澳洲澳大利亚房产 Goodbye Lo Doc and No Doc Sydney

在澳大利亚地产投资



由于像 Bluestone 和 RAMs 这样的非银行贷方无法获得廉价的外国资金借给澳大利亚人，看来澳大利亚银行在 lo doc 领域的竞争将减少现在我们有 Peter Costello 试图通过引入贷款标准来获得一些选举前布朗尼积分对于 lo doc 贷款，如果各州未能控制 MB 的松散做法 http:wwwnewscomaucouriermailstory0,23739,22267310-952,00html 我想知道这将如何影响房地产市场 它可能会像 PI 一样取出尽可能多的 FHB
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好悲伤！多废话 很高兴每个人都是两个鲍勃专家 我打算对你的评论写一个合理的，合乎逻辑的回应，WinstonWolfe，然后我决定不浪费我的时间 至于报纸上的文章 - 言语让我失望！好悲伤！ Kristine
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通过你在 Kristine 上面的评论，我推断你会自信地建议 lo doc 客户，他们明天将受到与 6-12 个月完全相同的贷款申请标准，不会收紧尽管澳大利亚央行的 Phil Lowe 在 http://wwwaphgovauhansardrepscommtteeR10393pdf 第 28 页的 EFPA 上发表了评论，但澳大利亚非银行或银行贷方的 lo doc 贷款实践
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嗨，克里斯汀，你还在为 RAM 工作吗？如果你这样做了，你能告诉我们是否他们的贷款政策有任何变化今天我在电视上看到了RAMs的广告，所以我猜他们仍然在提供贷款，但一切照旧干杯
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http:wwwtheagecomaunewsnatiotion-on-brokers200708191187462085244html 你不知道为什么各州在收紧经纪人监管方面拖了后腿
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我在 3 周前在 Lo-Doc IMO 的消亡中问了这个问题，要么 lo-doc LVR 会减少，要么 IR 会增加（或两者兼而有之） - 他们不太可能拒绝完全出现因此，使用纯 LOE 策略的风险之一似乎最终会发生
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Keith，稍后我在工作中休息时会阅读该线程我同意有合理的理由为什么 lo doc 批准可以在接下来的 12 个月内大幅削减作为个体经营者并积极投资，我必须认真对待这一点
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我同意你的关注 WinstonWolfe 我也会担心 我们没有像在美国 当然，我们的违约数量越来越多，但数量仍然非常少，我不确定有多少来自 lo-doc 或 no-doc 贷款 典型的政治谈话 为一个问题提出愚蠢的解决方案一开始就不存在
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美国的问题不只是Low Docs，还有ARM贷款，这在澳大利亚很少见
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确切地说，ARM只是可调利率抵押贷款（其中是您的标准浮动利率贷款）在澳大利亚很少见但在美国使用的是混合或爆炸式 ARM，这有一个非常低的蜜月率，然后他们重新设置，通常很快亚历克斯
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违约的统计数据是这样的：定期完整文档：05％ Lo Doc贷款：075％未确认：5％Lo文件贷款不是问题，是有信用问题的人通过不合格贷款来解决他们的债务问题 监管需要考虑一些现实： 1 95% 的 Lo doc 贷款不是与美国次级贷款相同 2 大多数 Lo doc 贷款通常不由低收入借款人使用，而是自雇人士，在大多数情况下借款人有 20% 或更高的存款 3 抵押贷款经纪人不批准贷款，他们将客户情况与贷方相匹配政策 4 大多数抵押贷款经纪人已经达到了拟议的教育和披露标准 5 大多数人陷入困境是因为他们不断提高信用卡限额、租购协议和个人贷款 所有这些都是不受监管的 我为州长感到高兴建议引入更严格的标准，因为大多数经纪人已经达到了这些标准，它将摆脱一些坏蛋（每个行业都有）要解决这个问题，政府真的需要看看那些正在扔的贷方在没有适当的风险评估政策的情况下，资金外流 收紧消费贷款 我在信用报告中看到的 90% 的违约属于以下类别： 1 电信账单 2 商店信用 3 信用卡 4 个人贷款 这些领域真正需要解决的另一个需要解决的部门是银行员工，他们偷工减料以实现不切实际的销售目标
