澳洲澳洲房产SMSF如何入手？悉尼

在澳大利亚地产投资



我在一个行业超级基金有钱 我想创建一个 SMSF，借一些额外的钱来购买房产 什么是为假人创建 SMSF 的最佳方式 谢谢
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我是通过我的会计师完成的从本质上讲，他们提供了一个看起来非常划算的交钥匙包 他们负责所有 ATO 的东西，比如 ABN、TFN 等，然后我以基金的名义开设了一个银行账户 下一步是将雇主超级账户转入SMSF 并将未来的雇主供款存入 SMSF 银行账户 我有雇主基金的免费人寿和残疾保险，因此必须为此购买保险，其费用由 SMSF 支付 一旦你达到了这一点，您可以根据您的计划开始查看选项但是，我会查看可用于 SMSF 贷款的 LVR 等（论坛上有很多主题），因为您的基金中可能没有足够的现金来使其物有所值 只有您可以决定祝你好运！
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大家好，我将首先声明非常公开地说，我已经并且确实与几个使用 smsf 进行投资并使用 smsf 进行开发的团体打交道在某些方面对你来说它可能效果很好，但对于阅读这篇文章并这样做的人来说就像遇到了一场火灾风暴，只要设置它的人知道他们在做什么，关键的想法就很棒如果您已经建立了 smsf，那么您需要知道它的目标是什么，很多人建立它们并像他们所在的迷你超级基金一样运行它们，因此购买股票或将其变成现金很少考虑目标是什么更好 有一个目标，然后为该目标构建投资 做 smsf 确实需要大量了解您或您的团队想要什么，然后围绕该要求进行建模，在设置 smsf 后寻找选项就像开着 gocart 去参加巴瑟斯特比赛是的，你可以绕过赛道，但你根本不在比赛中，你需要弄清楚你将要使用什么比赛什么车辆和什么燃料与投资一样现在这是用一个 smsf 投资，而且有很多车辆燃料是财产股，甚至是现金，种族是您要为我投资的部门 您需要做几件事 1 找一个 smsf 会计师 使用 smsf 的投资者会更好 2 查看为 smsf 提供资金的认股权证或银行并问他们是否知道一个在这个领域有效的好帐户，即使在这里也有几个 3 映射出你希望你的 smsf 做什么或投资 4 看看你打算做交钥匙还是自己管理（我喜欢2k 的交钥匙版本很便宜，他们从 reg 的角度为您运行） 5确保您的版本符合要求，以便您可以将任何其他超级版本加入其中 6 确保与您一起去的人是有远见的思想家，不会倒退或停滞不前这是一个快速增长的领域，并且有很多交易这只是一个意见，不是任何形式的建议，不要将我的上述内容视为人身攻击 Rob Williams，但我认为您需要在开始 smsf 之前计划并获得该计划的帮助，并尽可能多地利用如果做得正确，正常投资
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谢谢 Grossreal 我听到你在说什么 我的基金是为特定时间范围内的特定结果而建立的，并据此进行计划 我理解这个问题与设置它的简单机制有关，所以我描述了这个过程，而不是围绕它的战略规划，我花了几个月的时间来研究、准备和记录你的观点是有效的，任何寻求建立 SMSF 的人都应该接受
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嗨，Rob Williams 在回答 smsf for dummies 问题时采取的观点，我的回答是风暴金融，嗨，westpoint，bridgecorp，但仅举几例，这些都是对假人的投资，它们是后场的假人，后场是一件美妙的事情smsf 的麻烦在于，它不是为今天设计的，而是为明天和后天设计的，你不希望它被傻瓜经营，它的古老意大利语说 sausage in sausage out dummie in dummie out for me it better to付最好的钱得到最好的投资最好的我上面的想法并不是万无一失的，只是为了一个smsf你确实需要计划大部分计划，因为你的情况是了解你想要什么
