我下载并阅读了 NavraInvest 基金的 PDS，印象深刻我还把它交给了我的一位财务顾问朋友，他现在正在评估它，他说原则上看起来不错，但正在等待 NavraInvest 的业绩数据但我离题了，我也在和他谈论史蒂夫的现金债券概念，他并不热衷于那个，因为利率差距太大 EG：大多数人会在 80 岁时支付约 6% 或多一点的 LOC 贷款% 的股权（我的股权是 597%，但当时是 604%），他说目前最好的年金（或现金债券）利率提供大约 45% 这个 15% 的差距太大了，他觉得不值得，除非你是退休人员资金有限，需要靠您的财产净值生活在那里，有没有大师知道任何其他的m除了 Navra cahbond
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批发率低于 45% atm 你会很幸运甚至得到 45% id 认为！它确实代表了一个相当大的差距 - 但只要您的房产执行的利率超出了您被收取的利率（假设中性现金流）这个金额或更多，那么您对这个概念感到高兴我有点粗略所以如果它听起来不正确请纠正我
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对不起，我不适合 Guru 标签 但是请记住，借钱来支付与您的投资物业相关的费用会产生合法的可扣除利息 如果您有一家公司或一系列公司提供与您的投资物业相关的服务（例如，投资前景报告、税务规划服务、清洁等） 您可以将部分借入资金支付给这些公司 为了完成免税周期，这些公司收到的收入将不得不花费以可扣除的方式 Dunc
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（对不起，不是大师）但是当我在现金债券上玩一些数字时，很快就发现你的很多资本也被侵蚀了在类似恶性循环的情况下，仅仅是为了支付最初创造现金债券的贷款的利息账单 使用粗略的数字，如果你愿意，比如“在你的口袋里”，每年 35,000 美元，为期 5 年；您必须购买大约 22 万美元的现金债券（假设收益率为 4%，贷款利率为 6%）查看这些数字要获得 5 x 3.5 万美元（17.5 万美元），您需要购买 22 万美元年金 它在 5 年内为您花费了 45,000 美元，或年金价值的 20% 10 年并且（除非我的数字有误）您需要 636,000 美元的现金债券 您花费 636,000 美元来取回 350,000 美元 年金价值的 45% 用于偿还用于购买年金的贷款利息贷款利率和收益率之间的差距，成本越高 我的观点是它*似乎*是一种非常昂贵的方式来获得现金流，尤其是对于长期年金当然，如果该现金流意味着你可以有效地使用它来赚更多的钱，花的比赚的多
评论Brains 发表了“如果有人真的使用这个概念来增加现金流，我想得到论坛成员的意见，我听说过很多关于它但没有听说有人使用它”我还没有看到这个论坛上有人提到他们使用现金债券方法我参加过史蒂夫纳夫拉的研讨会，这非常有启发性，非常值得花时间但是，如果我可以通过 Suncorp Metway 以 607% 的年利率获得低 doc 贷款在不提供纳税申报表（只是股权证明）的情况下，这肯定是一个更好的选择在 80 % LVR Ajax
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嗨，伙计们 嗯，我认为年金的力量已经被错过了，因为计划者年金有它们的位置。在某些情况下，你将没有资格获得任何 lono doc 产品原因 如果具有额外可使用性的 CONTROLLED 资产以使整体等式值得的速度增长，则年金 rtn 与用于购买它的利息之间的差距是无关紧要的容易r 在可用股权有限的情况下尤其如此 在 Suncorp 和 Westpac 上，他们本周决定提高其中一项费率，他们的 Pro Pack Offset 已从 607 变为 617 一定是生意太多了！塔罗尔夫
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罗尔夫，他没有漏掉这一点nnuity Hes 只是使用数字来查看它是否用于与 lono doc 贷款相比的可服务性或生活对他没有兴趣在回复您的帖子时，我不认为吃掉越来越多的财产来服务利率差距是解决可用性问题的灵丹妙药 这个cashbond的东西已被推广到论坛上 很多论坛成员推荐或推广它，但我还没有看到或听到有人在使用它 也许我错过了一些东西，请赐教如果我回到我原来的问题：有谁知道另一种将股权转化为收入的方法
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没有，所以这可能证明它的成本是合理的（利率差距）
评论< BR>好的，那些参加过史蒂夫研讨会的人都知道这一点，但他确实强调了现金债券只有在所有其他途径都用尽时才使用他确实说它是一种昂贵的工具，因此为什么它往往是我不使用它的最后手段（h幸好，我可能永远不必这样做）但要记住的是，它不是投资策略的圣杯，它只是史蒂夫用来帮助人们实现财务独立的众多工具中的一种，这是他的工作！我看待它的另一种方式是利率之间的差异是获得额外服务或能够辞职的成本史蒂夫的策略与大多数投资者不同，我相信他非常成功他整合了所有将投资形式（现金、股票、财产）纳入他的策略中，以始终获得最佳回报 这是投资中非常罕见的事情，我观察到绝大多数人要么只投资股票，只投资房地产，要么只投资现金（您是否确定要投资并不重要）为什么在可以全部使用时使用现金 我想这就是为什么只有一小部分投资者实际上以高于 50K 的收入退休 - 8% 的人口, 如果我没记错的话 当然，它可以只使用一种策略来完成，但是同时使用这三种策略可以更容易和更快地完成我想这就是与众不同的原因也许你们中那些担心的人ut 成本不是只见树木不见森林 马克没有帽子，有些牛
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马克，史蒂夫建议投资现金、房地产和股票并不是他独有的 跨三个资产类别进行投资和在他们内部进行多样化是一种基本且常见的投资形式
