澳洲开发三层楼对澳大利亚房产税的影响？悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我正在寻求一些关于假设情况的税收处理（GST 和 CGT）的指导 以下是（简化的）数字： 土地 + 所有购买成本 $500K 建造 + 所有其他成本 $700K 总开发成本 $12m假设新开发的三联单元可以以每个 50 万美元的价格出售，我在下面列出了 3 个可能的选项以及我认为每种情况下的税收影响有没有人能告诉我我是在正确的轨道上还是在正确的轨道上选项 1 - 在完成时出售所有三个 在此选项中，您以 1500 万美元的价格出售所有三个，要求您支付 136,000 美元 GST（111 * 1500 万美元），剩下 164,000 美元的利润，您将在边际税率 我认为这就是它的工作原理，尽管我不确定如果开发时间超过 12 个月，CGT 是否会获得 50% 的折扣，或者它是否仅适用于您持有资产 12 个月的情况完成（从技术上讲，您在超过 12 个月的时间里制作了 CG，假设 developmentme nt 至少花了那么长的时间，因此适用折扣似乎是合理的）如果每个三联房都单独处理，则需要在完成时对它们进行估值（我猜），然后从那时起计算 CGT - 在在这种情况下，从结算到开发完成之间似乎存在一个窗口，我不知道如何计算或处理 CG 问题 - 利润是否被视为资本收益或收入 - 如果是 CG，那么CGT 计算以及您如何获得 50% 的折扣（即 12 个月是从结算开始，还是从建造完成开始） 选项 2 - 出售一两个，并保留其余部分 在此选项下，我认为您不无需支付任何 CGT（因为您尚未收回您的 1200 万美元），但我不确定您是否支付 GST 鉴于您尚未获得任何利润，我认为您无需支付任何但是 - 如果每个三层都单独处理，并且每个的成本被认为是 $400K ($12m3)，t如果您在每一个上都获利，并且将同时承担 CGT 和 GST指南 问题 - 如果您出售一两处房产（但没有收回开发的总成本），您是否仍然赚取“利润” - 如果是，这是否被视为收入或 CG - 更一般地说，是开发（包括购买价格和相关成本）按比例分配给每栋建筑以确定估计的成本基础（这个问题也适用于下面的 PPOR 选项） 选项 3 - 购买土地作为 PPOR 并在完成后住在其中一个三层楼中我不知道会发生什么我的猜测是，成本将按比例分配给三个三楼，并且每个都将单独处理 - 所以 PPOR 上没有 GST 或 CGT 但如果你卖的话，其他两个可能会产生 CGT 和 GST他们问提ons - 一般情况下，这里的处理方式是什么 似乎是一个雷区 我能想到的唯一合乎逻辑的方法是为每个人制定一些成本基础，并且它们都得到单独处理（在这种情况下，一个作为 PPOR另一个作为 IP）选项 4 - 您在完成后搬入其中一个三楼，但没有购买土地作为 PPOR 这里到底发生了什么
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选项 1 是错误的 我认为它是 CGT 或 GS​​T和所得税（如果以个人名义）或 GST 和公司税（如果以公司名义） 不是两者都卖掉所有 3 并且您在 GST 加所得税土地 选项 2 按比例完成 我相信因此成本的 13 归因于您出售的 1 个单位的利润，如果以个人名义，您可能会在这笔交易中获得简单的 CGT 选项 3：NFI
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不要忘记州税 - 印花税和土地税不受CGT，仅所得税
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听起来像收入账户所以资本收益规定不重新levant 看不到保证金计划的任何考虑
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刚刚修改了原帖以使问题更清楚如果有人可以特别说明选项3和4，将不胜感激！在我看来，在这些情况下处理很多问题的唯一方法是分别处理每个最终的三联体，为它们分配一个成本基础并分别对它们征税
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3 你的问题有缺陷 你无法获得“土地”；作为 PPOR 只有当住宅建成并且您搬进来时，如果您也拥有它，该地方才能成为 PPOR 并且土地税也适用于该日期 所以问题 #4 与否 3 记住当您获得土地和演示时住宅等然后土地是交易存量，并构成您建立的成本的一部分当您搬出交易存量时，交易存量恢复为 CGT 成本基础（可能）-您不能要求 1您打算居住的房屋的第 3 次 GST - GST 适用于您出售的 2 - 当它出售时（5 年内），您仍然会产生 GST 之后 否 - 所有销售的利润不是 CGT，而是普通收入帐户您需要一些税务建议将是我的主要评论 您的理解是原始的，如果您弄错了，它将影响您的计算和结果 三栋住宅中的每一个都将有一个成本 “成本基础”不 那是 CGT 术语 第一期一些聪明人认为这是一种将成本转嫁到正在出售的产品上的计划 否 那是失败的，因为有一些反避税规则使用市场价值来处理这种方法 如果所有三个都相似，我将使用第 13 次分配，次要 +-价值上的差异，例如：街道前面 v 更大的院子等
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根据保罗的评论 - 在这片土地上是否有现有住宅，在考虑通过拆除住宅来改善它之前，你打算在这处房产中居住多长时间正如保罗所说，建造 3 个单元你真的需要更多的专业建议