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还值得指出的是，自从金融业放松管制以来，贷方的利润已经从超过 3% 到低于 1% 这是来自抵押贷款经理和抵押贷款经纪人竞争的直接结果 消费者一直是放松管制的最大受益者。无文件贷款也是放松管制的副产品 监管市场将推高运营成本sts，将传递给消费者 询问任何财务顾问
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重要的是还要注意，美国的违约率增加部分是由于蜜月率下降 1-2% 和高达 7% 大关为次级贷款火上浇油——这些人一开始就不应该有贷款 结果——类固醇的止赎
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在接下来的几年里，美国发生了很多这样的事情月 这些贷款中的大部分是 228 或 327（它们在 2 或 3 年后重置） 鉴于抵押贷款高峰期在 2004-05 年左右，最糟糕的贷款开始调整 再等几个月，因为增加的付款会扼杀借款人亚历克斯
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这可能是在美国购物的好时机
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好吧，再见至少一笔无文件贷款，PMI似乎正在重新计算整个岗位的无文件风险代码 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt35054 感谢 007
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“纯 LOE”方法的另一个成功，如果有人存在的话y 这样做以及批评者一段时间以来一直在警告什么 GSJ
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是的将一箱现金带到美国悬崖可能是一个很好的案例
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目前的利润率要小得多 - 我怀疑有很多贷方的利率超过 040% 大多数固定利率贷款例如，在澳大利亚是亏损的领导者，只是为了获得足够多的客户，这些客户无法轻易转移贷方，以制定交叉销售机会 来自 4 大银行的有趣统计 - 总体而言，他们的前 20% 的客户贡献了 140% 的利润换句话说，他们 80% 的客户花了他们钱
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实际上，Mofra，只有很小比例的贷款是固定的 我有很高比例的客户修复了部分或全部贷款，但我从字面上看，远高于全国平均水平，我的意思是远高于我猜这个反映了我与客户共度的时间，而大多数借款人得到一本小册子并“在此处签名”，却没有得到任何关于贷款的真正解释或讨论如何管理它们的机会 固定利率通常会修复产品，所以如果有人花了一些时间选择了一个不错的、灵活的贷款，他们就不想修复该死的东西并失去他们的存款重提取设施与任何事情一样，从长远来看，价格几乎没有影响我们都希望拥有控制我们的财务，而修复消除了大部分控制 根据我的经验，人们不会因为利率而修复，而是因为预算控制 但是，两三年或五年是很长的时间，在那段时间里可能会发生很多事情, 事后诸葛亮对固定费率的智慧做出判断但是，据我所知，对经纪人的实际投诉很少而且相差甚远也许这也表明了客户的质量-经纪人往往有经验丰富的客户和/或准备研究并提出很多问题的客户我最近在一个研讨会上，演讲者说，当客户点击“立即询问”时，他们已经在各种网站上花费了多达 40 个小时，并且对他们想要的东西有了相当好的了解，并且通常已经做好了充分的准备。贷款面谈 这与“典型”的银行客户完全不同，他们一直在 Bandewallop Credit Union 进行银行业务，只是走到查询柜台询问他们的住房贷款 他们不会到处购物，因为他们不想从其他地方获得房屋贷款，伤害了好心的客服人员的感情 对客户有很多影响，无论客户买什么，我总是相信确认我们“买”的唯一东西是邮票，但现在我可以看到它们也“卖”给我们了 干杯 KristineUm Kristine，我毫不怀疑你的书看起来不错，但 RAMS 的商业模式看起来很不稳定（如你所知，非银行贷方正受到挤压）http:wwwasxcomauasxresearchdeRHGamp;TimeFrameD6amp;compareindexamp;indicesXJO 我看不到他们的美好未来，因为他们的利润率能够承受持续的压力，要么 RAMS 借款人的利率必须上升，要么RAMS 将折叠（股东希望看到他们的投资回报）​​就我所见的那样称呼它
