澳洲澳大利亚房地产项目融资悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我需要一些关于如何要求银行为项目融资的建议 这与您使用房产作为抵押的普通贷款有点不同 我需要的是银行借钱给我做一个项目，即 1) 购买土地 2) 建造 2 套公寓 显然，一旦项目完成，就会有安全保障，但我如何首先拿到钱，我很可能会卖掉最底层的公寓（偿还银行）并保留第二套 这是更多的商业交易，我将在公司（信托）结构下运营 我相信我需要一个“项目计划”；向银行展示 给他们所有的数字等，以便他们批准交易 我想知道的是： - 以前有没有人这样做过 - 银行希望看到什么 - 任何好的建议（如何编写计划，包括什么等） - 哪家银行最适合这个 谢谢评论，Nom

你应该找一个在这类事情上有经验的经纪人 少一点让你头疼，大多数经纪人不会向你收取任何费用服务 在 wwwasapfinancialcomau 尝试 Rolf 他在这个论坛上享有盛誉 祝你好运！
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嗨，西蒙，谢谢你的帖子 Rolf 如果你能帮我解决这个问题，请私信我！ （或回复此帖）干杯，Nom
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提名人，最好建议您联系商业抵押贷款发起人，因为这是您正在寻求的资金示例是 Balmain NB（顺便说一下，我为他工作！）或 Ashe Morgan Winthrop Banks 也可以这样做 要回答您关于这种融资是否可行的问题，答案是肯定的！这是常见的日常开发融资交易的担保最初是土地，完成后，开发本身有很多因素，例如： 您作为开发商的经验 您在交易中投入了多少股权或现金（以及因此，您需要的杠杆 物业位置等 希望这能让您开始！
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我毫不怀疑策略是完全不同的，但请记住，普通人每天都在做同样的事情（在概念上）去银行获得贷款来建造他们的梦想家园 然而，在你的情况下，你是一名开发商投资人 当我们的房子在 7 年前在每个主要的建筑里程碑（例如楼板、框架、锁定、装修、完工等）之后建成时），银行在付款前进行了检查 他们直接向建筑商付款，或者给你一张银行支票转发给建筑商 你从未接触过资金 我想如果你是业主建筑商，情况会有所不同，或者里诺vating 等
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Hiya 迟到了许多贷款人会这样做作为一个直接的 resi 构造附带条件是你有公平和可服务性来做交易 Ta Rolf
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很高兴看到线程再次活跃（感谢Amedeo！）我与NAB的某人（通过电话）交谈，他们说不应该有问题 这就是他说的 通过议会制定计划 出售第一套公寓（联排别墅） 期房 一次您向我们展示了 OTP 销售合同并投入了您自己的一些钱，我们将借给您这笔钱来进行交易，好吧，但是在考虑到这一点后，我发现了一些问题（我理解出售计划等没问题）问题是：1）土地不属于我（我必须买它）2）供应商很快想要他们的钱3）即使我可以让他们等待（通过给他们一个好的初始存款）怎么能如果土地不属于我，我会卖掉计划中的东西 所以总结一下情况，我确实有一些钱可以投入进入交易，但没有足够的土地购买地块（我可以投入 13 个价格）所以我需要银行借钱给我购买另外 23 个地块，然后足够建造 2 个城镇房子在上面 这笔交易的好处是，一旦我卖掉一栋联排别墅，它将支付整个项目的费用 那么判决是什么（感谢所有以前的帖子，请继续关注）干杯，Nom
评论< BR>一些想法，重做你的计算，看看你是否可以为供应商提供奖励（更高的价格），如果他们会等待更长时间，或者另外，找出（仔细）为什么供应商想要出售土地这可能会证明他们只是立即需要 10-20-30K 用于 OS 假期或家庭装修或汽车等 Re 如何在不拥有它的情况下出售计划外的东西 开发人员一直这样做 开发人员取消 OTP 合同，主要开发人员计划在海岸的某个地方由 Craig戈尔（他们没有孩子的地方）刚刚被取消，所有购买了OTP的人都会得到t 他们的押金退了 所以我想你必须在合同中有正确的条款 在布里斯班的 Buranda 我附近，一个开发商已经连续购买了大约 7 套房子 他们本来都是有条件的合同
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嗨吉尔，好的，这很有趣所以我可以提交计划在没有土地的情况下，一旦议会提出出售计划，我想我可以告诉供应商我将支付计划和议会费用，但是他们很可能在此期间将地块卖给其他人（特别是如果它需要 5 到 7 周才能退出理事会）Nom
