澳洲澳大利亚房地产 为悉尼知识产权和融资提供 PPOR 建议

在澳大利亚地产投资



嗨，长期潜伏者 第一次发帖 我已经阅读了一些关于 PPOR 到 IP 的帖子（感谢 TerryW、Rolf 和其他人提供的一些重要信息），因为我和我的妻子正在考虑这个问题 关于我们目前的情况和我的情况的一些信息我们目前在灵伍德拥有自己的房子，并且没有任何债务，房子的价值将在 50 万美元左右对于投资，投资价值约为 10 万美元，我们有 5.8 万美元在一个抵消账户中 我们的房子是贷款的担保 我在 Warrandyte 找到了另一个我们想要购买的房子，购买价格约为 85 万美元，我估计5 万美元的成本，所以需要 90 万美元 我们将以我妻子的名义购买这座房子我目前不想出售 Ringwood，所以我想用 IO 贷款以 25 万美元的价格购买我妻子的房产份额，并将资金用于抵消帐户，直到我们购买新的 PPOR 需要在 Ringwood 有 25 万美元的可扣除贷款，在 Warrandyte 有 60 万美元的不可扣除贷款（5 万美元的费用将用现金支付）这个问题有几个问题 1）配偶转移的过程是否像确定价值一样简单获取当地可比房屋的一些近期销售数据，然后从产权办公室填写表格并让银行组织财务如果有人已经走这条路或熟悉这些步骤，可以为我提供一些指导，它会非常感谢 2) 我一直在阅读 ATO 网站上的信息，我可能弄错了，但我知道我可以声称 Ringwood 是我的 PPOR，而我已经有 10 年没有住在里面了，而且这些年来它可以是长达 6 年的收入产生 我发现这些信息有点混乱，所以希望有人可以在这里帮助我卖了房子还是有我现在需要做的事情 对于 15 万美元的投资贷款，我想将其更改为具有 10 万美元限制的 LOC股票和管理基金作为证券 干杯
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1) 只需使用银行的估值数字
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谢谢 Aaron 我认为（假设）银行 vals 将是保守的 vals 从而限制了我支付的价值妻子 我在这里与银行 vals 偏离轨道
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最终银行将使用他们的估值进行转账，所以你还是干脆去吧 他们的结果将决定你可以借多少钱来抵债财产 即使您不像您描述的那样居住在那里，您也可以继续将该财产作为 PPOR 申请 请记住，您在任何时候都只能获得一个 PPOR，因此购买您居住的另一处房屋将意味着不再获得 CGT 豁免物业 1 从那时起您可能希望在 th 完成估价在这一点上，当您出售房产时，您已经获得了可靠的数据 A LOC 与投资贷款非常相似，您是否有任何特殊原因要更改此过程非常简单至于将限额降低到 10 万美元和从一种贷款类型转换到另一种贷款类型 但是，我会考虑对所有贷款进行全面再融资 此时，贷款可能是联名贷款 当发生转让时，重新发放贷款可能会更好地为您服务（设置它们从头开始）仅以你自己的名义你打算做的可能不会与 ATO 相处得很好，这个过程会使你的论点更有力
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干杯彼得，只是为了澄清一个几点当然我明白你在说什么，但我们没有贷款，所以我想借价值的 50% 这可能是一个橡胶数字我宁愿不使用银行 val 来计算的原因我获得妻子 50% 股份的价格是 t我假设他们使用的是保守的 val，如果我偏离了轨道，请告诉我我计划在接下来的 6 年内将 Ringwood 财产作为我的 PPOR，同时它被出租我们的家（我们希望在 Warrandyte仅以我妻子的名义，并且将是她的 PPOR，据我所知，我们不会失去 CGT 豁免 这样做的原因是我目前每月为几项投资捐款 500 美元 这些捐款来自我的现金作为这项投资贷款不接受借记：S 它最初是作为 LOC 设置的，但银行建议使用这种新结构，这真的不起作用 此外，我无法将其链接到我的在线交易账户，因此 LOC 将是更实用的贷款我同意，投资贷款是联名的，对不起，我应该在原帖中提到这一点，因为 Ringwood 房产是作为 securi 提供的与这笔贷款有关，因为投资贷款是联合贷款，而 Ringwood 财产将转移到我的名下，如果可能的话，我希望它以基础投资为担保 关于我提议的不坐与 ATO 合作，您能否就交易的哪些要素可能不适合他们提出您的想法 干杯
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银行只将管理基金和股票作为保证金贷款的担保 - 这比住房贷款吸引更高的利率您将不得不提供房地产作为 LOC 的担保