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值得注意的是，西太平洋银行已经开始购买 RAMS 的过程 RAMS 已经通过了第一个尽职调查阶段西太平洋银行我怀疑他们会在这一点上折叠
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是的，但西太平洋银行只购买品牌名称和 branches 它不是购买实际的贷款簿本身，这很有趣 它表明西太平洋银行不喜欢 RAMS 贷款簿，并认为它可以在未来提供更好的贷款 Alex
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Rams 告诉我他们正在签约新贷款，但他们直到（我认为）下个月 16 日才结清）当西太平洋银行给我一些钱时，我被告知他们（公羊队）将在周一提供 3 年固定利率（仍然是一个令人震惊的利率）虽然在 5 日）我也被引导相信 RAMS 最近通过的加息可能会被拉回（我不会屏住呼吸）这是我对我被告知的内容的解释，当受到直接问题的打击时它以一轮时尚的方式得到了回答 戴夫
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我们正在解决另一个 RAMs 下个月没有文档到目前为止没有问题没有 Doc 80 变量是 85%
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我们刚刚经历了一个低谷doc RAMS 85% 的贷款还清 - 没问题 对他们很满意 只有一件小事让我对 RAMS 感到厌烦，那就是那而不是 paym ents 在每月结算的同一天到期，它们都在当月的最后一天到期 我发现如果我所有的 IP 贷款在整个月内交错还款会容易得多，但是因为我们现在有四个是 RAMS 的它使月底成为“头重脚轻”！！
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我的一个客户周二与 RAMS 达成和解
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问题是如果这些贷款的利率会发生什么变化RAMS 在其融资方面还有任何进一步的问题，不是 Alex
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当然，我正在和他们谈论从澳大利亚和 HSBCFirstMac 获得一些贷款，因为我厌倦了 RAMS 缺乏灰质说他们很乐意接受，但出于上述原因，我已经要求他们像澳大利亚和 Firstmac 一样到处购物，公羊队没有固定利率贷款，并没有附带 LOC，以防万一任何人都知道西太平洋银行可能会这样做，但如果我们能提供帮助，不想把所有的贷款都给他们戴夫
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嗯，BANG 那是 mobius 和 macquari在 res no doc 市场中，有没有人想预测 no doc 底部或 12 个月后 lo doc 的贷款标准是什么
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我觉得最坏的情况是我们会回到原来的位置就像 7 或 8 年前一样 律师和/或私人抵押贷款 65 % lvr 通常以正常利率最高，利润率很小 ta rolf
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谁会想到低文件贷款已经死了，约翰·西蒙·安东尼·克兰 (John Symond Anthony Klan) 说 | 2008 年 9 月 20 日 澳大利亚最大的抵押贷款经纪人宣布了有争议的“低文件”；澳大利亚房屋贷款公司创始人约翰·西蒙德（John Symond）表示，由于贷款人在金融业灾难中逃离高风险产品，房屋贷款死亡，低文件贷款的比例 - 很少或没有借款人偿还能力证明的房屋贷款 -经纪人写的从 15% 暴跌到“微不足道”。水平低于 2%西蒙先生说：“我们的人甚至不会去那里，因为这是浪费时间。这是低文档贷款的死亡”；