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大家好（尤其是大脑！）房产价格：400,000 美元（基于每年 35,000 美元的额外收入流） 如果房产 5 年平均每年增长 3%：463,709 美元 如果房产 5 年平均每年增长 4%：486,661 美元 如果房产平均每年增长 5% 5 年：510,512 美元 如果房产 5 年平均每年增长 6%：535,290 美元 如果房产 5 年平均每年增长 7%：561,020 美元保持现金在我看来，股权收益超过了花费一美元的成本并赚 2 美元 我错过了什么吗？用在短语“常识”中；问候，
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哦，这个让我彻底崩溃了 我还在擦眼泪 有时我觉得这个论坛上稀薄的空气让我们所有人都看不到外面世界的现实
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DOH!!我错误地忘记在我的计算中包括随着现金流增加而购买的房产的上限增长这就是我所缺少的显然任何人都可以在很长一段时间内实现超过 3% 的增长，如果他们不能，他们不应该购买投资房产。我不是仅仅从购买房产的角度来看使用它，而是用于任何用途即使与投资无关，以上不适用
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Lissy，我应该用quot;投资者常用的投资方式”；我同意大多数人不会理解该声明，更不用说行动了
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大家好（另一个不是大师的回应）玩数字我仍然看不到现金债券的好处，例如购买现金债券需要 22 万美元，购买道具 $400k，总成本 $620k 道具收益（melb-syd）假设 45% ~$350PW 假设 90% occ，6% 贷款和 $2500pa 费率，保险，维护 Prop 是 -ve 税前现金流为 $11,500 pa在每年 35,000 美元的现金债券回报中，您只剩下 23,500 美元 在 5 年结束时，您有 117,000 美元的现金债券和 561,000 美元的支持价值 678,000 美元，年增长率为 7% 好的总回报 678,000 美元 - 620,000 美元的起始成本为 58,000 美元或5 年总回报率为 93% 或 183% 年！！是我错过了一些东西 如果未来 5 年的增长低于 7% 会发生什么风险是否值得潜在的回报再见
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呃，我认为你有点偏离轨道了，你有 117,000 美元从你的现金债券中剩下的，这样你就可以把它重新存回贷款中（除非你把它浪费掉了），这意味着你的总回报实际上是 17.5 万美元邓肯
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邓肯我知道有 11.7 万美元会很好两次，但那样不行额外的利息节省，但整体回报似乎不足以保证风险 在 5 年期间（即收支平衡）需要 5% 的年增长率才能达到平衡 再见
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我错过了 感谢您的清理it up Duncan
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刚刚查看了一些关于墨尔本一个增长郊区的数据，看看它们是否符合我的现金债券示例以卡内基为例，价格约为 3 美元60k，如果幸运的话，你会得到一个需要工作的两居室的房子所以36万美元+成本+便宜的reno你可能会低于40万美元但是该地区2居室的租金约为210-270美元，因此收益率刚刚结束3% 远低于我所允许的！！这使得使用现金债券变得更加可疑，再见 PS 有人请证明我的 cals 是错的吗？可悲的是，这么多妈妈和爸爸去找一位财务顾问，告诉他们他们需要多元化 - 瞧，他拥有管理基金去做 从不建议直接投资股票或财产（尽管我知道法律对提供此类建议有一些限制） 所以爸爸妈妈注册管理基金，顾问得到不错的小佣金流入，每个人都认为他们的投资是多么的多样化 天哪，我今天早上的心情很愤世嫉俗
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愤世嫉俗但真实，Lissy 财务顾问领域的问题是佣金 当然他们会将客户引导到哪里他们的佣金是最好的，而不是对客户最好的东西没有什么比自我教育更好
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比尔：这是我对你的例子的看法：1 购买 5 年内每年返还 35,000 美元的年金是不合逻辑的你只需要每年 11,500 美元来维修物业 2 因此，让我们更实际地了解在该示例中我们需要的现金债券 假设贷款利率为 6%，年金利率为 4%，我们需要大约 72,000 美元的现金债券（哎呀，我希望我的电子表格是对的！） 3 所以总财产“成本”是对您来说只有 $400K + $78K $478K 4 5 年后房产价值增加到 $561K 我们没有“剩余”的钱；来自现金债券 5 我们从这项活动中获得的总利润为 $561K-$478K $83K 这相当于 5 年的回报率为 174%，或每年约 325% 至于风险是否值得 这是每个人的投资者决定我当然不能以我的家庭为担保，但对于一个资产丰富、收入贫乏的人来说，有能力“制造”；几乎凭空产生 83000 美元仍然比赚 00000 美元要好 我刚刚处理过你的数据——无论它们是否现实我不知道
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当然，有些基金经理的成就比其他人更好但是没有人可以保证他们能够在特定市场中赚钱，因为这是由基金经理无法控制的力量控制的而且我们还被告知过去的表现并不能保证未来的表现（不是每个 PDS 都有这个），但我敢肯定，我仍然更愿意选择过去有良好记录的人，而不是一些没有良好记录或记录不佳的人 事实是，这里的史蒂夫·纳夫拉（Steve Navra）依赖以他自己过去的表现来安慰人们他的基金的潜在收益没有人有水晶球，他们能做的几乎都是自学是最好的，如果这对你有好处，我认为没有理由支付前期佣金基金经理或财务顾问（如果您尚未收到） ed“建议”这就是为什么几年前我决定自己做决定并使用折扣基金经纪人的原因，我不问-他们不告诉-他们不收费-而且我不付钱
