澳洲澳大利亚房产在批准前由经纪人进行的尽职调查 悉尼

在澳大利亚地产投资



贷款融资批准前经纪人的尽职调查另一件事是我的财务经纪人未能确定我现有财产的银行状态，因此堵塞了贷款，因为银行不会在没有大笔还款的情况下释放担保财产，因为这财产正在担保银行持有的其他财产，即用于与另一家贷方获得新贷款的担保财产，是针对我持有的其他财产进行交叉抵押的，因此银行不会在没有付款的情况下释放它以降低 LVR其他属性 我原以为经纪人应该在批准贷款之前解决这个问题（低文件或普通文件）这造成了真正的头痛，结算可能会因此而延迟，直到找到解决办法我也可以如果房产不能交割，我的押金可能会流失关于它们不是作为担保物，如果它们被用作担保物，担保释放费是多少，因此银行将允许释放财产，以确保与另一家贷方获得新贷款，即这肯定必须事先完成给批准贷款的经纪人，为了避免这种混乱的情况，银行不会释放财产，因为它被用作担保其他财产债务的担保 我不是这个领域的专家，而是我是依赖于的借款人经纪人的经验和职业操守 我只是通过艰难的方式才了解到这一点 只是在签署购买和融资合同之前可以避免的另一个头痛！我想会有很多贷款问题，如果所有经纪人都以这种方式运作并且在批准新贷款融资之前根本没有检查担保是否会被释放你当然不能依赖借款人，要始终注意这种情况的经纪人当然应该始终意识到这种可能性并在批准单独之前执行标准检查 经纪人可能忽略这个基本风险管理过程对我来说似乎很可笑 007 2006 年 12 月 12 日
评论
如何你选择了你的经纪人吗 杰米
评论
嗨 007 007，我在大约十八个月前为一个可爱的小伙子写了一笔贷款，大约八年前，我把他的房子作为担保，以防一家企业被卖掉了，而大约三年前还清债务 他想借钱在他已经拥有的土地上建造 完全拥有 PPOR，因此更容易和更简单地针对 PPOR 筹集必要的资金，以供他自行决定用于建造新房子 新的 l ender 48小时批了贷款，轻松搞定 但是，上一个贷款人在还清贷款时没有收到客户解除抵押贷款的指示，客户先生大怒，但银行没有得到指示他们解除抵押贷款 他们这样做了，他支付了通常的解除费用，几天后通过挂号邮件到达了产权 他然后将产权交给了新的贷方，大约两天后资金就可以使用了 好的，没有财务截止日期，但从申请到结算花了将近六周时间，主要是由于需要等待解除多余的抵押贷款 客户不知道这没有完成，并对这种疏忽感到恼火和尴尬 我们都在学习过程中学习 是的，您的经纪人可能会询问您更多细节，并要求您在提交新申请之前致电当前银行以获得支付数字但是，如上所述，t他的银行不会与任何人讨论他们的客户，除了实际的客户（甚至是你的妈妈！）希望这一切都能很快得到解决 问候克里斯汀
评论
谢谢克里斯汀，你有没有睡过我明白你的意思并且接受你的解释，银行只会处理关于我的信息，这很公平 话虽如此，也正如所讨论的那样，该经纪人肯定应该向我寻求更多细节，因为我确实告诉他我持有其他财产，但他表示我不需要提供有关他们的信息，因为贷款是低文档不幸的是，这种方法意味着这些其他贷款不包括在贷款申请中，因此没有考虑到这些信息，现在我陷入了困境，由于银行不释放担保物，我不知道这将是一个问题，因为我认为仅仅是因为其他财产的价值超过我为它们支付的价值，然后银行会允许释放担保财产，但我当然做了不在这一切中不考虑 LVR 因素我没有意识到 LVR 也以这种方式使用，尽管我现在确实看到了它的逻辑这只是我的经验不足，但这就是为什么经纪人 n需要弥补借款人在这类情况下缺乏知识的情况，因为我相信许多借款人根本不会意识到这一点 客户肯定不能完全依赖对这一切的了解，否则肯定会有很多贷款问题，因为许多人根本不会完全意识到这方面的影响 经纪人但是根据他们的日常交易和经验，肯定应该非常清楚这种情况，它对客户借款人的潜在影响并且非常注意它，在推荐贷款以考虑批准之前，我与不同的经纪人谈过金融问题，他在 10 分钟的谈话中直接通过电话解决了这个问题，在我申请任何贷款之前这个人知道他的东西和新银行不会根据我通过电话提供的信息释放财产 这个其他人真的很在行 那是当我向银行询问这件事时，他们说是的，他是对的然后我意识到我被搞砸了，我现在不得不试着把自己从这个烂摊子中解救出来讨厌这些不眠之夜 007