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很棒的帖子 BT，我认识的人最近需要贷款，但是只是兼职收入，无法服务显然我无法为他写贷款，但CBA的一位私人银行家也很高兴，甚至一字不差地告诉他在假就业信上写什么虽然您仍然会从一小部分经纪人提供的贷款中获得这一点，但大多数人都过于看重他们的业务
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MC1，我完全明白你的意思我已经看到这种情况发生在我所知道的一个案例中一个人（通过这个论坛）找我说他们不再有钱来服务他们的投资组合他们已经使用股权几年了，但一切都消失了，他们无法保留他们的房子贷款是由个人银行家与主要贷方设立 我对以这种方式使用股权没有问题，但是必须有一个退出策略，当你只有几处房产时，这不是可持续的 我也不同意约翰·西蒙德 lo docs 仍然有很多理由，仍然有很多贷方提供他们 标准正在收紧上升（如他们所需要的那样）并且利率随着资助者风险的增加而上升（也是根据要求）他们离死亡还有很长的路要走，我认为目前的市场只是一次重新调整，周期的这一时期是为了摆脱枯木
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我一直认为Low Docs是有问题的“昙花一现”。产品 为什么 问题：如果你有文件证明你可以支付更少，为什么每月支付更多的利息 答：你没有文件，因为你是：文书工作松懈 糟糕的经理 黑市经济 你好 ATO 隐藏前妻丈夫的收入 你好家庭法院缺钱 你好 Mortgagee Sale 它不加起来 当一些东西像鸭子一样嘎嘎叫，像鸭子一样走路，像鸭子一样游泳，它不是猪 这是一只鸭子 Peter 147
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Hiya Pete 这些是一些有效的观点展示一些有“真正”的例子；使用 lo docs 的原因 1 大多数贷方不喜欢将收益上限视为“收入”。尽管 ATO 不介意您缴纳所得税 对于一些贷方，这甚至可以扩展到股票交易者的待遇 2 客户在本年度财务状况良好，但由于增长而无法显示 2 年以上的价值 3 客户“依赖租金”；也就是说，他们有 20 个 IP 和一份工作，一些贷方只是不喜欢进来的那么多租金 4 海外收入来源 5 有些客户根本懒得为 5 个不同的实体提供 2 年的财务 6 然后你做的所有事情也列出了 ta rolf
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亲爱的 Rolf，我的立场是正确和明智的，谢谢彼得
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Agrred Rolf, 我们使用 lo doc 1 的一些原因：（你的清单项目 2 ）我们的业务每年都在变化，具体取决于我们所做的事情（银行不喜欢上下波动的业务，他们喜欢无聊，所以我们就是这么告诉他们的） 2：我们翻新了房子，这是大部分存款（换句话说，不是定期的储蓄历史）3：（通常是主要原因）我们的生活比银行说的要少is my sanf) 我们有“被宠坏的小约翰尼暴发户银行家”；告诉我“哦，你不能那样生活”；我们可以和做的东西基本上 lo-docs 满足了我取得成功的需要 - 这只是一种以他们的方式玩游戏的方式 Cheers Sue
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它也可以非常有用，而不是桥接金融
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那是他们用“你非常依赖租金”来打我的那个。伙计们，你认为这是一个出租物业组合 它还会依赖什么 有人告诉我，当你的租金收入超过你的工作收入时，他们会推出一个 鉴于目前的租金情况，我有更大的机会失去我的工作比现在拥有空置房产 在我最初的几笔贷款中，我从来没有听到他们说我太“依赖工作”了。我确信这对银行家来说是有道理的，我拼写对了吗，非常正确！！我觉得这很有趣！ Boods
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Lo Doc贷款的另一个，可能是最正当的理由是税收扣除人应税收入与实际收入可能存在很大差异，因为那里的所有个体经营者都会尽力而为扣除所有可能的费用，应税收入看起来像一个学徒电工总而言之，对大多数自雇人士来说，采取更高的利率是迄今为止最便宜的出路考虑 - 300,000 美元每年 26,100 美元的全文件贷款 @ 87%利息 Lo Doc Loan @ 92%，同样的年利率为 27,600 美元 如果你只有几千美元的扣除额，你不需要火箭科学家就能知道，如果利率越高，你的财务状况就会越好想象一下，如果上述借款人的总收入为 10 万，扣除后的应税收入是 70k 13k 节税或 1,500 更多的利息 hmmmmmm 这就是为什么 Lo Doc 贷款如此有用，并且不会很快消失 可惜仍然有心胸狭窄的人只是假设他们是给骗子或无力偿还贷款的借款人无论如何，那是我的 2c