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G '天都，也不是大师，但见过一堆人影，而且'温和';返回时，我开始思考“缺少什么”；答案（可能有几个）：- 1 如果现金债券可以扣税，那么在引用的数字中节省的税款在哪里输入（我没有看到） 2 我记得，现金债券可以让银行在保证收入流中放贷收入的 100%（而不是通常的 35%）——所以，当引用“必需”时； Cashbond 的大小，您真的需要 72,000 美元的 Cashbond 还是 30,000 美元的 Cashbond 就足够了 3 另外，我记得，Steve 总是说，任何投资都必须有合理的资本增长预期，以使其值得）-但我希望这些想法能增加一些有用的数据，问候，
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嗨，Les，是的，目前有点疯狂，我将回答所有问题，只是我更愿意让论坛成员有机会首先解决这些问题！ （这是最好的教育形式，不是吗）那里有一些愤世嫉俗的人啊啊啊，也许很快我会把他们变成“问候”，史蒂夫
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我可以再补充一点吗讨论了机会成本对我来说，为 5 年年金支付 20K（额外利息），这让我可以再购买价值 300K 的财产是花生（或做生意的成本）也许值得计算没有它慢多少是你的财富创造计划，那么目标会变得更加清晰所以，因为这不是我担心的，而是1）我怎样才能利用最高增长的300K并且仍然合理的收益2）我可以多快重复整个过程如果有人不明白这是一条通往财务自由的捷径，那还是走传统的方式吧大家好，Kev，关于我从哪里得到我的数据，这是你的工作考虑到 220k 现金债券，Steve 将其用于 400k 房产，所以我查找了一个可能的高增长候选郊区（过去几年一直如此），大约是 400k 即使我们假设银行最多允许现金债券收入的 100% 可使用性，您仍然需要超过每年 115,000 美元来应对意外情况（例如，长期空缺、突然的额外维护等）此外，卡内基示例显示每年需要 135,000 美元更多根据我在 realestatecom Les 上看到的数据，我没有走税收之路，因为这种策略会吸引低收入高资产类型的人 你会期望扣除额在 30c 税级范围内，但包括税收将意味着另一端的 CGT 很高，可能比扣除额更高史蒂夫，是的，我是那些愤世嫉俗者之一，我不知道未来 5 年将是过去 5 年的重复显然如果每年有 7-10% 的增长，那么现金债券策略将会奏效k 非常好 我的想法是它会是（尤其是在我购买的地方） 太多人会采取策略的一个元素，因为他们找不到完全正确的机会，会根据他们的希望调整策略 可能有人那些使用现金债券购买市中心公寓并期望增长7％的人，因为销售代理说会！即使（这是一个很大的 IF）他们在接下来的 5 年中确实获得了 3% 的年增长率，他们会更糟再见
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我有现金债券！我正在使用该策略并且它有效 两年前，我的银行在我的文件上盖了章“此时没有进一步的帮助”；这位 23 岁的信贷员说：“L 夫人，你真的应该偿还贷款——啧啧啧，啧啧啧”。我想我有 150k 的可用股权，但没有可服务性但是，我丈夫刚刚换了职业，薪水将会上涨，而且我认为从长远来看，可服务性不会成为问题，我换了银行，（引用那句 quot;没有进一步的帮助”当她问我为什么要离开时，她非常高兴地说道），并且手头有 150K 和 2001 年的存款债券，我将 80k 转换为 5 年期的现金债券，并且知道现在这会给我提供服务在另外 18 个月左右将剩余股权转换为 OTP 上的 20k 存款现在，80k 现金债券每两周支付我 719 美元或每年 18694 美元或 5 年支付 93470 美元，我以每年 1694 美元的 30% 纳税（其余是我自己的钱），我为每年 4776 美元的 8 万美元贷款支付利息，该贷款可按 30% 免税，因此在 5 年内，我将支付 4041 美元的收入税并要求退税 7164 美元因此，在五年内，我收到 93470 美元，我支付 23880 美元的利息并获得净税收减免3123 美元意味着我最初的 8 万美元中我收到了 72,713 美元因此，我以不到 8 千美元的价格获得了 30.2 万美元的房产（现在价值 36 万美元），购买了另一个已上涨 3.5 万美元的 OTP（这些房产的总价值超过 80 万美元）如前所述，债券支付基本上是免税的，所以我的 18694 美元净额相当于每年 26705 美元的加薪但更重要的是，正如我们大多数拥有房产的人所知道的那样，在扣除税款后维护投资房产的实际成本和折旧真的没那么多在我的情况下，平均财产每年在税前花费我大约 3-5,000 美元，并且这几乎被折旧扣除所消除，因此债券的现金流可以在很大程度上放回债券或放在抵消账户中，以防您需要它来填补空缺等。看到它每两周反弹一次，真是令人欣慰然而，事实上，我是用这笔钱来支付生活费，但是当我女儿几年后完成学业时，这笔钱就会被放回贷款中。与此同时，我很高兴最终欠下 80 美元的债务k 在接下来的五年里，因为我可以在此期间过上舒适的生活，并且到那时我所购买的房产将比那时积累的更多（我只需要每年 3-5% 左右）所以我是一个快乐的客户 是的，我可以拥有申请了最初的 150K 的低档贷款，但最后，我仍然还款，生活会很紧张比尔 L：我只是在使用你关于持有成本的数据g 卡内基的财产 你说每年 115,000 美元，这就是我使用的 是的，它可能是 135,000 美元或 20,000 美元——只有购买者才能决定什么是合理的，然而，重要的一点是，在你的原始示例中，你允许 117,000 美元“剩下的”来自现金债券，但在此期间没有再投资该金额 例如，使用 220,000 美元的现金债券来获得“舒适”；原因，然后将盈余放回与原始贷款的抵消账户这将对计算产生重大影响此外，史蒂夫以每年 3.5 万美元现金债券购买的 40 万美元房产的示例也是不现实的，因为该金额可能会资助两个这样的房产，假设它们即使以 4% 的适度收益率出租 Les：我不能 100% 确定现金债券贷款的税收减免但史蒂夫在他的课程中建议，来自年金的收入是“真实的” ;收入，你必须从 ATO 获得某种豁免才能不纳税，因为它是由你的资本资助的扣除等式中贷款方面的利息 这是我在较早的帖子中的评论 Tibor 在谈到“机会成本”时实际上说了同样的话。我认为现金债券实际上都是为了利用“机会”，只要您对增加的风险感到满意。增加的风险类似于“在孵化之前数数您的鸡”。 （即在你赚到之前花掉你的资本增长）