评论
杰米，经纪人或任何他们所谓的，通过我经历过的主要经纪人贷款人工作这个大经纪人 一个非常有名的大经纪人 我想我只是运气不好，经纪人尽职调查不严如果我知道会出现这种情况，我肯定不会签署购买合同，也不会签署财务契约欢呼，007
评论
哦，啊啊，不好看！ 007，您的财务合同究竟对您有什么约束力 在维多利亚州，任何一方都可以随时取消合同 使用“合同”一词是由消费者事务部强加的，而不是由经纪人强加的与当前应用程序的推销，为什么不抛弃没有经验的无能经纪人，而选择一个更有经验的经纪人，比如你提到的另一个，重新开始一个新的应用程序不管当前的应用程序，还有很多鱼在sea 凡事要为自己的最大利益着想 这并不是说你对第一个经纪人所做的工作不敏感，但如果继续与他合作意味着延迟结算，甚至可能是解除合同，你不能把忠诚放在任何地方，只能放在自己身上 对不起，你有过如此悲惨的经历你走出沙堆，在没有太大损失的情况下达成和解 祝你好运，下次在预约之前问经纪人几个问题（这不是说“责备受害者”，但不要太客气准备好相信宣传等同于质量！）干杯克里斯汀，是的，我确实在睡觉，刚刚为格莱内尔格的一位客户完成了一份报告，然后就上床睡觉了！晚安！
评论
Kristine，谢谢你的建议 好吧，如果不能很快解决，我可能正在寻找一个新的经纪人不管怎样，改天睡觉也是个好主意
评论
50 %经纪人的工作是客户的心理和教育，30% 是结构知识，10% 是产品知识，10% 是坚持很多，太多的人可能有错误的方式，95% 专注于产品，实际上没有获取客户真实（而不是他们感知的）需求正如克里斯汀所建议的那样，如果你觉得你没有得到你应得的，继续前进，当然希望你没有交换合同 ta rolf
评论
你提到过你可能会失去你的存款这是否意味着你没有签署受财务约束我总是建议在签署合同时无论交易看起来多么好
评论
hwd007，你是提供其他财产作为担保的借款人贷款听起来像你有几个投资物业和一些经验我 w本来以为你会知道你现有的哪些房产是其他抵押贷款的交叉抵押物 客户勤奋怎么样 或者总是别人的错 Ajax
评论
我倾向于同意 Ajax 经纪人没有先见之明和您有责任尽可能披露所有信息，以便经纪人将所有这些信息考虑在内你呢？我们通常要求对显示贷款、贷方等的投资组合进行详细细分但是我经常遇到客户拒绝我对他们现有投资组合或收入流的询问，特别是低文档客户许多低文档申请人认为不披露是最重要的低文档的主要好处 我们只同意在我们尽力而为的基础上继续他们的申请h 你给了我们什么 如果这个经纪人已经安排了你以前的交易并且事先知道结构那么我认为你有理由投诉但是如果你不知道你的财产是交叉抵押的那么经纪人怎么知道以及您将如何回答 如果您确实知道，那么您应该告诉经纪人或提供您的投资组合结构的详细信息，这些信息会披露潜在问题 我们是否应该询问有关建筑检查、100 年洪水位、架空电力线、有争议的边界，未封闭的道路通道等……我们有时会在嗅到问题时这样做，但不，我们不能也不会问所有可以问的问题就像您对抵押贷款保险的抱怨一样-我认为您期望太多或者您有对经纪人如何与您合作并为您工作的不切实际的理解
评论
