大家好，我需要帮助来决定我是否能够在购买第一个 IP ATO 文章后进行的少量维修中获得税收减免：扣减：出租物业费用 - 初始维修 - 可供出租的物业链接：http:lawatogovauatolawviewhtmDocIDAIDAID200392500001amp;PiT99991231235958我的任务是 - 如果合同文件没有提到维修，ATO 怎么知道购买的房产处于失修状态扣除初始维修费用，因为该支出本质上是资本但如果我更换燃气灶具，比如说购买房产后的 6 个月租金，它是否仍被视为初始维修（不扣除）或一般磨损，我可以索赔扣除 ATO 是否有固定时间段区分磨损维修和初始维修 如果灶具在租用 2 个月后停止工作怎么办 同理，更换 f例如，在浴室更换马桶座 如果所有这些维修都在一段时间内完成（假设 1 年） ATO 是否仍认为它们是初始维修 我购买的房产将打折，因为业主要求我自己完成维修在这种情况下，ATO 会认为购买价格有点低，可能是维修要求（合同中没有提及） 请帮助 谢谢 Aman
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一般来说，从 ATO 的角度来看，“维修”意味着恢复某些东西恢复到您购买时的状态 因此，这是您为租户的行为或租户在那里期间的磨损索赔的费用 是的，您会贬低这项工作 如果您安装新的炉灶必须折旧 如果你修理现有的，你将修理费用作为费用 更换围栏，这是一种改进，而不是修理 马桶座可以作为修理索赔
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初始即使您延迟维修仍然如此“修复”；尝试将其伪装成其他东西 即使您在使用资产赚取收入的同时随着时间的推移纠正缺陷，这仍然是初步修复，W Thomas amp; Co v FCT Cheers, Rob
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谢谢 Scott 和 Rob Rob，你可能是对的购买时知道什么是缺陷修理
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他们会不会知道你是否做了折旧计划 这会带来乐趣，但后来当你更换固定装置时，它租用了你所有的光明正大并平方away
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首先，如果你试图把事情推得太远，你就是在自讨苦吃短租期后要求大笔维修 你是说当你把它租出去的时候，房产明显恶化 当然，马桶座随时可能坏掉 但是围栏会随着时间的推移而磨损 油漆会随着时间的推移而恶化 所以如果你比如说，在出租 6 个月后重新粉刷房产，并声称这是修理，我估计你是在自找麻烦当然，房客会损坏墙壁，暴风雨会损坏栅栏，但最好有证据
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谢谢贬低者另外我得到财产由于这些维修要求有点便宜 那肯定会为 ATO 敲响钟声 我会完成大部分维修，但仍然至少要在 1 年内完成 1-2 次 我觉得太诱惑了
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ATO 确实会审核购买后两年内退货时要求的大笔维修费用这里最好的辩护是物业经理声明、警方报告或照片显示租户损坏了房屋
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我为树支付了 1000 美元修剪器在我的 IP 前面移除一棵死树 这没有通过 PM 因为我有我自己的联系方式 我付钱给他，他给了我一张收据 我想我可以要求这是一次性扣除
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购买IP Cheers时是死了还是生病了，Rob
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我会在t完成折旧时间表他会在您进行大部分翻新维修工作之前放置。这样，如果工料测量师对您的炉子的估价为 200 美元，而您后来用新炉子更换了它，您可以要求立即扣除炉子的剩余价值，然后开始折旧新炉子 如果您在 eBay 上以 50 美元的价格出售旧炉子，您必须考虑到这一点，您的扣除额将是 150 美元 对于其他“建筑”或“基本工程”项目，它们要么是维修（可立即索赔）要么结构性改进（在 40 年内注销 25%） ATO 通常喜欢将所有事情都视为结构性改进l 维修”，例如，如果您用相同类型的栅栏替换了部分栅栏，那么它可能是维修，但如果您更换整个栅栏或使用不同类型的栅栏，那么您已经“改进”了它而不是维修 在某些情况下，最好让当前所有者在您购买之前进行一些维修（并将其添加到购买价格中）例如，如果您设法找到便宜的灶具并且有人以便宜的价格安装它 - 比如说安装了 350 美元，如果您在购买后这样做，则必须使用 350 美元，因为这是您支付的实际金额 如果以前的所有者这样做了，工料测量师将不得不以通常的成本对其进行估价 - 假设为 700 美元这样做你有效地使你的扣除翻了一番！希望对你有帮助
