澳洲澳大利亚房产 一个讨厌的小问题。请问会计师的观点？悉尼

在澳大利亚地产投资



我目前正在运行两个投资组合，一个与 Hubby 联名，另一个在 Family Trust 以我们自己的名义运行的东西，毫无疑问，一切顺利，就像它应该的那样 我遇到的问题是我们的信任现在，由于去年的一些小问题，我们刚刚完成了 2008-2009 年和 2009-2010 年的账目。信托，我们这样做是因为相信这对我们的情况是最好的 当时关于信托有很多噪音，但是对于发生的事情，我只能责怪我自己的天真 我们买了四个单元和两栋房子的街区一个偏远地区以及四个悉尼房产 我们很快发现，新南威尔士州的信托基金根本没有土地税门槛，我们的支出比我们预期的要大得多 我们还遇到了一些偏远地区 PM 的问题，使我们损失了数倍1000 美元自那以后，我们已经卖掉了悉尼的三处房产和区域的一处。剩余的区域房产为 cf+，但是由于前几年的超额费用以及我们不得不动用股本来支付费用的事实，信托仍然是巨额亏损 我确实认为卖掉悉尼的房产可以弥补损失，但我错了 像个傻瓜一样，我刚刚从收入中支付了所有账单，想知道为什么我们从来没有真正在在每个支付期结束时，我一直在向 MYOB 输入所有内容，但从未真正考虑过我支付了多少额外费用，因为在我看来，我“想”卖掉了悉尼的房产。我已经插入了损失 我想停止喂养这个怪物并且我想以某种方式使用保留的损失 出售所有信托财产不会清除保留的损失 它会清除债务（希望如此），但目前有超过 250,000 美元的保留损失坐在那里 我非常乐意出售这些房产，但是出售这些房产将导致关闭信托并永远告别这些资金购买更多 cf+ 房产并不是我需要赚取大量资金的答案超过将信托带入中立地区的费用，我可以卖掉这些单位，偿还贷款，并用少量多余的资金将 GF 放在悉尼剩余的一处房产上，这将有助于这一房产可能是唯一的房产一个会看到任何 CG 出售这些单位的人可能需要一段时间，因为所有房产似乎都需要一段时间才能在它们所在的地区出售 Socan 任何人都建议我可以清理的方法他保留了损失，问题是我不愿意在坏账之后投入更多的好钱，所以我不愿意再开一个信托来给这个注入资金，因为以我的运气我可能只会以两个亏损怪物而不是一个我也不知道如何处理股票，所以建议我通过某种形式的股票投资向信托基金投入更多资金对我来说也不合适
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那不是案例 即使信托里面只有现金和或给受益人的贷款，它仍然存在关闭信托是一个完全独立的行为
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没有神奇的答案你需要信托才能开始产生利润可能包括： 1 偿还贷款以减少您的利息支出 我知道您提到了这一点，这需要现金 2 购买收益更高的投资 低（ish）风险示例可能包括买入蓝筹股，也许还有一些上市房地产信托 再次需要现金3 出售财产以获取收益 虽然 y你已经说过这可能是不可能的 也许可以出售未实现收益的房产以减少单位债务据我了解，你未来的女婿对这些东西有点聪明，也许可以和他谈谈
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如果信托完全卖光，会剩下多少现金
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是的，我知道我只是在抓稻草，看看是否有人能建议我所没有的任何东西没想到魔杖会很棒 我曾想过做一些我对股票不满意的事情，正如我之前提到的，我不得不问需要多长时间才能吸收 25 万美元的损失哦，我知道詹姆斯在处理信托方面非常出色，但我相信在处理事情时要保持一定的距离，并且不喜欢将家庭和企业混在一起我不介意讨论一般性质的事情，并且非常乐意让詹姆斯为这个帖子其实我是希望他能从我希望的几个expe的角度在这个论坛上找会计师给我一点帮助，让我知道从这里去哪里 几乎没有
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是的，很长一段时间如果你有d 进行投资的现金，您也可以只偿还一些债务以达到相同的结果如果这让您感觉更好，我们的情况与您的情况非常相似，但数字更大！我认为这是一件长期的事情，至少我们可以在未来 100 年内免税获得定期存款的钱。信托中同时存在资本损失和收入损失 考虑设立新信托可能是值得的如果您在新信托中有 16,000 美元的收入，您可以将其交给没有工作且他们不纳税的受益人 如果使用相同的信托，您将不必要地耗尽损失 我知道您的大部分问题是由使用信托，但如果您不继续使用信托，那么您将无法用完损失 还可以考虑从您的 LOC 借出信托资金以继续运营，而不是仅仅向其中赠送资金 这将给相信未来也会有更多的扣除 如果你有多余的钱sh 并且正在赠送，那么这将意味着您有更少的现金来偿还个人债务还要记住，要使信托有效，它需要 3 件事： - 持有资产的受托人， - 受益人受益人，以及 - 信托财产 如果其中任何一个丢失，那么您将没有信托因此请确保您至少在信托账户中保留一些现金并且，请就所有这些获得专家建议，因为围绕损失的复杂规则旨在防止损失交易，并且还有复杂的围绕从一个信托分配给另一个信托的规则