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税收减免是双重的首先你是用贷款购买产生收入的债券，其次是因为债券的收入允许购买创收财产
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嗨，Kev，现金债券的贷款绝对可以减税，因为它需要购买创收资产并且你确实以你的个人税率为从现金债券中获得的小额收入纳税个人史蒂夫建议您做的税收裁决是在您的特定情况下确认实际上现金债券的贷款将是免税的据我所知，代表他的客户申请的所有裁决都已成功达伦 ps，好帖子唐娜是您的特殊使用现金债券的案例，很好的信息
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感谢您的帖子和解释唐娜我将不得不再次检查你的数字以吸收它们
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大家好，只是想撞这个进一步讨论的线程因为我越来越相信，从长远来看，这种现金债券策略只能在高增长、低利率和利率下降的环境中发挥作用另一个条件是你需要现金流为正，因为我们的贷款人接近服务能力限制（非常保守） ，我一直在玩一个IP的实际例子，我们81年买90年因为80年代的高利率，如果房子是用借来的钱买的，那会是非常负利率的。我想出的第一个有趣的数字表明，如果我们保留房子并将所有损失重新计入贷款中，那么 2003 年的贷款将增加到今天价值 220,000 美元至 240,000 美元的房产的 217,000 美元！这个数字是通过排除税收优惠和在此期间不允许任何维护来达到的。有人可能会问房地产投资的好处在哪里！！！使用税收优惠（假设从税务局获得 50% 的损失回报），03 年的贷款相对当前价值仅为 71,000 美元，情况看起来更好 我的观点是，如果你排除过去 5 年的完美投资增长条件，现金债券策略资产富有收入穷人将无法工作，因为无法利用税收优惠 许多有服务能力问题的人可能已经失望了为了降低边际税率，我将尝试获得一些关于使用现金债券为我们在 81 年购买的道具提供资金的数据，看看我想出什么再见 PS 使用继续使用 10% 的总贷款偿还贷款的理念只有工资，会在 98 年之前还清贷款，现在资产净收入为 8,000 美元（b4 税）
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做你的数字一些答案：借钱建立现金债券是有代价的: 6% 到高达 7% 保守一点，让我们用 7% 作为借入资金的成本来计算 现金债券的回报率是 45% 所以成本差异是每年 25% 借款：100,000 美元，净成本为25% X 5 是 12,500 美元 ALSO，让我们假设无法进行税收减免因此，一劳永逸的成本是 12,500 美元的冷血 额外的可服务性以 84% 的缓冲率创造了 20,000 美元（不包括利息）因此额外的可服务性 238,095 美元 - 100,000 美元（现金债券） 138,095 美元的额外借贷能力，你不会有有问题：使这个可行的提议需要什么回报 138,095 美元 @ 175% 回报 5 年后 150,595 美元（收益 12,500 美元）而你甚至打破了答案：额外的 138,095 美元需要投资于可以回报的资产类别（财产）每年至少 175% 致所有怀疑论者：如果您不相信您可以获得平均年回报率超过 175% 的房产，那么现金债券不适合您注意：我坚决听从 Rolf 的评论：a) 现金债券仅在无法获得其他资金的情况下才需要使用 b) 其他选项 lo docs 没有 docs 股权贷款可用 在某些情况下，需要在申请表上申报收入（有或没有证明纳税申报表等），现金债券非常有用，以便做出诚实的非欺诈性声明 c) 我们（我自己和使用现金债券的客户）不会公开讨论结构的不完善性，以防止滥用系统对我们的关系产生不利影响与多家银行的合作（这发生在过去，一个声名狼藉的团体以“卑鄙”的方式使用该方法） Rolf Latham 的地位真诚的，史蒂夫
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嗨，史蒂夫，我已经完成了数字！而且我仍然不喜欢我所看到的情况对于 1981 年至 2001 年以来的实际财产价值、利率和租金收益率（连续 4 次现金债券贷款），包括利率、保险和物业管理，通过对累积损失进行资本化，最初的 44,000 美元贷款增长到 237877 美元，我还使用了每个年金支付一年作为贷款的预付款以减少利息 也没有维修津贴，并且假设该物业每年租用 50 周 该物业在 2001 年底的价值为 $190,000-$200,000 对我来说的惊人点在 80 年代的高利率时代和 90 年代初的低增长时期，当利率仍然相对较高时，这种策略的成本是多少？策略在过去 5 或 6 年中运作良好，谨慎的投资者会意识到，从长远来看（22 年），这是一种失败的策略，迟早会恢复正常 我使用的上述房地产示例在 5 20 年期间的总收益率为 -86%（尽管目前仅为 415% 左右），复合上限增长率为 825%，再见
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亲爱的 BillL，我强烈建议你永远不要购买房产： 1）您似乎提出的所有问题都表明所有属性，有或没有现金债券！ 2）每处房产都有印花税、维护等成本 现金债券只会提高可服务性 3）增长潜力与购买价格和时间有关：Rental Reality 确保您不会买断 sinc 也许您应该参加课程并在您发出如此激烈的批评之前了解所有因素 4) 最后您说您的示例房产实现了 825% 的复合资本增长，并且您认为使用现金债券需要 35% 才能实现收支平衡 那么那就是 475%超出了您认为的要求 所以到底是什么问题想知道为什么 真诚的，史蒂夫
