澳洲澳洲房产IP然后PPOR+装修——CGT如何计算悉尼

在澳大利亚地产投资



背景 我有一个现有的房产，PPOR，共有租户（house1） 我将购买价值 500,000 美元的新房产（house2） House2 将 105% 由贷款提供资金（由 house1 提供担保） 一旦我的 house1 的共同所有者准备好6个月左右，他们会买断我，我会把钱存入house2 至于CGT选项1（先IP然后PPOR）：租house2 6个月，卖house1，得到house2估价，搬进house2作为我的新的 PPOR，以 1,000,000 美元的价格翻新，以 10,000,000 美元的价格购买 5 年后出售（笑） 好处：低 CGT（如果有），我在首都领地，因此可以申请出售房屋的印花税 2，CGT 将根据两者之间的差额计算6 个月末的购买价格和估值 - 即不考虑装修和*后续*（！）价值增加（由于装修和土地增加的结合）选项 2（PPOR，然后是 IP，然后PPOR): 搬进 house2 1 个月搬家 PPOR，让 house1 不租（“空置”），1 个月后搬回进入house1并租用house2六个月，然后进行估价并在评估收益后按照选项1进行：出售house2时无需支付CGT，由于六年的豁免，将不支付CGT； house1 无需支付 CGT，因为它在不是 PPOR 时从未获得过收入 Q 这些选项中的任何一个相对于 CGT 是否正确 另一种询问方式是：如果我立即将新购买的房产出租六个月，那么以 PPOR 入住，是根据租金开始结束时的估值差异支付的 CGT，还是完全根据买卖价格（无论是土地、土地 + reno 还是仅 reno 增加）我已经拖网论坛和 ATO，无法弄清楚什么是显而易见的 感谢您提供的任何非官方帮助！
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我一直在努力遵循这个但是当我没有得到报酬时，我注意力不集中当它是客户时的集中度 您可以随时拥有一个 PPOR 这是一个事实问题 在此期间，它的 CGT 豁免 您搬出并且 CGT 时钟开始滴答作响 另一处房产正好相反 两个房产都将受到 CGT 的约束，除了： - 豁免居住期参考第 6 年规则要求您没有其他马不在居住地 你想有两次失败 土地税忽略了该规则 它要求你在搬家前至少在那里居住六个月，并且还有一个“单身”;居住规则 50% 的所有权令人困惑 如果您只出售您的 TIC 部分，则您的份额仅受 CGT 约束 它可能在您的 secanrio 中，您将根据未改良土地的估价对两者缴纳土地税 纳税证明提示：CGT Nil 如果您不要出售 CGT 如果您自己的住所以最简单的形式每天拥有，则不出售 CGT 您能否避免出售 IP 并出售主要住所 6 个月内出售 IP1“可能”；允许访问双重居住问题 需要检查州土地税是否会产生相反的效果
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如果您购买 IP 并在六个月后进入该 IP，则其不再可抵扣等 何时以及如果您出售该物业按比例缴纳 CGT 忽略 CGT 折扣 2 年后出售其第 624 的利润 4 年后其第 648 的利润 问题是 2、4、10、15 年后的总利润是多少 我不知道根据储蓄选择房子几大税
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好报价！
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谢谢保罗，很抱歉不清楚我有一个（非常好的）律师说，如果我（假设）购买并立即租用一个 IP 1 年，然后搬进来并指定为 PPOR 在接下来的 4 年，然后我卖掉，那么 CGT 可以基于买入价和 1 年末估值之间的差额，而不是买入价和卖出价之间的差额（660110 或 120 有折扣）我一直认为这是买卖价格之间的简单差异（这就是您上面所说的）但是，另外，我认为当我作为 PPOR（出租后）搬入时，我可以提高基本价格（即购买价格）与计划的资本（翻新）工程 因此，CGT 更多地关注土地的资本增值而不是房屋，例如购买 $500,000 租金 1 年 第一年末估值 $520,000 搬入，指定 PPOR Renovate with capital costs 200,000 美元 总共 5 年后以 800,000 美元出售 第 1 版 CGT（您的） 800,000-500,000 300,000 * 50% 折扣 * 1yr5yrs 租用 30,000 应税 第 2 版 CGT（律师） 520,000 - 500,000 20,000 * 50% 折扣 *（明确！） 10,000 应税 第 3 版 CGT（我的） 800,000 - (500,000+200,000) 100,000 * 50% 折扣 * 1yr5yrs 租用 10,000 应税 我不确定我是否更清楚，尽管我在本周晚些时候与会计师有约会，但是我试图理解，所以我进去了在我的 mi 中除了混乱之外的东西nd!