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LOL！如果我的使用期限可能超过 100 年，那可能会令人欣慰
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是的，我的会计师已经谈到了这一点 我在哪里可以找到更多关于处理信托内损失的信息
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关于信托损失，请参见：ITAA 1936 年表 2F http:wwwaustliieduauaulegiscthconsol_actitaa1936240sch2fhtml 家庭信托可免于这些规则 并且，ATO 广泛概述 http:wwwatogovaubusinessescontentaspdoccontent71255htm
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Urrgghh！阅读量很大，我得把它留到以后谢谢！
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特里，我看过所有这些信息它不是很用户友好，恐怕我放弃了我无法弄清楚它的头或尾，ATO 的东西只是在圈子里转来转去
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溜冰者这一切都非常令人困惑听起来你对你的会计师很满意你为什么不和他们坐下来一两个小时，然后弄清楚你是如何进行的 听起来他们已经给出了一些前进的想法
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大多数规则都是为了防止交易损失因为你是一个小家庭，他们可能不会适用无论如何
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嗨，Coasty，虽然我对我的会计师很满意，但我愿意听取关于这个问题的其他观点，因此我希望你和 Mry 是另外两个帖子，我希望能为这种情况增加一些见解，以及我可能已经忘记的其他人
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你是什么意思
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很多交易都在亏损 这就像毒品交易，但更糟糕的是一个com公司可能会在一笔交易中蒙受巨额损失，然后他们的账户会与其他账户（通常在酒吧）交谈并找到收益丰厚的公司他们会聚在一起形成一个复杂的结构，而收益公司将能够以很少的方式逃脱或不征税 它会让人上瘾 一旦你交易了一笔亏损，你就会在不知不觉中交易更大的损失 你沉迷于亏损交易 这是 ATO 试图阻止的事情 - 不相关实体之间的非法亏损交易 像你这样的人将运行全权委托信托，您将能够进行家族信托选举以使您能够结转亏损 新信托将成为家族集团的一部分，因此有关亏损交易的规则可能不适用
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好吧，我想我明白了你的意思是，如果我有一个新的正在盈利的信托，它可以将利润分配给亏损的信托
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是的，这比使用旧的信任 - 但先征求意见OK，b但是，如果产生的收入很小，那么建立一个新的信托会适得其反，我的意思是说，当您加上运行该事物的成本时，我也不明白为什么新的信托会比旧的
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看我上面的例子，为什么一个新的可能会更好
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我没有向信任赠送任何东西目前我有几个完全绘制的LOC以及一个大量“无息”贷款，即额外资金我为信任做出了贡献 你指的是上面的帖子，我认为我很傻 点击展开 点击展开
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除了特里概述的弥补损失的问题，我真的看不到太多为新投资启动新信托 如果有资金（现金）可用于为新信托中的新投资提供资金，则可以简单地分配该现金以减少当前信托中的债务，从而达到相同的结果
评论< BR>哈哈！我认为这是问题的一部分 目前确实没有任何现金可用于减少债务或为新投资提供资金 我正在玩弄出售单位（公寓，而不是信托单位）以偿还它们所附的债务剩下的少量资金在悉尼房产上建造了奶奶公寓 这将使该房产达到 cf+（不错），并希望阻止信任积累更多损失 悉尼房产是唯一可能获得任何增长的房产，无论是 CG和出租我可以看到未来一段时间悉尼房产会有增长来弥补损失，虽然我宁愿不用等待
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设立新信托的另一个好处是它应该是最新的并且有更长的寿命（最长 80 年） 大多数人没有更新他们的信托契约以反映最近的法律变化 他们并没有真正花那么多钱来运行他们但是，如果你有没有多余的现金，也没有赚钱的前景，那么这很重要很困难