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我相信你可以对该物业采取 OPTION 是这样的：同意支付全额或与供应商协商的价格，并延长和解让您有时间获得理事会的开发批准（当您持有购买选择权时，供应商不能出售给其他任何人）您还必须支付可能是 25% 的选择费（例如 25k100k 地块），供应商将收取结算时关闭（欠款 975k）如果事实上您继续购买，如果您出于任何原因决定不继续购买，您将失去 25k，一旦 DA 批准，该网站的价值也应该更高，然后您可以设置结算日期现在你已经准备好开始构建安排了电子金融，也许做广告 1 单位待售 OTP BTW 不要指望 DA 在 5-7 周内从我阅读或与人们谈论的内容开始，任何长达 12 个月的时间有时会更长，让我们及时了解您的情况，Joannak 也参与其中发展，我相信她能告诉你的比我多X 单元和车厢的批准 获得理事会批准基本上意味着如果 DA 需要 6 个月或 12 个月无关紧要，我们会在我们的办公桌上获得批准时解决 如果我们没有获得批准，我们正在寻求我们只是简单地走开 我们以 25% 的定金交换合同 我们对供应商的论点是，“当它只会放在律师信托账户中什么都不做时，支付更高的定金是没有意义的，你不能碰它，我也不能我们宁愿用额外的钱来支付所有顾问的费用为我们准备 DA 的必要条件，如果我们出于任何原因未完成，您将拥有我们迄今为止所做的一切，您无需支付任何费用，如果我们不完成，这只会有助于增加您的财产的最终价值销售”；我们制定计划并将 DA 提交给理事会与此同时，我们会在 DA 得到理事会批准的情况下从银行安排开发资金。银行将希望看到提交给理事会的计划副本、成本摘要和时间表在这个阶段，银行通常会给我们 80% 的土地贷款，以及 80% 的建筑和其他成本贷款 我们通常使用 Ashe Morgan Winthrop 为我们协商融资 我们从建筑师那里得到一个想法，关于理事会何时会签发 DA，以便我们在预期结算前约 3 个月开始安排融资银行将派出估价师对土地进行估价，为即将进行的结算做准备 这很好，因为他们在这个阶段正在评估没有 DA 的房产与此同时，我们准备了所有的营销材料，并让我们的律师开始准备合同一旦 DA 获得批准，我们将在 3 周后在土地上定居并开始营销，但在开始营销之前，我们必须获得一份包含在合同中的初步分层计划 银行通常不会要求我们进行 OTP 销售，因此我们是否在营销阶段出售或不出售任何物业并不重要 不过偶尔，银行会询问在他们向我们发放任何建设资金之前进行预售 这取决于开发商的经验，他们正在开发的区域以及该地区的一般市场 如果您等到单位完成后再出售，通常会获得更高的价格此外，建设融资通常设置有一个结束日期，可以毫无问题地延长您的建设设施不会因为项目已经完成而到期，他们通常会给您额外的几个月时间来销售您的产品一旦我们'准备开始建设 我们完成了交易中的建设融资部分 银行将获得 QS 来为工作定价，他们将派出另一名估价师对土地进行估价，并对土地进行估价e 最终产品 这很好，因为 DA 增加了土地的价值，这意味着我们在交易中拥有更多的股权，所以我们投入更少的现金 此外，银行将对公司收取费用，显然会采取第一抵押由于这是开发资金，您不需要证明可服务性（如果您的意图是为了出售而建造），但您需要提供资产负债表、资产负债表和银行对账单，以证明您有足够的资金现金支付您交易的 20% 基本上就是这样我希望这有帮助 只是回答一个关于在没有拥有的情况下出售东西的问题我会快速概述我们目前正在做的事情，让您了解它是如何完成的 早在 3 月（我认为）我们同意购买已获得理事会批准的 23 个单元的开发场地 由于我们要求的其他承诺供应商延长和解至 10 月 他同意 我们交换合同 交换合同后的第二天，我们开始营销 我们现在已经出售并交换了 90% 的开发合同，但我们仍然不拥有它 另外，Beech 是正确的怀疑您将在 5 到 7 周内获得您的 DA！尝试按照 4 到 6 个月的方式来考虑复式，而对于较大的项目最多 12 个月必须向你的 DA 提出许可
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哇！忘记亨利凯，我想参加 JoannaK 研讨会！

总是-学习你打败了我！哇，感谢（Beech 和 JoannahK）提供的信息一些事情，通过议会制定计划需要的时间比我想象的要长（我做了一些单人住宅，他们在 5 周内很容易就出来了）谢谢你的警告这正是我是后！非常感谢，但我必须证明什么据我所知，如果我有 20% 的资金用于这笔交易，银行将很乐意提供帮助 当您说：他们是借给您钱还是引用“商业抵押贷款经纪人”；还有你做第一个“大”有多难？交易（我猜在你完成了几个成功的项目之后，他们很容易借钱给你）你如何真正接近贷方你是否制定了可行性计划等等他们想看到什么我意识到一旦你有了工作关系对于贷方，您只需打电话给他们并说“我需要 3M”；他们说“你什么时候想要它你想让我们把它放在哪个帐户”;但是当你第一次开始做这些交易时你必须做什么（或经历）非常感谢！ Nom