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感谢您的回复澄清一下，我的意思是使用首次置业者特许权等要求土地（这不会免除 CGT 等）或者，如果买房子开发，争取首置业者优惠并在开发前在其中居住 6 个月（然后进入其中一个最终产品） 实际上，由于印花税优惠门槛的下降，这些都不太可能发生在这里（实际上不可能在该价格范围内购买开发站点）感谢您对最后一点的明确说明-这正是我认为它必须工作的方式（也有指导方针以避免游戏系统）它似乎是最税收有效的策略是持有它们 5 年（更不用说这段时间的惊人折旧）虽然如果你在那之后出售，那么你将承担相当数量的 CGT 除非 CGT 不是等式的一部分 -我真的不是你不过，请理解您在这方面的评论（上面的粗体部分）我的问题适用于这两种情况，或者购买土地（因此一旦获得批准就建造）或购买房屋以在获得批准后立即拆除并建造获得（出租或同时居住）在我发现我们的税收制度如此复杂以至于我们需要为每一个小问题找税务专家之前，这些问题肯定已经出现了up 我在 ATO 网站上挖了又挖，找不到答案 如果你问我，这是一个非常糟糕的税收制度的例子
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你打算花费超过 100 万美元全部开发一个财产，根据您的问题，您对如何处理税收方面的理解存在一些潜在的巨大差距 请注意，这绝不是批评，我们都去过那里，我知道我当然有相对较少的金额您可能会为特定的建议和更多的小鬼付费完全理解（然后您可以将其用于其他事情）是物有所值这不是您要问的一个小问题，您有 3 或 4 种可能的情况，需要弄清楚它实际上是收入还是资本性质以及可能想要制定出最好的结构等
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对于进行开发的人来说，它们似乎是相当基本的考虑因素，尽管地狱，它们是我想到的第一件事当然其他人遇到过这些问题，我理解找税务专家的好处——即考虑到可能使用错误的税务处理（或根据错误的假设计算数字）的实质性影响，成本很小令人费解的是，我们需要所有方面的专家 - 我已经阅读了我在 ATO 网站上可以找到的几乎所有内容，但仍然无法制定自己的折旧计划，例如，我已经阅读了 ATO 网站上的所有内容，但仍然无法回答有关 GST 的一些问题在我看来，我们的税收制度如此复杂，以至于您的普通人几乎不可能正确填写它，这对我来说似乎很疯狂
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这是我们不同意你不说话的地方简单地说，比如负扣税或旅行津贴，或者实际上您需要的信息是一般性质的，实际上可以在 ATO 网站上找到，您提出的问题有点复杂，而不是“普通人”；会问，除非普通人开发财产，否则我们不需要专家来处理您声称的所有事情，但在这种情况下，当然也建议您这样做，比您获得的具体建议更重要的是，有可能更好地理解它的工作方式和该信息在前进中是无价的
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只是澄清一下，当我说“平均”时rson，我指的是几乎每个人都错误地填写了他们的纳税申报表，即使是简单的事情（即你可以和不能合法地要求工作费用，在家工作费用，旅行津贴等）。只是一般性问题这些问题肯定更复杂，但我认为从根本上说，信息应该仍然可以（免费）从 ATO 获得。无论如何，我似乎需要与某人交谈这导致下一个问题跟谁说话
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天冷了也烦，像今天这样但我不能改变，所以我就多穿点衣服你不太可能改变税法，所以就去吧一些建议
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哎呀，让这家伙问个问题，别管他，如果他把他的数字改成45万建筑和20万土地，你会高兴吗
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你的问题暗示我我对他的疑问不满意我的帖子纯粹是出于他的最大利益，听起来你是唯一不开心的人在这里 py one 在办公室的糟糕一天 Fwiw 要点是，像这样的商业冒险最好提供具体建议而不是互联网意见
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安顿下来，伙计，这是 Sanj 的一篇很棒的帖子 任何开发人员或将是开发商必须知道
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我将有机会回答这个问题，只是为了测试我的知识和假设 选项 1 - 在完成时出售所有三个如果适用保证金计划，则应支付 273,000 美元的 GST（15 美元） m-$12m)*111 剩余的 $272k 需缴纳所得税（或公司税，如果通过公司购买）如果您持有 12 个月然后出售；然后 CGT 适用并且您获得 50% 的折扣 选项 2 - 出售一两个，并保留其余部分 成本基础分摊到您出售的一两个房产（即每个单位的成本基础为 40 万美元） 相同的计算选项 1 适用于您出售的这些单元 选项 3 - 以 PPOR 购买土地并在完成后居住在其中一个三层楼中 对于您出售的一或两个单元，选项 2 同样适用于这些单元 如果您住在一个其中作为 PPOR，那么它将被视为您的 PPOR 选项 4 - 您在完成后搬入其中一个三层楼，但没有购买作为 PPOR 的土地 我不认为这与选项 3 有什么不同我可能在所有帐户上都错了
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