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你好 MortgagePlus 我已经读了三遍你的帖子，我仍然有点困惑，但我说得对，要点是：一些自雇人士赚取了他们没有申报的现金收入，因此他们的应税收入为 7 万美元，但投资可服务性收入为 10 万美元，因此值得额外的 1,500 美元利息来节省我通常不批评的税收一张新海报，所以如果我读错了，我很抱歉，但如果阅读正确，您似乎是在说逃税是可以的，并且低文件贷款有助于解决这个问题 在机制中没有争论 这里大多数人都知道，目标 ATO 也是如此低文档，相应定价的贷款提供者 所以在结束你的主张时，“认为自己是骗子的个人”;是“心胸狭窄”的人不正确 在这种情况下，我们对使用低 Docs 贷款的看法在金钱上是明智和正确的 问候彼得 147
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好吧，彼得作为自雇人士，你可能会扣除汽车费用、家庭办公费用（公用事业）， ETC等等 最终结果可能看起来是一个相对较低的收入，但可能是 PAYG 员工在税后支付的费用，而商人可能已经能够合法地支付预薪
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嗨，GoAnna！我认为你错过了我的观点或者我完全错过了议员我同意你的职位，作为一个小商人，你可以放心，我会扣除我们可以扣除的所有费用你列出的所有费用以及更多（收入分配、家庭信托等）和我们很乐意向我们的会计师支付 5,000 美元来找到每个人，并确保我们远远高于 ATO 法律然后我的会计师将我们的回报放入，我去以最优惠的价格获得我的完整文档贷款，减去 07% 的财富加折扣我的意思是为什么会我支付更多我知道银行不接受与工作相同的公共汽车所有者的收入，我同意这很烦人，但在 GST 和季度回报的世界中，任何好的企业都知道它在哪里，我看到 MP 评论为当您没有纸面上的收入，但在手头并不想让低文档发挥作用时自欺欺人他们也是“Johnny Cash”的好朋友；正如我们在建筑游戏中所说的那样，我想问题是：随着贷款市场的崩溃，他们能否幸存下来 Peter PS 我会注意到 Low Docs 贷款确实可以让你以 10 万美元的收入获得融资，然后你转移了其中的 3 万美元将您的收入设置为 $70,000 的年收入如何累积（税收与利息）需要处理，但这不是非法的黑钱，而只是改变您分配收入的方式该死，我发现 Low Docs 的另一个优点
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合法使用 lo doc 即使收入可以证明可能与我自己的情况相似 我可以证明我去年的收入，今年过得很好，这个财政年度我也做得很好（数字目前与去年相似）问题是前一年不如我有很多费用，其中许多是一次性的许多贷方希望看到两年一致的纳税申报表，但我只能显示去年和一些 BAS 声明因此，lo doc 对我的情况来说是一个有用的产品 BTW Pe三，我想知道你为什么要从 lo doc 再融资到一个完整的 doc Wealth 包 Wealth 包应该在 lo doc 政策下以相同的费率提供 唯一的区别是你已经支付的 LMI不太可能回来
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嘿，PT Bear，对不起，我让人们感到困惑，我从来没有过 Low Doc，我只是说我是如何设置我的 IP 贷款的一个好的银行家，让他们靠近并威胁要走路”；方法 不要再使用 LMI 有足够的股权 这个线程很有趣，因为它已经确定了许多我不会考虑的用途 如果我们刚开始，你的最后一个将适用于我们，但我们是 7 年历史的成熟企业，具有一致的回报我总是想向我的银行家指出“这不是有点傻吗”，我的员工只需一封来自我的信和两张工资单就可以获得 80% 的 LVR，但我需要两年的数字和我的意思的每一块税务数据如果我要倒下，我的员工不也一样吗？彼得
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在过去的某些时候，创建工资单（合法）一直很诱人
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是的，我们实际上为我们的员工签发工资单作为 Pty Ltd 我认为方框“你是自雇人士吗”？可能会更难 彼得