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Nominee 我告诉过你 Joanna 可以告诉你更多精彩帖子 Joanna 为我们学习房地产开发商 本来打算问 Joanna 更多问题，但 Nominee 有很多问题，所以我们让 Joanna 先通过那段希望山毛榉 < BR>评论
嗨，警告：长篇文章 你必须证明你有股权才能进行交易 你会被要求提供银行对账单、资产和负债以及资产负债表 如果你有足够的股权，银行很乐意在预期转售数据真实的基础上进行交易 他们将用自己的估值确认这一点会做以下两件事之一：1）他们不会做这笔交易 2）他们会要求你提供更多股权 Ashe Morgan Winthrop 是金融经纪人 他们从事各种金融业务，但在开发资金和夹层资金方面非常活跃他们自己也借钱和开发商合资 我们的第一笔交易一点也不难做，但也不算大 6个单位 我们很好地买了我们的地块（低于当时其他开发商为该地区地块支付的价格） 我们卖得很好（与最初的预期转售预测相比），我们将建设保持在预算范围内，并且相对准时 但这是我们继续进行更大交易的绝佳垫脚石 下一个是 12 个住宅和 1 个商业单元一个超过 15 年没有开发过的区域，这个区域的资金对我们来说是一个大问题（因为没有可比的销售来确定市场价格），我们必须跨越很多障碍才能完成这个任务尽管如此，我们已经证明了所有说我们不会以我们预期的价格出售它们的人是错误的，但这是一个完全不同的（非常长的）故事，我很乐意在其他时间概述！但是，第一个 BIG BIG （对我们来说大的是超过 25 个单位）我们现在正在做的过程中 我们在 2 月买了它刚刚过去，并计划在明年 2 月解决它（当然需要理事会批准）我只会说这很难！只是把初步计划放在一起就花了 6 个月的时间 财务这将是棘手和复杂的，我肯定有经纪人为我做这件事，尽管我自己安排了第一阶段的财务！同样，在一个市场上，我们正在做的事情还没有确定的转售价格（有很好的转售，但我们的最终产品与标准单位完全不同，因此需要预售）所以再次会有很多跨越的障碍是的，一旦你有几个已完成的项目，银行会更容易放贷但是他们会逐个项目贷款如果你r 下一个项目没有积累 它没有积累 他们不是在这里为任何人提供任何帮助 你会被要求提供更多现金以完成交易 你的声誉有帮助，但它对交易来说是次要的 接近银行，您将需要项目的可行性报告，最好向他们提供尽可能多的信息 让您自己的 QS 为建筑定价 获得房地产数据以支持您的转售项目，有一套很好的计划来给他们他们可以看到你在说什么，做一个蒙太奇，这样他们就可以看到成品的样子结构，因此他们了解我们，并了解我们的运营方式 它还帮助我们与客户经理建立关系 提供大量开发资金的银行希望与开发商一起发展，因此您与他们建立的关系非常重要 他们'二 总是要求更多信息，特别是如果他们不认识你我不了解其他银行，但我们的主要贷方只会将资金贷给想要发展业务的人，他们不想借给某人谁只想做一个双工，仅此而已（他们有自己的开发部门就可以做这些事情）他的金融交易，我们从那里继续前进 无论我们获得多大或我们的项目有多大，我们都不能只是打电话给我们的银行家并说“我需要 300 万美元，你能在下一次之前把它给我吗周”;他们仍然需要通过他们的流程，每笔交易都需要得到他们的信贷部门的批准，无论交易有多大唯一的区别是交易越大，在信贷部门食物链中的位置就越高。获得批准 但他们会尽快为你办理 我希望我已经回答了红色你所有的问题我希望这有点帮助
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JoannaK，轻描淡写！这对我帮助很大！这一切都开始变得有意义了，如果我有任何问题，我会再考虑一下并发布更多问题，“谢谢”名称 PS：Beech 你现在问你的问题怎么样
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大家好，我已经潜伏在这个论坛上几年了，但这很好我的第一篇文章我最近开始了我的第一次开发它如下 我已经购买了一个大地块，签订了为期 4 个月的合同，并授予了他们要价以换取长期合同的供应商 在购买土地之前，找到了一位非常好的建筑商和建筑师，并将他们带到了现场 他们告诉我我可以在那里放什么，以及议会可能会批准什么 然后去找一个非常有声望的城市规划师 给他们看场地，他们告诉我议会会接受什么，然后去议会问他们我什么可以放在那里我正在土地上放置一个复式和庭院街区我已经根据艺术家对该地点的印象制定了计划，接近附近的居民让他们点头通过议会通过议会（希望得到橡皮图章）并且它是启动并运行我正在处理一个非常优秀的抵押贷款经纪人 大约 1 年前，我不知道从哪里开始，在电视上看到一个关于一个名叫约翰·菲茨杰拉德的人和他的房地产投资工具包的附加信息，我花了 250 美元现在里面的信息非常宝贵名副其实的“如何”；关于房地产投资的开发和入门我基本上一直在听他的建议，一切都会按计划进行他还有一家名为investloan（investloancomau）的公司，专门从事投资金融布里斯班的经理很棒，正在弯腰倒退来帮助我 看来，有了所有的数字，我将能够保持这种发展（呜呼）并利用股权继续前进那里并提出问题
