我刚刚通过阅读其他一些帖子发现，我们将为我们目前的房产支付比预期更大的 CGT 账单，现在我提出一些建议 事实：以 23 万美元的价格购买了我们作为 IP 居住的房子2004 年我们在 2007 年搬进了它，它的价值约为 29 万美元 在过去 3 年（2 万美元）中我们做了很多工作，现在它的价值为 40 万美元所以 CGT 负债（我认为）是：400 -230-206*3 75k 现在，根据我的计算，房产价值每年上涨超过 28,000 美元，我们的 CGT 负债就会增加（因为计算 CGT，资本收益是您持有房产的总年数的平均值并且您对用于产生收入的总天数负责 CGT 资本的大幅增加转化为更多的 CGT）所以，问题是，该怎么办 每年增加 28,000 美元是可能的现在这个 CGT 坑 或者购买销售成本是否超过 CGT 损失 我们刚刚购买了一个 IP - 我们应该租用吗我们现在住的房子搬进IP重新开始一个新的PPoR想法你会怎么做（ps在上面的计算中没有包括印花税成本等）
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2007年它成为您的 PPOR，因此在 400-290 上没有 CGT - 因此 110k 免税 CGT 将在 290-230 或 60k 上支付，这比您计算它的方式要少得多如果您当时对该物业的估值较低它变成了你的 PPOR，那么显然你会节省更多的干杯
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去为你搬进你的房产时做一个估价（即在 2007 年 - 获得一个回溯的房产会花费你额外的费用，但会值得）这将为您提供在该日期之后您所做的一切都需要支付 CGT 的金额将是免费的 CGT
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停止强调 2004 年以 23 万美元购买 IP 3 年 搬进来，装修20K 美元假设您在 2014 年出售，假设它的价值为 500K 美元，这意味着 3 年 IP，7 年 PPOR 不确定您的抵押贷款是什么，但假设如果您只支付利息，但仍然是 23 万美元，那么平均每年 7% 的利息是 16,100 美元 当您的 PPOR 时，您不能将其作为税收减免的年份将其添加到您的成本基础中还要将所有持有成本（如建筑保险、费率、维修等）添加到您的成本基础中 您的成本基础现在可能如下所示： 成本 $230K 装修 $20K 印花税 - 无论是 $10K 左右 利息（7 年 @ $16,100 ) $112,700 其他持有成本估计 $3,000 一年 $21,000 这现在给您带来大约 $106,300 的资本收益 按时间分配是 $106,300 x 310 $31,890 减去 50% 的折扣 $15,945 现在如果您共同持有这个，请在您和您的妻子之间分摊但是无论如何，如果你想支付 60,000 美元的 CGT，请继续，我相信税务人员不会介意 鉴于墨尔本刚刚经历了相当大的繁荣（我假设你是墨尔本），你可能会发现未来几年的增长会更小，在这种情况下，您越长持有它更好，因为您成为 IP 的时间将越来越少 如果您刚刚购买了另一处房产，那么是的，您可以考虑将其用作您的 PPOR 以使其完全免于 CGT，但是，CGT 仅在以下情况下支付你卖（不卖，那会解决它）我建议你自己计算考虑所有成本，而不仅仅是它的表面销售价格 - 230K美元的成本也许和你的会计师谈谈也
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当从 IP 到 PPOR 时不适用，这只适用于从 PPOR 到 IP
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是的，你高估了，因为忘记在成本基础中包括你的收购杂费，加上抵押贷款利息修复维护利率，而它是 PPOR 你也忘记了折扣所以随着时间的推移，你的成本基础和你的 CGT 豁免时间比例都会增加干杯，Rob
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你为什么要包括利息费用PPOR 作为扣除 通过增加利息费用来增加成本基数 y您将利息费用视为扣除 干杯
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是的，您可以在任何地方，您都不能将持有成本作为税收减免，即，如果是 PPOR 或度假屋，它们会被添加到您的成本基础中
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s110-25(4) ITAA97 干杯，Rob
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感谢您的回复 确实，我在原始计算中遗漏了一些东西，凌晨 12 点后在 iPhone 上发布的风险 我们已经付款大幅降低抵押贷款 所以我们每年的持有成本只有大约 9000-10,000 美元 因此，当它同时是 IP 和 PPoR 时，持有成本会增加成本基础 如果是这样：购买 23 万美元的印花税和法律费用 15 美元的知识产权利息：3 x 16k $48 利息为 PPoR $32（约） 改进：$20k 利率保险等 x 6 年：$9K 总成本：$354 如果我们今天出售：$400k 加上销售成本：$5k（私人销售）$359k 成本基数 $41k资本收益 *36 205 2 (50% 豁免）10,250 美元 CG * 边际税率 CGT 适度价格上涨情景：如果我们在 3 年内出售：470,000 美元的售价 加到 354 美元的成本基础上，再计算 3 年以上的利息：27,000 美元的费率保险等 x 3：45,000 美元新成本基础 $3855 加上销售成本：$5k（私人销售） $3905 成本基础 $795k 资本收益 *39 265K 2（50% 豁免） $13,250 CG * 边际税率 CGT 高价格上涨情景 如果我们在 3 年内出售：$520k售价 加到成本基数 354 美元以上计算 3 年以上利息：$27k 利率保险等 x 3：$45K 新成本基数 $3855 加上销售成本：$5k（私人销售）$3905 成本基数 $1295k 资本收益 *39 431K 2 （50% 豁免） $21,583 CG * 边际税率 CGT 低价上涨情景 如果我们在 3 年内出售：$440,000 售价加到 $354 的成本基础上计算超过 3 年的利息：$27k 保险费率等 x 3：$45K新成本基础 $3855 加上销售成本： $5k（私人销售） $3905 成本基础 $495k 资本收益 *39 165K 2（50% 豁免） 8,250 美元 CG * 边际税率 CGT 尽管 CGT 的金额并不像我最初想象的那么重要，但在除最后一种情况（停滞的市场）之外的所有情况下，我们将这所房子作为我们的 PPoR 的时间越长，即使它不再是，我们支付的 CGT 越多为我们创造收入 嗯，除非我的数字仍然有误
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不，那将是双重下降 只有当它是 PPOR 时的持有成本（即您尚未声称作为税收减免的成本）添加到您的成本基础
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对，这样认为 在这种情况下 购买 $230k 印花税和法律费用 $15 利息为 PPoR $32（大约） 改进：$20k 保险费等 x 3 年：$45K 总成本基础：3015 美元加上销售成本：5000 美元（私人销售）3065000 美元成本基础如果我们今天以 400k 美元出售 935000 美元资本收益 *3（作为 IP 的总年数）6（总持有年限）4675K 2（50% 豁免） 23,375 美元 CG * 边际税率 CGT 适度价格上涨情景：如果我们在 3 年内出售：470,000 美元的售价添加到 3 mor 以上计算的 3015 美元的成本基础e 年利息：$27k 利率保险等 x 3：$45K 新成本基础 $333 加上销售成本：$5k（私人销售）$338 成本基础 $132k 资本收益 *39 44K 2（50% 豁免）$22,000 CG * 边际税率CGT 高价格上涨情景 如果我们在 3 年内以 $520k 售价出售 - $338 成本基础（如上计算） $182k 资本收益 *39 606K 2（50% 豁免） $30,333 CG * 边际税率 CGT 低价格上涨情景 如果我们在 3 年内以 $440k 的售价出售 - $338 成本基础（如上计算） $ 102k 资本收益 *39 34K 2（50% 豁免） $17,000 CG * 边际税率 CGT 并且 - 如果我们在 3 年前出售它并且从未将其用作我们的 PPoR：以 $290K -230K 购买价格出售 -15K 印花税放大器；法律 -5k 销售成本（私人销售） 40K CG 2 $20,000 * 边际税率 CGT 看起来，除非市场不景气，否则我们将支付更多的 CGT，而不是在它停止销售时出售它一个 IP 所以我们很可能会有效地为我们的 PPoR 上发生的增长支付 CGT 除非我仍然把数字弄错了
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看看大局，确定你可能会或可能会不用支付几千美元的额外 CGT，具体取决于未来市场的表现 你所说的差异高达 1 万美元的额外资本收益（我没有仔细检查你的数据），然后按无论您支付何种税率，因此可能会额外支付 3-5 千美元！但是在那个时候看看巨大的资本收益，你说的是以 290K 美元与 520K 美元的价格出售它当然继续，出售它以摆脱“坑”；您将在未来为自己节省几千美元的税款，并支付代理佣金和重新购买费用或者如果你甚至卖
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你是对的，我只是想确保我理解正确，所以我们会继续了解事实 CGT CG 所以总的来说这不是一件坏事，我只是很惊讶该规则允许 CGT 在 PPoR 上累积 没关系，吸取的教训 希望它也对其他人有所帮助或IP
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我们肯定会出售，几乎没有任何可抵扣的债务，我们自己也不喜欢这个地方，这是我想知道数字的另一个原因但即使我们计划留 20 年，最好知道我们正在累积 CGT 责任，因为它会加起来在那段时间里增加到数万人
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+1我也不知道这个，谢谢你的帖子！
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再次强调Skeetaboat的观点，方便和幸运：唉，正如在这个线程中讨论的那样，我们已经意识到你所说的是一个常见的误解（这是在本次讨论之前，Skeetaboat 和我一直在讨论）当您的 PPOR 成为 IP 时，您可以使用估值来分配资本增长，但是当 IP 成为 PPOR 时，您必须除以时间，即使大部分增长发生在您的PPOR 我认为 marg4000 接近了它的逻辑，指出如果您有一个转换为 IP 的 PPOR，您可能没有为资本收益目的保留良好的抵押贷款利息、改进等记录，因为您可能从来没有打算将其作为 IP，因此当您搬出时您会获得估价但是如果您保存了良好的记录，正如您在它是 IP 时应该做的那样，然后转换为 PPOR，您需要继续保留这些在 PPOR 期间记录并使用“直线”；分配整体收益的方法
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