澳洲澳大利亚房产是一个有利于拥有悉尼的估值师

在澳大利亚地产投资



大家好，我今天和我的经纪人交谈，发现我所有的 ips 都超过了 ppor，因为我已经购买了我的 ips，他们已经增加了很多我想很快购买更多的 ips，并且发现我的 ips 有自从我们买了它们之后就没有被重新估价，所以我试图计算出我的数字，看看我可以借多少钱以及我将如何借我认为他们都可以，几乎所有的{不是最近的}都是独立的我是如何认为 ip 1 贷款 110k 值得轻松 230k ip 2 贷款 230k 贷款 240k 但房子是 120k 我将我的个人债务 120k 添加到它的房子现在值得轻松 240k 及以上 ip 3 贷款 173 买了房子 121k 和一块土地 49k 加上一笔贷款，房子价值 200k，土地价值 100k 我想找我自己的估价师，因为我的经纪人很慢，你认为我应该有自己的吗，无论如何，因为我会按照我的计划经常使用他为了购买更多的 ips，我在银行合同中注意到我支付了银行估价，如果我得到自己的，银行还会吗？使用他们自己的，我只需支付双倍的费用，如果他们确实独立，你是否必须重新申请，或者银行是否只是签订另一份合同，这对我来说也是额外的费用如果我想与另一家银行一起获得一个 IP，那就太好了只是，作为morgagee，对吗？我的想法是释放我价值600k的ppor，然后取出说200k loc，这样我就可以手头有钱来获取ips说如果我找到一个ip放下10％得到如果可能的话以 100% 批准的贷款拿回我的 10% 并用它来支付印花税和其他相关账单，因为如果用于购买 ips，loc 是一种税收减免，如果你手头有钱，它也更容易讨价还价和最后一个问题，如果我获得无文档贷款，并且我的 ips 有 eqity，我投入的 20% 是否可以来自我的一个 ips 的 eqity 所以那么它将与该 IP 和新 IP 交叉，对不起，这是一个长的，谢谢所有
评论
上瘾，请尝试更好地间隔你的帖子 - 他们很难理解 amp;因此，回复我已经在下面重做了你的，所以我可以很好地理解它来回答 OK，现在回答你的问题 我明白了我是否应该有自己的估价师 在这个练习中拥有自己的估价师没什么意义 银行使用自己的估价师估价师，并且不会接受业主付费估价师的估价，原因很明显，他们可能倾向于提供不切实际的高估价 所以是的，你会支付双倍的费用 当 IPS 可以独立运作时 你需要启动这个过程 你做什么将不得不做的是从交叉抵押中提取独立的IP，这可能是一个尴尬的放大器；漫长的过程，所以最好与优秀的抵押贷款经纪人合作，以促进它是的，您可以选择不同的抵押贷款提供商-取决于最适合您的方式 另外，如果我有股权，例如 1 个 IP 中的 90k，我能否获得 90k 的 LOC 不太可能-可能 80% 的 LOC 很少发给 100%价值放大器；即使你能得到 100%，你也可能想少花点钱，以备不时之需，而不是最大化你的信用但你绝对可以考虑获得 LOC - 你能得到多少的细节取决于你的财务放大器；经纪人 您的 PPOR 上的 LOC 是一个好主意。非常常用的 LOC 如果用于购买 IP 是一种税收减免 不是吗 任何用于投资购买房产的借款都有其利息税收减免 您可能希望以不同的方式构建您的财务但是，您个人需要多少税收减免 有时最好是使用信托或公司，因为他们可以更好地使用税收减免（或损失） 这是您需要一位优秀的会计师来查看您的财务状况的地方 请记住，如果您能够获得 100% 的投资贷款，那么您将顺风顺水就资产负债率而言，您在这些财产中拥有 0 股本；也将迅速接近第一个投资障碍 - 能够通过收入将贷款证券化 寻求专业建议 - 100% 在财务上可能对你很危险 如果我获得无文件贷款并且我的 IP 拥有股权，我投入的 20% 可以它具有来自我的一个 IP 的权益，因此它将与该 IP 和新 IP 交叉您可以这样做 - 或者您可以在一个 IP 上使用 LOC，这样这些属性就不会交叉抵押 LOC 选项没有那么“杂乱”，并且可以让您分别评估并从这两个属性中提取更多现金，而不必同时进行这两个属性更清洁，更轻松的放大器；中长期可能会更好pe这有帮助！干杯，Aceyducey