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谢谢 Aaron，所以我想我需要弄清楚 Loc 将如何得到保障，考虑到它是联名的，并且每个房产都将在唯一的名字是，只要银行以其中一位借款人的名义持有足够的担保，这不是问题
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不管是谁做的，银行都会借给你钱他们他们将借出的金额是基于他们的估值（不是你的）即使你得到其他地方的数字较高，可能无关紧要使用与银行相同的估值师进行估值相当容易，但您可能会发现这些天所有估值都在保守我不知道答案，但是您如果 PPOR 例外适用于夫妻或个人 Fair point，可能需要咨询您的会计师你这样做是为了优化你的税收状况（据我所知，这很好），但另一种解释可能是你试图避税（这是不行的）我个人同意你的看法正在做，但您可能要谨慎
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好吧，但可以说我可以获得一些数据来支持 60 万美元的价值 我向银行申请借入 30 万美元 如果银行的价值是 500 美元K（因为银行可能使用保守的 vals）我仍然可以借 300 美元没有 LMI 的 K 通过使用我的 ATO 数据支持的 val 而不是保守的银行 val，我可以增加我的可扣除借款不不不优化税收头寸只是优化资产保护
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最好和你的经纪人银行家谈谈你接下来应该做什么这是一笔大笔现金，所以更好地结构它以避免交叉碰撞等
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每对夫妇最多只能得到一个主要住所你需要决定哪一个，否则每个人只能得到一个自己豁免一半时间你说你计划提名你的旧主要住所为缺席规则干杯，Rob
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你需要法律和税务建议，因为你似乎这样做是为了主要目的如果您设置正确，那么您可能只是在浪费时间 您将以 25 万美元的价格购买您妻子的股份 您将需要重新贷款并交出 250,000 美元（确保她不会逃跑！ ) 这可能对她来说是免费的 CGT 但对你来说，在 f未来，您会更容易认为您在该房产中拥有 2 个不同的权益 1 半是您的主要住所，第二半是新投资 如果您没有配偶，您只能在第一次申请 CGT 豁免一半，因为您将无法将第二半作为您的主要住所，因为您正在租用这一半 - 但如果您在房子里呆了一段时间，您可能可以但是您确实有配偶，因此您只能申请一个你们之间的主要住所 您还有一笔 10 万美元的现有贷款 是否在同一房产上进行担保 为什么您借钱将资金存放在一个抵消账户中 可能会破坏该账户的扣除 听起来您已经使用其中的 4.2 万美元进行投资 所以 42%这笔贷款的利息应该是可以扣除的 你可以争论其他 58% 我认为你需要就如何解决这笔贷款的潜在问题获得一些好的建议 也许偿还抵消的钱可以节省你 这笔贷款也可以分拆t 并以旧的 PPOR 为抵押 由于所有权正在改变，因此需要重做因此您将有 2 笔贷款：$250k $42k ----- $292,000 58% LVR 您可能需要考虑第三笔贷款，可以这样LVR 达到 80% 这可以现在或以后用于投资或帮助购买 PPOR - 但不要混合用途 您还应该完成自己的估价并告诉估价师您想要它的用途和想要它越多越好 这会帮助你借更多的钱而不是 CGT 豁免我没有将贷款用于购买投资，抵消账户已用于存放盈余现金，并且在过去几年中已增长到 s我的贷款限额为 15 万美元，已经提取了 5.8 万美元，在过去的几年里，由于贷款的限制，我一直在用现金进行进一步的投资，我现在想把它变成 LOC，这样我就可以继续提款了为了进一步投资而不是使用现金
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对不起，我跳到了错误的结论那里很好，你没有把钱放在抵消我会倾向于把这笔贷款作为 IO 贷款和然后建立一个单独的 LOC 用于进一步投资
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谢谢特里，不知道为什么贷款会分成 io 和 loc 有兴趣听听为什么btw我喜欢策略，我相信策略是什么你的钱我相信其他人可能不同意
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嗯，这取决于一些事情谁的名字是投资的名字以及你将来会投资谁的名字将事情分开也很好 - 虽然仍然可以在某些情况下，如果所有投资都合并贷款，那么您可能会获得较低的利率 - 50k 美元并不多但我仍然喜欢战略 我是战略战略家
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