澳洲澳大利亚房地产 房地产开发和 SMSF 悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好， 想知道以下问题 1 首先，谁能给我指出一个讨论房地产开发和自我管理的超级基金的帖子（最近的讨论，因为管理 SMSF 的法律往往会发生变化） 2 我正在考虑管理我父母的超级基金（统称为大约 100K) 以及我的 (大约 50K) 并将我自己的资金汇集到我现有的房地产开发业务中 这可能吗 3 或者我的公司是否被视为关联方 4 出于利益，假设我想将我的 50K 用于自己进入房地产开发基金，这可能吗？除了我的超级基金之外，我没有任何其他部分（3个伙伴共同筹集了250K，其中一些是借来的，我说我想要50K的股份800K 资产 (750k + 50k) ), 可能的 提前谢谢
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Bud，如果我错了，会计师会纠正我（我敢肯定）但我的印象是 SMSF 不能开展业务-房地产开发可能被视为
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嗯，不确定这一点，公平点，尽管这是我读到的内容，导致我提出上述问题，即问题 4 养老基金贷款 澳大利亚现在可以进行养老金房地产投资 自我管理的养老基金 (SMSF) 通常想要装备他们的真实资产房地产投资，以分散风险并提高投资收益，但许多基金没有足够的资金直接购买房地产 养老金行业监管法 (SIS ACT) 于 2007 年 9 月修订，允许养老金借贷和收费只要使用特殊结构，他们的资产 自我管理超级基金 (SMSF) 杠杆式房地产投资的特点是什么 您现在可以选择任何类型的房地产，包括住宅、商业、零售和度假单位进行房地产杠杆投资 您的SMSF 可以出于商业目的从成员或相关实体购买房地产（即：这不违反“内部资产规则” e 根据 SIS 法) 允许对“商业不动产”以外的财产进行投资，前提是从公平的供应商处购买 SMSF 如何购买财产 SMSF 以普通方式选择其希望投资的财产 住宅财产必须从公平的供应商处购买 非住宅物业可以从关联方处以全额价格购买，只要该物业是出于商业目的出租 从那里： • SMSF 获得贷款批准 • SMSF 自己的律师过户负责购买以普通方式 购买必须以财产受托人的名义 • SMSF 以普通方式支付押金、购买余额（减去借款金额）、法律费用和印花税 • 购买完成后财产受托人将财产抵押给贷方 • SMSF 然后以与您对任何其他房地产投资相同的方式管理资产投资是结构化的 • 房地产的法定所有者将是财产受托人 • 房地产的实益拥有人将是 SMSF • 贷方对 SMSF 的其他资产没有追索权，从而为 SMSF 提供绝对的保护其他资产 • 贷款由 SMSF 成员个人担保（须经信贷批准） • SMSF 可以随心所欲地处理财产，就像投资者可以处理普通投资财产一样（例如：租赁、翻新、修理或出售），（受相关贷款和抵押条款的约束） • 所有租金直接支付给 SMSF • 贷款以普通方式从 SMSF 偿还 • SMSF 可以支付或减少随时按揭（受相关贷款条款限制） • 当按揭全额付清后，物业的所有权可转移至 SMSF 或物业受托人可继续作为注册业主 管理 SMSF L 的规则everaged 房地产投资有许多管理 SMSF 杠杆房地产投资的规则，您确实需要了解它们虽然看起来很复杂，但参与 SMSF 杠杆房地产投资交易的受过适当教育的专业人士可以很容易地为您提供帮助
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你真的被这个人牵着鼻子走！干杯，Rob
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嗨，SMSF 内的 Bud 房地产开发违反了这么多规则，这并不好笑 你甚至不能用 SMSF 购买空地，更不用说逐步建立起来了 找个好会计师，他们会给你直
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可能有办法 - 我曾经为一家接受超级基金投资的开发公司工作，该结构显然已被一家会计机构接受
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是的，你可以！我们做到了，大约 8 年前 卖掉了 完全没有问题 但是财产 d发展正在开展一项业务，并从真正了解与 SMSF 相关规则的人那里获得非常彻底的税务建议
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感谢您的帮助人们，无论如何都会调查它，看起来我需要寻求会计和财务规划建议