评论
谢谢你的回复aceyducey 我确实有一家公司我几个月前开的它是一家股份有限公司，单位信托我要得到书信托的魔法，因为我不太了解关于它每次我尝试询问会计师和经纪人时，他们总是太忙但是我想知道关于它的每一件事是不是更好地获得更多的位置，比如说我的ppor是600k以获得一个位置说400k 谢谢，祝你有美好的一天
评论
嗨，添加什么 ACey 说 Xcollll，好吃，玩得开心解开你应该向为你做这件事的贷方经纪人发送一封特别的感谢信：O) Ta rolf
评论
我担心我要暴露我的无知了，但是罗尔夫，为什么解开这么难我不得不检查细节，但我似乎记得当我们拿出我们的 StGeorge Portfolio 贷款时，有一个允许替换针对 LOC 的担保的规定 当然，这涉及到费用（我认为大约 200 美元）其他贷款产品是否有类似的规定或者，是否有可能为有问题的财产再融资（即，那些希望取消 Xcol 的财产） 什么会阻止 Addicted 将他想要取消 Xcol 的各种财产再融资成一个 LOC 贷款像 StG Portfolio 在再融资的过程中，您难道不能简单地指定您希望针对新 LOC 提供的担保吗？因此，对于 600 美元的贷款启动费，您可以按照自己的意愿固定抵押品遗漏了一些东西，但也许有人可以告诉我为什么撤消 Xcol 如此重要对我来说漫长的一天我刚读完我的贷款合同，这是我们所能做的{我们在银行}似乎他们可以!!!!!!!每件事而且我没有遇到任何说你可以替换安全性的东西，所以你去吧我试图找到任何东西告诉我如果 morgagee 被重新估价，我会得到一个副本，或者获得一个副本正如我的经纪人今天说的那样，我们不能，他们不会告诉你我很难相信!!!!!!
评论
嗨 OB50 xcoll 变得有趣的一些场景 - 现实生活 1贷方在资产支持的基础上为您提供了信贷并搁置了可使用性 我见过 65 % 的 LVR 在不降低贷款限额的情况下他们不会释放库存 2 婚姻破裂 3 处出售的房产，总共 13 笔贷款基本上是固定的 需要出售一个最终确定和解 银行不会在没有全额支付所有贷款的情况下释放担保 - 63 000 的违约成本可能是这 3 个 Equity Access 的 20% 以 90% 的 12 个月旧贷款在 3 个物业中发行 585,000 笔总贷款，希望获得股权增长，道具现在价值 70 万以上m 650 贷款人做不到，抵押贷款保险公司不会承保超过 600 k 的债务 解决方案 - 使用差异 LMI 提供商提取一处财产并与另一家贷款人再融资 浪费的 LMI 保费和应用程序成本以及退出费用超过 7500 4 Paul Zagoridis 故事 5 所有款项条款，本更倾向于将您的 PPOR 和 IP 贷款与不同的贷方分开它可能永远不会成为问题 但是你永远不知道 xcoll 什么时候会成为问题，直到它成为问题银行喜欢它，因为它给他们更多的安全性 Slack 经纪人喜欢它，因为它的工作量更少，同样的钱，他们也组合使用它以固定费率放置“锁紧螺母”；在他们的尾随佣金下 xcoll 很少有利于借款人 ta rolf
评论
没错 rolf 我的经纪人两次给我贷款，它被固定了一年，其中一个刚刚脱落几个星期前 !!!!!!
