大家好，我是房地产投资的新手，所以这对你们大多数人来说可能是一个愚蠢的问题，但我只是想看看我的搭档和我刚刚一起购买了我们的第一个 PPOR 我们每个人的名字中都有一个 IP 加上去年我们以联名方式购买了一个 IP 为了将 20% 的 PPOR 押金放在一起，我们用现金和从我合作伙伴的 IP 中提款（这曾经是他的 PPOR 并且每月额外还款以偿还贷款并且有大约他可以在不进行新的贷款再融资的情况下额外获得 6 万美元）而且他还获得了“充值”；贷款 3 万美元以利用他 IP 的股权，所以现在 IP 有两笔贷款，他的单位价值为 41 万美元，据我了解，在我们取出 9 万美元之前的贷款是 24 万美元，并且如果我错了，请纠正我，IP 股权中的 3 万美元充值贷款的利息绝对不能扣税，因为这不用于购买创收资产 他额外还款的 6 万美元呢？在过去的 5 年里，在他的 PPOR 时支付了原始贷款的本金，因为可以在不进行充值贷款的情况下提取本金，他可以将其从 IP 贷款中取出并报税扣除所有利息 该贷款现在变为 33 万美元，然后充值贷款增加了 3 万美元 对不起，如果这是一个愚蠢的问题或没有意义，但希望有人能为我澄清任何建议，我们希望得到赞赏显然可以最大限度地减少我们的税收减免，但不会在 ATO 遇到麻烦 谢谢
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正确如果这是额外还款，然后重新提取，那么这笔贷款的 60k 部分是不可扣除的而且更重要的是 - 你现在有一个会计混乱，因为你有一笔可以部分扣除的贷款，部分不是你会需要在贷款的两部分之间按比例还款 如果原始贷款有一个抵消账户并且额外的还款已经投入其中，那么原始贷款将保持可扣除（事后看来是一件很棒的事情）问候，Jason
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嗨 Nellybly 你说得对，30k 美元的利息不能抵税，因为提取的资金没有用于创收目的 不幸的是，原始贷款重新提取的额外 60k 美元的利息也不会税收抵免，因为 ATO 将重新提取视为“新”借款 虽然在这里没有太大帮助，但您可以通过将任何额外的还款存入利息抵消账户而不是原始贷款来避免这个问题当您从对冲账户中提取资金时，原始贷款仍保留其特征 您可能会考虑一些事情以最大限度地提高您的税收地位： 1 工料测量师关于 1985 年 7 月之后建造的所有 IP 的折旧报告，以最大限度地扣除 2 修复您的 IP （小心不要冒险进入“改进”领域） 3 最大化您的其他知识产权索赔，例如检查成本 4 您总是可以产生更多的可抵税债务，您可以通过借款购买您合作伙伴的知识产权的 % 来偿还不可抵扣的债务这将触发转让税和潜在的资本收益（再加上可能是避税）
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令我惊讶的是，我刚刚和他核实了一下，当他向我们提供他的 PPOR 贷款时，他确实设置了它有一个抵消账户，这就是他支付额外还款的地方，所以这次我们很幸运！看起来只有 30,000 美元的充值贷款才能利用股权将是不可扣除的然后感谢您的回复和建议，非常感谢 APJ 我们目前正在研究折旧时间表以及其他可能的改进方式我们的税务状况，所以我很高兴我们走在正确的轨道上
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请记住，如果您没有在早期的 IP 纳税申报表中要求折旧，那么当您完成折旧计划时，您可以填写较早年份的修改后的纳税申报表，并要求您尚未要求的折旧（或任何其他费用）与您的会计师核对，但他（从记忆中）为我们提供了 3 年的价值 - 不是吗不错的小意外一次性付款！
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