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谢谢Rob和 GR 为您的回复我有 200k 的 super 目的是将大部分资金投入房地产，还有一些备用现金用于支付账单和应急费用 分配可能是房地产 80%、股票 15%、现金 5% 它会像这样计算：（ 1) 财产 160k (80%) - 借 160k (50% LVR) 购买 300k IP (成本和 reno 20k) - 收入租金 15k (假设收益率为 5%) - 减去费用利息成本 11k (7% IR),管理成本 6k (2%) - 现金 f低 15k - 11k - 6k -2k (亏损) (2) 股份 30k (15%) - 收入股息 15k (5% 收益率)，邮资信用 07k - 现金流 15k + 07k 22k (3) 现金 10k (5%) -收入 利息 03k (3% 收益率) 年现金流 -2k + 22k + 03k 05k 如果 IP 以每年 5% 的速度增长，那么投资组合回报率为 9%（初始 200k） 如果 IP 以每年 7% 的速度增长，那么投资组合回报为12%（最初的 200k） 问题：这是一个好的安排
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Kenster 恕我直言，这不是最好的安排，因为你的钱对你来说不够努力（你的负债不够）我只会用有足够的资金来担保房产（28% 的定金），或者使用剩余的资金来担保另外一处房产，或者将其投资于其他东西 例如，如果您决定购买第二处房产，而不是增加价值 30 万美元的房产每年价值 15000 美元，您可以拥有 2x300000 美元的财产，并使您的资本收益翻倍（每年 30000 美元）当然，购买 2 个 IP 不会让您有太多钱来玩股票，所以您必须选择最适合您的情况（您还必须遵守您的 SMSF 投资策略）然后将新资金投资于股票等欢呼
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大家好，我已经请一位会计师建立一个允许我“投资任何东西”的smsf。 （从IP到鸵鸟股份）和“向任何人借”； （这是针对知识产权认股权证的）我的理解是，smsf 将采用信托形式，并附有信托契约，特别允许自由选择任何投资和借贷形式 会计师说这不是它的工作方式 我需要的是纯信托（顺便说一句，他只做纯信托，没有别的） 1 纯信托是什么意思 2 纯信托会做 IP 权证的工作 3 我需要什么样的受托人（个人、公司） 4 如何是否会发生使用凭单购买的 IP 的机制（例如，该物业被置于银行和 smsf 等之间的新信任之下） 谢谢
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您好 Kenster 回答您的问题； 1 裸信托是一种简单的安排，受托人仅将信托的资产转让给受益人（根据信托的规定），并且在信托下没有其他义务 关于 SMSF，裸信托持有资产的唯一受益人是受益人。 SMSF 及其成员 2 准备 amp 时最优秀的文件提供者；建立裸信托还包括分期付款令和；您需要的担保契约 3 如果您要从银行借款，Bare Trust 受托人必须是一家公司 原因是您不能为自己持有信托资产 4 SMSF 借钱（在这种情况下从一家银行）与持有财产所有权的裸信托一起，直到贷款完全偿还 SMSF 然后可以指示裸信托受托人将所有权转移回 SMSF
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只要确保您的契约不会让您陷入许多人有的 CGT 陷阱 http:prcmacquariegscomaudownloadaspfiledocumentsprecedentsmgsfreeSWDCGTEM00101pdf
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你认为你需要什么样的最低金额才值得开始一个SMSF
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链接中的文件说当一个认股权证贷款已全额支付，Smsf 声称所有权，这将触发资本收益事件假设使用认股权证在 112008 以 10 万购买 IP 贷款在 112010 全额偿还，Smsf 声称所有权新估值为 200k 如何CG能解决吗 谢谢s