评论
嗨，广告 一年还可以 我想更多的是 3 年和 5 年的固定利率 Ta rolf
评论
谢谢 Rolf 我只是在读另一个关于尝试出售 PPOR 并购买新的帖子 我可以很快看到 Xcol 在这种情况下如何造成问题 您的其他示例也很容易看到可能出现的问题 在这个喘息期间，我们在 IP #1 和下一个，我正在尽我所能了解我们第一次不应该做的事情 希望我在做第一个 IP 之前找到了论坛！生活和学习！我们的 PPOR 与我们的 StG 投资组合贷款的 IP 一起被列为证券，我们在其中一个子账户上拥有 IP 作为仅利息贷款据我所知，它不应该是（而且可能不需要是）那样做 可以看到，随着我们继续前进，我们将需要清理我们的结构 需要更多调查我认为 Ta, OutBy50
评论
Hi OB 把扫帚扫一遍 :O) ta rolf
评论
LOC Rolf 你能简单地向我解释一下 LOC 是如何工作的吗我的第一个和第二个 IP 获得了 100% 的资金，通过我的 PPOR 保护它们，我现在发现了一个错误我应该获得 LOC在银行里有任何实际现金 银行根据我和我的合伙人的工资给了我 20 万美元的预先批准，这些工资来自我们自己的业务以及我的 PPOR 是永久业权的事实 如果我有一个LOC 我现在要问一个非常愚蠢的愚蠢问题，不要笑，但是我们在新西兰有 LOC 你现在可以停止笑了！
评论
QB，我买了我的第一个担保与ppor 的第二次抵押贷款也是如此（第二次是除了它仅在 IP 上 100% 担保之外——另一个错误）银行也试图推动第二次抵押贷款但我对 LOC 感到满意，并且我现在有知识向我的银行家推荐它们至少对我来说，短期内不会
评论
G'day QB，Gee，你真的在​​为此苦苦挣扎，不是吗？我刚刚读了3或4个线程，你正在努力推动了解 x-coll（或不了解）-让我们看看我是否可以帮助您解决问题：- LOC 是“信用额度”；以您已经拥有的财产权益（通常是 PPOR，但不一定） 示例 - 您拥有价值 40 万美元的 PPOR 并完全拥有它 - 因此，您在该财产中拥有 40 万美元（您的钱）的权益 贷方将很容易最多借出总价值的 80%（40 万美元），所以 - 你可以借（比如在 LOC 上）32 万美元 现在，LOC 就像一张大信用卡！！！嗯，真的，一张借记卡，因为你真的有 32 万美元的“可借钱”就坐在那里！！！为避免 x-coll，您需要做的就是在这张“借记卡”（LOC）上写一张支票以支付押金和任何费用，然后从您购买的房产中借入 80%（通常是通过单独的贷方 - 但不一定）他们是 x-colled 根据给出的信息，我不确定但抵押合同很快就会告诉你（因为 x-colled 财产将显示在抵押文件上）你有“硬现金”；在 PPOR 中（你不欠任何东西，但它值得 - 比如说 - 40 万美元），所以，是的，你可以借 100% 加上成本，即你借新 IP 的 80%，从你的 LOC 中额外借 20% 以上反对您的 PPOR LOC 允许您“写一张支票”；对于您需要的超过为新 IP 借出的 80% 的任何金额因此，例如，您以 35 万美元的价格购买了一个 IP - 银行（无论是谁）借给新 IP 的 80% 或 28 万美元，然后您开始从您的 PPOR 的 LOC 帐户中额外收取 20% 的费用）注意 - 这不是 x-coll 您的新 IP 的贷方对您的 PPOR 没有要求（他们甚至不知道它存在！！！）