澳洲澳洲房产会计师说不需要做任何事……不知道他说的对不对？悉尼

在澳大利亚地产投资



嗨 SS'ers， 尝试搜索但真的找不到任何东西（大多数线程都在谈论相反的情况）所以希望有人能给我任何信息 我们有一个出租物业（自从它建成以来一直是出租的2007 年），但将在大约 6 周后搬入该物业，因此这将是我们的 PPOR 我们预计最多在这里住 2-3 年 我们是否需要在搬入之前完成估价以用于 CGT 目的或会计告诉我们不的任何其他原因，但我记得多年来在 SS 上读到这是一个好主意 任何人都知道这件事 非常感谢提前！干杯，金
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嗨，金，如果你的情况正好相反，你只需要估价，也就是说，如果你在交割后一直住在这处房产，那么几年后想租它出去，然后你需要估价 从出租到 PPOR，你不需要估价
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同意 Dan C，但请记住，在此期间它是你的 PPOR，你不能要求你的持有成本作为税收减免，保留所有记录，因为如果您出售，它们至少会被添加到您的成本基础中以减少任何资本利得税
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哦，好的酷谢谢堆！猜猜会计师确实知道他在说什么
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请原谅我的无知，但出租时获得估值的意义是什么
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这样你就有了成本基础CGT 目的 这意味着如果你曾经出售过，你会知道基础价值是多少，当你去计算你为税收目的获得了多少收益时，如果你将来出售可以为你节省很多钱
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这对我来说似乎有点奇怪，我想如果您想在 PPOR 期间申请 CGT 豁免，您需要在居住时确定其价值，并在您腾出时再次确定如果你愿意放弃这个豁免，然后继续
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我和morg在一起你仍然要对CGT负责，因为它是一个IP，所以你要如何弄清楚如何当你最终出售时，大部分收益都是免税的，没有估值
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我也是这么想的，为了几百块，它不会请让我安心
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如果您最初购买了IP，那么您将使用时间分配资本收益，而不是按您搬进来时的市场价值，即使用s118-185 ITAA97中的公式，Rob
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如果你在做IP的时候没有太大的增长，现在可以得到一个估值证明，你可以选择使用估值，还是你必须用时间来计算如果是这样，为什么为什么该命令（即 IP 然后 PPOR 而不是 PPOR 然后 IP）是否改变了分配资本收益的方法（如果只是那个“ATO”；和“逻辑”；不要一起去，我可以忍受）
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嗯，这就是我最初的想法，因此我认为会计师错了我想我会继续进行估值，无意出售这所房子但可能不会在里面超过 3 年然后它会恢复到 IP 我希望这个 val 在使这个家成为我们的 PPOR 时尽可能高然后在恢复到 IP 时获得一个 val并尝试使其价值尽可能低，以使 CG 最小化
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不，反过来你现在想要一个低价值，所以资本增长都是在你的 PPOR 期间然后你当您搬出并再次使其成为 IP 时想要一个高 val，以最大限度地提高无 CGT 的增长
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Rob G 在他提到 s 118-185 注意 - 没有提到那里根本需要估价 如果您想要提到使用估价的部分，即 118-192 条，请注意要求 结论 - 除非您满足要求f s118-192（第一个海报不会），出于税收目的不需要评估
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我相信你们是对的，我只是好奇逻辑（如果有任何）我读过，但我不明白你能告诉我按时间分配收益（s118-185）和使用估值时（s118-192）的情况有什么区别吗？ ) 是关于顺序（即先PPOR然后IP，还是先IP然后PPOR），还是别的什么
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下面的场景呢？我们有一个IP大约十二年了，买了15.6万美元，花了假设那段时间为 3 万美元 让我们将基本成本设为 20 万美元，以使其变得容易 假设它现在的价值是 80 万美元 如果我们搬进去，花了 20 万美元做一个大的 reno，提高，建造，扩展 说我们做了那个，在那里住了两年，然后以 1200 万美元的价格卖掉它 我一直认为我们只会对它的成本基础（20 万美元）的收益纳税，直到我们搬进来（80 万美元），并且从那时起的任何收益当它变成了欧r PPOR 到当我们出售它时是免税的 我是不是解释错了