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这是不正确的 如果你搬出主要住宅并出租它，那么它最初产生收入时的估值是相关的，s118-192 ITAA97 但是，如果你搬进出租屋财产那么它将永远受到基于百分比基础的 CGT s118-185
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感谢特里（和大家）的帮助！对我来说，问题是 CGT 的成本基础 - 是估值（我对此表示怀疑，尽管没有人明确表示，但它似乎是正确的），还是我现在假设的原始购买价格是原始购买价格和我的律师错了我的新问题是如何控制成本基数的增加，原因是a）PPOR期间的装修，b）装修和土地增值的结合例如，如果情况是： - 我买50 万美元， - 立即出租一年（因此受 CGT 约束）， - 使房产 PPOR， - 做 10 万美元的 reno， - 再卖 4 年（共 5 年）以 70 万美元 20 万美元的资本收益可以由于装修（并提高 CGT 成本基础）和其他 10 万美元（至少在一定程度上可能是由于土地价格普遍上涨），松散地分配为 10 万美元现在，如果我可以通过估值证明第一年（租金）房产上涨了 0%，所有的上涨都发生在第 2-5 年，这有什么不同吗？对 CGT 的参考据我所知，如果我能证明整个街道、郊区和城镇在第 1、2、3 和 4 年出现负增长或零增长，但随后增长了 1%，那该怎么办？在第 5 年，销售价格*应该*为 $500+$100 reno * 101% $606k 然而通过良好的销售和精巧的装修，我以 700k 美元的价格出售了这一收益显然与一开始的 1 年租金无关，但据我所知，CGT 计算没有考虑任何这些，仍然会是卖价-买价+成本基价上涨（$700-$500+$100$100）是对的吗希望不要那么困惑
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装修将被添加到您的成本基础中，受制于一些事情，因此这将减少您的资本收益
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没有估值，正如已经指出的那样 ATO 享有部分资本增长资助是的，您的成本基础会增加，但超出此范围的增值将受到 CGT 的影响，更不用说机会了您自己的劳动力成本不会被添加到成本基础显然，您免税的主要住所越长，ATO 享受的百分比就越小
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所有这些都无关紧要但是如果你花装修资金，这将增加成本基础，从而降低 CGT 但正如 Rob 指出的那样，您将对部分增长纳税，因为它是按百分比计算的，因此您的装修正在增加价值，并使 ATO 和您自己受益
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最大的错误是猜测税收决定 支付建议可以省钱
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有趣的保罗 - 你一定是非常不同的 到目前为止，我已经从 2 位律师那里得到了截然不同的意见（付费） ，和一位会计师（付费） 我觉得付费让我没有比把手指放在空中或在这个论坛上提问更接近事实上，论坛 - 我的意思是每个回复过的人 - 已经更有用！
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麦克阿瑟从一个人那里寻求税收建议citor 强调了一个问题 1 他们在法律方面有资格 这包括税法 2 他们可能不擅长或实践税法或其所有要素 3 他们实际上可能没有注册以向税务从业人员委员会提供税务建议 就像我被禁止一样根据《法律从业者法》的规定，由于我不是律师，因此应在 TPB 注册律师以提供税务代理服务 税务代理服务受 TPB 而非律师协会监管 许多税务代理也不在财产税领域 包括所得税、CGT、GST、土地税、印花税等 许多税务代理人认为所有上限收益均已分配 s118-192 估值在某些情况下是相关的，但有些代理人不知道并且没有提及您可能能够获得追溯估值 - 取决于在其他情况下，您必须进行分配，因此估值浪费时间、金钱和精力 然后是“单独的 CGT 资产”；经常被搞砸的规则如果您花费超过阈值，您最终可能会获得两个 CGT 资产，并且需要拆分销售收益并计算两个 CGT 项目您实际上可以依赖它这会将一些 CGT 隔离到一段时间也许限制税收也可能意味着它不是折扣收益这完全取决于你的情况看它的复杂性也许你需要一个好的物业税人乐于离线交谈并帮助你我在SS上帮助了很多人
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至少您将有权起诉顾问，该顾问将拥有 PI 保险以涵盖任何疏忽广告副 - 假设他们在他们的实践领域提供建议
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嗨保罗，我不认为法律从业者需要在城规会注册，除非他们要提交或发表声明因此任何纳税人通过合同的追索权考虑到另一方是法律专业人士，侵权法有点不利至少根据《税务代理服务法》，对于注册税务从业者而言，再多的法律免责声明都不是有效的辩护，而监管机构实际上拥有法定权力怒用！此外，如果他们的注册税务代理人未能采取合理的谨慎措施，纳税人可以使用安全港辩护
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Rob - 正确他们有有限的豁免 IMO 并非所有税务代理人都在税法的所有领域都胜任同样适用于具有不同专业领域的法律从业人员 表现出与 TPB 不一致的素质的税务从业人员可能会失去注册和在税务方面的经营权 - 法律顾问不受 TPB 制裁 对律师不适用纳税人对安全港的依赖在 TPB 注册 我认为在 TPB 注册的律师可能是比没有注册的律师更好的选择 律师豁免是一个比 AFSL 会计师豁免更大的问题
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