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我已经在我们的 SMSF 信托契约中购买了空地，我们将在资金允许的情况下进行建造（现金）（积累 SMSF 内的其他租金和任何未来股份）和将资产保留在基金中以获得免税租金假设在访问年龄免税仍然存在并且劳动力也不会废弃迈克，您的意思是在基金内开展发展业务的基础上购买空地
评论< BR>即使不是企业 如果关联方进行实际建筑或为活动做出贡献，这可能被视为非公平交易 这甚至可能被视为支付给员工的非法利益或受益人提供的贷款捐款 不要忘记受托人禁止 干杯，Rob
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有趣的信息 Rob 谢谢你的帖子 澄清一下，如果我们聘请建筑师和建筑商（或规范建筑公司）建造（比如说）4 BR 房子或复式这有助于活动 我们不会向自己支付任何费用或报销任何费用，因为 SMSF 会以现金建设的形式进行建设 我们不会砌砖 我们永远不会住在其中 这是为未来提供租金收入或（不太可能）将来出售，我会对您对事物的进一步采取感兴趣
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我怀疑您可以“一次性”购买土地并在您的超级基金下建造房屋，因为您的意图与那些做生意是为了谋生
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在某个阶段，你曾经能够与 SMSF 建立合资企业，我不知道这是否仍然可能 Rob Balanda 有关于合资企业的材料我相信这涵盖了 SMSFs 的合资企业
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对不起，我的意思是说，如果你在想准备购买空置土地，因为银行不会根据相对较新的 SMSF 借贷规则放贷，因为他们认为空置土地是不可接受的安全性 对于 SMSF 为空置土地支付现金，一些顾问说可以，有些顾问说不适合有很多原因，包括他们对它的看法不符合唯一目的测试
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唯一目的测试我不明白我们买了一块海滨土地，因为我们知道几年后这将是一笔巨大的投资是的，它在三年内价值翻了一番多，然后我们卖掉了它
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Pushka，ATO 一直担心开展业务的 SMSF 可能违反了唯一目的测试这是因为开展业务——而不是提供退休福利——可能成为基金的唯一目的 你可以在这里阅读更多内容：http:wwwcleardocscomclearlawsuperannuationsmsf-sole- purpose-test
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我认为迈克打败了我他的意思是你不能进入SMSF 和购买空地 在您的投资策略允许的基础上，没有什么可以阻止您购买 在 Rockampton 购买了一大块空地，根据国家资源部登记的单独产权，该土地被细分为 14 块 支付了相当于 9000 美元的土地和刚刚确定了最后一件，我们以 39500 美元的价格售出我的 SMSF 允许此类活动，审计员绝不认为这是在开展业务，但您当然无法购买、开发、建造和出售持续基础
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在这些事实上听起来像是一个公平的非商业活动 但是，请注意“有酬就业”的定义。与税法相比，SIS 的范围更广 要成为一家企业，通常需要积极参与更具商业性质的活动，其中包括允许 SMSF 受托人“报销”；为他们在管理信托过程中所产生的实际费用，只是不为自己支付服务费或赚取利润干杯，罗伯
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考虑到为了利润而细分的意图，你的基金是否因利润动机而被评估为普通收入？它是否受制于与土地干杯有关的盈利计划的 CGT, Rob