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这个问题只出现在起草得很差的信托契约据克里斯·巴顿所说，周围有很多人有这个问题
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好的，我一直在阅读所有这些主题, 虽然现在对 SMSF 有了更多了解，但我现在也有几个问题，我们已经以自己的名义拥有了一些 IP，我想开始一个 SMSF，这样我就可以在基金中购买几个 IP 主要原因这是为了避免在我们达到退休年龄时出售它们时支付 CGT，或者，如果我们不出售并且它们是 C+，我相信我们不会对收入纳税 目前我们的退休金很少，我可以转移超过这笔钱，但我需要大量充值才能有足够的 IP 押金我有数十万可用作为从现有 IP 的股权中重新提取，如果我要利用这个并存入我们的 SMSF，（获得我的存款）利息是否也可以免税，当我将钱转入 S无国界医生有没有人认识阳光海岸的任何优秀会计师或 SMSF 专家，他们可以推荐我不想最终遇到那些你无法支付 CGT 的人！希望你能帮到你需要一份贷款协议，并且有一个在线文档你可以购买或者你可以自己写你可以从银行借剩余的钱你应该做你的钱，看看它是否会奏效，因为任何负扣税只会受益你的超级基金，它只会退还 15% 此外，SMSF 贷款的利率要高得多（ST George 最高可达 1%）
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SMSF 可以借钱购买房地产“分期认股权证”安排揭秘（免责声明：本文件不是产品披露声明——任何人都不应依赖本指南中的信息 超级基金受托人在决定借入其自行管理的退休金之前，必须听取您自己的法律、财务和会计建议基金 本文件由 Manoj Abichandani SMSF 专家顾问和 SMSF 专家审计员根据 2009 年 7 月 1 日的 SIS 法案编写 - wwwtrustdeedcomau)过程很简单 我们在整个过程中的角色是向受托人及其顾问出售根据 SISA 要求建立借款结构所需的法律文件 本文件以简单的英语编写，并解释了借款如何在SMSF 还包括一个部分，以警告受托人在其 SMSF 内实施分期付款认股权证策略时必须注意的问题 1) 超级基金可以借用 – 可以，只要有正确的结构 2007 年 9 月第 67 条（ 4A) 和其他部分被插入到 SIS 法案中——允许 SMSF 受托人借入和投资某些资产，包括购买房地产，只要购买的资产以正确的结构持有 该结构的特点如下：  财产托管人信托：持有该财产的信托是另一个信托（即 SMSF 以外的信托） 该其他信托持有该财产作为 SMSF 的托管人，直到偿还借款ff – 该托管信托是裸信托，其中裸信托的受益人是超级基金的受托人，他是财产的绝对所有者，裸信托的受托人（财产托管受托人）仅以信托形式持有财产（作为法定所有人）的受托人，该受托人在该裸受托人持有的基础财产中获得实益权益  转让法定所有权的权利：这种新的结构或对超级基金借款的豁免被称为“分期认股权证安排”，SMSF 可以通过分期偿还本金来减少贷款，该资金来自该新资产的基金收入和该基金的其他收入，包括成员未来的任何缴款 由于该新资产的合法所有者是 PCT 的受托人 – PCT 的受托人SMSF 有权以自己的名义转让资产 以自己的名义转让资产的权利（但不是义务）仅在借款支付后才存在  购买新资产：SMSF 能够购买允许 SMSF 直接持有的任何资产  无追索权贷款：无追索权贷款是贷方有权（或抵押担保）收回任何欠款的地方资产 - 仅来自购买的资产 SMSF 的贷方对 SMSF 的其他资产没有权利 这种有限追索权贷款暴露了贷方，他们通常坚持比正常的全额追索贷款更高的 LVR 一些银行坚持 SMSF 必须做出贡献至少 30% 的房产估值加上购买成本，例如印花税和律师费，才可以考虑借给 SMSF  收入放大器；新房产的费用：所有来自房产的收入都由SMSF报告，SMSF还支付所有的持有成本，如物业费、市政费和水费以及借款利息等一旦偿还贷款，房产托管人的目的信托结束后，如果需要，可以将财产转移给 SMSF 的受托人，或者可以将财产留在财产托管信托的受托人名下，直到最终出售给外部方，希望当SMSF 进入养老金阶段  房产可以随时出售； SMSF 的受托人可以随时决定出售房产 一旦房产出售，贷款首先偿还给贷方，然后将剩余的金额支付给 SMSF。