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s 118-192 仅适用于 PPOR 成为 IP 的情况，并且仅当 PPOR 在成为 IP 的前一天出售时，在主要情况下是免税的居住豁免 如果在任何时候它失去了豁免，即使是部分地，本节将不适用 s 118-185 是当 s118-192 不适用时（并且只是为了涵盖所有基础，如果它们是，我没有涵盖收到的财产已故遗产的一部分，商业地产，拆分标题等我试图让讨论保持简单）
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是的，这部分适用于你（1,200,000-400,000）x 12年14年
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对我来说这似乎是合乎逻辑的 你购买的房产是作为 IP 的，你应该保留你所有的税收文件 你作为 PPOR 购买的，可能永远不会期望将其出租，也可能不会保留他们的所有记录出租前 10 年或其他任何时间，因此在从 PPOR 到 IP 而不是另一个时能够使用估值似乎是合乎逻辑的一路走来
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好吧，我不得不搬进其中一个IP，翻新并出售它并赚取巨额利润。首先是 IP，然后是 PPOR，资本收益按价值增加与用于每个目的的时间成比例进行评估 任何在 IP 期间用于维修的资金都已申报税收，因此如果使用估值，它将相当于“双浸”；因为声称的维修和折旧的配件将被添加到财产的价值中以提高成本基础我猜如果 PPOR 成为 IP 使用估值的原因是人们的意图发生了变化，随着时间的推移，可能会有很多改进这样做是为了无法确定确切的成本基础，除非每一分钱都被记录下来，这根本不会发生玛格
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天哪，这太令人困惑了，我想我必须重新阅读每个人的帖子十几次让我头脑清醒
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该死！自从我们搬进来后，我们已经对我们的 IP 转为 PPOR 进行了大量改进，这大大增加了价值！！我认为这没问题，但听起来所使用的方法会将这种价值分散到我们所有权的整个生命周期中，如果我们不改进它，我们将支付更多的 CGT 所以我们可以要求这些成本改进以抵消我们将支付的增加的 CGT 如果不是，那么该死的，如果我们在它是 IP 时完成它们，我们可能会声称它们如果您在转换为 IP 之前大幅改善初始 PPOR，这并非都是好消息，除非您可以使用 6 年缺勤规则 如果您的 6 年到期，请确保您的成本基础增加到市场价值，并且还可以扣除所用资金的利息出租时的改进，但其他人可以享受这些改进，并且随着时间的推移可申请的增加的建筑物折旧扣除再次从成本基础中恢复！干杯，Rob
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是的，Rob，但这个地方一开始是一个 IP 我们后来搬进来，这是我们的 PPOR 我们自从搬进来以来已经做了改进，它的价值在我们已经生活了 3 年 在之前的 3 年中，当它是一个 IP 时，价值只增长了 5 万美元，我曾认为（像 OP 一样）我们会为价值增加的 5 万美元支付 CGT，而它是一个 IP 但听起来我们必须支付 CGT 15 万美元（自购买以来的总增长）6（持有的总年数）* 3（作为 IP 的总年数）7.5 万美元我解释得对吗？它从未以我们的 PPOR 开始，因此不适用六年豁免
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如果市场继续快速上涨，情况会更糟如果明年再上涨 5 万美元，那么我们的 CGT 将是 $200k 7 *3 将近 86k ！！天哪，我们的会计师为什么不告诉我们这件事！我们逗留的时间越长，ATO 的肮脏手就越多，你能要求对此进行私人裁决吗？你希望你的收益与其他人的计算方式不同 在什么基础上 因为你没有意识到规则是什么并且不想支付那么多税 我不认为那会飞，对不起 但祝你好运！谢谢，marg4000，用于解释逻辑 关于“没有改进 PPOR 的记录，因为你不知道它可能曾经是一个 IP”。是有道理的，并且是我听到的不同计算方法的第一个很好的理由基本上默认方法是按时间拆分，除非情况意味着使用这种方法不公平不切实际（例如当有人不知道他们的 PPOR 会永远是IP）知道了！ （最后)
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估值对你没有任何好处 资本收益（如果你卖掉的话）将是总收益乘以它被用作IP的时间百分比假设你的收益是200,000美元，你拥有房产 20 年，出租 4 年 您的税收资本收益为 200,000 x (420) $40,000 正如 MArg 所说，只有当您将状态从 PPOR 更改为 IP
时才需要评估评论
不，这是不对的 你的资本收益在你的 PPOR 期间被打折 如果你的 PPOR 在 40% 的所有权期间是你的 PPOR，而 IP 是 60%，那么你的 60% 应纳税资本收益 估值方法仅用于特定情况，例如将状态从PPOR更改为IP
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虽然都是书面形式，但我不能说我同意它人们购买房产的情况如何目前已出租，并允许租户在搬入之前一直呆在那里直到租约到期 例如，如果您正在租房，而您 j我们买了一个地方，说你的租约在 3 个月后到期，给现有租户 3 个月通知会更有意义（所以他们不会在结算后立即被踢出），并且你不会因提前违反自己的租约而受到处罚因此这里的意图是为了一个 PPOR，除了一开始它是一个 3 个月的 IP 似乎因为它而被部分 CGT 法案击倒是相当不公平的
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