六个月前，我们的经纪人犯了一个错误，将我们的 ip 贷款处理为 pamp;i 而不是 io 我们没有在贷款时发现错误做cument 签署，现在被困在这笔贷款中，直到我们可以倒出楼板（这是土地贷款，将合并为建筑贷款）我很生气，但我得到了这个：投资房地产是我的事，我的责任最终有时，我的团队，即我的会计师、经纪人、结算代理人等会犯错误我有责任知道（如果我还不知道）我的财产在哪里以及如何融资以及谁持有证券 我同意找到一个好的经纪人是我涉足经纪自己的一个挑战，并对我遇到的问题数量感到惊讶糟糕的信用评级和客户完全缺乏了解并为此承担责任的知识，尽管有一个发泄！但接下来的机会我说
评论
Hiya Jess你说什么我们都是人，当我们不从错误中吸取教训时，我们失败了ta rolf
评论
我明白你的观点，但我认为这只是经纪人的误会，我确实告诉他我还有其他财产！在财务申请之前，他不想知道他们，因为他说这是低文件，他们不需要说明（我相信他的话），但我想他没有把两个和两个放在一起问我如果他们被其他财产担保我认为这是一个误解，但我也认为他只是对我的财务状况做出假设我只是认为他知道他在说什么并且必须比我知道更多基于我的知识有，我没有理由怀疑他告诉我的话在那个时刻，我不知道银行应用的交叉证券化 LVR 及其含义我知道经纪人应该是专业的，在我看来应该更勤奋在这方面，我认为这是所有专业经纪人了解并就此向客户提供建议的基础 这是他们的面包和黄油 许多借款人不会完全理解这一方面 如果这不重要以至于经纪人不需要建议他的客户，那么我自己也可以成为一名经纪人，给出我自己的狡猾建议 坦率地说，我只是觉得他似乎更专注于确保交易，而不是关心细节 另一位与我交谈过的经纪人继续说道这个困境很快并在 5 分钟内完成了这个交叉安全 LVR 业务，即他通过电话计算出银行必须拥有交叉安全，仅基于我通过电话提供的抵押贷款债务水平和估值估计以及我的银行典型应用 LVR 这就是提醒我注意整个问题的原因，即另一位经纪人提醒我注意这一点，那是当我打电话给我的银行时，他确认了他的观点外部经纪人 每天都有许多拥有财产的人，依靠银行贷款经理拥有足够的专业知识，知道他们需要知道什么来确保正确和彻底地完成工作 我不是财产大师我会争辩说，会有很多投资者可能会被这种情况所吸引事实上，我现在确实明白为什么失败了，但仅凭这一点并不能消除损害我们都依赖他人的知识和专业知识，并希望他们知道的足够多，可以引导我们远离危险我的意思是我依靠我的汽车修理工做正确的事事情，因为如果我对汽车一无所知，我是谁来质疑他的判断如果他说这件事需要修理，我不得不依靠他的建议，我已经拥有一辆汽车 20 年了，但这是否意味着我应该知道所有关于汽车的工作，而不是信任或依赖我的机械师我应该告诉机械师如何做他的工作当然我可以像 90% 的人一样检查机油、水和轮胎但是我无法更换头垫，甚至无法确定是否需要更换 我依赖机械师的建议和指导，即使是对汽车引擎非常了解的赛车手，仍然依赖机械师的专业知识和指导 如果我的机械师说我的车修好了，然后我必须依靠这个建议，直到证明不是这样。这发生在我身上，我仍然被烧毁了我不得不把我的车拿回来 3 次，以解决汽缸垫损坏的这个来源每次机械师都说它已经修好了，但是每次我把车开回家，它都过热了，我终于去找另一个机械师，他发现橡胶软管松了 事情很简单，但我的机械师却忽略了 自从更换了软管以来，我从未遇到过过热的问题th让我自掏腰包 我猜你可能会说，“这就是生活”；是的，那是真的 这就是生活 这个财产问题也是生活，我正在尽我所能处理它 下次我肯定会减少对任何经纪人的依赖 任何人都可能在生活中的任何情况下仅仅依靠依赖而被烧毁他们希望有足够的专业知识来充分指导他们的人 任何行业或学科，同样适用 我们都依赖他人的专业知识和知识，我们相信与我们打交道的人有足够的理解来引导我们解决问题 