SMSF 应在其所得税申报表中报告出售情况，并且根据法律缴纳资本利得税 2) 个人担保 尽管 LVR 很高（30% 或更高），但一些银行坚持认为 SMSF 成员必须亲自为贷款提供担保 这些个人担保违背了立法的目的，ATO 不批准它们 一些顾问已建议成员随后可以执行一份文件，该文件将放弃恢复y 来自 SMSF 的钱，如果他们被要求在个人担保下支付 另一种绕过个人担保的方式是，如果成员拥有足够的住房贷款，他们可以使用自己的住房作为抵押从银行借款，并且然后将钱转贷给他们自己的 SMSF 这种类型的贷款称为“内部贷款”，贷款人是关联方 3) SMSF 可以使用借贷策略购买哪些资产 SMSF 可以购买任何资产，包括股票和房地产，只要基金满足退休金法并且该资产是 SMSF 信托契约和基金投资策略下的允许资产 我们的文件仅针对购买房地产而起草 与新立法之前相同的内部规则适用，如;您不能将住宅物业出售给您的 SMSF 并且任何员工都不能住在 SMSF 拥有的住宅物业等 4) 谁可以向 SMSF 贷款 在 SMSF 借款可以来自两个来源 1 外部贷款人：如银行或任何无关方, 或 2 内部贷款人：如基金成员或公司或信托，其中 SMSF 的成员也是利害关系方 如果 SMSF 从内部贷款人借款，SMSF 的成员能够避免高法律贷款人（银行）收取的费用和更高的利息，并节省大量完成交易的时间 但是，内部贷款人的限制是成员或关联方应该有钱可以借出 这可能意味着，在某些情况下，基金（例如会员、信托、公司等），可能不得不抵押自己的资产（例如自己的房屋或投资物业）并从第三方借款，然后转贷给 SMSF 5) 借款如何帮助会员可以减少他们的 SMSF 贷款 b y 向他们的 SMSF 提供优惠（可扣除）供款 当 SMSF 收到这些供款时，它们仅按优惠上限的 15% 征税（2009 年 10 年 25,000 美元，适用于 50 岁的过渡规则，他们只能供款 50,000 以上到截至 2012 年的财政年度）而不是会员的边际税率 上述金额可能不足以让会员舒适地退休 这意味着虽然您可以拥有多少退休金没有限制 - 但如何您可以在 super 中投入多少 通过借款，会员可以利用其供款并购买更大的增长资产，以获得更舒适的退休生活 请注意，借款有其自身的风险，并不适合每个人的个人情况 6) SMSF 借款结构 我们的财产托管信托文件包括以下内容 1) 裸信托契约（财产托管信托契约） 2) 贷款协议（如果贷方是关联方） 3) 贷款申请 – 如果贷方是关联方 4)调整分期付款认股权证安排的会议纪要 5) 更新投资策略并实施借贷策略 6) 表观购买者的法定声明；在贷款人偿还后，受益人将财产的合法所有权转让给 SMSF，无需任何印花税； CGT 义务 7) 关于下一步做什么的说明 7) 财产托管信托 (PCT) 受托人 PCT 的受托人将合法拥有资产 – 为 SMSF 的受托人以信托方式持有财产的实体（财产托管受托人）我们的律师的意见 应该创建一家新公司作为 PCT 的受托人，并且 SMSF 的一名或所有成员可以成为该公司的董事股东 根据我们的文件，SMSF 的进一步受托人也必须是公司 那些拥有个人受托人的 SMSF , 谁想要实施借贷策略并使用我们的文件必须成立一个新的（特殊目的）公司并将受托人从个人更改为公司 8）其他问题和与“借贷结构”有关的 SIS 法案规定  第 62 节 – 单一目的测试– SMSF 应为成员的退休福利和辅助目的而创建，例如向死亡家属支付等福利；  第 52 (2) (f) 节 – 投资策略 – 每项投资都应与 SMSF 的投资策略一致 如果基金当前的策略不允许借款，如果成员无法决定借款，则必须听取财务建议风险将有助于他们的投资目标；  第 66 条 – SMSF 不应从关联方收购资产（某些豁免适用，例如购买商业不动产）； SMSF 成员拥有的现有住宅物业不能出售给财产受托人 如果出售商业物业 - 资本收益税可能适用于成员，并且 SMSF 可能需要支付购买印花税（一些州有不同的规定）规则）；某些例外情况SIS 法第 83 