用债务作为一种工具，一个人可以有效地增加他们的净财富你是否同意这完全是你自己的事在我的书《通过房地产投资获得人生财富》 “我提供了一些计算和财务模型以证明该理论至少有效其次，我还解释了一些客户被 ATO 发信“请解释”他们在纳税申报表中申报的“收入”与他们的 Lo Doc 中申报的“收入”之间的差异申请 当解释他们的 Lo Doc 贷款申请中的“收入”包括“资本收益”时，我们没有再次收到他们的回复 TOKEN FUNDER 写道：税法非常明确地区分了普通收入和资本收益的概念在任何情况下, 认为非流动性资产的资本增值与收入相同是无关紧要和理智上不诚实的是灾难的秘诀 Ed 应该在 Ed 回应：资产等资产的资本增值并非缺乏流动性，这已被证明一次又一次，当某人因资产增加而对其房屋进行再融资并购买另一处房产或使用信用额度为其他债务提供资金时，如果您使用“收入”的字典定义，那么您是正确的，但信用额度可以提供现金流和一些“收入”，虽然不在传统字典定义中，但取决于您所唱的赞美诗书 两者都不是，在我看来是错误的 供您参考 Lo Doc Loan 借款人的违约程度非常低 我们我们的业务有一个金融部门，而且很少，如果有任何 Lo Doc Loan 违约，不超过或少于完整的文件，这解释了 Lo Doc 贷款在澳大利亚的爆炸式增长问题是借钱给没有资产的人这一切都是在美国发生的 这在澳大利亚没有发生 Lo Doc 贷款枯竭的原因是由于世界各地的货币供应枯竭 这当然是由 Sub Prime 造成的美国的抵押贷款 与美国不同，澳大利亚的金融业受到高度监管 如果 Lo Doc 借款人违约，澳大利亚监管机构很久以前就会停止此类贷款 事实上，我们现在开始看到一些非银行贷款人重新进入这一领域市场，因为澳大利亚的往绩记录保证他们冒险重返这个市场 正如我之前所说的，问题是货币供应已经枯竭，每当需求超过供应时，要么资金成本上升，要么贷款标准收紧一些贷款标准也有助于银行的信用评级，所以当货币供应紧张时，银行会两者兼而有之在我的研讨会和我的书中，我还谈到投资是一个“购买时间”的概念，而不是购买“房地产”所以你可以“购买”的时间越多越安全投资 您可以偿还贷款的时间越长，您越能经受住风暴，您的投资就越安全 我一遍又一遍地说过，您的策略必须是安全的 使其安全的最佳方法是创建一个“缓冲区”和使用信用额度增加权益作为缓冲来为负负债提供服务，比如 10 年，让您有时间度过难关，让您的投资增值 市场总是会在短期内起起落落，但趋势从长远来看，没有什么改变，这不是火箭科学 最好的东西总是最简单的 显然这并不适合每个人，最好保持在自己的舒适区内Naylor wwwchan-naylorcomau
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最有价值的评论，很多人不明白在我的研讨会和我的书中，我还谈到投资是一个“购买时间”而不是购买“房地产”的概念所以你可以“购买”的时间越多，投资就越安全您可以度过难关，您的投资越安全 ta rolf
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取决于您的 POV，有些人会认为过去 40 年是反常现象，如果这样的话，这些过度收益将在未来 40 年下降最终，那么您正在购买损失的秘诀 同意 Ed 关于资本收入等的评论
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Ed，您正在旋转不是根据对 ItIsNotIncome Ed 这个词的任何普遍理解，这里是一个测试：如果接受你建议的投资者写信给他们的贷方说他们宣布的收入的 X% 实际上是他们对潜在资本收益的估计，你认为会发生什么在他们的房地产投资组合中t 他们总是打算通过借款来偿还贷款 如果 Ed 沉默寡言，房间里的经纪人是否愿意冒险猜测 顺便说一句，Ed，当你鼓励人们“数数”时预期但未实现的资本收益作为收入，您是否指出他们应该将向贷方申报的资产基础减少相同的金额，或者第 1 页上的收入是否在第 2 页上显示为权益？其次，Lo Doc 的论点较低违约率是马曲棍球 以下是信贷危机真正打击率之前的一些绩效信息 http:wwwinassociationcomaupdfBenMcCarthy_ABS2007pdf 像您自己这样的建议对这些结果的贡献并不微不足道 第三，“如果它不如 Full Doc 好”的论点有人会阻止银行这样做”；表明你需要加强你的教育 APRA 对 Lo Doc 的资本要求对 Lo Doc 来说要高得多，因为它被认为是高风险业务 由于贷方将资金分配给 Full Doc，远离 Lo Doc 和投资者以及其他基于其财务规划的人围绕着 Lo Doc 的相对成本和可用性不会改变的观念发现他们的计划在厕所里，他们应该放弃“股权就是收入”；人群中表示感谢
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感谢代币资助者 观察超过 70amp 的贷款之间的违约差异很有趣； LVR 和那些比我猜的要少的可能会同时显示贷款年龄，也许是投资者的时间经验和一般获得股权在违约方面与完整文档更相似，在强制销售方面也有安全边际
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