澳洲澳大利亚房产 关于我的再融资胜利的故事！悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好！只是想与大家分享，今天，经过 8 个月，我终于设法让自己重新融资，以便继续前进并开始购买我们的下一个投资物业我目前有一个市中心布里斯班公寓和我们的原则昆士兰布鲁克沃特的居住地 (PPOR) 我从 Bill Zheng 研讨会上了解到，财务策略可以凌驾于房地产策略 投资者通常将 90% 的时间用于寻找下一个投资物业，10% 用于获得正确的财务[1] 所以我决定花费大量的精力和时间来正确处理财务方面的问题！我之前的情况： * 两处房产都属于 ANZ，交叉抵押的 ANZ 最多只能向两处房产提供 80% 的贷款忘记勾选申请表上的方框，或者我忘记提问了 * LVR 是 75%，所以我没有太多的活动空间 我的目标是： * 获得尽可能高的贷款 * 只有利息 * 有一个合理的利率 * 能够每 12 个月完成一次估值 * 不介意支付贷款人的抵押贷款保险 障碍是： * 估值低且不切实际且不准确 * 金融家不愿为两处房产的总和提供超过 90% 的贷款 * 金融家不愿贷款超过 90%市中心公寓 80% * 金融家愿意贷款 90%，但利率为 92% 现实估值 第一个挑战是对我们的 PPOR 进行现实估值 我使用的第一个抵押贷款经纪人在拆分贷款方面做得很好进入 f固定和可变部分，另一个用于投资目的的拆分和最后一个用于个人目的的拆分，但无法获得足够高的估值，因为 3 个不同的贷方每个都给出了不切实际的估值和较差的比较销售（顺便说一下，将贷款分成几部分是破坏您的信用记录的一种简单方法，因为银行可能会查询您的信用档案以进行每次拆分！如果您有太多的信用查询，那么一些银行可能会在第一时间自动拒绝您的申请）有偏见的建议，最高贷款率为 85% 此时，我决定联系 NAB 内部的财务经理，他们提议两者都接受远离 ANZ 的房产（当然是 x-colling），最初承诺现在提供 90% 的贷款，后来，95% （在我成为 NAB 的忠实客户一段时间后）他们在我们的 PPOR 上的估值是 35 美元k 比之前的 3 家银行多，而且我们的公寓多 2 万美元，所以我以为我得到了一笔不错的交易，但在最后一刻，信贷经理冷了手，只放了 85% 我走开了到 Investor's Direct 获得一些*公正*的建议 为银行工作的人自然会认为他们的产品是自切片面包以来最好的东西，并且通过推荐其他人的产品是犯罪！在与 Investor's Direct 交谈后，我们的房子远离 ANZ , 并且只给了麦格理我们的 PPOR，这给了我们 55,000 美元的信用额度 现在这两处房产是完全独立的证券 难以在市中心的公寓上获得高额贷款 投资者直接建议我们看看一家不收取 LMI 费用的贷方，因为两大 LMI 供应商 - Genworth 和 PMI - 不会在布里斯班内城放贷超过 80%，而且他们都会知道我之前在这个论坛上发布过的关于这个问题的金融申请，请参阅：http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt32336我们发现，不收取 LMI 的贷方具有相对较高的利率（完整的 doc 贷款为 9%），如果您在 4 或 5 年内再融资，其违约金将是天文数字70 美元周9% 的利息只是为了从我的公寓中获得可观的信用额度 研究得到回报 我做了一些独立的研究，发现 ANZ 使用 PMI 作为他们的 LMI 提供者，PMI 位置指南建议邮政编码 4000，他们会借出 90% lt ; 50 万美元和 95% 的申请 [事实上，ANZ 现在使用他们自己的 LMI 提供商：“ANZ Lenders Mortgage Insurance Pty Ltd”，或者一些我不知道它与 PMI 的关系如何] 我拨打 ANZ 抵押贷款查询热线，询问我可以通过单独的信贷额度获得多少贷款 答案是：“80% 是我们将贷出的最高额度，您可以获得大约 60,000 美元的信贷额度”；挂断电话后，一个想法突然出现在我的脑海中——我已经在现有的 ANZ 贷款中拥有了一个抵销账户，如何只为抵销账户充值而不是获得一个完整的、单独的信用额度 我再次拨打了 ANZ 抵押贷款额度，并得到了我正在寻找的答案：“是的，我们可以做到o 90%，可能为您 95% 我们的一位抵押贷款专家明天将与您联系”；呜呼！经过大约 2 周的估值和评估，我设法将我们的贷款全部加满到 95%，这让我仅在我们的公寓上就有大约 120,000 美元的缓冲！这给了我一笔押金+我们在布里斯班的下一个地方的费用（我真的不在乎我在哪里买，只要它在一个发展中的郊区，那里的房产要么是新的（折旧收益）要么需要翻新（到添加股权）），以及未来几年任何短暂下跌的缓冲 我被告知前几处房产最难获得，然后股权将开始发挥作用 我们拭目以待！经验教训： * 耐心！您无法在第一次就正确地制定策略，因此请继续尝试，直到一切就绪我错过了无数机会，因为我试图完善我的财务策略 * 最终，你要对你负责贷款分成许多部分*从头到尾了解您的郊区，因此当您获得较低（呃）估值时，您知道它可以更好 *不了解您的郊区的估值师几乎没有用 您会知道如果他们问你“那么，在布里斯班的 Refidex 的哪一页上又是你的郊区”，他们并不了解郊区。希望你喜欢阅读这个传奇故事我希望有人在阅读这篇文章后找到真正推动财务信封的动力，干杯，-- MJ [1] 不确定这些百分比是否完全正确，但你明白我的意思
评论
干得好 mja 有趣的帖子 GSJ
评论
嗨 mja 很高兴看到你的情况得到了解决 - 你一定感到很欣慰！您关于估值师的最后一点非常准确！去年年底我们进行了重新评估，银行使用的那个人是绝望的 他的估值比我们（保守地）认为房子的价值低了大约 40-50K 美元 - 以及他用来比较的房产（是的，一个房产）是一个完全不同类型的房子（战后的纤维 - 我们的房子是战前的昆士兰木材）和完全不同的分区所以我收集了尽可能多的信息，打电话给银行并有点咆哮（最礼貌，当然！）银行同意我的看法——问题解决了，我很久以前在某处读到，糟糕的估值会使你的知识产权计划大大倒退——不禁全心全意地同意！正如你所说，mja，没有人会像你一样在乎 Cheers LynnH
评论
我刚刚查过的好信息，PMI，谁是 BankSA 的抵押贷款保险公司，在我所在的地区提供 100% 的贷款第一IP
评论
Hi MJA！很棒的帖子 你真的坚持了 干得好 干杯，Medine
澳洲中文论坛热点