条中包含规则，但是，如果其他资产的价值下降并且任何内部资产可能导致基金内部总资产超过基金资产市场价值的 5%，则必须予以纠正在接下来的 12 个月内；  第 71 条 – 内部资产规则 – SMSF 不应向关联方出租或借钱或贷款；这意味着受限制的资产不应出租给关联方，例如住宅物业可以出租给成员或关联方；  Sec 109 – SMSF 应与关联方保持公平交易；意味着如果与关联方签订了商业不动产租赁合同——由 SMSF 通过借款购买——关联方必须向 SMSF 支付市场租金；  应审查现有 SMSF 的信托契约，以确保监管规则允许通过分期付款认股权证进行借贷和投资；  由于财产的合法所有者是财产托管信托的受托人，因此在与卖方交换合同之前，必须成立受托公司 有时，SMSF 的受托人可能会交换，而 PCT 的受托人则不会存在，在这些情况下，合同可能必须被撤销和重新交换 供应商可能会收取重新交换的费用或不同意重新交换；  受托人应注意，任何利息扣除限制为 15%，如果 LVR 高 – 由于租金回报低和利率高，交易可能导致基金出现负现金流SMSF 的其他收入或成员的新供款 如果预计没有新供款，则基金可能无法支付最低利息 此外，如果基金预期没有可扣除的供款，SMSF 的借款可能不会产生良好的整体税收结果；  如果内部贷款人是关联公司，贷款可能会受到 1936 年所得税评估法第 7A 部分的约束 在这种情况下，证明向 SMSF 贷款的贷款协议需要遵守 ITAA 的第 7A 部分此外，公司的利息收入被征税@ 30%，而超级基金仅获得 15% 的扣除，因此，受托人必须小心他们选择谁作为 SMSF 的内部贷方；  从关联方借款需要以商业利率，以确保基金维持用于单独目的测试（SISA 的第 62 条和第 109 条） 任何超过市场利率的都将被视为受托人想要提早取款9) 印花税和 CGT 发行印花税和 CGT 的情况CGT 可能会支付两次任何分期付款令安排的主要问题是，如果文件没有正确完成，财产托管信托可能会被视为独立拥有财产的“独立信托”，而不是 SMSF 的受托人如果 PCT 被视为“独立信托”，在这种情况下 - 当贷款被偿还并且 SMSF 想要将财产转让给 SMSF 受托人（这是一个独立的信托）时，SMSF 可能需要承担印花税财产托管人信托可能对 CGT 负责——因为 PCT 信托将“其拥有的财产”“出售”给 SMSF 的受托人——一个信托出售给另一个信托 因此，不应对待 PCT 非常重要作为“独立信托” 为避免双重支付印花税和支付 CGT，财产托管信托契约和相关文件应明确规定财产托管信托为 SMSF 受托人“以信托方式”持有资产 这是交流通过在财产托管信托契约中确立 SMSF 受托人的“真正所有者”身份来证明 SIS 法第 67 (4A) 条规定的借款例外情况，在贷款到位时，资产“以信托方式持有” ” 由财产托管人的受托人 受托人必须绝对有权获得资产以避免支付 CGT 顾问应进一步阅读 1997 年所得税法第 106-50 节关于受益人绝对有权获得资产而不是受托人信托 在 2004 年 D25 税务裁决中，专员就以下情况发表意见：信托受益人相对于受托人绝对有权获得信托的 CGT 资产 绝对权利受益人（而不是受托人）被对待就资本利得税 (CGT) 规定而言，作为资产的相关纳税人顾问需要了解的是，虽然该财产由财产托管信托的受托人，借款已到位e, 财产不应转让给 SMSF 的受托人，因为如果转让，该基金将违反 SIS 法第 67 条（不允许借款）和 SIS 条例 1314（不允许对资产进行收费）并使基金不合规 这基本上意味着基金将失去其税收优惠 但是，文件和纯信托契约不得在任何时候禁止从财产托管受托人的受托人向 SMSF 受托人的这种转移 如果契约禁止这种转移“在任何时候”——那么财产托管信托的受益人，即 SMSF（或 SMSF 的受托人）将不会“绝对有权”获得财产托管信托的 CGT 资产，从而使财产托管信托成为一个单独的信托 如果财产托管信托被确定为“独立信托”，它将在财产转让给 SMSF 时支付 CGT，SMSF 可能会就上述转让支付印花税 什么是财产的成本基础 由于 SMSF 是资产的实益拥有人，SMSF 在交换原始合同时获得资产 任何分期付款以减少债务不是购买资产，进一步偿还最后一笔贷款的时间不是购买财产的时间 为了消除任何疑问，当财产托管信托的受托人与财产的卖方交换时，SMSF 