显然这并非总是如此 人们在金融和各行各业中一直被烧毁 对于那些居高临下的观点，不要告诉我你的生活如此完美，在一个或另一个领域的生活中没有被烧毁，无论是金钱、业务、人际关系、健康、信任他人等 在那个阶段，我对银行用来申请交叉证券的 LVR 东西有点摸不着头脑 我依靠经纪人知道他在说什么 我的意思如果你 不完全了解某些事情，您必须信任您认为是我信任的经纪人的人 正如我所说，我认为这可能只是沟通失误 批准的钱甚至没有接近满足银行 LVR 的要求允许安全释放 它只涵盖新财产和安全财产 它不包括满足其他剩余财产的 LVR 所需的减少量话虽如此，我仍然质疑这个经纪人的完整性，因为他仍在试图摆脱他应该清楚明白的事情 即使与经纪人讨论 LVR 和我的银行要求的安全支付金额，我仍然摸不着头脑，因为即使现在我也很清楚，银行如何根据 LVR 获得贷款减少数字他们已经申请并向我解释了但是经纪人问我这个数字是否包括安全债务，而盲人弗雷迪可以看到它甚至不包括根据 LVR 计算的债务我向经纪人概述的银行正在使用的离子另一方面，经纪人在上周一直在虔诚地向我介绍 LVR 比率这只是草率是的，也许我最初对 LVR 有点无知，现在没有那么多, 但显然沟通不畅是这一切的主要原因 但正如我与另一位经纪人谈到获得贷款时提到的那样，他在 10 分钟内通过电话收到了这种情况 他几乎立刻就知道我的银行不会释放担保没有大笔还款来满足 LVR 要求 这个其他经纪人似乎很在行 我想我相信经纪人新他需要知道的东西 我告诉他他问我什么 我告诉他我还有其他财产债务，但他没有把两个和两个放在一起我对用于保护其他财产的担保是新的，但是正如他所说的贷款是低文件，他说我不需要在申请中包含其他财产信息我的无知是当时的 LVR 效应，我认为由于剩余财产的价值超过债务，这不是问题交叉抵押和安全释放等我之前从未去过那里，我的意思是在 1 年内购买了 3 个 IP，一切都运行良好，直到 3 年后出现这种情况这只是从这里开始的一种形式显然不是我不是在寻求同情这对我一点帮助都没有我更清楚地了解LVR和安全业务等这个话题，但又有点迟到了，损害已经造成，我现在只需要专注于如何将其负面影响降到最低
评论
不，我没有签署受财务约束的协议，因为财务已获批准无论如何，结算之前已经推迟过一次当合同受到融资而没有及时获得融资时，从那时起获得了融资，但它被搞砸了，你现在可以理解了所以我们在这里交谈并希望在大城市外面学习 Man its Smokey 那些丛林大火但我想那些生活在那些地区的人应该更清楚他们不应该不我不认真我们都在一起，我们有责任把事情做好another 有时候，重要的不只是火，而是火的战斗才是最重要的，这才是让我们更亲近的原因 生命是宝贵的 感谢大家对房地产欢呼这个主题的建设性建议
评论
007 关键词在你的回复中“哈以前从未处理过这种情况，这一切都是由我的银行贷款经理在此外部经纪人之前处理的”；这就是您允许您的银行贷款经理成长并了解您的投资组合的关键如果您将汽车带到新的机械师那里，如果他更换了错误的零件，请不要感到惊讶，因为就像您的经纪人一样，新机械师没有您的历史我建议你找一个经纪人，他可以给你一个电子表格或某种表格，让你详细说明你所知道的一切——然后经纪人有背景，可以提出正确的问题 至于你现有的经纪人是否狡猾，我建议如果你以你在这个论坛上这样做的方式亲自面对他，那么我认为我们都会变得防御性 - 毕竟这里的许多评论的主旨是经纪人可能不知道或不知道LMI 的案例没有具体细节（如果那是您所要求的） 如果您以对抗的方式行事，那么经纪人将通过 COSL 等遭受很大损失，并且可以理解为防御性 您显然对您的禁令有信任k 贷款经理，我建议那里的经纪人也值得信任，正如许多关于此处发布的许多经纪人的不请自来的评论很明显（我不包括自己在内，因为我不经常做出贡献）< BR>评论