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嗨 Joannak，有几个问题，1 如果你的 12 个月选项到期，如果 DA 快到了，延长额外几个月会很容易 2 我知道你丈夫是一名 reg builderso 当你做你的可行性时说你想要 25% 的保证金，就像 PD 的情况一样，你们是否将你的保证金加上 15%（用于建筑）并寻找 40% 的保证金 3 你认为会有足够的利润率吗留在开发中（目前）如果您的丈夫不是建筑商，只是因为目前成本过高而想知道最后一个，（土地，建筑等）再次感谢
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易于扩展我们通常在购买时协商这个，并确保供应商清楚地了解我们无法准确预测或控制 DA 需要多长时间才能完成e 批准，我们只是给他们一个关于我们认为需要多长时间的指南 我们还同意向供应商提供有关批准进度的定期书面报告，以便他们保持最新状态，并且在我们要求延期时不会感到震惊当我们进行可行性研究时，我们必须对项目进行定价，其中包括建筑商的利润 贷方的 QS 坚持我们将建筑商的利润包括在我们的成本中，因为他们需要像我们要破产并雇用另一个建筑商来完成项目一样定价 如果我们没有不这样做，我们将面临一场战斗，让 QS 签署开发项目并让银行继续为我们提供资金 这不会发生 所以，如果我们在中途破产，银行将接管并能够自信地雇用另一位建筑商来完成该项目，费用为 QS 所说的成本 顺便说一句，我丈夫的建筑公司实际上确实获得了这些利润，所以这是建筑的合法成本，并不会增加我们在开发上的利润率 和其他任何建筑公司一样，他的公司会向我们提交标书，一般是一次性的，任何成本超支都是建筑公司的问题，而不是我们作为开发商的问题。他们可以管理的任何成本节省，他们保持我们在开发中的利润率取决于开发的总成本；土地、建筑、费用以及介于两者之间的所有其他东西 嗯，我们以实际市场价格为每个开发项目定价，所以我会说是的，但是我们还有其他问题需要处理，例如工艺质量、时间延迟、预算超支和无休止的变体争夺战，所有这些都可能花费大量时间，我们现在避免了 我们不倾向于担心在建设过程中建设成本上升太多 我们非常重视建立良好的稳固关系与我们的主要供应商和分包商他们知道我们的业绩记录，以及我们在未来几年内将要实现的目标，他们知道我们不会搞砸他们所以，由于我们的购买力，我们不会难对付的人，我们能够根据我们的要求获得固定价格，所以我们可以自信地定价和建立我们的工作，因为我们知道我们不受中途价格上涨的影响价格自然会上涨，所以我们确保我们有每个项目优先在我们开始之前正确 ced 希望这会有所帮助
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谢谢乔安娜，还有几个问题非常有帮助：总的来说，有很多开发网站可供你们使用，会有什么（除了建设者保证金）您在未来的开发项目中所能接受的最低利润率，谢谢您，Beech，通常是的，原因如下： 1 我们发现开发站点有不同的支架（在项目规模和价格方面），并且我们已经完成了每个对我们来说，竞争越来越少 在 4 到 12 单元的场地支架中，开发商建造者的竞争要多得多，然后在 12 - 24 的支架中稍微少一些，然后在 24 - 35 的支架中甚至更少，在更大的支架中甚至更少2 我们目前正在研究的领域是新兴领域，还有很多未实现的潜力，所以有很多机会，也有很多愿意的供应商。很好地研究我们的市场，所以当有人对网站上的要价持现实态度时，如果价格合理，我们通常不会讨价还价只是条件 3 我们有优秀的代理商为我们工作，他们知道我们想要什么，以及我们想要什么会付款，他们会在打电话给其他人之前先给我们打电话 4 我们不会将自己限制在住宅市场，这为我们提供了更多机会 在这方面我们没有太多选择 银行希望看到一定的利润率，一般在 25% 左右 如果低于这个值，他们会要求你增加你在交易中的权益 如果我们不能让它在总成本上至少有 25% 的利润率，我们只是赢得了不做 我们不会在较小的项目上以低于 30% 的价格做 项目越大，您的利润就越高 您还希望获得至少 120% 的投资回报率 希望这会有所帮助
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