获得（实益权益）财产 财产的成本基础是初始金额SMSF 支付的款项加上 SMSF 为完成销售而借入的本金以及所有相关费用，例如印花税和法律转让费 任何分期付款（偿还贷款）将不构成成本基础的一部分 任何支付的利息或借款成本可以作为基金的税收减免如果在财产托管信托的受托人是合法所有者的情况下出售财产 - 任何资本收益将由 SMSF 报告（不是由财产托管信托的受托人）并支付所需的 CGT 如果出售出现亏损，资本损失将在 SMSF 所得税申报表中结转 出售后，财产托管信托没有任何用途——可以关闭并且公司受托人注销或用于其他目的（如交易活动 - 那时公司可以申请税号并开设银行账户） 10）SMSF流程中的借款如何运作 1 找到目标财产并获得由第三方银行批准的贷款 2 与公司受托人创建 SMSF 3 与公司受托人创建财产托管信托 4 从所有现有的超级基金中滚动资金 5 从 SMSF 支付 10% 的押金作为与供应商的交换合同 6 有限追索权贷款文件由SMSF 受托人与贷方（如果贷方是关联方 – 可能必须执行贷款文件和分期还款条件 – 利率必须为市场利率） 7 贷方将适当结算来自独立（如果是商业财产，可以是关联方）方的 ty 8 贷款人可以坚持个人担保，也可以附加成员的房屋作为补充担保 9 财产是出租的——如果是商业不动产，承租人可以是关联方——租金支付给作为受益所有人的 SMSF（索赔折旧和其他费用） SMSF 将租金申报为收入，并要求向贷方支付利息 10 SMSF 提交纳税申报表 11) 警告：您应该注意的事项关于这项新法规  想要进行借贷交易的人士应注意，利息扣除限制为 15%，如果 LVR 较高 – 由于低租金回报和高利率，交易可能导致负现金流 此负现金流必须由 SMSF 的其他收入或成员的新缴款提供资金 如果未来缴款不确定——贷方有权强制出售资产以收回其欠款ding 本金和利息 如果利率上升或物业因某种原因空置 - 利息支付可能会受到威胁 还必须考虑其他借贷风险  相关实体支付的任何租金（如果是商业不动产）以市场价格出售  在出售物业时可能不会获得资本收益，因为物业价值可能不会上涨 负债可以增加回报，但也会增加亏损，  现有的 SMSF 成员拥有的负负债住宅物业不能出售给物业受托人如果出售商业物业 – 会员可能需要缴纳资本利得税，并且财产受托人可能需要支付购买印花税（某些州有不同的规定 – 请咨询您的律师  在将自己的商业财产出售给财产受托人之前，任何其他茶资产的抵押权可能必须在财产转让之前退休 允许该财产的唯一收费是分期融资贷方  一些超级负债计划由发起人以高昂的入门成本出售或由建筑商出售他们的房产以虚高的价格或由银行或其他贷方以高于正常标准浮动利率的利率出售，  财产受托人每年可能需要缴纳土地税，  如果基金进入养老金阶段 - 支付养老金给该成员对满足退休金条件很重要，以确保该基金仍然是合规的基金；在现金流为负的情况下，基金支付养老金的能力可能会受到损害  受托人必须记住，所购买房产的价值是在 SMSF 内购买房产的唯一考虑因素——而不是因为现在可以在 SMSF 资产内借贷购买房产很重要——而不是您如何为其融资 在 SMSF 内以今天的价格购买自己的办公工厂或养老院将成为当前环境下的主要策略，如果受托人有其他原因，他们必须非常仔细地评估 12) 内部贷款人安排 内部贷款人变体 1 对上述安排 成员先用自己的财产借款，然后再借给 SMSF 这种安排与上面讨论的非常相似——但是在这个变体中，成员（或相关实体）将自己的资产向贷方提供全额追索权贷款，并以有限追索权贷款转贷给 SMSF 对于会员而言，无论我从 SMSF 收取的利息可以支付给贷方 这种安排的好处是，就外部贷方而言——借款结构是成员的内部结构——因为贷方持有不属于自己的资产的担保由 SMSF 在此安排中需要注意的一点是，成员向 SMSF 的贷款将取决于自有财产的净值，但成员最多可以贷出财产购买价格的 100%，只要在 SMSF Manoj Abichandani SMSF 专家顾问 SMSF 专家审计员 B 总线 (UTS) PNA FTIA LREA SSA SSAud 之外有足够的资产股权
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