我从不建议经纪人或机械师不值得信任，也不建议或暗示是这样的 那与我的观点相去甚远 那就像说律师和房地产经纪人或政客不值得信任 那说起来会很愚蠢，我不会这么说 但是我们信任这些人，就像我们信任所有人一样，并且依赖于他们的专业知识和专业行为，因此适用于任何职业 这是我们的通用概念在这里谈论你如何以及为什么想出“狡猾”这个词;远超我！我从来没有用过这样的词不知道你在说什么我想我已经充分解释了我的观点，不必过多阐述这不是一个责备游戏我已经看到了它很可能源于一个错误的理解它已经滚雪球成更大的问题，但现在不是继续批评的时候显然对抗无助于解决问题现在是寻找解决方案的时候了，这就是我正在做的事情这是我遇到的唯一绊脚石这个实例我已经了解了许多其他方面，但不幸的是错过了这个，我现在将其添加到我的生活经验工具包中顺便说一句，这不是一个新的机制这是我多年来使用的现有机制一劳永逸地确定并解决问题原因的机械师这些情况随时可能发生在任何人身上，似乎即使在最好的情况下也是如此
评论
让我们知道你如何解决这个问题 hwd007 如果你是洛克人d 签订购买合同，你最终将获得什么资金来解决 或者你会走开并冒着失去押金的风险 对你来说是艰难的时期 祝你好运 阿贾克斯
评论
WOW - 007 - 作为新南威尔士州的一员农村消防队“我想那些住在那些地区的人应该更清楚”；你知道在 20012 年悉尼圣诞大火中，我旅行了 550 公里，花费自己的时间和自己的钱在悉尼一些最富裕的郊区扑灭大火，我猜 Turramurra 和 Beecroft 的一些人很像你！动摇了我对志愿服务的信心也许是时候让我暂时退出论坛了
评论
像我一样我会怎么样，这让你在神秘的基座上与众不同这是一条愚蠢而毫无意义的路线讨论的人会犯错，人有时会粗心，即使是这个世界上所谓的有能力的人，然后还有看不见的就在拐角处，有时会像一吨砖一样击中你 一百年的工业化和我们的环境已经显示出衰退的迹象 生命进化中的一个瞬间 我们现在要责备谁 我们要责备工业家污染，农民土地退化，消费者消费，政客深思熟虑，深思熟虑，然后做出错误的决定，尤其是在个人层面上，尤​​其是当您不了解他们或他们的生活环境时误判，没有人有完全的知识，即使是我们最伟大的英雄也不是指手画脚的时间已经过去了，我们可以从这场责备游戏中继续胡说八道OK Movin g 继续并专注于更具建设性的我在这里进行头脑风暴，大声思考，仅获得一般估计；例如，如果我以 200,000 美元的价格购买房产，印花税为 8,242 美元，因此总借款为 208,242 美元，贷方提供 80% 的 LVR，那么我认为他们会借给我 166,593 美元而无需任何额外担保是正确的
评论
Hiya 007 他们会借给你 80 % 的购买价格或估值，以较少者为准，因此 160 或更少邮票不构成安全的一部分 一些贷方将去 85 % LVR sans LMI ta rolf
评论
啊，我明白了，谢谢 Rolf 那一个解决了 目前没有中止结算至少我是有风险的领域，但是经纪人还没有根据使用财产作为担保的原始方案筹集资金进行结算，到期我们已经概述了交叉安全的废话因此我正在研究这种替代情况并考虑使用个人贷款将事情捆绑几个月，直到我可以更好地重组我的资产和债务
评论
祝你好运我们都学到了一些东西通过经验有时我们希望这是另一个人的经验！ ta rolf
评论
嗨 007, 阅读这个话题很有趣 我希望你把它全部整理好 一件事浮现在脑海中 如果你的经纪人发现了他错过的细节并安排了适合的事情，你会已经学到了你在试图解决问题时所学到的一切我怀疑不是我们从中学到最多的错误是的，这是有代价的，但财务知识是值得的我敢说你不会轻易摆脱这种错误情况第二次，所以一切都很好！没有问题要克服的生活会是什么样子 很无聊！走出去，找到一些真正有价值的大问题！祝你好运，斯蒂芬