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史蒂夫，感谢您迄今为止不知疲倦地坚持邓肯
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大家好，有趣的是，如果有人提供 v 的替代观点我用一个实际例子的数字来抨击史蒂夫，建议我从不买房产已经太迟了 22 年，第二个是 19 年，第三个是 16 年等等 请重新阅读我的帖子并评论长期在过去 20 多年里使用你的现金债券策略 再见
嗨，比尔，你介意发布你的详细数据和假设吗？这只是为了让讨论更有成效。在我看来，你做了某种假设如果你的房产平均每年增长 82%，我真的很难想出一个原因，为什么无论利率如何，现金债券都不起作用你是根据 5 年 CB 期限或更长时间计算的吗？我看到的可能问题是，如果你购买 CB，说 5% 的回报率和 85% 的贷款利率，在接下来的一两年，贷款利率会达到 18% 我对 CB 解决方案持怀疑态度的可能性有多大，主要是因为缺乏适当的关于它的信息和大量的错误信息rmation 我参加了研讨会，然后点击了我在不到 45 分钟的时间内向我的合作伙伴解释了如何、为什么以及何时（我之前的所有尝试在逻辑上都在不到 5 分钟的时间内失败了！） 合作伙伴在这个主题上非常了解当她在大型金融机构从事抵押贷款业务时，您好 Mikhaila，我正在讨论的情况涉及墨尔本一个中等住宅郊区的特定房产 我使用的数字是基于实际的房价、我们支付的利率和该地区的租金水平当时（我跟着这些，当时我和我的妻子争辩说，如果我们租房比支付高利率更好，Doh！我们都犯了错误）我还允许从退货中扣除差饷、保险和物业管理费 该物业最初花费 42,000 美元，我们很早就花了 2000 美元来修浴室因此开始价格为 44,000 美元 我们支付的利率是早期固定（我们的选择）为 135% 当时的租金是每周 65 美元 在考虑到每年 50 周的租金后，第一年的损失达到了 3716 美元，然后我将第一年的损失加到资本基础上 44,000 美元得到第 2 年的贷款规模为 47,716 美元 22 年后，这笔无资金投入购买，目前的贷款规模为 217,338 美元，租金回报为每周 200 美元，现值约为 220,000 美元至 240,000 美元 请记住，这是直接投资回报，不允许对于任何税收优惠 有趣的是，从长远来看，什么都不做，投资将一无所有 这一切都导致了 2 个问题 1 年金（现金债券）如何影响最终结果 2 为什么要投资房地产 A回答 1 要偿还原始贷款，需要大约 30,000 美元的 5 年定期年金 （根据史蒂夫），第一年的成本为 25% 或 750 美元 您必须将此成本添加到您的第一个年亏损，现在变成 4466 美元，而不是 3716 美元 所以第 2 年的启动资本成本更高 由于这每年都在增加资本成本，复合累积损失会增加 虽然你可以剃掉边缘并减少史蒂夫的 25%提到，在 80 年代，借贷之间的差额远高于 25% 而且我在之前的帖子中给出的 237,877 美元的数字是不正确的 这个数字要高很多，因为我不允许为年金提供额外费用，只为财产提供资金并假设预付年金以降低利息 不可能 答案 2 对于您能够投入到财产交易中的每一美元，它实际上可以获得与您的利率相当的复合免税回报率为您完全控制的资产重新支付 换句话说，复利的魔力是以最适合您的利率运作 所以从长远来看，即使是再投资的税收优惠也有助于为您赚取这种复利回报率 这也意味着从长远来看，您可以投入的交易越多，您的结果就会越好因此我是简的知识产权投资哲学的拥护者，因为它必须长期有效，抱歉这么长的帖子再见
评论< BR>嗨，比尔，谢谢你的详细帖子在我开始之前，我想说几件事我在 80 年代初对 PI 不感兴趣，因为我在远离澳大利亚的十几岁时，我没有感觉当时的情况如何，也没有关于当时的投资环境 我不质疑您的投资决定或观点 这正是我从 2003 年开始的看法 CB 可以用作帮助保持现有资产（即可使用性）或用于获取更多资产它与所有其他常用技术一起使用– 即您仍然使用 NG 和所有税收优惠等您想要保留或获得的资产应该值得保留这是因为 CB 花费了您大约 25% 的给予或索取，即使有out CB 这个原则仍然适用 你提供的数字真的很糟糕 购买这样的房产没有意义 第一年损失了购买价格的 84%(3716440845%) 并没有做太多在那之后一段时间会好一点，据我所知，即使在今天火热的市场上，对于严重高档的 Toorak 豪宅或布莱顿海滨，你也无法得到如此低的租金表现！为什么要买80年代的房产，数字这么吓人我最近在Burwood的房产买了301K，租金是285pw 所以，它造成的损失只有14%（285*50（301K * 59%））购买价格我清楚地了解我们的利率是多年来最低的，租金收益率也最低，但无论如何，损失百分比肯定应该保持相对稳定
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嗨，米哈伊拉，首先祝贺你新购买你是否使用史蒂夫现金债券为它提供资金 让我们看看您提出的几点 1981 年购买我们的房产时，总收益率为 76% 您购买的总收益率为 49% 您声称的 14% 的损失不考虑利率，保险或物业管理费用会增加您的损失 80 年代初期以及这十年的剩余时间是高通胀、高利率和高增长预期的时期（大部分都实现了） 现实世界的例子鉴于你你打电话给非常糟糕的数字，这几乎正是你所期望的阅读 Jans 的 101 个故事的书，在其中她提到价格、利率、租金和工资的比率似乎与 50 年代具有相似的可比性 将这一切都与年金联系起来（现金债券只是一个花哨的名字），它表明您比实际的无现金交易有额外的成本 如果无现金交易让您在 22 年后完全处于原状，那么额外的成本，复合，必须让您的情况更糟 在目前 Lo Doc 贷款可以的贷款环境中以高于当前可变利率的一小部分获得，只需要资产支持，不需要损益表，使用年金只是变得昂贵的无关紧要数字运算的重点太看什么长期有效仅仅因为一个特定的策略在过去的 4 或 5 年里奏效了，但在整个投资周期中都没有奏效，就开始敲响警钟了，再见