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Rob 如果它像上一个我所做的那样将被视为资本收益，甚至更好地以10% + 365 天让步迈克是 110% 正确 当资产是“SMSF 资产”时，您无法建造 - 改进 - 开发 如果一块土地已经在 SMSF 内 - 太糟糕了，恐怕 ATO 纳税人警报 200805 指出:- 还提醒受托人，在不违反 SIS 监管要求的情况下，不能将现有基金资产放入有限追索权借款中（见下面的链接）http:lawatogovauatolawviewhtion 基金；我已经解决了一个问题贷款，而个人购买土地 - 建造然后将财产出售给财产受托人（SMSF 是受益所有人） 销售合同是在个人和财产受托人之间起草的，因此仅在以下情况下支付额外的转让税土地价值 显然这里有很多考虑因素，但是如果这真的是一个长期战略，那么我相信这是一个“短期痛苦换长期收益”的案例 干杯
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你好！我收到很多询问，而客户希望购买空置土地放大器；构造 这里有几个选项：- 1 个宅地包是可以接受的； 2 让土地卖方和建筑商同意“合同”为 1，即房屋土地包（这很少可以取消，但有几个实例）； 3 购买土地并以个人身份建造，然后将已完成的房产出售给 Property Trustee 这将导致额外的土地价值印花税，前提是会员与 Property Trustee 之间的销售合同是在施工前执行的 我们还需要跳过一些在此基础上说服银行批准的箍 - 投资策略通常就足够了 希望这有助于 Vic Bulfone SMSFLendingcom 电话：0449 054 793 传真：1300 847 161 电子邮件：vic@fnfcnetau 网站：wwwsmsflendingcom 邮箱：Po Box 7059, St Kilda Rd - 墨尔本 VIC 8004
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嗨，我会非常小心选项#3，因为从 SMSF 成员购买住宅物业将被视为关联交易 SIS 立法通常禁止 SMSF 从然而，从基金的关联方购买资产，有一些特定的例外，但购买住宅物业不是其中之一 引用 DBA Bulter Lawyers 在其 2008 年 11 月的新wsletter (wwwdbabutlercomau) : quot;通常情况下，房地产开发的时机以及何时被 SMSF 收购也将是关键问题，例如，在许多情况下将开发的成员拥有的空置土地将不是“商业地产”房地产（BRP），因此不能被他们的SMSF收购 开发的土地何时成为BRP是一个重要问题，受托人应事先征求专家意见
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SMSF贷款不接受空置土地和建筑 我的研究和与各种专业提供商的对话表明，少数提供 SMSF 贷款产品的贷方不会以任何形式的空置土地或建筑为抵押贷款 他们只会在完全完成的担保下贷款，尽我所能确定 过去可能不是这样，但我相信今天是这样 有没有人有任何相反的最新信息
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你好 Euro73，这是正确的，一个完整的购买 阻止它的是 SIS 法规，而不是银行，他们正在根据自己的法律建议工作
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SMSF 房地产开发 在 SMSF 内进行房地产开发是不可能的 它在很多方面都违反了 SIS 法这个问题可以解决，我们最近刚刚通过建立一个注册管理投资计划解决了这个问题，参与者可以进行房地产开发，这是专为 SMSF 的我们的 SMSF Strategies 的高级技术顾问 Grant Abbott 支持该产品
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SMSF ATO 新的借款和财产规则草案！刚刚在 Switzer 上听到“一项裁决草案最近生效”； （只是一个裁决草案，因此尚未最终确定）这允许更大的财产灵活性 请参阅下面的链接，因为它非常有趣，阅读：http:wwwpropertyobservercomauy-super-for-property-investment2011101151890 或 ATO 裁决草案直接：http:lawatogovaupdfpbrsmsfr2011-d001pdf 他们也有真实的例子，非常有用 可能很快就有可能让建筑业者通过 Super 进行他们的开发（虽然规模有限）我们可以添加：游泳池，二层等，但只要资金不借入 所以 Super 可以借来购买房产，但如果有足够的现金，则允许通过 Super Current 的现金资金增加第二层的资本，是的，无论是现金还是借来的，都不允许进行资本改进，但这可能很快就会改变 享受阅读
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