评论
谢谢 lyynx 我想这些可能是人们可能会思考一段时间的问题 我仍然希望他能做对并告诉我，这是不可能的痛苦，我会购买更便宜的房产 我仍然必须解决这个问题，而且我仍然会失去一笔可观的（对我来说）存款 $$$ 我仍然希望实现它，所以我仍然专注于手段和方法，但时间很快就用完了 我承认成功的几率对我不利，但我必须尽我所能从这里开始我正在考虑使用个人贷款来帮助我解决问题并弥补不足，但是利率有点高，所以我需要重新计算理想情况下，我需要一笔 80% - 90% LVR 的低 doc 贷款来支付我几个月的费用，直到我可以卖掉另一处房产，以再次缓解问题，尽管我确实意识到一个艰难的问题如果有人对贷方有任何建议，我全神贯注

总共 12 个帖子，都在威胁中ds 你可以在哪里招揽生意 你会非常想念

Ah Jamie 感谢你的慷慨精神 你会注意到我之前的帖子很安静一年中比较安静的时候，我有更多的时间我经常来这里，有时我会收集有用的想法，而且经常只是为了加强我对问题的理解——我看重像罗尔夫这样的人的意见我会继续回来，但我会停止贡献 - 虽然有点减损公共论坛的想法祝圣诞快乐
评论
今天我的律师刚刚告诉我已经发布了一份撤销通知，所以我我不能轻率或沾沾自喜我有 14 天的时间来解决或面对后果，包括从今天起 14% 的罚款利息，加上 10% 的松动押金，加上法律赔偿金对我来说是一件不错的圣诞礼物，我可能永远不会忘记 < BR>评论
G'day HWD, 几点 - 1 这显然需要 som报价时间;把事情做好”;重新交叉抵押 2 撤销通知 - “撤销”；事情听起来像是“一切都结束了——你现在欠供应商 10%”； ——但“通知”；位似乎表明您确实有一些（短）时间来做好（哇）！ 3 我会说去拿任何现金——不管利率是多少（但也许要避开发薪日贷款）才能越过这条线忘记利率——我相信你不打算持有这个报价；额外的债务”；太久了——只要足够长的时间来解决交叉问题，例如假设你现在需要 2 万美元！在分类之前，您将面临 18% 的利率因此，您获得信用卡贷款（或个人贷款，或过渡融资，或律师贷款，或其他）然后每月支付 ~#300 直到真正分类花生 - 特别是如果你真的很想要这个地方 前段时间，Rolf L 帮了我（我早期的一位贷方在释放抵押贷款方面非常缓慢，导致我不得不寻求桥接融资以仅晚两周结算）现在融资（〜 50,000 美元）最终使我每周花费 05%（每年 26% - 但它并没有持续多久）而且，从总体上看，成本是花生！总的来说，迟到两周的总成本（过桥费、对供应商的额外利息、额外的律师费等）是 1300 美元 但是，自从购买该物业以来，收益是巨大的！！！简而言之，hwd，不要花太多时间来确定个人贷款是否比桥接更好，或律师贷款，或其他什么 - 只需进入并做到这一点！打败你现在没有的财产价值损失 10% 的地狱！这是橡胶与道路相遇的地方 呼叫每个可以快速拿出您需要的现金的人 - 只要购买继续进行，短期内的小损失就会很快被弥补 不要接受您不接受 10% 的成本拥有 - 让它发生 简而言之，您愿意支付 FULL 购买价格的 10%，还是“差额”的 26%？ - 可能需要两三个月的时间来解决这个问题，你的答案应该很快就决定了，问候，
评论
谢谢 Les 我明白你来自哪里，我正在努力寻求我的建议在所有可能的方面都给它一个好机会
评论
好建议 Les 有时我们知道该怎么做，但需要别人抓住我们的肩膀让我们振作起来 祝你好运 hwd007
澳洲中文论坛热点