我不知道是什么您的 PPOR 是值得的 - 或者其他财产已经被 x-colled 反对 - 但是（下意识的反应）听起来他们没有给你太多好处 例如 - 如果你的 PPOR 只值 10 万美元，而你什么都不欠就可以了，然后他们会借出 8 万美元作为 LOC ！！这可能是对价值 28 万美元的 IP 的押金（和成本） 但是，当然，还有“另一半”；等式 - 这就是 DSR（偿债比率） - 也称为“你能负担得起”吗？所以，正如你所看到的，QB，它的意义远不止眼前！而且，如果听起来，已经有针对 PPOR 的 x-colled 属性，那么这也会改变整个场景 示例：- 拥有价值 40 万美元的 PPOR（80% 可获得 32 万美元）#1 IP - 价值 25 万美元（5 万美元 + PPOR 7 万美元的成本）#2 IP - 价值 30 万美元（6 万美元 + PPOR 8.2 万美元的成本）因此，32 万美元中的 15.2 万美元已经使用！！！这将使 168,000 美元可用作“押金和费用”；在下一个 IP 注意：-我将 40 万美元的理论数字作为您当前 PPOR 的价值-我在这个线程中没有看到这个数字，所以我可能会“偏离轨道”； - 但是，就用这个例子！！！见上文 - 并不是说​​ x-coll 会过多地改变数据，但如果您想出售一处房产，当您尝试“un-xcoll”时会有很多其他成本；我最初来自那里的其他财产（但在我对知识产权感兴趣之前 - 所以我无法确定地回答这个问题 致电任何当地贷方并询问！另一种选择是“第二抵押贷款”；反对您的 PPOR - 但在您的情况下，这将是“第一抵押贷款”；（即您正在借回您的股权以用作其他房产的存款） QB，我当然希望这会有所帮助 - 如果有任何其他问题，请再次发布，或者如果你想让事情更私密一些，请 PM 我10 万美元并用我的 LOC 中的 2 万美元作为押金，然后我将在该房产上获得 8 万美元的抵押贷款 对吗 所以我单独偿还我的 LOC 如果我使用我的 PPOR 有 LOC 会像我一样补足我的抵押贷款 所以我的租户会支付租金，这就像分裂一样，一些人会去偿还 IP，其余的人会支付 LOC 我是否接近得到它或者这是否只是意味着如果我曾经卖了我的 PPOR 我会欠银行我用过的 LOC 数量如果我这次不明白我会 PM 你我想
评论
G'day QB，是的 - 现场是的，是的单独的抵押贷款，您将单独支付 呵呵 不知道您在这里问什么，QB 是的，如果这是您的选择！！！！重点是这些是单独的抵押贷款-甚至可以通过不同的贷方！！！！但他们不必是呵呵——你告诉我——到目前为止（除了一句“我不知道你在问什么”；你似乎走上了正轨）是的，你会的！这是针对您的 PPOR 的贷款 主要的一点是，它是一项单独的贷款，并且与您可能还拥有的任何 IP 无关 但是，您已经能够将 PPOR 中的价值用作存款（和成本）其他知识产权——从而增加您的财富 如果有帮助，请将 LOC 视为“二次抵押”；反对你的家 - 但你欠的金额取决于你使用的东西！！！真的，很像信用卡 - 但是，正如我之前所说，它实际上是一张借记卡，因为你借的钱真的是你的（使用信用卡，你是在借别人的钱，是的）而且，回想一下，“二次抵押”；可能不是正确的词，因为您完全拥有您的 PPOR，是的，但是，您是否还借用它 (x-coll) 来购买其他 IP 所以，也许是“第二次抵押”；离我们还不算太远 我们还没有决定，QB - 你检查你的抵押贷款文件 你的 PPOR 是否与这些文件中的 IP 相关联 如果是，那么如果你觉得你需要的话，你是 x-colled PM 我，问候,
澳洲中文论坛热点