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聪明点 彼得 虽然我已经对银行评估风险失去了信心 他们是那些认为 08 年 1 月房地产价格没有下跌风险的人为什么他们会在那些地方为他们融资价格，如果他们在 7 月 7 日就明白了，次贷损失的先天风险被冲销，这是对的，他们从发放更多和更大的贷款中获利，所以他们获得了短期上行权，但在商业和投资的第一条规则上相当糟糕 - gt;保本保底
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嗨，温斯顿，为什么要“他们”？这样做因为利润将流向股东，损失（如果包含）将分摊给所有客户，如果无法控制损失，损失很可能会被社会化所以管理他们的现金流量的唯一真正风险是Ta rolf< BR>评论
我去 lo-doc 因为我只在 ABN 注册了 1800 万美元，有趣的是有 4 万美元的未结发票，我签署建造合同的价格是 26.7 万美元我做了一些改动，添加了一些坚实的内含物（高天花板、大型浓缩水井等）并且建造价格达到 295,000 美元 CBA 表示不会对 lo-doc 客户进行任何扩展——尤其是“不是这种情况”；由于我突然错过了 CC 付款这一事实，我是一个巨大的风险！！！！没关系，CC 是 CBA MAV 包的一部分，而且比我拿到它时低 90% 6我以前 ATO 先生今年将只需要等待他的钱
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Google 热门趋势中从未有过如此多的财务短语 我确信我已经看到“道德风险”和“将利润资本化，社交化最近在前 100 名中的损失如果谷歌过滤色情内容将会有更多虽然“脱钩”已经消失如果银行是网站（不难想象）：现金流管理将是无聊的旧后端（没有风险）一旦所有的数学都被插入）使用 bling 来操纵消费者信心将是前端（现在有风险的一点）添加一点中央银行的 bling，你就得到了一个安全的部分准备金银行系统，对那些失败威胁到银行的银行来说是安全的system 等一下，我不知道我们在说什么风险啊，这是对的主要银行'如果他们的失败对金融系统来说是一个严重的风险，并且 cb 必须不惜一切代价保护系统，那么主要的现金流管理就不会'甚至有风险
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Hiya in所有的厄运，新的 RAMS 正在发布由 WBC LMI 支持的 85 % lo doc，因此由 GE 批量再保险 它逆势而上 ta rolf
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Rolf，这很有趣 LMI 是否应支付或已加载像 WBC 产品一样的利率
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如果 WBC 使用 WBC AA 信用评级来获取 Rams 资金，与其他非银行店面相比，这是一个严重的竞争优势
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这是个好消息Rolf Am 希望在这个市场上有更多的竞争 RAMS 贷方告诉我 RAMS 正在使用第二家抵押贷款保险公司（通用电气除外） 对于能够获得合理定价资金的贷方来说，这是一个收购很大一部分的好时机lo doc 市场 RAMS 和 Westpac 必须对澳大利亚房地产价格的未来方向 Ajax 相当有信心
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另一个战略优势是当大多数人过于紧张而无法购买时，它将提高市场份额精明的投资者以愚蠢的价格购买优质房产（假设他们对 fhb 会更加小心）啊，如果严重的经济衰退来袭，除了通用电气失败的风险之外，罗尔夫 WBC 没有任何风险，但是澳大利亚央行不会让他们“失败”，谁能与之竞争
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告别另一个低文档 NZASB
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彼得，使用低文档的另一个好处是我知道我能负担得起什么贷款 这超出了银行模型所允许的范围当你的收入增加时，银行模型不一定会相应地减少生活费用，例如我不了解你，但我不需要每年 40-5 万美元来维持生活，不包括偿还贷款 你还假设了一点利率 一个好的低文档贷款不必比普通贷款贵，您可以获得与普通贷款相同的一揽子折扣，因此与标准贷款相比，低 doc 几乎没有任何惩罚（除了较低的 LVR )
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