澳洲澳洲房产 购买第二套房产 悉尼

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大家好， 长期潜伏者第一次海报 我们目前正在考虑购买我们的第二处房产（房子），我们打算在短时间内（3-5 年，可能更早）出租而不是搬家作为我们的 PPOR 我们目前的情况是我们住在我们的单位，我们自 2011 年以来一直在这里 我们目前有 15 万美元的抵押贷款和 14.3 万美元在我们的抵消账户中 我们正在考虑使用我们单位的权益（32 万）来购买大约 850k 大关的房子 房子的潜在租金收入在每周 550-600 之间 我们的目标是把房子出租 3-5 年，直到我们支付剩余的 150k 抵押贷款 我们会出售单位，将剩余的钱转入房屋抵押贷款并搬入 我们不确定是否应该在房屋上申请 Pamp;I 或 IO 贷款，为期 3-5 年 我目前的收入是每人 81,000 美元一年 3-5年后搬进房子，我们肯定会至少 10 年，在此期间房屋将被翻新延长有谁知道我们将获得什么样的 CGT 特许豁免
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IO - 不能保证您将在 3 年内搬入该物业-5 年时间 如果您将资金用于抵消 IO 将减少相同的利息，但也会保留可能在稍后阶段生效的资本 IO 为您提供选择，您可以控制资金 减少银行和税务人员的问题
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如果使用带有抵消账户的 IO 贷款，它会以每周 100 美元为正数，这将是每年 5200 美元并计入我的应税收入 On a Pamp;I 贷款我计算我在租户收到的钱的基础上，每周必须额外贡献不超过 30 美元 使用 Pamp；我将处于负扣税状态（非常少），我可以从 EOFY 中获得利息吗？ IO 我将积极调整房产增加我的应税收入 Ou r目标是在悉尼我们想要的区域购买房屋，同时我们可以将租户安置在房子里，同时还清单元的剩余债务（150k）房子的贷款约为500k，由租户管理在短期内，我们计算一旦我们的抵押贷款在单位上还清并且比出售，我们将有大约 250-300k 剩余的单位将转移到房屋抵押贷款中，使我们能够可持续地搬入和管理那笔贷款
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我对你在这里说的话感到困惑如果你把同样的钱投入贷款，无论是IO和资金进入抵消还是Pamp;我的资金从本金流出结果应该完全一样，所以你CFtax等会一样你只能对支付的利息而不是本金申请税费
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你现在能搬进新地方吗？如果你把它租出去比如说五年，住十年，当你最终卖掉一个改善很多的房子时，你将支付资本利得税e 因为你没有先住 你可以搬进去 12 个月，如果你真的不想马上搬进去，再搬出去 如果你在购买后立即搬进来，你“应该”销售时无需缴纳资本利得税 根据您的计划，您将按照出租和居住时间的比例缴纳税款（租用五年，PPOR 十年 - 根据 IP 和 PPOR 的时间征税）如果你租它只是为了支付你的IP，我认为这是抢劫彼得支付保罗如果你要进行重大翻新，增加它的价值，你会为你获得的收益纳税只是一个想法
评论< BR>Welcome Best to go IO for the loan as Brady 提到 - 为您提供更大的灵活性就其对税收的影响而言，您不能将“本金”付款作为扣除额，只有利息部分另外，取决于您的单位，最好借入股权而不是使用抵消账户中的资金 设置另一个拆分贷款，占物业的 20% + 成交成本，并用这笔贷款为新 IP 提供资金 这将意味着资金因为你的新 IP 是 100% 可抵扣的 干杯，Redom
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我们可以搬进房子马上，尽管我们不必出租我们目前的 PPOR 单元我们在 2011 年以 38 万美元的价格购买了该单元，我立即对其进行了翻新，目前它的价值为 60 万在这种情况下，我们将承担多少 CGT
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我知道你只能就利息而不是本金申请税费 虽然如果我要借 PI 贷款，你会从那笔贷款中扣除一些本金，尽管这会很500k 抵押贷款的最低期限为 3-5 年 如果其 IO 比没有委托人会被淘汰，我不确定与 PI 贷款相比，支付 IO 贷款是否会带来巨大的税收收益只有那部分的利息最后它比较税收收入（节省）与从抵押贷款中扣除本金