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亲爱的 BillL，没有冒犯的意思, 但是：所有意见都是有价值的，也许明智的意见可能更可取我似乎很清楚，您无法区分如何正确构建房地产投资组合以及可能能够增强流程的某些方法的优势（“无关紧要” ” Cashbond）我把你做的事情称为 BASHING，因为你所举的例子是对房地产投资潜力的悲哀控诉，这与使用 Cashbond 无关你似乎可以抛出一些数字，所以必须清楚如果您在 20 年后无法显示资产回报，那么您正在使用的结构在某种程度上存在缺陷 或者，如果这与它一样好，那么为什么首先投资房地产22 年后，你应该大约是 Kieran 建议的价值数百万美元的数字 所以，无论是否使用现金债券，出了什么问题我谦虚地建议你最好看看审查你的投资组合结构 什么您说如果您认为需要 30,000 美元（！！！！！！）现金债券，那么原始贷款约为 40,000 美元 噗，抱歉，您不知道现金债券是什么，或者它的结构可能是这样为什么你'revved'我所以你对（是的抨击）一个显然你似乎并不完全理解的结构提供不知情的意见你的例子的问题不是与现金债券有关的问题，而是如何解决的问题您已经构建了您的财产 您还谈到 20 年来不断“滚动”现金债券 为什么 很明显，这告诉我您对现金债券的理解不足 真诚地我想建议t 以下：1）我特别不喜欢在论坛上争吵，它永远不应该变成个人的 2）我在这个论坛上向任何要求免费的人提供帮助 3）我开设投资结构课程，请务必参加，我确信现金债券和它如何融入结构将变得显而易见（如果课程的边际成本或您的周末时间是问题，请联系我，我会帮助您） 4）请继续在论坛上发帖，你做了一个宝贵的贡献，是的，广泛的意见是关于最诚挚的问候，史蒂夫
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嗨，比尔，首先，感谢您的详细帖子和分析您显然是一位经验丰富的投资者，喜欢做功课正确地，我想说我个人是现金债券年金策略的信徒（尽管我也在使用 Loc Doc 贷款），虽然我同意在正常情况下在财务上不一定有意义，一旦数字开始增加（加上其他问题），对我来说现金债券是有道理的 让我给出一些理由，尽管我不得不说它们对我的具体情况非常独特，并不适合所有人 1 拥有庞大的股权基础，但总体现金为负-由于失去高薪工作而导致的流动 它影响即时的生活质量以及长期的财富创造计划 在这种情况下，您要么出售（并且在获得现金并减少债务的同时，您也失去了未来的收入和上限收益，因为 w否则会将大部分收益用于销售成本和纳税义务）或寻求再融资等替代方案（如果您用于弥补负现金流，则不可扣除债务）最终将耗尽可出售股权或获得现金债券，购买收入生产资产（业务、股票、财产，无论你喜欢什么），并将太负的现金流变成正的，并且有可抵扣的债务 我正在做后者 2 拥有庞大的股权基础，并且“可服务性”已用完，但看到机会 我知道 LoDoc贷款是一种解决方案，但如果您仍然有能力购买房产（不是根据金融机构的“指南”提供服务，而是根据您的现金流情况），并且在经过充分研究和出色增长领域的房产是现金流负面的（就像今天一样），你要么牺牲生活方式，要么通过购买现金债券来投资你的股权，并拥有生活以及上限收益和收入这就是我所说的机会成本，因为我不认识史蒂夫18 个月前我没有这样做 我失去了什么机会到 100%，基本上所有的现金流都为正数 我可以再拥有几千美元的股票 更多收入，并且将处于财务自由的边缘 当时 LoDoc 贷款高出 2% 到 3%（不是 1%就像现在一样）比“正常”贷款，所以我没有追究这是多么大的错误！我会在我的余生中弥补现金债券的损失！！ 3 最终（在拥有非常可观的资产基础之后）您想开始靠资产为生（退休）在这里您可以再次出售（利弊上面已经提到）并偿还贷款并摆脱债务并支付大量税款我认为肯定有比 Peter Span 和 Kevin Young 建议的更聪明的方法，即提取股权并将其用于生活（免税），但它会变成不可扣除的债务 这已经是一个更好的策略，但可以改进吗？ ，拥有现金债券来维持生活并购买更多资产然后利息将可以免税对我来说，这很符合我的喜好，我仍然将拥有相同的资产（事实上我正在增加它），完全免税的贷款和免税收入 我相信可能会有其他变化（Dale 可以使用“正确”的结构提供一些东西），但对我来说这已经足够了 这就是我计划在未来做的事情 总之，而今天的 LocDoc 是另一种选择，我还是很强烈的b相信 cashbond 在合适的时候有一个非常有效的应用，并且就感知到的“更高成本”而言，我称之为（ala HK）这是“做生意的成本”就像对 LoDoc 和 Cashbond 我的最后评论一样当情况允许它利用为传统贷款提供的较低利率时，我还考虑了最终贷款再融资的总成本如果我不必从 Lodoc 再融资，那么我也在省钱干杯，Tibor
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大家好，我会咬人的！ Tibor，我没有关于以股权为退休金融资的争论，听起来像是一个公平的策略，我也对使用任何方法购买“好”的有效性没有任何争议。过去 5 到 6 年的财产 我的观点是看长期的数字，看看该策略本身是否站得住脚困境也许我错了，我已经让史蒂夫展示了一些长期的例子（使用实际数字而不是假设的数字），5-6 年不是长期的，20-25 年是史蒂夫，史蒂夫，史蒂夫，你读了我的帖子详细的在很多地方都把它撕成碎片，我的性格一定是这样的，我想不要这么穷，我显然对投资一无所知所以用数字启发我我们将一次一个问题开始，因为我的反应太慢了。什么 您说如果您认为需要 30,000 美元（！！！！！）现金债券，那么原始贷款约为 40,000 美元 Pfffffff，抱歉，您不知道什么是现金债券，或者它的结构可能这就是为什么你'revved'我，所以你对（是的抨击）一个显然你似乎并不完全理解的结构提供不知情的意见”；那一年是 1981 年，我们的贷款利率是 135%，我们希望借入的金额是 $44,000 租金回报是 $65 pw 问题现金债券成本（5 年）为自己和房产提供资金假设我们有足够的“其他”股权问题 2 不抱歉，这对我来说太多了，我需要第一个问题的答案再见