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谢谢Syba !!这是对我的问题的非常详细和准确的答案 不知道为什么我所说的大多数折旧公司都建议我在装修后与他们联系在浴室 - 更换 Cooktopovenrangehood - 更换一间卧室的木门，根据上述信息，您能否建议在 reno 物业 12 岁之前完成折旧计划是否值得（建于 1998 年）另外请告知我正在寻找的大约数量用于建筑物折旧索赔（我可以索赔到 40 年）和工厂 amp 的折旧总额；普通房产的文章，信息如下有没有这个属性
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你好 amsaini15 绝对值得做一个折旧计划，因为它建于 1987 年之后，所以你可以注销 25% 的建筑组件能够要求基本工程和可折旧项目，但作为一个“大致猜测”，我会说每年大约 5-6,000 美元。这可能或多或少，因为如果没有实际看到并进行一些计算，您无法真正分辨出来如果最初的建筑成本是 180k 美元（同样不知道真的不知道），那么 25% 本身就是 45k 美元 在你的“雷诺”列表中，唯一可折旧的物品是厨房用具，所以你能够在处置时注销它们的剩余价值d开始折旧他们的替代品从您所说的角度来看，原始设备的价值可能每个不到300美元，因此无论是否更换它们，您都会在第一年将它们完全折旧（物品lt; $ 300折旧为第一年 100%）我会找一个工料测量师来做折旧报告，而不是你自己想办法弄清楚并自己做比你可能（加上他们有资格评估 ATO 认可的作品）假设你完成了一份报告，我的建议是去一个实际作为 QS 运作的 QS 以及做折旧报告（即一个确实花费计划等），而不是只做折旧报告的公司我对此的看法是，如果他们不积极参与日常建设，只做折旧报告的公司如何知道建筑成本是多少，或者做“传统的”核心工料测量我自己可能有点偏向于成为一名 QS，但这是我对一些 QS 的抱怨我敢肯定很多人不同意我的观点，但无论如何这是我的看法祝你好运您的购买希望一切顺利
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Syba，感谢您的帮助您实际上知道您在做什么您自己是QS，您在新南威尔士州经营吗？请告诉我您的公司名称和联系电话为我有兴趣得到报价谢谢
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我还是不清楚我应该在装修之前或之后得到折旧时间表因为你之前似乎已经指出但是一旦我改变了烹饪设备那么我仍然需要折旧新项目的时间表我认为QS不会两次来物业另外请告知我应该为折旧时间表支付的平均费用是多少谢谢
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如果你买了物业就开始工作，你还不如在工作完成后得到一个 QS已经完成 如果你打算在工作之前先把这个地方租出去一段时间（这样做有好处），最好先把 QS 拿出来我这里不谈价格，但是那是因为我们不是周围最便宜的 有些公司不使用 QS 进行检查 他们更便宜
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amsaini15 - 刚刚给你发了一条我的详细信息 不想发布它在论坛上，因为它应该不是广告媒体
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对不起，我有点慢，但请你帮我弄清楚在租赁之前（最初）和之后进行装修改进（例如粉刷墙壁或更换地毯）的主要区别把它租出去 我计划现在在这个地方做价值 1000 美元的工作，但我刚买了它，几个月后才打算把它租出去 谢谢！
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一般来说，如果您在出租之前对房产进行了工作，那么您所做的任何事情都将是一种“改进”并且您会贬值如果您将房产出租一段时间，即从其中的资产中赚钱，然后做类似的事情扔掉地毯，你应该能够将扔掉的地毯的价值作为扣除额 这些事情的时机可能很重要 在你对房产做任何事情之前与你的会计师交谈总是一个好主意 - 假设你的会计师与出租物业有密切关系我更充分地解释了这些东西我我们网站上的那本电子书它是免费的，所以如果你喜欢 Scott，就赶紧去拿吧
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