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如果你把你愿意支付的相同的钱放入抵消而不是本金，它会以相同的结果结束，收取相同的利息，相同的税但您将有 $$ 可用于抵消，这可能会使您在未来受益 示例 $300,000 Loan @ 5% Pamp;I over 30 Years ~$1611 per month IO ~$1250 per month 差异是每月 361 美元 如果这进入抵消，收取的利息与 Pamp 完全相同；我
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注意，IO 的好处是抵消的好处是保留抵消账户中的资金，因为在这个阶段你计划搬入该物业并使其成为您的 PPOR 但那是在 3 到 5 年内，很多东西都可以而且将会在那个时候发生变化 通过将资金保留在抵消中，您可以增加灵活性来做出不会影响您的财务税收 总是更容易不需要时从银行取钱 存入资金抵消可以让你控制资金
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我认为你需要一些好的和非常具体的结构建议我建议打电话给Redom（上面发布）他应该能够解决这个问题出去并确保您获得最佳解决方案
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我们目前对我们单位的抵押贷款是 PI 我们有一个可使用 145k 的抵消账户 我们的利息支付已大大减少，因为我们从本金中扣除了很多 从什么我理解（我可能错了），IO 与抵消设施抵押贷款相结合的策略是一个储蓄账户，尽管可用资金不会减少任何利息支付，因为它不会减少抵押贷款的任何本金虽然我可以看到优势IO 在降低还款方面为我们提供了更多的灵活性和喘息空间，以防利率上升、租户流失等我想在 IO 贷款（与 PI 贷款相比）的抵消账户中有额外的钱可以用作一次性还款一旦我们卖掉我们的单位并搬进房子并转入 PI 贷款
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一个 100% 的抵消账户就是 100% 的抵消所以你有 15 万美元的贷款，你的抵消账户有 14.3 万美元所以你只被收取 7,000 美元差额的利息 收取的利息与 IO 或 Pamp;I 贷款无关；如果你的贷款是 500,000 美元并且抵消是 493,000 美元，仍然会收取 7,000 美元的利息差异而且如果是 IO 或 Pamp，它不会改变感兴趣的收费；我建议与您可以信任的体面的经纪银行家坐下来，为您提供有关金融的合理建议，让您更好地理解并专注于您的未来目标
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感谢您的信息非常感谢
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请在采取行动之前检查此内容，但由于该单元目前是您的PPOR，您可以搬出，在它成为IP的日期获得估价获得折旧也报告如果它现在价值 60 万美元，那么你从你的抵消中取出钱，所以你你的单位是你能做的最高的，它可以减税你使用抵消账户中的现金来帮助购买你的新地方并直接搬进去这个单位（现在是一个IP）的成本基础为60万美元，并且这是您出售时用作支付 CGT 的成本基础因此，您从第一天起就从 38 万美元到当前价值的收益不应该支付 CGT 未来的增长将从未来成本基数为 60 万美元
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你提到的这个场景是我去年想到的第一件事 这就是我想要的我问我的会计师这个问题，他们说如果我这样做的话 CGT将根据我们 388k 的购买价格计算，而不是根据我搬出并安置租户那天的评估计算，因此它是一个 IP 当您从专家那里获得建议并且他们似乎都没有说同样的话时，这会令人困惑
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这就是为什么我说在做任何事情之前你需要问一个知道的人 希望别人谁是会计师，经纪人或律师会来确认我是否以某种方式将其塞满了我会考虑更换会计师（如果我弄错了，我肯定会脸上有鸡蛋，所以也许提出另一个线程来询问这个特定问题，如果我是对的，那么你可以更换会计师）
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