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这是一场有趣的辩论，我和一些我认为精通财务的人谈过（我的会计师，2 x FP，银行关系经理，金融经纪人）在过去几个月里对 LOC--gt;annuity 并没有一个积极的评论主要的症结是借钱的利率高于你借钱的利率，（目前是2%，但正如比尔指出的那样可能更高）这似乎与所有基本的财务意识不一致，无论这些钱用于什么除此之外，还有提供 LOC 的银行和提供所涉及的年金的公司的费用支持并维护它 比尔，这个论坛的性质是考虑对“抨击”的概念有不同的意见，是否有知情的意见 就在最近，我目睹了一个论坛成员离开论坛，因为发布了一些与一般 quot 不一致的内容“意见”论坛和暗示以及对她的帖子的不太好的回复是她是种族主义者除此之外，我已经解决了这个问题，并看到很多海报因他们的不同观点而受到人身攻击他们通常会永远离开我已经收到了许多由海报支持的私人信息同意我有时有争议的问题，但不敢在论坛上发表他们的观点，因为有人说“忍受公开鞭笞”；我不确定 Somers 是否打算把这个论坛变成现在的样子 论坛从定义上讲是一个供有不同想法的人讨论和辩论的地方 遗憾的是，这个论坛有时通常会演变成完全不同的东西
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好的，我接受和平管道 嗨 BillL，回答：取决于几个问题首先：1）当前借款利率是多少 2）年金利率是多少假设我们有足够的“其他”；股权 咳咳，您的意思可能是“足够的其他收入”；那么：3) 什么期限的现金债券（不一定是 5 年） 无论如何，以借款成本的 15% 到 25% 以内的年金利率为基础： 要点：所需的现金债券将仅仅是成本现金债券本身的美元加上 80% 的租金差额以覆盖可服务性 示例：房产价格 $350,000 达到 $350 pw 假设没有其他收入：$350 X 52 X 80% $14,560 银行“缓冲”率为 82% 因此可服务性高达$216,537 差额至 80% LVR $280,000 - $216,537 $63,463 物业需要额外的可服务性 $63,463，年利率为 82% 5,204 因此，5 年期现金债券 $5,204 X 5 $26,020 但是，加上实际现金债券本身服务所需的金额 $26,020 X 82% $2,133 X5 所以现金债券需要为 26,020 美元 + 10,665 美元 36,685 美元 4 年期债券将减少 20% 等等 回到你原来的例子：假设利率差相同，那么购买 40,000 美元的现金债券需要或价格：5,000 美元（不是建议的 30,000 美元）而且您只需要一张现金债券！假设原始贷款的期限为 25 年，无需“滚动”它（您只需要一次可服务性提升）保持微笑，史蒂夫 PS：结构课程有更多问题
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谢谢那个脑子，我也得到了PM的支持，并且注意到最近几天这个帖子的点击量一直在迅速上升，没有很多评论史蒂夫，感谢您的快速回复，但是问题没有完全回答，也许我没有正确地问它假设除了资产丰富之外没有其他收入来源，因此您将不得不持有超过 5 年的现金债券，并期望通货膨胀和增长对您有利 您继续使用当前的 5 年时间框架示例，所以让我们将策略投射到 1981 年的情景中 你嘲笑我的建议，即我需要 30,000 美元shbond 那么金额是多少？购买房产 $44,000 租金回报 $65 pw 贷款利率 135% 银行“缓冲”；率 15% Cashbond 收益率 11% 您给出的 5000 美元答案仅超过一年，而且由于该物业是负扣税，这不仅是银行可使用性的问题，而且是实际可使用性的问题 我们正在寻找这笔交易是否可行独立基础而且没有，当我说假设足够的其他股权时，这就是我的意思我们必须假设没有其他收入（租金除外），因为这就是我们使用现金债券的适用性再见
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$ 65 pw X 52 X 80% $2704 15% 缓冲 可从租金收入中借入的金额 $18,026 现金债券所需的缺口： $44,000 - 18,026 $25,973 $25,973 按 15% 缓冲利率 $3,896 每年 5 年现金债券 $19,480 加上 $19,480 按 15% ($2,922) $22,402更高的利率需要更高的现金债券 AHA 你可能会说，那么问题仍然是在更高的利率下值得现金债券 贷款的现金债券部分的年成本：贷款成本与 r 之间的差额年金收益 15% - 15%（缓冲金额） 135% - 11% 每年实际成本 借款金额的 25% 因此：$25,973 x 25%pa $64933 pa X 5 年 $3,247 44,000 美元的房产需要获得资本每年增长 1434% 以支付全部成本！任何高于该数字的资本增长都是证明使用结构的成本的原因 Brains 我的建议是，会计师其他顾问可能会通过仅查看利息成本差异来忽略资本增长的潜在收益（这是典型的大多数会计师）希望这有助于比尔 我不明白这个评论 5,000 美元的答案是五年的金额，而不仅仅是一年 最诚挚的问候，史蒂夫
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嗨，大脑，那么每次你借钱给购买房产，你的借款利率高于租金收入减去开支，除非它当然是+ve现金流量所以你的顾问是否排除其他一切利用资本增长，这被排除在外 问候，史蒂夫
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嗨史蒂夫当使用现金债券购买房产时，现金债券与 LOC 利率之间的差距成本加上您借钱购买房产的利率加上 LOC 的所有相关费用 +年金 + 房地产贷款一路上你必须在你的例子中考虑上限增长和租金回报
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嗨大脑，是的，当然你会那么根据我和比尔的例子，需要什么资本增长如果所需的年增长率低于 5%，那么花费这笔额外资金的财产是合理的结构，如果它为您提供财产问候，史蒂夫