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我想这都是关于优先事项的在其他地方使用
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我没有太多要补充的，因为 Terryw 已经涵盖了所有好东西 现在让事情变得简单 1 - 弄清楚你现在的投资状况 你的现金流承诺，你的股权, 您当前持有的可能投资增长和您的税务情况 如果您需要帮助，请咨询您的会计师 2 - 根据您当前的情况重新调整您的投资计划 如果您想积累财富，您需要根据您的情况制定新的计划关于你在哪里以及你想去哪里 3 - 与你的会计师讨论如何使用未来的损失和信托 然后你可以知道你是否需要出售你的一些资产以及在哪里购买接下来的几个 它可以帮助你认识到你什么时候准备好继续前进 你的情况是没有不寻常 许多人开始信托收入分配和资产保护福利，但当投资变坏或开始累积损失时，因为他们不知道购买的现金流或税收影响，他们最终没有收入分裂和积累的损失 额外的土地税也无济于事 下次及时更新您的簿记和纳税申报表
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Terryw太棒了 非常感谢他 嗯我想要信托只是增加了我受够了的复杂性哦好吧我想我已经铺好床了，我现在必须躺在里面，所以那里没有问题看起来确实没有短期治愈信任的方法，尽管我将不得不把它吸起来并在那里投入现金流，我宁愿把它放在其他地方这阻碍了我们个人名字的增长（因为一定数额的非扣除ble $$ 已经承诺，以及生活方式 是的，我知道我并不孤单当有一些我不知道的明显（现在）的事情时，跳进去并认为我什么都知道。有些投资适合信托结构，有些不是我的错！也许我会更好地使用某种混合体，使损失可以免税，但同样，我不会责怪自己以外的任何人，只是试图使用（或不使用）我现在拥有的东西年纪大了（希望更聪明），有时你会重新审视你所做的决定，并希望你能取消它们并在下次更新你的簿记和纳税申报表时保持更新 [QUOTE] LOL！我通常这样做 而且我通常也以更有序的方式跟踪费用 我只是（危险地）假设出售房产将是费用的结束 它使他们不再像以前那样负担过重今年在这个过程中几乎没有什么帮助（或实际上阻碍）尽管如此，尽管我们在此过程中犯了所有错误（是的，还有更多），但我们仍然比如果没有我们的情况要好得多完全投入了这证明了结束，即使你不知道所有的答案仍然比站在场边害怕弄湿你的脚趾要好 如果一路上的课程不花那么多钱就好了
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我对你的具体情况一无所知，但可能值得关注债务回收——即在你的“个人姓名”之间。投资组合债务（尝试增加它）和你的“全权委托”；投资组合 - 尽快将其偿还至零债务，然后开始从那里建立的扣除额中受益 显然，这比这要多得多，但请按照这些思路思考，并与会计师交谈 如果你的薪水更高你也可以还清全权信托债务，然后以这些房产为抵押，以你自己的名义贷款，以你自己的名义购买更多的东西可能没有你想的那么糟糕
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谢谢特罗格多，好尝试，但我目前正在回收 PPOR 债务 首先，我想首先，虽然（单一）收入高于平均水平，但我们的收入远不及这个论坛上的一些人高收入意味着这些事情需要更长的时间
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哦，好吧，值得建议我们实际上和你有同样的问题 - 但是PPOR大约有6个月的时间来还清，所以我们会做信任回收的事情两个很棒薪水也有帮助，所以不应该花那么长时间祝你好运，我希望你能找到一个很快就解决了，感谢您与论坛分享
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这个保留损失到底在哪里？它实际上在什么资产负债表上Pamp;L实际上是在哪里
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这就像你个人名义上的保留损失你知道，当你有，比如说，负杠杆损失，但你不工作，所以没有什么可以抵消它们他们只是呆在那里直到你开始赚钱它根本不在资产负债表上
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如果它不在资产负债表上，那么它就不存在 是的，我知道，但在信托安排（即以信托形式持有的资产）中，仍然有资产负债表和 Pamp;L 这就是我问的原因，这个“保留损失”到底在哪里？条目 受托人，前受托人，私人有限公司等 当然您不需要透露此信息
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从第一篇文章的上述引用中，我认为这是信托 信托被认为是一个独立的实体税收目的 我看不出是受托人或前受托人，因为受托人通常不以自己的权利进行交易 受托人只是以合法所有者的身份持有信托资产
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