我在 2011 年 4 月从我的兄弟那里购买了一个投资物业 它在购买时是出租的，但是几个月后租户腾空了在阅读了 ATO 情况说明书“出租物业 - 避免常见错误”后，我的理解是，上述装修将被归类为初始维修，应在 40 年内申报为基本工程扣除额 这就是我在 2012 年和 2013 年的申报方式。 ，在观看了有关投资物业的 ATO 视频后，我想知道这是否正确 视频指出，初始维修等费用应计入物业成本基数以用于 CGT 该物业建于 1978 年，所以我假设不是有资格对现有建筑物的价值进行基本工程扣除，而且我从未完成过 QS 报告 此外，我今年购买了一个安全屏幕对于其中一个窗户，它低于 300 美元，从阅读 2014 年出租物业中我看到它被列为基本工程扣除额，假设我在 40 多年内也扣除了这个，我是否正确，我将不胜感激 Mel
评论< BR>Mel，最重要的是不要将初始维修作为立即扣除您没有这样做，所以这很好您购买了该物业，对其进行了改进，并以 25% 的价格索赔，这很好安全屏幕，“低于 300 美元”的东西适用于资产，例如电器、百叶窗、风扇等感谢您的回复斯科特，很高兴知道我没有错！我是否正确假设我也出于 CGT 目的将要求的折旧金额加回到我的成本基础上 问候梅尔
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成本基础调整包括 - 未要求扣除的费用； - 声称的基本工程免税额 折旧本身不会增加，但不会使其复杂化报告我这样做，但我也尝试最大限度地减少折旧费用经常报废的物品（例如烤箱等），如果它们被更换等，可以注销这就是我喜欢 BMT 的地方，他们以 excel 格式给我 QS 报告我可以删除报废的项目并为核销带来扣除额，打印报告会让人头疼 我经常被问到这个问题 - 如果它被加回来，是否值得索赔？ 答案是肯定的会多 1,000 美元 但是在 50% 的 CGT 折扣后，应税价值是 500 美元 所以 50% 的好处 还带来了 fwd 扣除 另外一些纳税人不必做加回 1997 年 5 月 13 日是关键日期
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谢谢保罗谢谢s for the reply Paul 不确定我理解你写的所有内容，但我正在努力理解它 不幸的是，我读到的所有内容都提出了更多问题 假设，如果我今天要出售该物业，你能否澄清我会做出哪些调整考虑到以下简化情况，我的成本基础 1 房产是在 1985 年之前建造的，因此我不能要求扣除建筑成本的上限工程，并且我没有完成 QS 报告 2 2011 年的购买价格为 300 000 美元 3 初步维修完成总计 5000 美元（已在 201220132014 年以 25% 的税率申报的金额 375 美元问候梅尔
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梅尔 - CGT 没那么容易 - 它曾经是主要住所吗 - 你有 CGT 选举吗 - 你曾经是非居民 根据您的简单数字： 成本基础的第一个要素是 300,000 美元 第二个要素 - 增加获得的成本，例如印花税、法律费用以及您出售房产所产生的任何成本，例如法律和代理费等 第三要素：A dd 您未要求扣除的拥有成本，即 $5,000 减去声称作为扣除的 CA 资本收益是根据售价减去总成本基础计算 减去 CFwd 或当年 CGT 损失 减去：50% 折扣 https:wwwatogovauGeneralCapi -cost-base-page2#Elements_of_the_cost_base
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再次感谢 Paul 感谢您的回复 Paul 我知道根据您的帖子还有其他元素需要添加到成本基础中 我只是对资本如何工程扣除特别影响成本基础 感谢您的澄清 在回答您的其他问题时，该物业是从购买中租来的，我从未在海外居住过，我不相信我可以进行 CGT 选举 我真的只是想确保我我在我的年度纳税申报表中输入了正确的信息不打算很快出售，毫无疑问会需要这些服务发生这种情况时的会计师的问候 Melissa
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OP，您说该物业在您购买后租用了几个月 如果是这种情况，那么一些维修费用可能仍然可以扣除 如果您没有租用房产的时间越长，维修费用仍可扣除，前提是： - 维修需求与您使用房产产生收入的时期有关，并且 - 该房产在收入年度内产生收入您在其中承担了维修费用参考：示例 12 https:wwwatogovauuploadedFilesContentMEIdownloadsind00342353n17290613pdf 显然，如果您从未将其出租并且在您的第一个租户搬进来之前完成了维修，那么这将类似于示例 11
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谢谢Melbgal 感谢您的回复 Melbgal 我仍然拥有该物业，并且仍在出租 原来的租户腾空了，我进行了装修，同时寻找在工作后不久搬进来的新租户一项与我购买时明显的损坏或恶化有关，因此我要求将费用作为 40 年的基本工程扣除额，每年 25% 问候梅尔
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