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大家好，史蒂夫，我很乐意回答你问我的问题，但只想了解更多信息，比如价格、购买成本、租金回报、物业管理费、费率、保险和空置率谢谢这样我可以计算出所需的实际增长率“44,000 美元的房产将需要实现每年 1434% 的资本增长才能支付全部成本！”错了，应该是额外费用，而不是全额费用！我的原始报价“要为原始贷款提供服务，需要大约 30,000 美元的 5 年期年金（根据史蒂夫的说法），第 1 年的成本为每年 25% 或 750 美元”；您的回答“所以：$25,973 x 25%pa $64933 pa X 5 年 $3,247”；所以我在这个大得离谱的数字上受到了成堆的辱骂，我没有任何线索，每年的成本差异是 100 美元所以很抱歉出现了巨大的错误，我在第一次计算中允许 16% 的缓冲约 30,000 美元给其他人，我已经使用（并将继续使用）平均增长和租金回报的普通郊区的普通房屋的例子，因为我有实际数据，而不是假设数据如果你没有在交易中投入一分钱并允许负面房产的现金流每年都要重新资本化，然后正如我之前所说，44000 美元的贷款今天将增长到 217,338 美元，几乎与今天从头开始购买相同的房产一样 史蒂夫似乎认为这个房产是个好买卖没有，并提供以下建议“亲爱的 BillL，我强烈建议你永远不要购买房产：”这是 Jan 建议您在她的书中购买的房产类型，并解释了为什么这是一个好的投资意见请
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比尔和史蒂夫，首先我只想说，也许你们应该同意不同意在我的意见，这个线程不会去任何地方，因为一个人认为现金债券在所有情况下都有效，另一个人则没有，这没关系其次，我认为这里最大的问题是你们俩都哈5 种不同的购房方式 Bill 寻找（从示例中）在平均增长的平均郊区没有降价交易 这一点都没有问题 Steve 在高于平均水平的地区（增长明智）寻找具有 20% 首付的房产 这很难（在我的眼睛）相互比较，因为你看待策略的方式非常不同，好吧，比尔，史蒂夫可以给你很多现实生活中的例子，因为他拥有广泛的房地产投资组合，这个论坛上的很多人都会流口水结束 只是想让你知道马克'没有帽子，一些牛（但牛群正在增长）'
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谢谢这个非常有用的讨论回答了我当前的许多问题（我一直在浏览旧帖子关于年金和可服务性）感谢所有相关人员无论如何我很高兴，我发现了年金和现金债券的概念这里有一些很好的例子这将是一个常见问题解答的一个很好的开始希望妻子能得到一个有点工作k 并带来另外 10k - 15k 美元，所以我不必使用这个新工具（还），它现在在我的工具箱中 再次感谢 Quoll
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我认为另一件事被遗忘的是您只关注现金债券在您的可服务性方面的改进在史蒂夫的示例中，20k 债券每年为您提供大约 138k 的独立借贷能力但是，您购买的房产会带来租金收入，因此您可能会购买20 万的房子，因为租金进一步提高了可服务性 我已经买了 30 万块土地 新的信贷员看了我所有现有的借款，说我只能再借 5 万（基于加薪） 我说“包括年金吗” ;点击，点击，点击哦，好吧，所以债券让我可以购买价值 80 万的 2 处房产，我丈夫的工资在 2 年内增加了债券的年金额，所以债券现在为土地提供了可使用性（反之亦然）反之亦然）它也很适合作为一个计时动作——如果你知道你的薪水会上涨，或者可能会在 5 或 10 年后继承遗产，你无论如何都可以偿还贷款只是一个想法 Donna L
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哇，我整天都在开会，错过了很多讨论……比尔，谢谢你的祝贺，不，我没有用现金债券来资助这个财产，如果你的例子我很乐意讨论是否是一项不错的投资，因为它可能为 80 年代未涉足 IP 的人们提供一些有价值的信息永远 - http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphppostid64375#post64375 大脑，听到这个消息很难过与您交谈过的精明的人不明白为什么如果您有机会以更高的回报进行投资，为什么要多付 2% 的钱是的，如果您投资柠檬是有风险的（实际上是自杀），但它是有益的否则举个例子，我在美国的朋友看到机会买了一个主要的滨水地块他去银行，因为他在国内不到一年，无法获得贷款，然后问我到合伙人 我决定不因为我不知道市场（大错误！）最后他找到了美国私人投资者，他决定以比当前利率高 5%（！！！）的价格借钱给他 他卖掉了一个街区12个月，原价一倍多，还保留了另外两个 寓意——不言自明 我相信至于怕“受尽公开鞭笞”和会员离开论坛，还是有点丰富毕竟如果你有一个观点并相信它——证明它是正确的，战斗、辩论、争论……这是相当困难的鞭笞有见识的人，当然，如果它真的很糟糕，请向版主报告帖子我经常看到“同意不同意”的结果——这就是它的全部意义
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他们明白了不要 如果你想在一些乏味的数字中涉水，那就把自己搞砸 甚至还有史蒂夫和其他人的一些有趣的工作例子 让我们忽略辩论的情绪 顺便说一句，有些人只喜欢辩论 真正的有钱人我遇到的人不玩那些游戏，他们忙于做交易或交朋友 为什么要和辩论者混在一起 如果我总结比尔的立场是“证明现金债券在所有情况下都是一个好主意”。史蒂夫在这方面做得很好，但我认为这是一种徒劳的做法人们要么得到它，要么他们没有史蒂夫说“这对我有用”；反对者回应说，“这就是为什么它永远行不通”；只有一个是对的，而且，只有一个可以赚钱 但重点不是它必须在 100% 的情况下有效，而只在我或你的情况下有效 让其他人相信它做不到问候 Paulzag Dreamspinner
评���
回复：他们明白或不明白，史蒂夫说阿门
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